안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
Q. 임대인이 계약갱신청구권 거부 후 월세 계산
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.일반적으로 임대차 계약에서 임차인은 계약 기간 만료 일까지 해당 주택을 사용할 권리가 있으며, 그에 대한 대가로 해당 주택을 사용할 권리가 있으며, 그에 대한 대가로 월세를 지급할 의무가 있습니다. 따라서 계약 기간 만료일 전에 이사를 하더라도 원칙적으로 계약 기간 만료일 까지 의 월세를 지급해야 합니다. 하지만 계약 만료일 일 임박한 시점에서 부득이하게 며칠 또는 2주 정도 먼저 이사를 하게 될 때, 임대인과 협의하여 실제로 거주한 날짜까지만 월세를 계산하여 지급하는 방식으로 정산하는 경우가 많습니다. 예를 들어 월세 가 60만원이라면 5월은 31일 까지 이므로 60만 / 31일=19,354원 그러므로 14*19,354=270,956원이 됩니다 . 이 정도 금액이라고 임대인에게 얘기하고 주면 됩니다. 중요한 건 임대인과의 소통입니다. 임대인이 인정을 해야 합니다. 이사 날짜가 확정되면 임대인 분께 정중하게 문의해 보시는 것을 권해드립니다.
Q. 갭투자할 때 세 안고 매매를 해야한다면 장단점과 주의사항 및 계약할 때 꿀팁은 뭔가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다. 갭 투자는 매매 가와 전세가 의 차 액이 적은 집을 전세를 끼고 매입하여 시세 차익을 얻는 투자 방식입니다. 갭 투자는 보통 매매와 전세의 가격 차가 적을 때 일어납니다.갭 투자 시 세 안고 매매의 장점 입니다 :적은 초기 투자 자금 : 갭 투자의 가장 큰 장점은 매매 가와 전세 가의 차 액(갭)만큼의 자금 만으로 부동산을 매입할 수 있다는 점입니다. 세입 자의 전세 보증금을 사실상 무이자 대출처럼 활용하는 것이라고 볼 수 있습니다.임대 관리의 편리성 : 이미 세입 자가 살고 있기 때문에 새로운 세입 자를 직접 구하는 과정이나 부동산 중 개 수수료 부담을 덜 수 있습니다.즉각적인 수익 발생 가능성 (전세 계약 종료 후 매매 또는 시세 상승): 전세 계약 기간 동안에는 직접적인 월세 수익은 없지만, 계약 종료 후 매매를 통해 시세차익을 실현하거나, 전세 보증금을 올려 재계약하며 추가 자금을 확보할 가능성이 있습니다.갭 투자 시 세 안고 매매의 단점 및 주의 사항입니다 :역 전세 위험 : 매입 시점보다 전세 가가 하락할 경우, 계약 만료 시 세입 자에게 돌려줘야 할 보증금이 기존보다 많아지는 '역 전세'상황이 발생할 수 있습니다. 이 경우 차 액 만큼의 자금을 직접 마련해야 하는 큰 부담이 따릅니다.세입 자 관련 문제 : 기존 세입 자와의 관계나 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 예를 들어 세입 자가 계약 만료 후 집을 비워주지 않거나, 주택 상태에 대한 분쟁이 발생할 수도 있습니다.주택 상태 확인의 어려움 : 세입 자가 거주 중이므로 집의 내부 상태를 꼼꼼하게 확인하기 어렵습니다. 노후 된 부분이나 수리가 필요한 곳을 제대로 파악하지 못하고 매입할 수 있습니다.대출 제약 : 전세를 끼고 집을 살 경우, 주택 담보 대출 한도가 전세금만큼 차감 되거나 대출 자체가 어려울 수 있습니다. 본인의 자금 상황을 면밀히 검토해야 합니다.매매가 하락 위험 : 부동산 시장 상황에 따라 매매 가가 하락할 위험이 있습니다. 시세차익을 목표로 하는 갭투 자의 특성 상 매매가 하락은 직접적인 손해로 이어집니다.갭 투자 시 세 안고 매매 계약 시 꿀 팁을 드리면 :기존 임대차 계약서 꼼꼼히 확인하셔야 합니다.전세 보증금, 계약 기간, 만기일 , 특약 사항 등을 반드시 확인하셔야 합니다.등기 사항 증명서 확인하셔야 합니다. 등기 상 하자 여부를 보셔야 합니다.특약 사항 명확히 기 재 : 매매 계약서에 기존 임대차 계약 승 계에 대한 내용을 명확히 기재해야 합니다. 전세 보증금은 매수 인이 세입 자에게 반환하기로 하고, 그 금액만큼 매매 잔금에서 공제 한다는 내용 등을 포함합니다.세입 자와의 소통 및 정보 확인 : 가능하면 세입 자의 의사를 확인하고, 매매 후에도 임대인이 변경될 예정임을 알리는 것이 좋습니다. 세입 자의 협조가 필요한 경우도 있으니 미리 소통하는 것이 도움이 될 수 있습니다. 만약 실거주 목적이라면 계약 만료 6개월 전에는 세입 자에게 실 거주 계획을 통보해야 합니다.시세 및 전세가 율 분석 : 매입하려는 지역의 최근 실거래가와 전세가 율 추이를 충분히 분석하여 역 전세나 매매가 하락 위험을 최소화할 수 있는 매물인지 신중하게 판단해야 합니다.결론적으로 세 안고 매매를 통한 갭 투자는 잘 활용하면 적은 자본으로 시작할 수 있지만, 역 전세나 세입 자 관련 문제 등 고려해야 할 위험 요소도 많습니다. 특히 첫 집 계약이시라면 더욱 신중하게 접근하시기 바랍니다. 정부에서 첫 집에 주는 혜택 등을 비교하면서 결정하시기 바랍니다.
Q. 요즘 짓는 아파트들의 건폐율이 낮은 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.건폐율은 전체 대지 면적에서 건축물의 건축 면적(건물 외벽이나 기둥의 중심 선으로 둘러싸인 부분의 수평 투영 면적)이 차지하는 비율을 말합니다. 건폐율은 건축 면적 / 대지면적 X 100으로 산정합니다. 일반적으로 건폐율이 높아질 수록 용적률도 높아지거나 해서 부동산 개발의 밀도가 급격히 상승하게 됩니다.그런데 건폐율이 낮을수록 건물이 차지하는 비율이 적고, 나머지 공간을 다른 용도로 활용할 수 있게 됩니다.요즘 아파트의 건폐 율이 낮은 주된 이유는 다음과 같습니다.쾌적한 주거 환경 조성 : 건폐율 이 낮으면 아파트 동 사이에 넓은 공간을 확보할 수 있습니다. 이 공간을 활용하여 조 경 시설, 산책로,놀이터, 휴게 공간 등 주민들이 이용 할 수 있는 공용 공간을 풍부하게 마련할 수 있습니다. 이는 단지의 미관을 개선하고 주민들의 삶의 질을 높이는 데 기여합니다.사생활 보호 및 조망 권 확보 : 동 간 거리가 널어지면서 각 세대의 사생활이 더욱 보호되고, 서로 간섭 받지 않는 조 망 을 확보하기 유리해집니다. 또한 햇빛이 잘 들어오고 바람이 잘 통하는 데도 도움이 됩니다.주차 공간 확보 : 건물이 차지하는 면적이 적으면 그만큼 나머지 공간을 주차장으로 활용할 여우가 생깁니다 최근 차량 보유 대 수가 늘면서 주차 공간의 중요성이 커지고 있는데, 낮은 건폐율 은 이를 해결하는 데 유리합니다.단지의 경쟁력 향상 : 쾌적하고 여유로운 단지 환경은 아파트의 가치를 높이는 요소가 됩니다. 건설사 들은 낮은 건폐 율을 통해 단지의 경쟁력을 강화하고 수요자들에게 매력적인 요소로 어필 할 수 있습니다.결론적으로 요즘 아파트들이 낮은 건폐율로 지어지는 것은 단순히 건물을 적게 짓는 것을 넘어, 주민들에게 더욱 쾌적하고 편리함 가치 있는 주거 환경을 제공하기 위한 건축 설계의 트렌드 라고 볼 수 있습니다.
Q. 행복주택 입주 관련 질문 있습니다...
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.행복 주택은 기본적으로 '무 주택 자' 요건을 충족해야 입주가 가능합니다. 따라서 현재 전세나 월세나 월세 계약이 남아 있는 상태라면 행복 주택 입주 시점에 해당 주택에 대한 임차 권리를 가지고 있기 때문에 무 주택 자 자격에 문제가 발생할 수 있습니다.만약 일반 전세로 거주 중이시라면 : 계약 기간이 1년 넘게 남았다고 하더라도, 행복 주택 입주 예정일 까지 살고 계신 전세 집을 비워야 하는 것은 일반적입니다. 이는 행복 주택 입주 자격을 유지하기 위해서 입니다.세입 자를 빠르게 구하지 못하는 상황이 발생할 수 있는데, 이 경우 안타깝게도 LH에서 세입 자가 구해질 때까지 무기한으로 기다려주지는 않는 것으로 알고 있습니다. 행복 주택은 정해진 입주 기간이 있으며, 이 기간 내에 입주하지 못하면 당첨이 취소될 수도 있습니다.정확한 기다려 주는 기간이나 예외 사항은 LH의 규정이나 해당 공고에 따라 다를 수 있습니다. 혹시 특별한 사정이 있다면 LH에 직접 문의하여 상담을 받아보시는 것이 가장 정확합니다.만약 월세로 거주 중이시라면: 월세의 경우에도 마찬가지고 행복 주택 입주 예정 일까지 현재 살고 계신 집에서 퇴거 해야 하는 것은 동일합니다.전세와 달리 월세는 계약 해지 절차나 다음 세입 자를 구하는 방식이 조금 다를 수 있지만, 핵심은 행복 주택 입주 시점에 해당 주택에서 퇴 거 하여 무 주택 상태를 증명해야 한다는 것입니다.월세 계약의 경우, 보통 계약 만료 전에 해지를 통보할 때 일정 기간(예: 1개월)전에 집주인에게 통보하면 되는 경우가 많습니다. 하지만 이 역시 계약 내용에 따라 다를 수 있으므로, 현재 월세 계약서를 확인하시거나 집주인과 상의하는 것이 필요합니다.결론적으로, 전세든 월세든 현재 거주 중인 집의 계약 기간이 남아 있더라도 행복 주택 입주 시점에는 해당 집에서 퇴거하고 무 주택 자 자격을 충족해야 하는 것이 원칙입니다. 만약 세입 자가 바로 구해지지 않는 다면, 정해진 행복 주택 입주 기한을 맞추지 못해 당첨이 취소될 위험이 있습니다.
Q. 우리나라의 전세제도는 문제점이 뭘까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.우리나라의 전세 제도는 임차인이 임대인에게 목돈인 전세 보증금을 맡기고 계약 기간 동안 거주한 후, 계약 만료 시 보증금 전액을 돌려받는 독특한 주거 형태입니다. 과거에는 저금리 시대에 임대인이 전세 보증금을 활용해 수익을 얻고, 임차인은 월세 부담 없이 거주할 수 있어 양측에 모두 유리한 면이 있었습니다.하지만 이러한 전세 제도는 몇 가지 면에서 문제점이 내재되어 있어 사기에 취약할 수 있고 , 주요 문제점들은 다음과 같습니다.정보의 비 대칭 성 : 임차인이 계약하려는 주택의 정확한 시세, 선 순위 근저당 등 채권 관계, 임대인의 재정 상태 등에 대항 정보를 충분히 알기 어렵습니다. 임대인이 이미 해당 주택을 담보로 대출을 많이 받았거나, 다른 채무가 있는 경우에도 임차인은 이를 정확히 파악하기 어렵습니다.임대인의 도덕적 해이 및 투자 실패 위험 : 임대인이 임차인에게 받은 전세 보증금을 안전하게 관리하거나 주택 매매 가격 하락에 대비하지 않고, 다른 투자(예: 갭 투자)에 활용하다 실패하는 경우 보증금을 돌려주지 못할 위험이 있습니다.다양한 사기 수법의 등장 : 월 셋 집을 전 셋 집으로 속이거나 한 주택에 여러 명과 이중 계약을 맺는 등의 다양한 사기 수법이 발생하고 있습니다. 신탁 부동산을 이용한 사기 등 복잡한 형태의 사기도 등장하고 있습니다.주택 가격 변동 및 금리 인상 : 집값의 가파른 하락 이나 전세 대출 금리의 상승 등 시장 환경 변화도 전세 제도의 안정성을 해치고 사기 발생의 위험을 높일 수 있습니다.'깡통 전세'위험 : 매매가 대비 전세가 율이 높아져 전세 보증금이 주택 매매 가격과 같거나 오히려 더 높아 지는 현상을 '깡통 전세 '라고 합니다. 이러한 주택은 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 경우, 임차인이 해당 주택을 경매에 넘겨 보증금을 회수해야 하는데, 매매가 보다 전세가 가 높은 상황에서는 경매를 통해 보증금 전액을 회수하기가 매우 어렵습니다.전세 사기는 임차인에게 막대한 재산 상 손실 뿐만 아니라 정신적으로도 큰 고통을 안겨주는 심각한 범죄입니다. 정부와 관련 기관에서 전세 사기 예방 및 피해자 지원을 위한 노력을 하고 있지만, 계약 전에 스스로 꼼꼼하게 확인하고 주의하는 것이 매우 중요합니다.전세 계약 시에는 반드시 등기 사항 증명서를 확인하고 근저당 등 채권 관계를 파악하고, 확정 일자를 받아 대항력 을 확보하며, 전세 보증금을 지키기 위한 조치를 취하시는 것이 좋습니다. 요즈음 계약 시에는 임대인은 임차인에게 전입 세대 확인서, 국세, 지방세 납세 증명서 등을 확인해 주도록 하고 있습니다.