안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
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Q. 신생아특례대출 1주택자 이사방법?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.신생 아 특례 대출은 기본적으로 무 주택 자가 주택을 새로 구입할 때 신청할 수 있는 대출입니다. 1 주택 자의 경우, 기존 주택 담보 대출을 신생 아 특례 대출로 대환(갈아타기)하는 것은 가능하지만, 새로운 주택을 구입하기 위한 신규 대출로는 직접 신청하기 어렵습니다.1 주택 자가 신생 아 특례 대출을 활용하여 이사하는 방법 은 본인께서 문의하신 것처럼 1 주택 자가 기존 주택을 매도하고 새로운 주택을 구입하면서 신생 아 특례 대출을 활용하는 방법은 크게 두 가지 시나리오로 나누어 볼 수 있습니다.기존 주택 매도 후 무 주택 상태에서 신규 주택 구입 :가장 명확한 방법은 현재 보유하신 주택을 먼저 매도하여 무 주택 상태를 만든 후, 새로운 주택을 구입하면서 신생 아 특례 대출을 신청하는 것입니다.절차 :현재 보유하신 주택(생애 첫 디딤돌 대출과 보금 자리론이 남아 있는 주택)을 매도합니다.매도 잔금으로 기존 대출을 상환하고, 매수 인에게 소유권 이전 등기까지 완료합니다.이후 무 주택 자 자격으로 새로운 주택을 구입하면서 신생 아 특례 대출을 신청합니다.고려 사항 : 이 방법은 기존 주택 매도와 새로운 주택 매수 사이에 무 주택 기간이 발생할 수 있으며, 이사 계획을 잘 세우셔야 합니다.일시적 2 주택 자로서 신생 아 특례 대출로 전환하는 방법 :"대도 시기와 새로운 집 매수 시기가 동일하면 가능하다"는 정보는 '일시적 2주택 자'의 경우에 해당할 수 있습니다.이는 새로운 주택을 먼저 구입한 후 일정 기간 내에 기존 주택을 처분하는 방식입니다.절차 :새로운 주택 구입 :먼저 이사하실 새로운 주택을 일반 주택 담보 대출(신생아 특례 대출이 아닌 금융권 대출)을 이용하여 구입합니다. 이 때 중도 상환 수수료가 낮은 상품을 선택하시면 추후 대출 전환 비용 부담을 줄일 수 있습니다.기존 주택 처분 :새로운 주택을 구입한 후, 현재 보유하신 주택을 처분하여 1 주택 요건을 충족합니다. 기존 주택의 소유권 등기가 매수 인에게 완전히 넘어가야 합니다.신생 아 특례 대출로 전환 :기존 주택 처분이 완료되어 1 주택 자가 된 후, 새로운 주택 구입 시 받았던 일반 주택 담보 대출을 신생 아 특례 대출로 대환(전환)신청합니다.고려 사항 :이 방법은 일시적으로 2 주택 자가 되므로, 기존 주택을 정해진 기간 내에 반드시 처분해야 하는 조건이 따릅니다. 또한, 처음에는 일반 대출을 이용해야 하므로 금리 부담이 있을 수 있습니다.추가적으로 확인하실 사항 :신생 아 특례 대출 조건 :소득 기준(맞벌이 2억 원 이하), 자산 기준(4.69억 원 이하),주택 평가액(9억 원 이하), 전용 면적(85m2 이하, 읍.면 지역은 100m2까지 허용)등 세부 조건을 충족하는지 확인하셔야 합니다.기존 대출 상환 :현재 보유하신 생애 첫 디딤돌 대출과 보 금 자리론 은 기존 주택 매도 시 상환하게 됩니다.결론적으로, 말씀 하신분 께서 원하시는 방향으로 이사를 잘 진행하실 수 있도록, 위 내용을 바탕으로 전문가와 상담하시어 가장 적합한 방법을 선택하시기를 권해드립니다.
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Q. 모아주택관련 기사가 많던데 모아주택이란 무엇인가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.모아 주택은 저 층 주거 지의 주거 환경을 개선하기 위해 서울시에서 추진하는 소규모 주택 정비사업입니다.대규모 재개발이 어려운 노후 저 층 주거 지에 개별 필지 를 모아 블록 단위로 주택을 정비하는 방식입니다.주로 단독 주택, 다세대주택, 연립 주택 등을 소유한 주민들이 자율적으로 협의하여 주택을 개량하거나 새로 건축 하는 것을 목표로 합니다. 이는 2만 제곱 미터 미만의 면적에서 20세대 이상이 참여하는 비교적 작은 규모의 사업입니다.모아 주택과 재개발의 차이점 :모아 주택은 대규모 전면 철거 방식의 재개발이 어려운 저 층 주거 지에서 소규모 블록 단위로 주거 환경을 개선하는 사업이며, 절차가 간소하고 사업 기간이 짧다는 장점이 있습니다. 반면 재개발은 노후하고 기반 시설이 열악한 대규모 지역을 전면적으로 정비하여 새로운 주거 단지를 조성하는 사업으로, 공공성이 강하고 사업 기간이 긴 편입니다사업 기간은 모아 주택은 2~4년이고, 재개발은 10년 이상 걸립니다.추진 주체는 모아 주택은 주민이 주도(소유자 합의)를 하고 재개발은 조합 또는 공공에서 합니다.모아 주택과 토지 보상의 차이점 :토지 보상은 주로 국가나 지방자치단체, 또는 공공 기관이 도로,철도, 신도시 건설 등 공익 사업을 위해 개인의 토지를 수용할 때 적용되는 법적 절차입니다. 이는 헌법에 따라 재산권을 보호하면서도 공공의 이익을 위한 사업을 추진 하기 위해 마련된 제도입니다.일반적으로 토지 보상 절차는 다음과 같습니다.보상 계획 공고 및 열람토지 및 물건 조서 작성감정 평가 및 보상 액 산 정협의 / 수용 재 결이의 재 결 및 행정 소송의 절차 순으로 진행이 됩니다.토지 보상과 차이점을 살펴보면모아 주택은 모아 주택 사업 에서 의 토지 보상이고 토지 보상은 일반적인 토지 보상 절차입니다목적은 모아 주택은 소규모 주거지 개선 및 주택 개량 및 신축이라면 토지 보상은 공익 사업을 위한 토지 강제 수용 및 정당한 보상입니다.사업 주체는 모아 주택은 기존 토지 소유자(주민 협의 체)라면 토지 보상은 국가, 지자체, 공공 기관입니다.강제 성은 모아 주택은 강제 수용 없고, 전적으로 자발적 참여이며, 토지 보상은 현금 보상, 대 토 보상, 채권 보상을 합니다.결론적으로, 모아 주택, 재개발, 토지 보상이라는 개념은 각 사업의 성격과 목적에 따라 다르게 적용됩니다. 모아 주택은 주민들의 목적에 따라 주민들의 자발적인 참여를 통해 이루어지므로, 강제적인 토지 보상 절차가 없다는 점이 가장 큰 차이점입니다. 재개발은 노후하고 기반 시설이 열악한 대규모 지역을 전면적으로 정비하여 새로운 주거 단지를 조성하는 사업으로, 공공성이 강하고 사업 기간이 긴 편입니다
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Q. 아파트 청약 시 분양가 상한제에 관해 궁금합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.분양가 상한 제 는 아파트와 같은 공동 주택을 분양할 때, 정부가 정한 일정한 기준에 따라 산정한 분 가격 이하로만 판매할 수 있도록 하는 제도입니다. 이는 주택 법 제57조에 근거하고 있습니다.분양가 상한 제가 적용되는 이유 :분양가 상한 제 는 주로 다음과 같은 목적으로 도입되고 적용됩니다.부동산 시장 안정 화 :주택 분양 가격이 과도하게 상승하는 것을 막아 부동산 시장의 불안정성을 완화하고 투기를 억제하기 위함입니다.서민주거 안정 및 주택 구입 기회 확대 :분양가를 합리적인 수준으로 제한하여 서민들이 주택을 더 쉽게 구입할 수 있도록 돕고, 주거 안정을 도모하기 위함입니다.건설사의 과도한 이윤 제한 :건설사가 택지 비나 건축비를 부풀려 과도한 이윤 을 취하는 것을 방지하고, 합리적인 분양가 책정을 유도합니다.분양가 측정 기준 :분양가 상한 제는 적용되는 아파트의 분양가는 큭 택지 비와 기본형 건축비를 합산하여 산정 됩니다택지 비 :공공 택지의 경우, 조성 원가(토지 매입 비, 조성 비 등)를 기준으로 합니다.민간 택지의 경우, 감정 평가액에 택지 개발과 관련된 비용(이주 비, 철거 비 등)을 더하여 산정합니다.기본형 건축비 :국토 교통 부 장관이 정기적으로 고시하는 건축비 기준에 따라 산정 됩니다. 여기에는 자재 비, 인건 비,간접 비 등이 포함됩니다. 이 기본형 건축비는 주택의 층 수, 구조, 마감 재 등에 따라 가산 될 수 있습니다.결론적으로 , 분양가 상한 제는 공동 주택의 분양 가격을 산정할 때 일정한 건축비에 택지 비를 더하여 분양가를 산정하게 하고, 그 가격 이하로 분양하게 하는 분양가 규제 제도라고 이해하시면 됩니다.
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Q. 땅에 대한 지분은 지하 몇미터 까지 인가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.우리 민법 제212조는 토지 소유권의 범위를 '정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다"고 규정하고 있습니다. 이는 단순히 땅의 표면 뿐만 아니라 그 위와 아래 공간까지 소유권이 미친다는 의미입니다.여기서 '정당한 이익이란 ' 토지 소유자가 해당 토지를 이용하고 관리하는 데 필요한 합리적인 범위를 말합니다. 예를 들어, 건물의 기초를 다지거나 지하 층을 건설하는 등 토지 소유자가 통상적으로이용하는 밤 위는 소유권의 범위에 포함됩니다.지하철 건설과 보상 문제 :본인께서 말씀하신 것처럼, 지하철이 지나가는 모든 땅에 보상이 이루어지는 것은 아닙니다. 이는 '정당한 이익 있는 범위'개념과 '한계 심 도'라는 특별한 법적 개념 때문입니다.한계심도( 限界深度)개념 :지하철이나 고소 도로 등 공공 시설은 토지 소유자의 '정당한 이익'이 미치지 않는 일정 깊이 이하의 지하 공간을 이용할 수 있도록 법으로 정해서 있습니다. 이 깊이를 '한계 심 도'라고 부릅니다. 한계 심도 보다 깊은 곳에서는 토지 소유자의 이용 가능성이 현저히 낮아지므로, 원칙적으로 보 상이 이루어지지 않거나 매우 적은 보상만 이루어집니다.보상 기준 : 지하철 건설 시에는 지하 35m이하로 내려가면 토지 이용률이 극히 낮아져 보상 액도 줄어들게 됩니다. 연합 뉴스 기상 따르면, 지하 20m이내는 토지 가격의 1.0~0.5%를, 40m를 넘어서면 0.2% 이하를 보상하는 기준이 제시되기도 했습니다. 이는 지하 깊이에 따라 토지 소유권 행사의 실질적인 이익이 달라진다는 점을 반영한 것입니다.구분 지상 권 :지하 공간을 활용하기 위해'구분 지상 권 '을 설정하는 경우도 있습니다. 이는 지하에 공작물 등의 소유를 목적으로 하는 권리로, 지하 공간의 특정 부분에 대한 사용 권리를 설정하고 이에 대한 보상이 이루어질 수 있습니다.결론적으로, 땅의 지하 소유권은 '정당한 이익이 있는 범위'내에서 인정되며, 지하철과 같은 공공 시설은 이 범위를 벗어나는 깊이에서 보상 없이 이용하거나 최소한의 보상 만으로 이용할 수 있도록 법적으로 규정하고 있습니다.
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Q. 등기부등본 봐주세요. 이집 믿을 만한가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.두 집다 비 추 합니다. 신탁 등기 면은 신탁 회사에서 소유권을 가지고 있으면서 관리는 소유자가 합니다. 대출 90%정도 받았을 것으로 판단되어 언제 경매 들어갈 지 모르는 물건입니다. 이런 물건은 살다가 나올 때도 힘든 물건입니다.