안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
부동산
Q. 우리나라의 전세 제도는 어떻게 생겨나게 되었나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.전세 제도의 역사적 기원 :전세 제도는 조선 시대의 '가시 전당'이라는 제도에서 그 시초를 찾아볼 수 있습니다.이는 세입 자가 집주인에게 목돈을 빌려주고 그 대가로 집을 빌려 쓰는 형태였습니다. 현대의 전세와 유사하게, 집을 담보로 돈을 빌려주고 이자 대신 집을 사용하는 방식이었다고 이해하시면 됩니다.현대 전세 제도이 확산 배경(1970년대 이후) :본격적으로 전세 제도가 확산된 것은 1970년 대 이후입니다. 당시 한국의 경제 상황과 정부 정책이 복합적으로 작용하여 전세가 보편적인 주거 형태로 자리 잡게 되었습니다.관치 금융의 영향과 자금 조달의 어려움 :1970년대에는 정부가 금융 시장에 깊이 개입하는 '관치 금융'의 영향이 컸습니다. 이로 인해 일반 개인이나 기업이 은행에서 대출을 받기가 매우 어려웠습니다.집주인(임대인)의 입장 :자금 부족에 시달리던 집주인들은 은행 대출 대신 세입 자로부터 전세 보증금이라는 목돈을 받아 건축 자금이나 생활 자금으로 활용했습니다. 전세 보증금은 사실상 무이자로 돈을 빌리는 효과를 가져왔습니다. 세입 자(임차인)의 입장 :세입 자들은 월세 보다 저렴한 주거 비용으로 거주할 수 있었고, 전세 보증금은 내 집 마련을 위한 '강제 저축'의 역할을 했습니다. 보증금을 모아두면 나중에 구매 시 종 잣 돈으로 활용할 수 있었기 때문입니다.정부의 주택 공급 정책과 전세의 역할 :당시 정부는 주택 공급을 늘리기 위해 민간 건설사의 주택 건설을 장려했습니다. 이 과정에서 전세 제도가 중요한 역할을 했습니다.건설 자본의 회수 :건설 사 들은 주택을 지은 후 투자 목적을 가진 부자들에게 분양했습니다. 이 부자들이 집을 여러 채 사들여 주택 수요를 늘렸고, 건설 사 들은 안정적으로 건설 비를 회수할 수 있었습니다.임대인의 리스크 감소 및 주거 안정성 :투자 목적으로 집을 산 부자들은 세입 자를 들이는 과정에서 전세 제도를 활용했습니다. 세입 자로부터 거액의 보증금을 예 치 받아 임대인의 금융 리스크를 줄이고, 동시에 세입 자의 주거 안정성을 확보하는 역할을 했습니다.국가의 간접 보증 :세입 자들이 전세 보증금을 마련하기 위해 시중은행에서 대출을 받을 때, 당시 관치 금융 체제 하에서 은행을 통해 국가가 간접적으로 보증하는 형식을 취했습니다. 이는 세입 자들이 집값의 70~80%에 달하는 전세금을 부담할 수 있도록 돕는 역할을 했습니다.결론적으로, 이처럼 전세 제도는 당시의 특수한 경제 상황과 정부 정책, 그리고 임대인과 임차인의 이해관계가 맞아 떨어 지면서 한국의 독특한 주거 문화로 발전하게 되었습니다. 외국인들이 이해하기 어려운 이유는 이러한 역사적, 경제적 배경이 다른 나라에는 없기 때문입니다.
부동산
Q. 정권이 바뀌었는데 부동산에 투자해도 될까요? 아니면 흐름을 기다려봐야 할까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.현재 주식 시장의 급상세는 말씀하신 대로 새로운 정권에 대한 기대 심리가 작용한 부분이 있을 수 있습니다. 경제 정책의 변화에 대한 긍정적인 전망이 시장에 반영되는 현상으로 볼 수 있습니다. 부동산 시장은 주식 시장과는 다른 특성을 가지고 있어, 정권 교체가 미치는 영향도 복합적으로 나타납니다. 단순히 정권이 바뀌었다고 해서 즉각적인 호황이나 불황으로 이어진다고 단정하기는 어렵습니다.정권 교체와 부동산 시장의 관계 ==> 일반적으로 정권이 비뀌면 부동산 정책의 방향성도 변화할 수 있습니다. 예를 들어, 과거에는 진보 정권에서 서울 아파트 가격이 상승하는 경향을 보이기도 했습니다. 하지만 이는 단순히 정권의 성향 때문이라기보다는 , 당시의 경제 상황, 금리, 공급 정책 등 다양한 변수가 복합적으로 작용한 결과로 해석됩니다.부동산 시장은 다음과 같은 요인들의 영향을 받습니다.정부 정책 :대출 규제, 세금 정책, 주택 공급 계획, 재개발 / 재건축 정책 등은 부동산 시장에 직접적인 영향을 미칩니다.금리 :금리 변동은 주택 구매자의 대출 부담에 영향을 주어 매수 심리에 큰 영향을 줍니다. 경제 상황 :국내외 경제 성장률, 물가 상승률, 고용 률 등 거시 경제 지표는 부동산 시장의 전반적인 흐름을 결정합니다.수급 균형 :주택 공급량과 수요량 의 불균형은 가격 변동의 주요 원인이 됩니다.심리 : 시장 참여자들의 기대 심리, 불안감 등도 가격에 영향을 미칩니다. 2025년 부동산 시장 전망 ==>여러 전문가들은 2025년 부동산 시장에 대해 다양한 예측을 내놓고 있습니다.상업용 부동산 시장 :2025년에는 상업용 부동산 공급이 크게 줄어들어 과잉 공급 우려가 점차 완화될 것으로 보입니다. 하지만 과거 누적된 공실 면적이 완전히 해소되기까지는 시간이 걸릴 것으로 예상됩니다.주택 시장 안정 화 :KB 부동산의 박원갑 박사는 2025년 까지 집값 안정 화가 어려울 것이라고 언급하며, 시장의 불안정성이 이어질 것으로 전망했습니다.이는 미국 경제와 한국 경제의 상관 관계, 물가 상승, 금리 변동 등 여러 요인을 고려한 분석입니다.규제 완화 가능성 :다주택 자에 대한 규제 완화가 점진적으로 이루어질 가능성도 언급되고 있으며, 특히 지방이나 빌라, 오피스텔 중심으로 규제 완화가 도입될 수 있다는 전망도 있습니다.투자 결정에 대한 조언 ==> 현재 시점에서 부동산 투자 여부를 결정하는 것은 매우 신중해야 합니다. 단순히 정권 교체라는한가지 용니만으로 판단하기보다는, 다음과 같은 점들을 종합적으로 고려하시는 것이 중요합니다. 개인의 재정 상황 :투자 여력, 대출 상환 능력 등을 면밀히 검토해야 합니다.투자 목표 및 기간 :단기적인 시세 차익을 목표로 하는지, 장기적인 자산 증식을 목표로 하는 지에 따라 접근 방식이 달라질 수 있습니다.시장 분석 :관심 있는 지역의 공급량, 미분양 현황, 금리 동향, 정부 정책 변화 등을 꾸준히 분석해야 합니다.전문가와 상담 :부동산 전문가나 금융 전문가와 상담하여 객관적인 조언을 구하는 것도 좋은 방법입니다.결론적으로, 본인께서 말씀하신 것처럼 현재는 기대 심리가 작용하는 시기일 수 있습니다. 하지만 부동산 시장은 장기적인 관점에서 접근해야 하는 만큼, 충분한 정보를 바탕으로 신중하게 판단하시기를 권해드립니다.
부동산
Q. 매수자에요..잔금일에 일처리 순서 자세히 알려주세요
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.잔금일 당일, 매수자 시점의 일 처리 순서 :잔금 일에는 매도인, 매수인, 공인중개사, 법 무사, 그리고 경우에 따라서는 은행 담당자가 한자리에 모여 모든 절차를 마무리하게 됩니다.매도인 근저당 권 말소 및 공과 금 정산 :근저당 권 말 소 : 매도 인의 주택에 설정된 근저당 권을 말소하는 것이 가장 중요합니다. 본인의 보금자리론 대출금 중 일부 또는 잔금으로 매도 인의 대출을 상환하여 근저당 권을 말소하게 됩니다. 이 과정은 주로 법무 사가 매도 인의 대출 은행과 직접 소통하여 상환을 진행하고, 상환 영수증을 받으면 됩니다.근저당 권이 말소되어야 본인의 명의로 소유권 이전 등기를 하고 새로운 보금자리론 근저당권을 설정할 수 있습니다.공과 금 정산 : 매도 인은 잔금 일까지 발생한 관리비, 도시 가스, 전기 요금,수도 요금 등을 정산하고 완 납 증명서를 제출합니다. 이사 날짜를 기준으로 정산하며, 공인중개사가 이 부분을 확인해 줍니다.보금자리론 대출 실행 :대출금 입금 :매도 인의 근저당 권 말소와 동시에, 본인의 보금자리론 대출금이 실행됩니다 대출금은 매수 인의 계좌로 입금되거나, 매도 인의 대출 상환 계좌로 직접 송금될 수 있습니다.근저당 권 설정 서류 전달 :대출 실행과 함께 본인의 새로운 주택 담보 대출(보금자리론)에 대한 근저당 권 설정 등기 서류가 법무사에게 전달됩니다.잔금 지급 및 최종 정산:잔금 송금 : 매수 인은 매매 대금에서 계약금, 중도금, 그리고 보금자리론 대출금을 제외한 나머지 잔액을 매도 인에게 송금 합 니다.비용 정산 : 중 개 수수료, 법무 사 수수료, 취득세 등 각종 비용을 정산합니다. 법무 사가 취득세 납부서 등을 준비해 정산합니다. 법무 사가 취득세 납부서 등을 준비해 주면, 매수 인이 직접 납부하거나 법무 사에게 위임하여 납부하게 됩니다.소유권 이전 및 근저당 권 설정 등기 접수 :등기 접수 :잔금 지급이 완료되면 법무 사가 매도 인과 매수 인으로 부 터 받은 모든 서류를 가지고 등기소에 소유권 이전 등기 및 매수 인의 보금 자리론에 대한 근저당 권 설정 등기를 접수합니다.등기 완료 :등기 접수 후 며칠이 지나면 소유권 이전이 완료되고, 본인의 명의로 등기부 등본이 변경됩니다. 법무 사가 등기 완료 후 등기 권리증을 전달해 줄 겁니다.열쇠 및 서류 인계 :주택 인계 :매도 인은 매수 인에게 주택의 열쇠, 디지털 도어록 비밀번호, 각종 가전제품 설명서 등을 인계 합니다.명의 변경 안내 :관리비, 도시 가스, 전기 요금 등 각종 공과 금 의 명의 변경 절차도 안내 받습니다.보금자리론 관련 추가 정보 ==> 보금 자리론은 한국주택금융공사에서 취급하는 주택 담보 대출 상품입니다. 잔금일 에 대출이 원활하게 실행되려면 미리 신청하고 승인을 받아두는 것이 중요합니다신청 방법 : 한국 주택 금융 공사 홈페이지나 앱을 통해 온라인으로 신청하거나, 은행을 통해 신청할 수 있습니다.필요 서류 :소득 및 재직 증빙 서류, 주택 관련 서류(매매 계약서, 등기부 등본 등), 신분증 등이 필요합니다.심사 및 승인 :서류 제출 후 심사 과정을 거쳐 대출 승인이 나면, 잔금 일에 맞춰 대출금이 실행 됩니다.부린 이를 위한 조언 ==>궁금증 해소 :잔금일 당일에는 정신이 없을 수 있으니, 미리 궁금한 점들을 메모해 두셨다가 공인중개사나 법무 사에게 주저하지 말고 질문하세요서류 준비 : 필요한 서류는 미리미리 준비해 두시고, 혹시 빠진 서류가 없는지 꼼꼼히 확인하세요금액 확인 : 잔금, 중 개 수수료, 법무 사 수수료, 취득세 등 모든 비용을 미리 계산해 보고, 잔금 일에 최종적으로 정확한 금액을 확인하세요.법무 사 활용 :법무 사는 소유권 이전 등기와 근저당 권 말소 및 설정 등기 등 복잡한 법률 절차를 대리해 주는 전문가입니다. 궁금한 점은 법무 사에게도 적극적으로 문의하세요결론적으로, 부동산 부린 이로서 매수하기 위해서는 먼저 공인중개사 사무실에서 계약을 하고 특약을 쓸 것인데 이때 궁금한 것 예견되는 문제점들을 물어보고 기록하게 하면 됩니다. 잔금 시에는 법무 사가 오게 되는데 이때 준비 서류, 공과 금 정산, 근저당 권 설정 처리를 위해 처리 절차 등 다양한 것들이 있으므로 공인중개사와 법무 사에게 물어서 진행하시면 됩니다.
부동산
Q. 신생아특례 생애최초 매매 방공제 면제 조건 질문합니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.신생 아 특례 생애 최초 매매 시 방 공제 면제 조건에 대해 살펴보겠습니다.방 공제란 무엇인가 ? : 방 공제는 주택 담보 대출을 받을 때, 주택이 경매로 넘어갈 경우 소액 임차인이 최우선으로 변제 받을 수 있는 금액(최우선 변제 금 )만큼 대출 한도에서 제외하는 것을 의미합니다. 이는 임차인의 주거 안정을 보호하기 위한 제도입니다. 즉, 대출을 해주는 은행 입장에서는 혹시 모를 상황에 대비하여 해당 금액 만큼을 제외하고 대출을 실행하는 것입니다.신생 아 특례 대출 생애 최초 매매 시 방 공제 면제 조건 :본인께서 말씀하신 것처럼, 신생 아 특례 대출을 통해 생애 최초로 주택을 매매하는 경우 방 공제 면제를 받을 수 있는 중요한 조건이 있습니다. 핵심은 주택 금융 공사(HF)의 '생애 최초 특례 구입 자 보 증'을 이용하는 경우입니다.주요 조건은 다음과 같습니다 ===>생애 최초 주택 구입 자 : 주택을 처음으로 구입하는 경우에 해당합니다.주택 가격 6억 원 이하 :구입하려는 주택의 가격이 6억 원 이하여야 합니다.주택 금융 공사의 보증서 담보 대출 이용 :신생 아 특례 대출 신청 시 주택 금융 공사의 '생애 최초 특례 구입 자 보 증'을 통해 보증 서 를 발급 받아 대출을 진행해야 합니다. 이 보증 서가 있으면 은행은 방 공제 금액 만큼의 위험을 보증 기관으로부터 보전 받을 수 있어 방 공제를 면제해 줄 수 있습니다. 본인의 경우 경기도에 3억 1천만 원 짜리 84m2 아파트를 생애 최초로 매매하셨다면, 이 조건에 부합하여 방 공제 면제를 받을 가능성이 매우 높습니다.부 터 보전 받을 수 있어 방 공제를 면제해 줄 수 있습니다. 본인의 경우 경기도에 3억 1천만 원 짜리 84m2 아파트를 생애 최초로 매매하셨다면, 이 조건에 부합하여 방 공제 면제를 받을 가능성이 매우 높습니다.은행에서 '심사 후 적용'이라고 한 이유 :은행에서 '심사 후 적용 될 수도 있 다'고 안내한 것은 다음과 같은 이유 때문일 수 있습니다.서류 및 조건 최종 확인 :은행은 대출 심사 과정에서 고객의 생애 최초 여부, 소득, 자산, 주택의 실제 가치 등 모든 서류와 조건을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 주택 금융 공사의 보증서 발급 또한 최종 심사를 거쳐야 하므로, 심사 전에는 확정 적으로 말씀드리기 어렵기 때문입니다.내부 규정 및 절차 :각 은행의 내부 규정이나 심사 절차에 따라 최종 승인까지 시간이 소요될 수 있으며, 모든 조건이 완벽하게 충족되었는지 확인하는 과정이 필요합니다.예외 상황 대비 :드물지만 서류 미비나 다른 조건 불 충족으로 인해 보증서 발급이 어렵거나 방 공제가 적용될 수 있는 예외 상황이 발생할 수도 있기 때문에 , 미리 단정적으로 말하기보다는 심사 후를 안내하는 경우가 있습니다.방 공제 적용 시 면제 받을 수 있는 다른 방법 :만약 심사 결과 방 공제가 적용된다는 안내를 받으셨다면, 이를 면제 받을 수 있는 방법은 주로 보증 보험 가입을 통해서 입니다.주택 금융 공사의 '생애 최초 특례 구입 자 보증 활용:앞서 설명 드린 이 보증 자체가 방 공제 면제를 위한 가장 일반적으로 효과적인 방법입니다. 이 보증을 통해 대출을 받으시면 방 공제 금액만큼 대출 한도가 줄어들지 않습니다. 따라서, 현재 진행 중인 신생 아 특례 대출이 이 보증을 포함하고 있는지 다시 한번 확인해 보시는 것이 중요합니다.기타 방법(현실적 어려움) :이론적으로는 임대인이 방 공제에 해당하는 금액을 은행에 예 치 하거나, 해당 주택에 소액 임차인이 없음을 확 약 하는 방법도 있으나, 이는 현실적으로 은행에서 잘 받아 주지 않으며 신생 아 특례 대출과 같은 정책 대출에서는 주택 금융 공사 보증 서가 주된 방법입니다.결론적으로, 본인의 상황은 생애 최초 특례 구입 자 보증을 통해 방 공제 면제를 받을 수 있는 조건에 해당할 가능성이 매우 높습니다.은행 심사 결과를 차분히 기다려보시고, 만약 방 공제가 적용된다는 안내를 받으시면 어떤 이유 때문인지 구체적으로 문의하시는 것이 중요합니다. 필요한 서류를 꼼꼼히 준비하시고, 은행 담당자와 충분히 상담하시어 좋은 결과 있으시기를 바랍니다.
부동산
Q. 비규제지역 공공분양 신혼특공 청약 포기 재당첨제한 10년, 민간분양 출산특례로 특공 쓸 수 있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.말씀하신 분은 비 규제 지역 공공 분양 신혼 특 공에 당첨되셨지만 포기하실 경우, 10 년간 재 당첨 제한이 적용된다는 점을 정확히 알고 계십니다. 이 재 당첨 제한이 민간 분양 출산 특례 청약에 어떤 영향을 미치는지 살펴보겠습니다.재 당첨 제한의 기본 원칙 :주택 청약에서 특별 공급은 일반적으로 세대 당 1회만 당첨될 수 있는 기회입니다. 만약 특별 공급에 당첨된 후 계약을 포기하거나 부적격 처리될 경우, 일정 기간 동안 재 당첨 제한이 적용됩니다. 이 재 당첨 제한은 투기 과열 지구, 청약 과열 지역, 수도권 및 투기 과열 지구 외 공공 주택 지구 등 규제 지역에 따라 기간이 달라지면, 최대 10 년간 까지 적용될 수 있습니다 본인의 경우 비 규제 지역 공공 분양 신혼 특 공 포기로 10년 재 당첨 제한이 적용된다고 하셨으니, 이는 일반적인 규정에 해당합니다.비 규제 지역 민간 분양 청약 가능 여부 :본인께서 "비 규제 지역, 분상 제 적용 안 되는 민간 분양은 쓸 수 있다고 알고 있다"고 말씀하신 부분은 재 당첨 제한이 적용되더라도 비 규제 지역의 민간 일반 분양 에는 청약이 가능할 수 있다는 의미로 보입니다. 하지만 이는 '일반 분양'에 해당하며, 일반 분양과는 별개의 자격 요건과 제한을 가집니다.출산 특례 특별 공급과 재 당첨 제한 :최근 저출산 극복을 위해 출산 가구를 지원하는 정책의 일환으로 '출산 특례' 특별 공급이시행되었습니다. 이 특례는 혼인 전 배우자의 청약 당첨 이력이나 주택 소유 이력이 있더라도 본인의 청약이 가능하도록 하는 등 일부 규제를 완화한 부분이 있습니다. 이는 과거에는 배우자의 이력 때문에 특별 공급 기회를 얻지 못 했던 가구에 새로운 기회를 제공하려는 취지입니다.하지만 , 현재 본인께서 겪고 계신 상황, 즉 본인이 특별 공급에 당첨된 후 포기하여 발생한 10년 재 당첨 제한이 '출산 특례' 특별 공급에도 적용되는지 여부에 대해서는, 제가 가진 정보로는 해당 재 당첨 제한을 면제해 준다는 명확한 규정을 찾기 어렵습니다.결론적으로 본인의 경우, 비 규제 지역 공공 분양 신혼 특 공을 포기하시면, 10년 재 당첨 제한이 적용될 가능성이 매우 높으며, 이 제한은 출산 특례 특별 공급에도 영향을 미칠 것으로 보입니다.다만, 주택 청약 제도는 매우 복잡하고 정책 변화가 잦으므로, 가장 정확하고 최신 정보를 얻기 위해서는 반드시 주택 도시기금, LH, 또는 청약 홈등 관련 기관에 직접 문의하시거나, 주택 청약 전문가와 상당하시는 것을 강력히 권해드립니다. 특히 출산 특례와 같이 새로 도입된 제도는 세부적인 적용 기준이 계속해서 업테이트 될 수 있기 때문입니다.