안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
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Q. 부동규제를 위한 대출규제가 다시 시작되었는데요. 부동산시장은 어떻게 될까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.강력한여새 275님께서 언급하신 것처럼, 강력한 부동산 규제를 위한 대출 규제는 현재도 유효하게 적용되고 있습니다. 트기 주택 담보 대출의 경우, 대출 한도가 제한되는 등 여러 규제가 이어지고 있습니다.대출 한도 제한 :주택 담보 대출의 한도가 6억 원으로 제한되는 등 강력한 규제가 시행되면서, 서울 아파트의 상당수가 이러한 규제 영향 권에 들어섰습니다. 이는 주택 구매 시 필요한 자금 마련에 큰 영향을 미치며, 특히 고가 주택이 많은 지역에서는 실질적인 구매 장벽으로 작용할 수 있습니다.고금리 유지 :신규 대출을 제외한 기존 대출에 대해서는 여전히 고금리 체계가 유지되고 있어, 주택 구매 자나 보유자의 이자 부담이 큰 상황입니다. 이는 부동산 시장의 수요를 위축시키는 요인으로 작용할 수 있습니다.갭투자 규제 :전세를 끼고 집을 구매하는 갭투자에 대한 규제는 이미 오래전부터 강력하게 적용되어 왔으며, 이는 투기 수요를 억제하고 실수요자 중심의 시장을 만들기 위한 정책의 일환입니다.대출 규제가 부동산 시장에 미치는 영향 ==> 이러한 대출 규제들은 부동산 시장에 복합적인 영향을 미치고 있습니다.수요 위축 :대출 한도 제한과 높은 금리는 주택 구매를 고려하는 사람들의 자금 조달을 어렵게 하여 전반적인 주택 구매 수요를 위축시킬 수 있습니다. 특히 실 수요자 중에서도 대출 의존도가 높은 계층에게는 큰 부담이 됩니다.투지 심리 억제 :갭 투자 규제는 단기 시세차익을 노리는 투기적 수요를 억제하는 효과가 있습니다. 이는 시장의 과열을 막고 가격 안정 화에 기여할 수 있지만, 동시에 시장의 유동성을 감소 시키는 요인이 될 수도 있습니다.매물 증가 가능성 :대출 상환 부담이 커지거나 추가 대출이 어려워지면서, 일부 보유자들이 주택을 매도하려는 움직임을 보일 수 있습니다. 이는 시장에 매물 증가로 이어져 가격 하락 압력으로 작용할 수 있습니다.앞으로의 부동산 시장 전망 ==> 2025년 부동산 시장은 금리 인하 여부, 거시 경제 상황, 그리고 정부 정책의 변화 등 다양한 요인에 따라 변동성이 클 것으로 예상 됩니다.완만한 회복 기대와 변동성 :상업용 부동산 시장의 경우, 금리 인하에 따른 완만한 회복이 기대되지만, 동시에 거시 경제에 따른 변동성이 높을 것으로 전망됩니다. 주택 시장 또한 유사한 흐름을 보일 가능성이 있습니다.금리 변동의 중요성 :미국을 비롯한 주요 국의 금리 향방은 한국 부동산 시장에 큰 영향을 미칩니다. 금리 인하가 가시화 되면 대출 부담이 줄어들어 시장에 긍정적인 영향을 줄 수 있지만, 그 시기와 횟수가 불확실하여 시장의 불확실성을가중시키는 요인이 될 수 있습니다.정책 변화의 영향 :정부의 부동산 정책 방향은 시장에 직접적인 영향을 미칩니다. 현재의 대출 규제가 지속되거나 더 강화된다면 시장의 회복 속도는 더뎌질 수 있습니다. 반대로, 규제 완화 움직임이 있다면 시장에 긍정적인 신호로 작용할 수 있습니다.결론적으로, 현재 부동산 시장은 대출 규제와 고금리라는 제약 속에서 완만한 회복을 시도하고 있는 복합적인 상황입니다. 앞으로의 시장 경기는 금리 변동, 거시 경제 상황, 그리고 정부의 정책 방향에 따라 크게 좌우될 것으로 보입니다.
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Q. 이번에 새롭게 정부가 발표한 부동산 정책은 무엇인가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.이재명 정부가 새롭게 발표한 첫 부동산 대책은 주로 대출 규제와 투기 수요 억제에 초점을 맞추고 있습니다. 주요 내용은 다음과 같습니다. 주택 담보 대출 한도 제한 :수도권 지역의 주택 담보 대출 한도가 주택 가격과 관계없이 6억 원으로 제한됩니다. 이는 가계 부채 증가를 관리하고 부동산 시장의 과열을 막기 위한 조치로 평가됩니다.갭 투자 원천 차단 :갭 투자를 원천적으로 차단하기 위한 강력한 규제 방안이 포함되었습니다. 이는 전세를 끼고 주택을 매입하는 방식의 투기를 막아 시장 안정 화를 꾀하려는 목적입니다.세금 규제 및 공급책 부재:이번 대책은 주로 대출을 조이는 데 집중되어 있으며, 세금 규제나 주택 공급 확대와 같은 추가적인 정책은 포함되지 않았다는 분석도 있습니다. 일분 전문가들은 이러한 대책이 오히려 내년부터 집값 급등을 초래할 수 있다는 전망을 내 놓기도 했습니다.정책 시행 시기 ==> 이번에 발표된 정책들은 대부분 2025년 부 터 달라지는 부동산 제도와 맞물려 시행될 예정입니다. 일부 내용은 발표 즉시 또는 단기간 내에 적용될 수 있으며, 구체적인 시행 일은 정책 별로 다를 수 있습니다. " 7월 전에 집 사세요"와 같은 문구가 언급된 기사도 있는 것으로 보아, 일부 변화는 임박했거나 곧 적용될 가능성도 있습니다.부동산 정책은 시장 상황에 따라 유동적으로 변화할 수 있으니, 주택 구매를 고려하실 때에는 항상 최신 정보를 확인하시는 것이 중요합니다.
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Q. 대학생이 자취할 시 무주택 세대주가 될 수 있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.무 주택 세대 주 자격 여부 ==>현재 부모님께서 자택을 소유하고 계시고 본인은 소득이 없는 대학생이라는 점을 고려했을 때, 직접 세대 주가 되는 것은 다소 어려울 수 있습니다. 일반적으로 세대 주로 인정받기 위한 조건은 다음과 같습니다.만 30-세 이상인 경우 :별도의 소득 요건 없이 세대 주가 될 수 있습니다.만 30세 미만인 경우 : 결혼한 경우 : 배우자와 함께 세대 주가 될 수 있습니다.일정한 소득이 있는 경우 : 부모님과 주소 지를 달리하여 독립적으로 거주하며, 기준 중위 소득의 40% 이상(또는 특정 대출의 경우 일정 소득 이상)의 소득이 확인되어야 세대 주로 인정될 수 있습니다.청년 전세 대출, HUG 전세 대출, LH전세 자금 대출이 가능한 지에 대해 자세히 살펴보겠습니다. 청년 버팀목 전세 대출 :청년 버팀목 전세 대출은 만 19세 이상 34세 이하의 세대 주 또는 세대 주 예정 자여야 합니다.무 주 택 요건 :세대 주를 포함한 세대 원 전원이 무 주택 자여야 합니다. 이 부분은 본인께서 충족 하시지 만, 부모님께서 주택을 소유하고 계시고 본인이 부모님의 세대 원으로 되어 있다면 대출 신청 시 세대 원 전원 무 주택 요건에 부합하지 않을 수 있습니다.소득 요건 :신청인과 배우자의 연간 합 산 소득이 일정 금액(예: 5 천만 원 이하)이하여야 합니다. 소득이 없으시다면 대출 심사 시 어려움이 있을 수 있습니다.HUG 전세 자금 대출(주택 도시 보증 공사) :HUG전세 자금 대출은 주택도시보증공사에서 보증을 서는 대출 상품으로, 은행을 통해 신청하게 됩니다. 이 대출 역시 기본적으로 무 주택 세대 주 또는 세대 주 예정 자를 기본적으로 무 주택 세대 주 또는 세대 주 예정 자를 대상으로 합니다. 대출 상품마다 세부 조건이 다르지만, 소득 및 자산 요건을 충족해야 합니다. 본인처럼 소득이 없는 경우 대출 심사 과정에서 소득 부족으로 인해 대출이 어려울 가능성이 높습니다.LH전세 자금 대출(한국 토지 주택 공사)LH전세 자금 대출은 LH에서 지원하는 다양한 임대 주택(예: 기존 주택 전세 임대, 청년 전세 임대 등)의 보증금을 대출해주는 개념입니다. 이 대출은 일반적으로 소득 및 자산 기준이 비교적 완화된 편이지만, 여전히 '세대 주' 자격과 함께 특정 소득 및 자산 기준을 충족해야 합니다. 특히 대학생을 위한 청년 전세 임대 주택의 경우, 소득 기준을 충족해야 하며, 부모님의 자산이나 소득이 일정 기준을 초과하면 자격에서 제외될 수 있습니다. LH 청약 플러스 웹사이트에서 자세한 입주 자격을 확인하실 수 있습니다.결론적으로, LH 전세 자금 대출은 상품마다 차이가 크지만, 소득이 없으신 경우에도 부모님과의 소득 및 자산 합 산 기준을 충족한다면 가능성이 있을 수 있습니다. 다만, 이 역시 '세대 주' 요건이 중요하며, 대학생 특례가 있는 상품인지 확인이 필요합니다. 주거와 관련된 문제는 복잡하고 개인의 상황에 따라 달라질 수 있으니, 각 대출 상품을 취급하는 은행이나 주택 도시 기금 콜 센터(1566-9009), LH 콜 센터 등에 직접 문의하여 본인의 구체적인 상황을 설명하고 상담을 받아보시는 것이 가장 정확합니다.
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Q. 주택담보대출 상한선을 6억원으로 고정하면서 대출받기가 힘들다던데요. 서울 강남아파트 사려면 현금이 평균 얼마가 있어야 되나요??
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.정부가 주택 담보 대출 상한선을 6억 원으로 고정하면서, 서울 아파트 구매 시 필요한 현금 부담이 크게 늘어난 것이 사실입니다. 이로 인해 서울 아파트의 상당수가 대출 감소의 영향을 받고 있습니다.최근 보도된 바에 따르면, 주택 담보 대출 6억 원 제한으로 인해 서울 강남 아파트를 구매하려면 상당한 현금이 필요하다고 합니다.필요 현금 규모 :강남 아파트를 구매하기 위해서는 대출을 제외하고도 통장에 최소 18억 원에서 25억 원에 달하는 현금이 있어야 한다는 분석이 있습니다.연봉 2억 원 이상도 어려움 :연봉이 2억 원이 넘는 고소득자라 할지라도, 금융권 대출 외에 현금 등 본인 자산을 상당 부분 투입해야 강남 아파트 구매가 가능할 것으로 보입니다.평균 가격 동향 :서울 주택의 평균 매매 가는 10억 원을 넘어섰으며, 강남 아파트의 경우 3.3m2 당 평균 1억 원을 돌파한 것으로 알려져 있습니다.이러한 상황은 대출 규제가 강화되면서 강남 지역의 주택 구매 장벽이 더욱 높아졌음을 보여 줍니다. 주택 구매는 인생에서 매우 중요한 결정인 만큼, 여러 정보를 꼼꼼히 살펴보시고 신중하게 계획하시기를 바랍니다.
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Q. 이번 부동산 규제로 인해 어떤 점들이 변화 할 수 있나요?!
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.주택 담보 대출 6억 원 상한선과 서울 아파트 영향 정부가 주택 담보 대출 상한선을 6억 원으로 고정하면서, 서울 아파트의 약 74%가 대출 감소의 영향을 받을 것으로 예상됩니다. 이는 강남, 서초, 송파 등 고가 아파트가 밀집한 지역일수록 대출을 통한 자금 조달이 어려워져, 그만큼 더 많은 현금이 필요하게 됨을 의미합니다.강남 아파트 구매에 필요한 현금 : 최근의 대출 규제 강화로 인해 서울 강남 지역의 아파트를 구매하려면 상당한 수준의 현금을 보유해야 합니다.강남 및 서초구 :평균 시세가 30억 원을 넘는 강남과 서초구의 경우, 주택 담보 대출 6억 원을 제외하고도 약 25억~26억 원의 현금이 필요 할 수 있습니다.송 파 및 용산구 : 이들 지역은 평균적으로 16억 원 이상의 현금이 필요할 것으로 보입니다.서울 아파트 평균 :서울 전체 아파트를 기준으로 보면, 약 8억 6 천만 원 이상의 현금이 있어야 구매가 가능해진다는 분석도 있습니다.이처럼 주택 담보 대출 한도가 제한되면서, 고가 아파트가 많은 강남 지역에서는 집값과 대출 한도 간의 차이가 커져 현금 부담이 더욱 늘어날 상황입니다. 따라서 주택 구매를 계획하고 계시다면, 현재의 대출 규제와 본인의 자금 상황을 면밀히 고려하여 신중하게 접근하는 것이 중요합니다.