아파트 청약 시 분양가 상한제에 관해 궁금합니다.
안녕하세요.
아파트를 청약하다 보면 분양가 상한제가 걸린 아파트 들이 있는데 어떤 이유로 분양가 상한제가 걸리는 건가요?
또한 가격은 어떤 기준으로 측정이 되는건지 궁금합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
분양가 상한 제 는 아파트와 같은 공동 주택을 분양할 때, 정부가 정한 일정한 기준에 따라 산정한 분 가격 이하로만 판매할 수 있도록 하는 제도입니다. 이는 주택 법 제57조에 근거하고 있습니다.
분양가 상한 제가 적용되는 이유 :
분양가 상한 제 는 주로 다음과 같은 목적으로 도입되고 적용됩니다.
부동산 시장 안정 화 :
주택 분양 가격이 과도하게 상승하는 것을 막아 부동산 시장의 불안정성을 완화하고 투기를 억제하기 위함입니다.
서민주거 안정 및 주택 구입 기회 확대 :
분양가를 합리적인 수준으로 제한하여 서민들이 주택을 더 쉽게 구입할 수 있도록 돕고, 주거 안정을 도모하기 위함입니다.
건설사의 과도한 이윤 제한 :
건설사가 택지 비나 건축비를 부풀려 과도한 이윤 을 취하는 것을 방지하고, 합리적인 분양가 책정을 유도합니다.
분양가 측정 기준 :
분양가 상한 제는 적용되는 아파트의 분양가는 큭 택지 비와 기본형 건축비를 합산하여 산정 됩니다
택지 비 :
공공 택지의 경우, 조성 원가(토지 매입 비, 조성 비 등)를 기준으로 합니다.
민간 택지의 경우, 감정 평가액에 택지 개발과 관련된 비용(이주 비, 철거 비 등)을 더하여 산정합니다.
기본형 건축비 :
국토 교통 부 장관이 정기적으로 고시하는 건축비 기준에 따라 산정 됩니다. 여기에는 자재 비, 인건 비,간접 비 등이 포함됩니다. 이 기본형 건축비는 주택의 층 수, 구조, 마감 재 등에 따라 가산 될 수 있습니다.
결론적으로 , 분양가 상한 제는 공동 주택의 분양 가격을 산정할 때 일정한 건축비에 택지 비를 더하여 분양가를 산정하게 하고, 그 가격 이하로 분양하게 하는 분양가 규제 제도라고 이해하시면 됩니다.
1명 평가안녕하세요. 공인중개사입니다.
분양가 상한제는 정부가 너무 비싼 아파트분양을 막기 위해 분양가를 제한하는 제도입니다. 공공택지나 민간택지 중 일부 지역은 법적으로 상한제 적용지역으로 지정되어 있습니다. 투기과열지구와 일부 민간 택지가 지정되어 있으며 강남과 과천 등이 있습니다.
분양가는 택지비 + 건축비 + 일정 이윤만 포함되서 시세보다 훨씬 낮게 책정되는 경우가 많습니다.
1명 평가안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
분양가 상한제는 조정지역이 또는 투기과열지구에서 고분양가 논란인 지역에서는 분양가가 실수요자가 감당하기 어려운 수준이면 정부에서 공공택지 또는 민간택지라도 특정 조건이면 분양가를 제한합니다.
특히 주택 가격 상승률이 높거나, 청약 경쟁률이 높은 지역에 주로 제한이 걸립니다.
분양가 상한지는 택지비+건축비+가산비를 기준으로 분양가를 산정합니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
분양가 상한제란 정부가 아파트의 분양 가격의 상한선을 정해두는 것입니다.
이유는 여러가지가 있지만, 과도한 분양가로 인한 주변시세 급등을 막아 주택 가격의 안정을 위해 정합니다. 또는 이러한 이유로 투기가 방지되기도 합니다. 결국 실수요자를 보호하기 위한 제도이지요.
보통은 투기과열지구, 조정대상지역, 그리고 특히 지자체에서 고분양가가 우려된다고 판단한 곳에 적용합니다.
상한선은 택지비 + 건축비(정부기준가격) + 가산비 를 합하여 정해집니다.
문의에 답이 되었으면 좋겠습니다.
1명 평가안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
주택 가격이 급등할 경우, 실수요자(무주택자 등)가 집을 구입하기 어려워지므로 가격 안정을 유도하려는 목적입니다
고분양가 책정을 통한 시세 차익 기대 수요를 억제합니다
예를 들어, 서울 강남·서초·마포 등은 민간택지라도 분양가 상한제가 적용되는 경우가 있습니다
어떻게 가격이 정해지는지는
택지비 + 건축비 + 가산비용 등을 합산하여, 정부 기준에 따라 결정되고
지자체 내 분양가심사위원회에서 검토 및 승인을 하게 됩니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
분양가상한제는 주택의 분양가격을 일정수준 이하의 택지비+건축비 로 제한(한도나 면적차이가 아니고 택지비 산정 객관화, 기본형 건축비모델 책정, 건축가산비 산정기준 개선, 발코니 확장비 심사참고기준 개선 등 적용하여 기본형 건축비에 따른 분양가 상한 내에서 분양 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 분양 가격이 정해지는데, 자재비와 노무비 인상이 반영되고 강남아파트의 경우에는 택지비가 높게 책정되어 있으므로 분양가가 타 지역에 비해 높습니다.)하는 제도로서 2005년 3월 투기수요 억제와 실수요자보호를 위해 도입 되었습니다. 공공택지와 민간택지 모두에 적용된 후 점차 보완되다가 2023년에 강남3구와 용산구를 제외한 민간택지 분양가상한제 해제되었고, 실거주 의무는 폐지 대신 최초 입주 후 3년 이내로 완화되었습니다. 그후 2024년 2월 29일자로 분양가상한제가 적용된 실거주의무 이행을 3년간 유예하는 법안이 통과되어 실거주 의무 시작시점이 최초 입주 후 3년이내로 변경되었습니다. 그러나 매도 전에는 실거주 의무를 이행해야 합니다. 공공택지에는 아직 분양가 상한제가 적용되고 있는데, 공공택지내 주택용지가 최근 고금리로 인한 건축비 원가 상승으로 수익성이 악화되자 건설사들이 입찰을 기피하여 낙찰받은 공공택지가 급감하여 물량이 귀한 상황이 되고 있는 상황입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
분양가 상한제 지역은 공공택지 내 공동주택과 투기과열지구내에 직전 12개월 평균 분양가격상승률이 물가상승률의 2배를 초과하던가,청약경쟁률이 직전 2개월 모두 5:1을 초과, 그리고 직전 3개월 주택거래량이 전년동기 대비 20% 이상 증가를 하는 경우 지정이 되게 됩니다. 또한 분양가의 경우 국토부교통부에서 6개월마다 고시를 하는 금액으로 해야 하며 일정한 범위내에서 시군구 별로 따로 정할 수도 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
분양가상한제는 정부가 분양가에 대해서 일정금액이상을 초과하지 못하도록 규제화환 것으로 이는 부동산 시장 내 주택가격안정화와 실거주수요에 대한 보호를 목적으로 운영하던 제도 입니다. 보통 분양가상한제 적용 아파트의 경우 건설사가 마음대로 분양가를 높게 측정할수 없기에 주변 시세보다 저렴하게 아파트를 분양받을수 있고, 그렇기에 청약조건과 전매제한 및 실거주의무등이 다른 청약에 비해 까다롭게 제한되어 있습니다.
일반적으로 분양가상한제 분양가 산정은 택지비와 건축비(기본형건축비+가산비)를 더하여 산정하게 되고, 기본형 건축비는 국토부가 제곱미터당 얼마로써 정해놓은 기준에 따라 적용이 되게 됩니다. 그리고 분양가의 가장 큰 비중을 차지하는 택지비용의 경우 정부가 공공택지를 제공하는 경우 공급가격을, 민간택지의 경우라면 감정평가액을 기준으로 산정하게 되는데, 보통 공공택지의 경우 택지비가 낮기 때문에 분양가 자체도 주변시세보다 크게 낮아지는 경우가 많습니다.