안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
부동산
Q. 과연 한국의 부동산 불펜은 계속 될까요
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.인구, 정책, 균형 발전 등 여러 측면에서 앞으로 부동산 시장의 변화 가능성과 정책의 방향성에 대해 함께 살펴보겠습니다.한국 부동산 쏠림 현상의 배경 : 우리나라의 부동산 시장은 과거부터 주거의 기능 뿐만 아니라 중요한 투자 자산으로서의 역할을 해왔습니다. 이는 제한된 국토 면적, 수도권 집중 현상, 그리고 자산 증식 수단으로서 부동산에 대한 높은 선호도 등 복합적인 요인들이 작용한 결과라고 볼 수 있습니다. 특히, 저금리 기조나 유동성 증가 시기에는 이러한 쏠림 현상이 더욱 심화되는 경향을 보였습니다.미래 부동산 시장에 영향을 미칠 주요 원인 :앞으로 부동산 시장의 쏠림 현상이 완화될 지 여부는 여러 거시적, 미시적 요인들의 상호작용에 달려 있습니다.인구 구조 변화 :저출산 및 고령화 :장기적으로 인구 감소는 주택 수요 감소로 이어질 수 있습니다.특히 생산 가능 인구의 감소는 주택 구매력에도 영향을 미칠 수 있습니다.가구 형태 변화 :1 인 가구, 2인 가구 등 소규모 가구의 증가는 주택의 크기나 유형에 대한 수요 변화를 가져올 수 있습니다.이는 대형 아파트 중심의 쏠림 현상을 완화하고 소형 주택이나 다양한 주거 형태에 대한 관심을 높일 수 있습니다.정부 정책 :정부는 부동산 시장의 안정 화와 균형 발전을 위해 다양한 정책을 추진하고 있습니다.대출 규제 강화 :2025년 7월부터 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계가 시행될 예정입니다. 이는 대출 한도를 더욱 엄격하게 관리하여 가계 부채 증가를 억제하고, 과도한 대출을 통한 부동산 투기를 제한하는 효과를 가져올 수 있습니다.신생 아 특례 대출 소득 요건 강화 :2025년 1월 1일 이후 출산 가구에 대해 신생 아 특례 대출의 부부 합 산 연 소득 요건이 1.3억 원(맞벌이 2억 원)에서 2.5억 원으로 완화됩니다. 이는 특정 계층의 주택 구매를 지원하여 실 수요를 진작 시키는 효과가 있지만, 동시에 시장에 유동성을 공급하여 가격에 영향을 줄 수도 있습니다.공급 정책 :정부는 주택 공급 확대를 시장 불안정을 해소하려 노력하고 있습니다. 특히 신도시 개발이나 재개발. 재건축 활성화 등을 통해 공급량을 완화하는데 기여할 수 있습니다.세금 정책 :취득세, 보유세, 양도세 등 부동산 관련 세금 정책은 투기 수요를 억제하고 다주택 자의 매도를 유도하여 시장의 유동성을 조절하는 중요한 수단입니다.균형 발전 노력 :수도권 집중 현상을 완화하고 지역 간 균형 발전을 도모하려는 정부의 노력도 부동산 쏠림 현상에 영향을 미칠 수 있습니다. 혁신 도시, 기업 도시 조성, 지방 거점 도시 육성 등의 정책은 장기 저금리로 지방이 주거 환경과 경제 활력을 높여 수도권으로의 인구 및 자산 쏠림을 분산 시키는 효과를 기대할 수 있습니다.거시 경제 상황 :금리 변동, 물가 상승률, 국내외 경기 상황 등 거시 경제지표는 부동산 시장의 방향성을 결정하는 중요한 요소입니다. 금리 인상 기조는 대출 부담을 가중 시켜 투자 심리를 위축시키고, 경기 침체는 전반적인 구매력을 약화 시켜 부동산 시장의 활력을 떨어뜨릴 수 있습니다.쏠림 현상 완화 가능성 및 정책의 방향성 ===> 본인 께서 말씀하신 것처럼, 인구 구조 변화와 정부의 정책적 노력은 부동산 시장의 쏠림 현상을 완화할 가능성을 내포하고 있습니다.인구 감소의 장기적 영향 :인구 감소는 결국 총 주택 수요를 줄여 장기적으로는 부동산 가격 상승 압력을 완화하고 쏠림 현상을 누구러 뜨 릴 수 있습니다. 다만, 수도권 등 특정 지역으로의 집중 현상은 당분간 지속 될 가능성도 있습니다.정책의 효과 :스트레스 DSR과 같은 대출 규제는 가계 부채 건 정 성을 높이고 투기 수요를 억제하는 데 기여할 수 있습니다. 신생아 특례 대출과 같은 정책은 실 수요자의 내 집 마련을 돕는 긍정적인 측면이 있습니다. 그러나 정책의 효과는 시장 상황과 맞물려 나타나므로, 정책 목표가 시장에 얼마나 효과적으로 반영될지는 지속적인 관찰이 필요합니다.균형 발전의 과제 :균형 발전 정책은 장기적인 관점에서 접근해야 할 과제입니다. 수도권과 지방의 격차를 줄이고 지방의 자생력을 키우는 데는 상당한 시간과 노력이 필요하며, 그 효과가 부동산 시장에 나타나기 까지는 더 많은 시간이 소요될 수 있습니다.결론적으로 , 정책이 '올바른 방 향'을 나아가고 실현될지는 정부의 일관된 의지, 시장의 반응, 그리고 예상치 못한 외부 변수 등 여러 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 다만, 정부는 시장의 과열을 막고 실 수요자를 보호하며, 장기적으로는 주거 안정을 도모하는 방향으로 정책을 수립하고 있습니다. 인구 구조 변화와 정부의 다양한 정책적 노력은 과거와 같은 극심한 부동산 쏠림 현상을 점진적으로 완화하는 데 기여할 수 있습니다. 그러나 시장은 항상 다양한 변수에 의해 움직이므로, 앞으로도 시장 동향과 정책 변화에 꾸준히 관심을 가지시는 것이 중요하겠습니다.
부동산
Q. 아파트 분양권 프리미엄을 제3자에게 지급해도 문제 없을까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.매도인 측에서 프리미엄을 제3자 계좌로 분할하여 입금해 달라고 요청하는 상황에 대해 걱정하시는 마음을 충분히 이해합니다. 이러한 상황에서는 신중하게 접근하시는 것이 중요합니다.제3자 계좌 입금 요청의 위험성 :매도인 측에서 프리미엄을 본인 계좌가 아닌 제3자의 계좌로 나누어 입금해 달라고 요청하는 것은 여러 가지 잠재적인 위험을 내포하고 있습니다. 중 개인의 말처럼"보통 다 이렇게 한 다'고 하더라도, 이는 법적인 문제나 추후 분쟁의 소지를 만들 수 있습니다.세금 회피 및 법적 문제 연루 가능성 :매도 인이 프리미엄을 제3자 계좌로 받는 주된 이유는 양도소득세 등 세금을 회피하려는 목적일 가능성이 큽니다. 이러한 거래에 참여하게 되면, 비록 직접적인 세금 탈루의 주체는 아니더라도, 간접적으로 세금 회피를 돕는 것으로 비춰질 수 있어 추후 세무 당국의 조사를 받거나 법적 분쟁에 휘말릴 위험이 있습니다.특히, 가족 간의 거래가 아닌 제3자에게 지급하는 경우에도 자금의 흐름이 불투명해져 문제가 될 수 있습니다.거래 증 빙의 어려움 :프리미엄 지급은 분양권 매매 계약의 중요한 부분입니다. 매도인 본인 계좌가 아닌 제3자 계좌로 입금할 경우, 해당 금액이 분양권 프리미엄으로 지급되었다는 명확한 증 빙 이 어려워질 수 있습니다. 만약 매도 인이 나중에 프리미엄으로 지급되었다는 명확한 증 빙 이 어려워질 수 있습니다. 만약 매도 인이 나중에 프리미엄을 받지 않았다고 주장하거나, 제3자가 해당 금액의 성격을 다르게 주장할 경우, 본인께서 불리한 입장에 놓일 수 있습니다.소유권 이전 지연 또는 분쟁 발생 :자금의 흐름이 불투명해지면, 소유권 이전 과정에서 문제가 발생하거나, 매도인 또는 제3자와의 불필요한 분쟁에 휘말릴 가능성이 있습니다. 이는 잔금 지급 후에도 분양권 명의 변경이나 최종 입주까지 의 과정에 차질을 줄 수 있습니다.통상적인 분양권 프리미엄 지급 방법 :가장 통상적이고 안전한 분양권 프리미엄 지급 방법은 다음과 같습니다.계약 당사자에게 직접 지급 :분양권 매매 계약서에 명시된 매도인(계약 당사자)의 명의로 된 계좌로 프리미엄 전액을 직접 입금하는 것이 원칙입니다. 이는 거래의 투명성을 확보하고, 자금의 흐름을 명확히 하여 추후 발생할 수 있는 모든 분쟁의 소지를 줄이는 가장 확실한 방법입니다명확한 증 빙 자료 확보 :모든 지급 내역은 은행 이체 내역 등 금융 기록으로 남겨야 하며, 계약서 상에도 프리미엄 지급 방식과 금액, 수령인 등을 명확히 기재해야 합니다안전한 거래를 위한 조언 :매도 인에게 프리미엄 전액을 본인 명의의 계좌로 직접 입금할 것을 정중하게 요청 하십시요 매도 인의 세금 문제는 매도 인이 해결해야 할 부분이며, 매수 인이 그 위험을 감수할 필요는 없습니다.결론적으로, 부동산 거래는 큰 금액이 오가는 만큼, 작은 부분이라도 의심스러운 점이 있다면 반드시 확인하고 안전하게 진행하시는 것이 중요합니다.
부동산
Q. 골프장 인허가절차에대해서 여쭤봅니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.골프장 건설은 여러 단계의 복잡한 인 허가 절차를 거치게 됩니다. 주요 단계는 다음과 같습니다.골프장 인 허가 절차 개요==>부지 확보 및 초기 계획 :골프장 부지를 확보하고, 토지 용도(특히 개발 제한구역 여부)를 확인하며, 코스 및 부대 시설에 대한 초기 설계를 진행합니다.사업 계획 승인 신청 :골프장 건설을 위한 핵심적인 단계로, 위치도, 계획 평면도, 공사 설계 도서, 토지 및 건물 조서 등 상세한 서류를 제출하여 사업 계획 승인을 신청합니다. 아 단계에서는 환경영향평가, 교통 영향 평가, 재해 영향 평가 등이 선행되거나 함께 진행됩니다.착공 계획서 제출 :사업 계획 승인을 받은 후, 실제 시설 설치 공사에 착수하기 30일 전까지 관할 시.도지사에게 착공 계획 서를 제출해야 합니다. 이는 공사 시작을 공식적으로 알리는 절차입니다.공사 진행 및 준공 보고서 제출 :공사가 완료되면 준공 보고서를 관할 시.도지사에게 제출하고, 필요한 경우 준공 검사를 받습니다.사업 등록 :모든 절차가 완료되고 시설이 완 비 되면 골프장 업 으로 최종 등록하게 됩니다.인 허가 절차 진행 중 공사 시장의 의미 ==>본인께서 말씀하신 '인 허가 절차 진행 중인데 공사가 곧 시작된다'는 상황은 여러 가지 이유로 발생할 수 있습니다.최종 행정 절차 또는 세부 인 허가 :사업 계획 승인은 전체적인 큰 틀에서 의 허가이며, 실제 공사 착수 전에는 '착공 계획서'를 제출하고 세부적인 건축 허가나 환경 관련 최종 점검 등 추가적인 행정 절차나 세부 인 허가가 필요한 경우가 많습니다. 이는 공사 시작을 위한 마지막 점검 단계라고 볼 수 있습니다.계획 변경에 따른 재검토 :만약 사업 계획 승인 이후 설계나 시공 방식, 부대 시설 등에 변경이 생겼다면, 변경된 내용에 대해 다시 인 허가를 받거나 기존 허가를 변경하는 절차가 필요할 수 있습니다. 이 경우, 변경된 부분에 대한 인 허가 절차가 진행 중일 수 있습니다.단계 별 공사 및 인 허가골프장처럼 규모가 큰 사업은 전체 공사를 한번에 진행하기보다는 여러 단계로 나누어 진행하는 경우가 많습니다. 예를 들어, 토목 공사가 먼저 시작되고 그 이후에 건축 공사가 진행되는 식입니다.이 경우, 먼저 시작되는 공사에 대한 인 허가는 완료되었지만, 다음 단계의 공사에 대한 인 허가가 아직 진행 중일 수 있습니다.법적 용건 충족 확인 :공사 시작 전, 모든 법적 요건이 제대로 충족되었는지 최종적으로 확인하는 과정에서 서류 보완이나 추가 검토가 필요하여 '진행 중' 으 로 보일 수 있습니다.마지막으로 '마지막 공사 시작 전 다시 하는 단계'일 수도 있고, '바뀐 내용이 있어 재검토하는 과정'일 수도 있습니다. 이는 골프장 사업의 규모와 특성, 그리고 해당 지자체의 행정 절차에 따라 달라질 수 있습니다.
부동산
Q. 부동산 시장이 과열되고 금융이 불안해지는 등 위험도가 높아지고 있는데 DSR규제만으로도 안정화될 수 있을까요??
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부동산 시장 과열과 금융 불안정성에 대한 깊은 우려와 DSR 규제의 효과에 대한 의문을 갖고 계신 것 같습니다. 충분히 공감합니다. 현재 부동산 시장의 상황과 DSR규제가 미치는 영향을 함께 살펴 보겠습니다.DSR규제와 부동산 시장 안정 화 :DSR 규제의 역할 :DSR규제는 대출 한도를 줄여 부동산 구매를 위한 과도한 자금 조달을 어렵게 만듭니다. 특히, 다음 달 부 터 수도 권 지역을 대상으로 스트레스 DSR 3단계 시행되면서 규제가 더욱 강화될 예정입니다. 이는 대출을 통한 주택 구 매 수요를 억제하여 부동산 시장의 과열을 진정 시키는 데 기여할 수 있습니다.DSR규제만으로 충분할 까요?본인께서 말씀하신 것처럼, DSR규제만으로 부동산 시장의 모든 불안정성을 해소하기는 어려울 수 있습니다. 부동산 시장은 금리, 유동성 공급, 그리고 시장 참여자들의 기대 심리 등 다양한 요인에 의해 복합적으로 영향을 받기 때문입니다금리 정책의 중요성 :한국은행은 부동산 시장 과열과 가계 부채 급증을 이유로 기준금리 인하에 신중한 입장을 보이고 있습니다. 금리 인하는 시중 유동성을 확대 시켜 부동산 시장의 불안과 짒 갑 상승 기대감을 키울 수 있기 때문에, DSR과 함께 금리 정책이 중요한 변수로 작용합니다.거시 건 정 성 정책 : 금리 인하기에 특정 지역의 주택 가격 상승이 부동산 시장 과열로 이어질 수 있으므로, DSR과 같은 대출 규제 외에도 거시 건 정 성 정책을 통해 시장의 기대 심리를 안정 화 하는 것이 중요하다고 강조됩니다.시장 상황의 복 잡 성 : 최근 한국은행은 서울 등 수도권과 비 수도권 간 집값 격차가 벌어지면서 부동산 시장의 위험도가 높아지고 있다고 진단했습니다. 이는 DSR 규제 외에도 지역 별 특성과 공급 상황 등을 고려한 다각적인 접근이 필요함을 시사합니다.결론적으로, DSR 규제는 가계 부채 관리와 부동산 시장 과열을 억제하는 데 매우 중요한 도구이지만, 시장 안정 화를 위해서는 금리 정책, 주택 공급 정책, 그리고 시장의 기대 심리를 관리하는 거시적인 정책들이 함께 조화를 이루어야 합니다. 본인의 말씀처럼, 단일한 '한방'보다는 여러 정책 수단들이 유기적으로 작동하는 것이 중요하다고 볼 수 있습니다.
부동산
Q. 25년도에 든든전세주택 모집공고 몇번이나 올라올까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.연간 몇 번의 공고가 올라올지, 또는 정해진 일정이 있는 지에 대해서는 현재 명확하게 공지된 바는 없습니다.현재 공고 되어 있는 것을 보면2025년 전세 임대 형 든 든 주택의 1순위 입주자 모집 공고가 되었습니다. 해당 공고의 신청 기간은 2025년 5월 12일(월)10:00부터 2025년 5월 16일(금) 18:00까지로 예정되어 있습니다이 처 럼 '1차'모집이라는 표현이 사용된 것으로 보아, 2025년 중 추가적인 모집 공고가 있을 가능성이 있습니다. 그러나 연간 몇 번의 공고가 올라올지 , 또는 정해진 일정이 있을 지에 대해서는 현재 명확하게 공지된 바는 없습니다.일반적으로 이러한 주택 공급 공고는 정부의 주택 정책, 공급 물량 확보 상황, 그리고 시장 수요 등에 따라 유동적으로 발표되는 경우가 많습니다. 따라서 가장 정확하고 최신 정보를 확인하시려면, LH 청약 플러스나 HUG(주택 도시 보증 공사)와 같은 공식 기관의 웹사이트를 주기적으로 확인하시는 것이 좋습니다.든 든 전세 주택은 무 주택 자 분들께 주변 시세보다 저렴하게 장기간 거주할 수 있는 기회를 제공하는 좋은 제도이니, 지속적으로 관심을 가지시면 좋은 소식이 있을 실 겁니다.