우리나라의 전세 제도는 어떻게 생겨나게 되었나요?
전세라는 제도는 우리나라에만 특이하게 존재해서 외국인들은 이해를 잘 못한다고 하는데 그렇다면 처음에 전세제도라는 것은 어떻게 해서 만들어진건가요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우리나라 전세제도는 우리나라가 한창 산업화가 진행이 되면서 1960년~1980년대 사이 도시로 생산인구가 몰리게 됩니다. 주택 수요가 부족하고 월세를 내기에는 경제적으로 여유가 없었던 임차인들과 임대인들은 목돈을 받아서 다른 곳에 투자를 한다던가 아닌 경우 집을 구매를 하는 등의 목돈이 필요하게 되자 임차인은 집을 사는 금액보다는 좀 더 할인된 금액으로 월세 없이 거주가 가능하고 임대인의 경우 목돈을 잠깐 빌려서 재투자를 할 수 있는 기회 즉 둘 간에 합의가 이루어지면서 전세제도가 시작이 되었고 많은 우려 곡절끝에 임대차보호법까지 발전하면서 지금의 전세제도가 존재를 하게 된 것입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
예전부터 우리나라에는 토지 또는 건물을 대상으로 한 물권을 담보로 돈을 빌리는 제도가 있었는데, 19세기 개화기에 외국인과 농촌인구가 대거 도시지역으로 이동하며 주택수요가 증가하여 지금과 비슷한 제도로 발전되었다고 합니다. 이는 당시 부동산 관련한 금융 시스템이 없어서 주거를 마련해가는 시스템으로 자연스럽게 자리를 잡게 된 것인데, 이후 주택 가격이 계속 상승함에 따라 월세보다 주거 사다리 역할을 해주는 전세의 장점이 두드러지다 보니 지금까지도 전세 제도가 이어져 오고 있는 것입니다. 하지만 최근에는 전세사기 등 여러가지 폐해가 나타나며 전세무용론이 힘을 얻어 가는 상황이 되고 있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
전세제도가 생기게된 배경은 조선시대에도 일정 금액을 맡기고 집이나 방을 빌리는 형태가 존재했습니다
이것이 사글세나 입전 등의 형태로 나타났고, 이는 일정 금액을 주고 일정 기간 동안 점유권을 갖는 제도였습니다
그러나 이는 현대적 전세와는 차이가 있으며, 본격적인 전세제도가 등장한 것은 20세기 중반 이후입니다
, 근대적 전세의 등장 – 1950~60년대
한국전쟁(1950~53년) 이후 주택 부족이 심각했습니다
은행과 같은 금융기관이 미비했던 시절, 많은 집주인들은 임대 보증금을 받아 그 돈으로 집을 짓거나 생계를 유지했고, 세입자는 월세 없이 일정 기간 동안 집을 사용하는 것이 가능했습니다
이 시기, 보증금(전세금)을 맡기고, 이자를 대신해 거주권을 갖는 형태로 발전했습니다
임대인은 목돈을 활용할수 있어서 좋았고 임차인은 월세없이 목돈을 만들수 있는 기회가 되어서 서로가 윈윈하는 제도라고 볼수 있었는데 요즘은 전세사기로 인해 월세로 선호하는 추세로 가고 있는 상황입니다
안녕하세요. 공인중개사입니다.
전세의 시작은 조선말기 ~일제강점기의 보증금 임차에서 비롯되었습니다.
농촌에서 소작 계약, 도시에서는 상가, 주거지 임차 보증금 문화가 있었습니다. 이게 근대화되면서 일정 금액을 맡기고 무이자로 사는 전세 개념이 형성되었습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
전세제도의 경우 국가가 만들어서 시행한 제도가 아닌 당사자간 사적계약을 통해 형성되었고, 조선시대부터 지금까지 여러 변형을 거치면서 정부의 제도적인 보완이 합쳐져 현재의 형태를 갖추었다고 할수 있습니다. 우리나라에서 전세계약 비율이 급격하게 늘어난 이유는 70~80년대 산업화에 따라 도시로의 인구집중이 이루어지면서 서울이나 수도권내 주거부족이 심화되었고 그에 따라 주거비용이 크게 상승하게 되는 문제가 발생하였습니다 . 이때 임차인 입장에서는 초기에 목돈을 지급하는 대신 월세를 부담하지 않는 전세가 유리한 상황이였고 임대인 입장에서는 목돈을 받아 주택구매나 다른 용도로 이용을 할수 있는 장점이 있었기에 서로간의 필요에 따라 크게 늘어나게 되었습니다.
전세제도라는게 다른 나라에는 없고, 현재와 같은 전세사기등의 이슈가 커지면서 나쁜 제도 혹은 불필요한 제도라는 인식이 있는데, 사실 전세제도는 임대차시장에서 그 역할이나 장점이 많은 계약형태이고, 주거비용 부담이 큰 다른 나라등에서도 해당제도에 대한 도입을 고려할 만큼 제도 자체는 장점이 많다는게 일반적인 평가입니다. 물론 제도 특성상 단점을 보완할수 있는 제도적 장치등은 반드시 필요한 부분입니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
전세 제도의 역사적 기원 :
전세 제도는 조선 시대의 '가시 전당'이라는 제도에서 그 시초를 찾아볼 수 있습니다.이는 세입 자가 집주인에게 목돈을 빌려주고 그 대가로 집을 빌려 쓰는 형태였습니다. 현대의 전세와 유사하게, 집을 담보로 돈을 빌려주고 이자 대신 집을 사용하는 방식이었다고 이해하시면 됩니다.
현대 전세 제도이 확산 배경(1970년대 이후) :
본격적으로 전세 제도가 확산된 것은 1970년 대 이후입니다. 당시 한국의 경제 상황과 정부 정책이 복합적으로 작용하여 전세가 보편적인 주거 형태로 자리 잡게 되었습니다.
관치 금융의 영향과 자금 조달의 어려움 :
1970년대에는 정부가 금융 시장에 깊이 개입하는 '관치 금융'의 영향이 컸습니다. 이로 인해 일반 개인이나 기업이 은행에서 대출을 받기가 매우 어려웠습니다.
집주인(임대인)의 입장 :
자금 부족에 시달리던 집주인들은 은행 대출 대신 세입 자로부터 전세 보증금이라는 목돈을 받아 건축 자금이나 생활 자금으로 활용했습니다. 전세 보증금은 사실상 무이자로 돈을 빌리는 효과를 가져왔습니다.
세입 자(임차인)의 입장 :
세입 자들은 월세 보다 저렴한 주거 비용으로 거주할 수 있었고, 전세 보증금은 내 집 마련을 위한 '강제 저축'의 역할을 했습니다. 보증금을 모아두면 나중에 구매 시 종 잣 돈으로 활용할 수 있었기 때문입니다.
정부의 주택 공급 정책과 전세의 역할 :
당시 정부는 주택 공급을 늘리기 위해 민간 건설사의 주택 건설을 장려했습니다. 이 과정에서 전세 제도가 중요한 역할을 했습니다.
건설 자본의 회수 :
건설 사 들은 주택을 지은 후 투자 목적을 가진 부자들에게 분양했습니다. 이 부자들이 집을 여러 채 사들여 주택 수요를 늘렸고, 건설 사 들은 안정적으로 건설 비를 회수할 수 있었습니다.
임대인의 리스크 감소 및 주거 안정성 :
투자 목적으로 집을 산 부자들은 세입 자를 들이는 과정에서 전세 제도를 활용했습니다. 세입 자로부터 거액의 보증금을 예 치 받아 임대인의 금융 리스크를 줄이고, 동시에 세입 자의 주거 안정성을 확보하는 역할을 했습니다.
국가의 간접 보증 :
세입 자들이 전세 보증금을 마련하기 위해 시중은행에서 대출을 받을 때, 당시 관치 금융 체제 하에서 은행을 통해 국가가 간접적으로 보증하는 형식을 취했습니다. 이는 세입 자들이 집값의 70~80%에 달하는 전세금을 부담할 수 있도록 돕는 역할을 했습니다.
결론적으로, 이처럼 전세 제도는 당시의 특수한 경제 상황과 정부 정책, 그리고 임대인과 임차인의 이해관계가 맞아 떨어 지면서 한국의 독특한 주거 문화로 발전하게 되었습니다. 외국인들이 이해하기 어려운 이유는 이러한 역사적, 경제적 배경이 다른 나라에는 없기 때문입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
전세제도는 한국에만 있는 특이한 제도로서 임차인이 집주인에게 큰 금액의 보증금을 일시에 맡기고 매달 월세를 내지 않고 일정 기간 무상으로 거주하는 계약방식입니다.
전세제도는 일제강점기 때 주택 공급 부족 및 인플레이션으로 인해 자연스럽게 목돈을 맡기고 살 집을 확보하는 수단으로 전세 유사 제도가 시작되었습니다.
당시에는 전차금, 입주금, 보증금 등의 용어오 불렸습니다.
본격적으로 6.25전쟁 직후 임대차 수요가 증가하여 전세제도가 제도화 되기 시작하였습니다.
감사합니다.