안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
부동산
Q. 아파트 분양권 프리미엄을 제3자에게 지급해도 문제 없을까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.매도인 측에서 프리미엄을 제3자 계좌로 분할하여 입금해 달라고 요청하는 상황에 대해 걱정하시는 마음을 충분히 이해합니다. 이러한 상황에서는 신중하게 접근하시는 것이 중요합니다.제3자 계좌 입금 요청의 위험성 :매도인 측에서 프리미엄을 본인 계좌가 아닌 제3자의 계좌로 나누어 입금해 달라고 요청하는 것은 여러 가지 잠재적인 위험을 내포하고 있습니다. 중 개인의 말처럼"보통 다 이렇게 한 다'고 하더라도, 이는 법적인 문제나 추후 분쟁의 소지를 만들 수 있습니다.세금 회피 및 법적 문제 연루 가능성 :매도 인이 프리미엄을 제3자 계좌로 받는 주된 이유는 양도소득세 등 세금을 회피하려는 목적일 가능성이 큽니다. 이러한 거래에 참여하게 되면, 비록 직접적인 세금 탈루의 주체는 아니더라도, 간접적으로 세금 회피를 돕는 것으로 비춰질 수 있어 추후 세무 당국의 조사를 받거나 법적 분쟁에 휘말릴 위험이 있습니다.특히, 가족 간의 거래가 아닌 제3자에게 지급하는 경우에도 자금의 흐름이 불투명해져 문제가 될 수 있습니다.거래 증 빙의 어려움 :프리미엄 지급은 분양권 매매 계약의 중요한 부분입니다. 매도인 본인 계좌가 아닌 제3자 계좌로 입금할 경우, 해당 금액이 분양권 프리미엄으로 지급되었다는 명확한 증 빙 이 어려워질 수 있습니다. 만약 매도 인이 나중에 프리미엄으로 지급되었다는 명확한 증 빙 이 어려워질 수 있습니다. 만약 매도 인이 나중에 프리미엄을 받지 않았다고 주장하거나, 제3자가 해당 금액의 성격을 다르게 주장할 경우, 본인께서 불리한 입장에 놓일 수 있습니다.소유권 이전 지연 또는 분쟁 발생 :자금의 흐름이 불투명해지면, 소유권 이전 과정에서 문제가 발생하거나, 매도인 또는 제3자와의 불필요한 분쟁에 휘말릴 가능성이 있습니다. 이는 잔금 지급 후에도 분양권 명의 변경이나 최종 입주까지 의 과정에 차질을 줄 수 있습니다.통상적인 분양권 프리미엄 지급 방법 :가장 통상적이고 안전한 분양권 프리미엄 지급 방법은 다음과 같습니다.계약 당사자에게 직접 지급 :분양권 매매 계약서에 명시된 매도인(계약 당사자)의 명의로 된 계좌로 프리미엄 전액을 직접 입금하는 것이 원칙입니다. 이는 거래의 투명성을 확보하고, 자금의 흐름을 명확히 하여 추후 발생할 수 있는 모든 분쟁의 소지를 줄이는 가장 확실한 방법입니다명확한 증 빙 자료 확보 :모든 지급 내역은 은행 이체 내역 등 금융 기록으로 남겨야 하며, 계약서 상에도 프리미엄 지급 방식과 금액, 수령인 등을 명확히 기재해야 합니다안전한 거래를 위한 조언 :매도 인에게 프리미엄 전액을 본인 명의의 계좌로 직접 입금할 것을 정중하게 요청 하십시요 매도 인의 세금 문제는 매도 인이 해결해야 할 부분이며, 매수 인이 그 위험을 감수할 필요는 없습니다.결론적으로, 부동산 거래는 큰 금액이 오가는 만큼, 작은 부분이라도 의심스러운 점이 있다면 반드시 확인하고 안전하게 진행하시는 것이 중요합니다.
부동산
Q. 골프장 인허가절차에대해서 여쭤봅니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.골프장 건설은 여러 단계의 복잡한 인 허가 절차를 거치게 됩니다. 주요 단계는 다음과 같습니다.골프장 인 허가 절차 개요==>부지 확보 및 초기 계획 :골프장 부지를 확보하고, 토지 용도(특히 개발 제한구역 여부)를 확인하며, 코스 및 부대 시설에 대한 초기 설계를 진행합니다.사업 계획 승인 신청 :골프장 건설을 위한 핵심적인 단계로, 위치도, 계획 평면도, 공사 설계 도서, 토지 및 건물 조서 등 상세한 서류를 제출하여 사업 계획 승인을 신청합니다. 아 단계에서는 환경영향평가, 교통 영향 평가, 재해 영향 평가 등이 선행되거나 함께 진행됩니다.착공 계획서 제출 :사업 계획 승인을 받은 후, 실제 시설 설치 공사에 착수하기 30일 전까지 관할 시.도지사에게 착공 계획 서를 제출해야 합니다. 이는 공사 시작을 공식적으로 알리는 절차입니다.공사 진행 및 준공 보고서 제출 :공사가 완료되면 준공 보고서를 관할 시.도지사에게 제출하고, 필요한 경우 준공 검사를 받습니다.사업 등록 :모든 절차가 완료되고 시설이 완 비 되면 골프장 업 으로 최종 등록하게 됩니다.인 허가 절차 진행 중 공사 시장의 의미 ==>본인께서 말씀하신 '인 허가 절차 진행 중인데 공사가 곧 시작된다'는 상황은 여러 가지 이유로 발생할 수 있습니다.최종 행정 절차 또는 세부 인 허가 :사업 계획 승인은 전체적인 큰 틀에서 의 허가이며, 실제 공사 착수 전에는 '착공 계획서'를 제출하고 세부적인 건축 허가나 환경 관련 최종 점검 등 추가적인 행정 절차나 세부 인 허가가 필요한 경우가 많습니다. 이는 공사 시작을 위한 마지막 점검 단계라고 볼 수 있습니다.계획 변경에 따른 재검토 :만약 사업 계획 승인 이후 설계나 시공 방식, 부대 시설 등에 변경이 생겼다면, 변경된 내용에 대해 다시 인 허가를 받거나 기존 허가를 변경하는 절차가 필요할 수 있습니다. 이 경우, 변경된 부분에 대한 인 허가 절차가 진행 중일 수 있습니다.단계 별 공사 및 인 허가골프장처럼 규모가 큰 사업은 전체 공사를 한번에 진행하기보다는 여러 단계로 나누어 진행하는 경우가 많습니다. 예를 들어, 토목 공사가 먼저 시작되고 그 이후에 건축 공사가 진행되는 식입니다.이 경우, 먼저 시작되는 공사에 대한 인 허가는 완료되었지만, 다음 단계의 공사에 대한 인 허가가 아직 진행 중일 수 있습니다.법적 용건 충족 확인 :공사 시작 전, 모든 법적 요건이 제대로 충족되었는지 최종적으로 확인하는 과정에서 서류 보완이나 추가 검토가 필요하여 '진행 중' 으 로 보일 수 있습니다.마지막으로 '마지막 공사 시작 전 다시 하는 단계'일 수도 있고, '바뀐 내용이 있어 재검토하는 과정'일 수도 있습니다. 이는 골프장 사업의 규모와 특성, 그리고 해당 지자체의 행정 절차에 따라 달라질 수 있습니다.
부동산
Q. 부동산 시장이 과열되고 금융이 불안해지는 등 위험도가 높아지고 있는데 DSR규제만으로도 안정화될 수 있을까요??
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부동산 시장 과열과 금융 불안정성에 대한 깊은 우려와 DSR 규제의 효과에 대한 의문을 갖고 계신 것 같습니다. 충분히 공감합니다. 현재 부동산 시장의 상황과 DSR규제가 미치는 영향을 함께 살펴 보겠습니다.DSR규제와 부동산 시장 안정 화 :DSR 규제의 역할 :DSR규제는 대출 한도를 줄여 부동산 구매를 위한 과도한 자금 조달을 어렵게 만듭니다. 특히, 다음 달 부 터 수도 권 지역을 대상으로 스트레스 DSR 3단계 시행되면서 규제가 더욱 강화될 예정입니다. 이는 대출을 통한 주택 구 매 수요를 억제하여 부동산 시장의 과열을 진정 시키는 데 기여할 수 있습니다.DSR규제만으로 충분할 까요?본인께서 말씀하신 것처럼, DSR규제만으로 부동산 시장의 모든 불안정성을 해소하기는 어려울 수 있습니다. 부동산 시장은 금리, 유동성 공급, 그리고 시장 참여자들의 기대 심리 등 다양한 요인에 의해 복합적으로 영향을 받기 때문입니다금리 정책의 중요성 :한국은행은 부동산 시장 과열과 가계 부채 급증을 이유로 기준금리 인하에 신중한 입장을 보이고 있습니다. 금리 인하는 시중 유동성을 확대 시켜 부동산 시장의 불안과 짒 갑 상승 기대감을 키울 수 있기 때문에, DSR과 함께 금리 정책이 중요한 변수로 작용합니다.거시 건 정 성 정책 : 금리 인하기에 특정 지역의 주택 가격 상승이 부동산 시장 과열로 이어질 수 있으므로, DSR과 같은 대출 규제 외에도 거시 건 정 성 정책을 통해 시장의 기대 심리를 안정 화 하는 것이 중요하다고 강조됩니다.시장 상황의 복 잡 성 : 최근 한국은행은 서울 등 수도권과 비 수도권 간 집값 격차가 벌어지면서 부동산 시장의 위험도가 높아지고 있다고 진단했습니다. 이는 DSR 규제 외에도 지역 별 특성과 공급 상황 등을 고려한 다각적인 접근이 필요함을 시사합니다.결론적으로, DSR 규제는 가계 부채 관리와 부동산 시장 과열을 억제하는 데 매우 중요한 도구이지만, 시장 안정 화를 위해서는 금리 정책, 주택 공급 정책, 그리고 시장의 기대 심리를 관리하는 거시적인 정책들이 함께 조화를 이루어야 합니다. 본인의 말씀처럼, 단일한 '한방'보다는 여러 정책 수단들이 유기적으로 작동하는 것이 중요하다고 볼 수 있습니다.
부동산
Q. 25년도에 든든전세주택 모집공고 몇번이나 올라올까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.연간 몇 번의 공고가 올라올지, 또는 정해진 일정이 있는 지에 대해서는 현재 명확하게 공지된 바는 없습니다.현재 공고 되어 있는 것을 보면2025년 전세 임대 형 든 든 주택의 1순위 입주자 모집 공고가 되었습니다. 해당 공고의 신청 기간은 2025년 5월 12일(월)10:00부터 2025년 5월 16일(금) 18:00까지로 예정되어 있습니다이 처 럼 '1차'모집이라는 표현이 사용된 것으로 보아, 2025년 중 추가적인 모집 공고가 있을 가능성이 있습니다. 그러나 연간 몇 번의 공고가 올라올지 , 또는 정해진 일정이 있을 지에 대해서는 현재 명확하게 공지된 바는 없습니다.일반적으로 이러한 주택 공급 공고는 정부의 주택 정책, 공급 물량 확보 상황, 그리고 시장 수요 등에 따라 유동적으로 발표되는 경우가 많습니다. 따라서 가장 정확하고 최신 정보를 확인하시려면, LH 청약 플러스나 HUG(주택 도시 보증 공사)와 같은 공식 기관의 웹사이트를 주기적으로 확인하시는 것이 좋습니다.든 든 전세 주택은 무 주택 자 분들께 주변 시세보다 저렴하게 장기간 거주할 수 있는 기회를 제공하는 좋은 제도이니, 지속적으로 관심을 가지시면 좋은 소식이 있을 실 겁니다.
부동산
Q. 부동산 매물 거래량이 매우 하락중이라는데 실제로 얼마나 하락하고 있나요??
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부동산 매물 거래량 현황 ===> 최근 발표된 자료에 따르면, 주택 전월 세 거래량은 감소세를 보였습니다.2025년 3월 주택 전월 세 거래량 :수도권 : 160,405건으로 , 전월 대비 9.1% 감소했습니다.비 수도권 : 78,639건으로 , 전월 대비 22.7% 감소했습니다.이수치는 전월 세 거래량에 대한 것이지만, 전반적인 부동산 시장의 거래 활동이 둔화되고 있음을 보여주는 지표로 볼 수 있습니다2025년 부동산 시장 전망 ===> 부동산 전문가들은 2025년 부동산 시장에 대해 다양한 예측을 내놓고 있습니다.가격 안정 화 어려움 :KB부동산의 박원갑 박사는 2025년까지 집값 안정 화가 어려울 것이라고 전망했습니다. 이는 국제 정세, 물가 상승, 금리 변동 등 다양한 경제적 요인이 복합적으로 작용하기 때문입니다.하락 전망 요인 :일부 전문가들은 2025년 부동산 하락을 전망하는 여러 이유를 제시하기도 합니다.양극화 및 장기 침체 :전반적으로 부동산 시장이 양극화되고 장기 침체 국면에 접어들 수 있다는 분석도 있습니다.정책의 영향 :정부의 대출 규제 완화나 주택 공급 확대와 같은 정책이 시장에 긍정적인 영향을 미칠 수 있지만, 시장 참여자들의 신뢰 회복이 선행되어야 효과를 발휘할 수 있다고 합니다. 따라서 정책 변화에 대한 지속적인 모니터링과 유연한 전략 마련이 중요합니다.결론적으로, 질문 자께서 말씀하신 것처럼 부동산 정책이나 경제 상황이 시장에 큰 영향을 미치고 있습니다. 일러한 정보들이 부동산 시장을 이해하고 앞으로의 계획을 세우시는 데 도움이 되기를 바랍니다.