안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
Q. 건물 매매에도 부가가지세가 부과되나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부가가치세란 재화나 용역을 거래할 때 생기는 부가가치에 대한 세금입니다. 외식 업의 경우, 부가가치세는 음식 가격에 포함돼 있습니다. 손님이 금액을 결제할 때 함께 지불하면 사업자는 이를 잠시 보관했다가 국가에 내야 합니다.매년 1월에는 일반 과세자 와 간이 과세자 가 부가가치세를 신고.납부하며 7월에는 일반 과세 자가 신고.납부합니다.토지의 공급은 부가가치세 면세 대상에 해당하지만 , 건물은 재화의 공급으로 보아 부가가치세가 과세 됩니다.토지와 건물을 함께 매매하는 경우에는 총 매매 대금 중에서 건물 분에 대해서 만 10%의 부가가치세가 부과되는 것이 일반적입니다.부가가치세는 상품의 부가가치에 대해 소비자가 내는 세금입니다. 부가가치세는 소비세의 일종으로, 안정적인 세금 확보 및 탈세 방지, 수출 장려, 국민 복지, 과소비 방지의 역할을 합니다. 따라서 건물을 사고 팔 때는 10%의 부가가치세가 부과되는 것이 일반적이라 할 수 있습니다.
Q. 층간소음의 범위는 어디까지 볼 수 있는건가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다."공동 주택 관리 법"에 따르면, 층 간 소음은 공동 주택에서 입주자나 사용자의 활동으로 발생하는 소음으로, 다른 입주자나 사용자에게 피해를 주는 소음을 말합니다. 여기에는 벽 간 소음 등 인접한 세대 간의 소음(대각선에 위치한 세대 간의 소음 포함)도 포함됩니다. 즉 바로 위나 아래 층 뿐만 아니라 옆집이나 대각선에 위치한 세대에서 발생하는 소음도 층 간 소음에 해당될 수 있습니다. 직접 충격 소음은 소음 측정기로 1분간 측정한 평균 소음인 1분간 등가 소음 도와 최고 소음도 로 평가하고, 공기 전달 소음은 5분간 등가 소음도롤 평가합니다. 직접 충격 소음 : 1분간 등가 소음도가 주간39db(데시 벨)이하, 야간 34db이하여야 하고, 최고 소음도는 주간 57db이하, 야간 52db이하여야 합니다.공기 전달 소음 : 5분간 등가 소음도가 주간 45db이하, 야간 40db이하여야 한다. 층 간 소음은 크게 '직접 충격 소음'과 '공기 전달 소음'으로 나뉘는데, 욕실이나 화장실 및 다용도실 등에서 급수나 배수로 인하여 발생하는 소음은 층 간 소음에서 제외됩니다. 직접 충격 소음 : 뛰거나 걷는 동작 등으로 인하여 발생하는 소음공기 전달 소음 : 텔레비전, 음향 기기 등의 사용으로 인하여 발생하는 소음 층 간 소음을 해결하는 방법으로는 이웃에게 직접적으로 찾아가서 이야기를 하는 것보다는 우선 관리 사무소로 찾아가서 사실을 알리고, 관리 사무소에서 조치를 취하도록 하는 것이 좋습니다.그 후에도 계속해서 층 간 소음이 발생한다면, 층 간 소음 이웃 사이센터(중재 상담 센터 )를 통해 중재 상담과 소음 측정을 받아 보는 방법도 있습니다.전문 기관 이용 : 한국 환경 공단을 통해 전화 상담(1661-2642), 방문 상담, 소음 측정 순으로 도움을 받을 수 있습니다.
Q. 집을 마련하기위한 지분형 모기지제도가 생긴다고 하는데요. 어떤제도이고 언제부터 적용되나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.지분 형 모기지는 기존의 주담대를 대체하여 개인과 정부가 공동으로 투자하여 지분을 나눠 가지는 방식으로 집을 사는 주택 금융 제도라고 볼 수 있습니다. 지분 형 모기지는 본인의 자본금과 주 담 대에 정부 투자 금이 추가로 더해지는 방식입니다. 즉 집값 전체를 대출 받는 대신, 주택 금융 공사와 함께 집을 소유하는 개념이라고 생각하시면 됩니다.이 제도가 도입되면 상대적으로 적은 초기 자본으로도 주택 구매가 가능해질 수 있습니다. 예를 들어, 10억 원 짜리 주택을 살 때 매수 자가 1.5억 원 정도의 자본만 있어도 구매를 고려할 수 있다는 내용도 있습니다. 특히 청년 층에게 내 집 마련의 기회를 제공할 수 있을 것으로 기대되고 있습니다.결국 같은 자본금으로 매달 내야 하는 원리 금 및 추가 이자도 적고, 결정적으로 집값이 떨어져도 본인에게는 아무런 위험이 없습니다.
Q. 인천 송도에 부동산 가격이 많이 하락했나요? 왜 자꾸 뉴스에 난리지요??
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.최근 송 도 지역 아파트 가격이 하락했다는 소식이 많이 나오고 있습니다. 일부 지역은 최고 점 대비 절반 가까이 가격이 떨어졌다는 이야기도 있습니다.송 도 부동산 가격이 하락하는 이유는 몇 가지로 살펴 볼 수 있습니다.공급 과잉 : 송 도 지역에 아파트 공급 물량이 많아 지면서 가격 하락에 영향을 미쳤다는 분석이 있습니다."송 도 더 삽 퍼스트 월드"등 대형 단지들이 입주하면서 기존 아파트 가격이 하락 압박을 받았습니다.매수 심리 위축 : 부동산 시장 전반의 분위기가 가라앉으면서 집을 사려는 사람들이 심리가 위축된 것도 원인으로 꼽힙니다.다른 지역과의 경쟁 : 청라나 검단 신도시 등 다른 지역으로 실 수요가 이동하면서 송 도의 매수세가 약해졌다는 의견도 있습니다.입주 물량 증가 : 최근 입주하는 아파트가 많아 지면서 일시적으로 매물이 늘어나고 가격에 영향을 줄 수 있습니다.금리 인상으로 인한 대출 부담 증가 : 송 도는 투자 수요가 많은 지역이기 때문에 금이 인상의 직격탄을 맞으며 매수세가 급감하였고, 거래가 이루어지지 않으면서 가격이 하락했습니다.하지만 앞으로의 송 도 시장은 다를 수 있습니다. GTX-B 노선 개통 시점인 2030년을 전후로 KTX 연결, 제2공항철도 등의 교통 인프라 개발 기대감으로 송 도 부동산 시장이 활기를 되찾을 수 있는 가능성이 있다는 전망도 있습니다.부동산 시장은 다양한 요인에 의해 복잡하게 움직이기 때문에, 뉴스를 너무 걱정 스럽게만 받아 들이시기보다는 시장 상황을 이해하는 데 참고하시는 것이 좋을 듯 합니다.
Q. 전세를 2년 계약을 했는데 1년 6개월 살고 나갈수 있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다. 원칙은 2년을 살아야 맞습니다. 그렇지만 사람이 사는 곳에는 여러가지의 변화가 많습니다. 그래서 임대인에게 얘기하고 계약 기간 전에 이사를 가야 하기에 다른 사람을 넣어주고 이사 가면 됩니다. 임대인 입장에서 보면 2년 계약을 할 때에 방을 깨끗하게 하기 위해 도배/ 장판을 새로 해주는 경우가 많습니다. 그리고 중 개 수수료도 들어갑니다. 그러므로 계약 기간 전에 이사를 갈 시는 법적 문제는 없지만 임대인과 협의가 된다면 미리 나갈 수 있습니다.계약 전 먼저 이사 갈 시는 임대인과 협의하여 다른 사람을 넣어주고 이사 가는 방법, 아님 중 개 수수료와 2~3개월 치 정도의 월세를 미리 내고 보증금을 받아 나가는 방법, 아님 이사는 가되 계약 기간 까지 월세를 내고 계약 기간 만료 시에 보증금을 받아 가는 방법이 있습니다. 어떤 방법으로 보증금을 받아 갈지는 임대인의 성향과 협조에 따라 다릅니다. 그러므로 임대인과 잘 소통을 하셔서 피해를 최소화 하는 방법을 택하는 게 좋습니다.