신탁 걸려있는 오피스텔 가계약했습니다
급하게 집을 구하고 있다가, 마음에 드는 매물을 찾았는데 중개인분께서 신탁이 걸려있는 매물이라고 하셨습니다. 계약 시 신탁 동의서를 시행사쪽에서 가져오실거라고 하셨고, 가계약을 마쳤습니다.
월세 500/50, 전입신고 가능한 매물입니다.
신탁 매물에 대한 지식이 아예 없는 상태로 급하게 계약을 한 것 같아 마음이 좀 불편한데, 오늘 부동산 측에 이전 계약시에는 필요 없었는데, 정부 지시가 내려왔는지 신탁 회사에서 계약 진행 시 임차인의 인감 도장과 인감 증명서가 필요하다고 했다는 안내를 추가로 듣게 되었습니다. 없으면 계약이 어려울수도 있다고 하셨어요.
인감도장이 저에겐 좀 생소해서 찾아보니 인감도장이 찍힌 서류는 법적 효력이 강하다고 하더라구요. 그래서 좀 겁이 나는데, 이게 신탁 매물과 계약 시에 일반적으로 필요한 게 맞는건가요?
혹시 계약 후에 문제가 생길 수도 있을까요?ㅜㅜ
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
신탁계약을 하는 경우에는 보통 본인 확인 및 의사표시의 진위를 확인하기위해 인감증명서 및 인감도장을 사용하고는 합니다. 신탁등기된 건물일 때는 임대동의서가 필요하며, 신탁등기는 근저당 같이 채권금액이 을구에 기록되지 않기 때문에 반드시 등기소에서 신탁원부를 발급받아 임대차관리에 대한 내용을 확인해야 합니다. 그리고 계약시에는 신탁회사(수탁자)와 금융기관(우선수익자)가 반드시 임대차에 동의해야 합니다.
보통 오피스텔 건축시 건축주(실제 소유자)가 일정비율 이상의 대출을 받으면 은행에서도 불안하므로 신탁회사의 대출로 변경하게 되고 해당 건물에 신탁등기가 되는데, 이렇게 되면 법적으로는 신탁회사(법적 소유자) 소유가 되는 것인데, 실제 소유자가 신탁회사 몰래 임의로 임차인과 계약하는 것이 아님을 동의서로 확인해 주는 것이므로 동의서는 반드시 필요합니다. 만일, 이를 어기고 임대동의서 없이 진행된다면 임차인은 불법 점유자가 될 수 있으므로 주의해야 됩니다.
신탁계약서 상 위탁자(임대인)와 수탁자(신탁회사)의 계약내용을 확인 후 보증금과 월 차임을 누가 관리할 것인지, 임대차 만기 혹은 해제 시 보증금 반환의무가 누구에게 있는지, 보증금 및 월세의 지급 계좌는 누구의 것으로 해야 하는지 확인해야 합니다. 그리고 임대차를 갱신하는 경우에도 신탁회사와 우선수익자의 동의를 받아야 합니다. 신탁등기된 건물에 대한 거래는 소유자가 나누어져서 서로 책임을 미룰 수도 있으니 주의를 요합니다.
1명 평가안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
신탁 매물은 일반적인 부동산 계약과는 다른 부분이 있어 신경 쓰이실 텐 데요. 하나하나 살펴 보겠습니다.
신탁 매물 임대차 계약 시 인감도장 및 인감 증명서 요구의 일반 성 여부 :
일반적인 주택 임대차 계약에서는 임차인의 인감도장과 인감 증명서가 필수적으로 요구되는 경우는 드뭅니다. 보통 서명이나 일반 도장으로도 게약이 유효하게 성립됩니다. 그러나 신탁 매물의 경우, 상황이 조금 다를 수 있습니다.
신탁의 특성 :
부동산 신탁은 위 탁자(원래 소유자)가 수 탁자(신탁 회사)에게 부동산의 소유권을 이전하고 , 수 탁자가 신탁 목적에 따라 해당 부동산을 관리.처분하는 제도입니다. 즉, 법률 상 소유권은 신탁 회사에 있습니다.
신탁 회사의 동의 :
신탁 된 부동산에 대해 임대차 계약을 체결할 때는 반드시 수탁 자인 신탁 회사의 동의를 받아야 합니다. 신탁 회사의 동의 없이 체결된 임대차 계약은 신탁 회사에 대해 무효가 될 수 있습니다.
인감 도장 요구의 배경 :
중개인 분께서 말씀하신 것처럼 신탁 회사에서 임차인의 인감 도장과 인감 증명서를 요구하는 것은, 임차인이 신탁 관계를 명확히 인지하고 해당 임대차 계약에 동의한다는 것을 공식적으로 확인 받기 위한 절차일 수 있습니다. 특히 신탁 회사가 임대차 계약의 당사자가 아닌 위탁(원래 소유자)와 계약을 진행할 경우, 신탁 회사의 동의를 받는 과정에서 임차인의 인감 날인을 요구할 수도 있습니다. 이는 임차인의 권리 보호를 위한 측면도 있지만, 신탁 회사의 법적 리스크를 줄이기 위한 목적도 있습니다.
계약 후 발생할 수 있는 문제 및 주의 사항 :
인감 도장은 법적 효력이 매우 강하므로, 신중하게 사용해야 합니다. 계약 후에 발생할 수 있는 문제와 이에 대한 주의 사항은 다음과 같습니다.
신탁 동의 서의 중요성 :
중개인 분께서 신탁 동의 서를 가져오실 것이라고 하셨는데, 이 신탁 동의 서가 가장 중요합니다.
내용 확인 :
신탁 동의 서에는 해당 오피스텔의 임대차 계약(본인의 보증금, 월세, 계약 기간 등 구체적인 내용)에 대해 신탁회사가 명확히 동의한다는 내용일 포함되어야 합니다.
주체 확인 :
동의 서가 반드시 수탁 자인 신탁 회사 명의로 되어있고, 신탁 회사의 직인(법인 인감)이 찍혀 있는지 확인해야 합니다.
인감 날인의 목적 : 본인의 인감도장이 신탁 동의 서나 임대차 계약서의 특정 조항에 날인 될 경우, 그 목적과 내용이 무엇인지 정확히 확인하셔야 합니다. 불필요하거나 불리한 내용에 동의하는 것이 아닌지 꼼꼼히 살펴보세요
보증금 보호의 문제 :
대항 력 확보 :
전입 신고가 가능한 매물이라고 하셨으니, 전입 신고와 확정 일자를 받아 대항 력을 확보하는 것이 중요합니다. 그러나 신탁 등기가 임대차 계약보다 먼저 되어 있다면,신탁 회사의 동의가 없이는 대항 력이 제한될 수 있습니다.
신탁 원 부 확인 :
등기부 등본을 열람하실 때, 신탁 원 부도 함께 발급 받아 확인하셔야 합니다. 신탁 원부 에는 신탁의 목적, 수익 자.신탁 기간 등 중요한 내용일 기재되어 있으며, 임대차 계약에 대한 제한 사항이 있을 수도 있습니다.
경매 시 보증금 회수 :
만약 해당 오피스텔이 경매로 넘어갈 경우, 신탁 등기가 먼저 되어 있다면, 신탁 회사의 채권이 임차 인의 보증금 보다 우선 할 수 있습니다. 이 경우 보증금 회수가 어려워질 위험이 있습니다. 신탁 회사의 동의를 받은 임대차 계약이라면 보증금 보호에 유리하지만, 그렇지 않다면 위험이 커집니다.
임대인 변경 가능성 :
신탁 계약의 조건에 따라 임대인이 신탁 회사로 변경되거나, 신탁 계약이 종료되면서 소유권이 다른 사람에게 이전 될 수도 있습니다. 이 경우 새로운 소유자나 신탁 회사와의 관계에서 문제가 발생할 수 있습니다.
말씀하신 분을 위한 조건 :
신탁 동의서 꼼꼼히 확인 :
계약 시 신탁 회사에서 가져올 신탁 동의 서를 가장 중요하게 생각하고, 그 내용을 꼼꼼히 확인하세요. 가능하다면 계약 전에 미리 받아보시는 것도 좋습니다.
인감 날인 전 충분한 설명 요구 :
인감 도장을 날인하기 전에 중개 인과 신탁 회사 측에 인감도장이 필요한 정확한 이유와 해당 서류의 법적 효력에 대해 충분한 설명을 요구하세요 이해가 안 되는 부분이 있다면 절대 날인하지 마세요
특약 사항 추가 :
임대차 계약서에 보증금 반환에 대한 신탁 회사의 책임이나, 신탁 계약 해지 시 임차인의 권리 보호에 대한 특약 사항을 명확히 기재하는 것을 고려해 보세요
1명 평가안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
글쎄요, 제가 알기로 위와 같은 이유로 임차인의 인감과 인감증명서가 왜 필요한지 모르겠습니다. 신탁부동산에 대해서 임대차를 체결할때 임차인은 신탁동의서를 확인하고 계약서만 작성하면 되지 임대인이나 신탁사가 아닌 임차인의 인감이나 인감증명서를 왜 필요로하는지 이해가 되지는 않습니다. 사실 임대차는 등기가 필요한 계약건이 아니기 떄문입니다. 계약상의 문제보다는 왜 인감과 인감증명서가 필요한지를 정확하게 확인하시는게 우선되어야 할듯 보입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
신탁중인 물건은 최우선 변제권이 인정이 되지 않는데 임대차 확인서가 최우선 변제권과 동일한 역할을 하게 됩니다.
우선 공인중개사가 신탁사에게 임대차 확인서 작성을 해서 줘야 하는데 그때 임대인, 임차인, 우선수익자 등의 인감증명서가 필요하게 되고 그 것을 보고 신탁사가 최종 임대차 확인서를 교부하게 됩니다.
신탁 임대차 계약에 대한 절차로 보시고 향후 크게 불이익이 있는 것은 아닙니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
일반적인 임대차 계약에는 인감이 필요하지 않지만 신탁 매물에서는 신탁사가 공식적인 임대차 계약자로서 법적 책임을 지는 구조이기 때문에 임차인과 신탁사 간 계약서를 공증 수준으로 강화하기 위해 인감을 요구할 수 있습니다.
즉 신탁회사가 요구하는 보안 절차일 가능성이 크다 생각하시면 되겠습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
신탁 매물이라 인감도장과 인감증명서가 필요하다는 말 자체는 비정상은 아니며, 최근 강화된 절차에 따라 일반적인 요구일 수 있습니다
다만,어떤 서류에 도장을 찍는지 정확히 확인 후 신탁회사 동의서가 계약 당일 제대로 첨부되는지 꼭 체크하고 계약 전 신탁원부와 등기부등본 열람, 신탁회사에 연락해서 매물 확인 후 진행하시는 것이 가장 안전합니다.
해당 신탁회사에 연락하셔서 이 매물이 실제 신탁 자산이며, 시행사나 중개사가 계약을 진행할 권한이 있는지 직접 확인하시는 것도 매우 좋습니다