안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
Q. 출산특례 특별공급 신청시 기존주택 매각 조건
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.보유하신 분양권이 기존 주택에 해당하는지 여부를 문의하셨습니다.출산 특례 신설이란 2024년 6.19일 이후 출생(임신,입양) 자녀가 있는 가구는 청약 자 또는 배우자가 특별 공급 당첨 이력이 있더라도 세대 내 1회에 한해 특별 공급 당첨 이력을 배제하고 '신혼부부, 신생 아, 다자 녀 노부모 부양 특별 공급' 신청 및 당첨될 수 있습니다. 이때 특별 공급 무 주택 요건에도 불구하고 청약 자 또는 배우자가 공고일 기준으로 기준 주택을 소유하고 있더라도 '주택 처분 조건' 으로 청약이 가능합니다.일반적으로 주택 청약 시 무 주택 요건을 판단하거나 특별 공급과 같은 자격 조건을 확인할 때, 분양권은 주택을 소유한 것으로 간주되는 경우가 많습니다. 즉, 분양권을 보유하고 계신다면 무 주택으로 인정받기 어려운 것이 원칙입니다.출산 특례 특별 공급 신청 시 기존 주택 매각 조건에 동의해야 하는 것은, 신청자 또는 배우자가 이미 주택을 소유하고 있는 경우 해당 주택을 처분해야 하는 의무를 의미합니다. 분양권 역시 향후 주택으로 완공될 권리이기 때문에, 많은 경우 기존 주택 소유로 간주되어 해당 매각 조건에 포함될 가능성이 높습니다.따라서 현재 분양권을 보유하고 계신다면, 출산 특례 특별 공급 신청 시 해당 분양권이 기존 주택 소유로 간주되어 매각 조건에 해당 될 것으로 예상됩니다.
Q. 현재 피부양자인데 오피스텔 임대 시, 건강보험료 내야하나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.건강보험 피 부양 자 자격을 유지하기 위해서는 소득 및 재산 기준을 모두 충족해야 합니다. 주택 임대 소득이 있는 경우, 이 소득이 피 부양 자 자격 유지 기준에 영향을 미칠 수 있습니다.피 부양 자 자격의 주요 소득 및 기준 재산 기준은 다음과 같습니다 :소득 기준 : 사업자 등록이 되어 있지 않은 경우는 사업 소득 연간 500만원 이하이며 사업자 등록이 있는 경우 사업 소득이 없어야 합니다.모든 소득(사업, 금융, 연금, 기타, 근로 소득 등 합계)이 연간 2천만원 이하재산 기준 : 재산세 과세 표준 액 합계가 5.4억원 이하이며, 재산세 과세 표준 액 합계가 5.4억원을초과하고 9억원 이하인 경우, 연간 소득 합계 액이 1천만원 이하여야 합니다.주택 임대 소득의 경우, 연간 합계액이2천만원 이하이면 종합 과세 또는 분리 과세 중 선택하여 신고할 수 있습니다.만약 임대 소득이 2천만원을 초과하면 다른 소득과 합산하여 종합 과세 됩니다.월세 소득 : 월세는 실제 수익 액이 소득으로 계산됩니다. 월 43만원이면 연간 43만원 x 12개월= 516만원의 월세 수입이 발생합니다. 전세 보증금에 대한 간주 임대료 : 3주택 이상 보유한 경우(소형 주택 제외)전세 보증금에 대해서도 소득으로 계산되는 '간주 임대료'가 발생할 수 있습니다. 현재 아파트 2채와 오피스텔 1채로 총 채를 보유하시게 되므로, 전세 보증금에 대한 간주 임대료 계산 대상이 될 수 있습니다.다만, 전세금 합계 약 3억원을 초과하는 경우에 해당되며, 40m2이하이면서 2억원 이하의 소형 주택은 3주택 이상 보유 여부 판단 시 주택 수에서 제외 됩니다.보유하신 아파트 2채와 오피스텔 1채의 재산세 과세 표준 액 합계가 5.4억원을 초과하는 경우, 연간 소득 합계 액이 1천만원을 넘으면 피 부양 자 자격이 박탈될 수 있습니다.결론적으로 오피스텔 임대로 인한 월세 및 간주 임대료 소득이 발생하게 되면, 이 소득이 건강보험 피 부양 자 자격이 소득 기준을 초과 하는 지에 따라 자격 유지 여부가 결정될 가능성이 높습니다. 현재 상황 만으로는 정확한 판단이 어렵지만, 월세 516만원은 사업 소득 500만원 기준을 초과하므로 피 부양 자 자격 박탈 가능성이 있다고 볼 수 있습니다.
Q. 부동산 전문가들이 바라보는 아파트 매입 시기 지금 괜찮을까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.최근 분양 물량이 늘어나면서 미분양이 발생하는 곳들이 있다는 이야기가 들여오고 있습니다. 일반적으로 미분양이 많아지면 건설사나 분양 주체 측에서 계약을 유도하기 위해 할인이나 다양한 혜택을 제공하는경우가 발생할 수 있습니다. 따라서 이러한 시기에 매물을 잘 찾아본다면 조금은 더 유리한 조건으로 아파트를 매입할 가능성도 열려 있다고 볼 수 있습니다금리 인하가 투자 심리를 자극하고 대출 부담을 완화 할 수 있지만, 물가 상승, 환율 불안정, 경기 둔화 등 여러 요인이 겹쳐 시장 회복이 쉽지 않을 것이라는 분석도 있습니다. 또한 불확실한 경제 상황 속에서는 '똘똘 한 한 채'에 대한 선호 현상이 강해진다는 의견도 있습니다.2022년 금리 인상으로 아파트 거래 비중이 떨어진 사례처럼 금리 변동 등 경제 지표가 부동산 시장에 큰 영향을 미치고 있습니다. 정부의 부동산 정책 일관성 부족으로 인해 실 수요자들이 안정적으로 집을 구매하기 어려운 상황이라는 분석도 있습니다.따라서 분양 물량 증가로 인한 미분양 속출은 일부 매물에서 가격 할인이나 혜택을 기대할 수 있는 요인이 될 수 있습니다. 하지만 현재의 경제적 불안정성 때문에 부동산 시장 전체의 방향에 대한 전문가들의 의견은 다소 엇갈리고 있는 상황입니다 . 시장은 언제나 어려웠습니다. 당분간 집값 하락 전망이 우세하며, 조만간 매수 기회가 올 것이라고 보기도 합니다. 신중하게 시장 상황을 지켜보시고, 다양한 분석과 본인의 재정 상황, 주거 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시는 것이 중요하겠습니다.
Q. 월세 거주 중 가로주택정비사업 진행?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.가로 주택 정비 사업의 경우, 일반적인 재개발 또는 재건축 사업과는 조금 다른 부분이 있습니다. 도시 및 주거 환경 정비 법(도시 정비법)에 따른 재개발/ 재건축 사업에서는 사업 시행 자가 토지 등을 수용하거나 사용할 권한이 있고,이에 따라 세입 자에게 손실 보상이나 주거 이전 비 등을 지급하는 경우가 있습니다.하지만 가로주택정비사업은 소규모주택정비사업의 일종으로, 관련 법규(소규모 주택 정비 법)에서 사업 시행 자에게 토지 등을 수용하거나 사용할 권한을 부여하지 않고 있습니다. 이 때문에 법원 판례에서도 특별한 사정이 없는 한 가로 주택 정비 사업의 사업 시행 자는 세입 자에게 손실 보상을 할 의무가 없다고 판단하고 있습니다. 이 때문에 법원 판례에서도 특별한 사정이 없는 한 가로 주택 정비 사업의 사업 시행 자는 세입 자에게 손실 보상을 할 의무가 없다고 판단하고 있습니다.따라서 가로주택정비사업으로 인해 이사를 해야 하는 경우, 이주비 등의 지원은 사업 시행 자가 아닌 집주인과 상의하여 해결해야 할 가능성이 높습니다. 계약 기간이 남아있으므로 집주인과 원만하게 협의하시는 것이 중요합니다.
Q. 비조정지역 빌라 매도시 양도세 등 비용이 어떻게 발생할까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.비 조정 지역 빌라 매매 시 양도세는 부동산 등 자산을 양도하면서 발생하는 소득에 대해 부과되는 세금입니다. 1세대 1주택자가 주택을 2년 이상 보유하고 양도하는 경우, 양도소득세가 비과세 되는 특례가 있습니다.광진구 빌라를 7년간 보유하셨다고 하면, 2년이상 보유 요건은 충분합니다. 매도하시는 시점에 다른 주택을 소유하고 있지 않은 1세대 1주택 상태라면 비과세 적용 가능성이 높습니다. 거주 요건에 살펴보면 과거 조정 대상 지역에서 취득한 주택은 2년이상 거주 요건이 추가될 수 있습니다. 하지만 현재 광진구는 비 조정 지역이므로, 취득 시점과 관련된 특별한 경우가 이나 라면 2년 보유 만으로 비과세 요건을 충족할 수 있습니다. 정확한 비과세 적용 여부는 취득 시점의 규제 상황 및 실제 거주 기간 등을 종합적으로 확인해야 합니다.양도 가액 :양도 가액(실제 매도 금액)이 12억원을 초과하는 부분에 대해서는 양도소득세가 과세 됩니다. 따라서 1세대 1주택자이고 해당 빌라를 2년 이상 보유하셨다면 양도소득세가 비과세 될 가능성이 높습니다. 다만, 양도 가액이12억 원을 초과하거나 취득 당시 규제 지역 및 거주 요건 등에 따라 달라질 수 있습니다.빌라 매도 시 발생하는 추가 비용에 대해 살펴보면 : 빌라 매도 시 양도소득세 외에도 다음과 같은 부대 비용이 발생할 수 있습니다. 부동산 중개 보수, 법무 사 비용 , 양도소득세 신고 대행 수수료, 기타 필요 경비 등을 생각해 볼 수 있습니다.결론적으로 광진구 빌라를 7년 보유하셨고 1세대 1주택 요건을 충족하신다면 양도소득세는 비과세 될 가능성이 높습니다. 하지만 매도 시에는 중개 보수, 법무 사 비용 등 부대 비용이 발생하게 됩니다. 부동산 매도는 중요한 결정이나 만큼 전문가의 도움을 받아 정확한 세금 및 비용을 확인하시고 진행하시는 것이 좋겠습니다.