안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
Q. 공인중개사 월급 이거 맞는건지 조언좀부탁드립니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.지인이 공인중개사 자격증을 따고 일반 부동산에 취직해서 근무를 하고 있는데요.다른 직종에서 일하는 저로서는 처우가 너무 안좋아 보이는데, 공인중개사 취업 후 월급이 이렇게 적은 게 맞는 건지 궁금해서 질문 올립니다.===> 부동산 처우가 맞습니다. 하물며 적지만 월급을 주는 곳은 그리 많지도 않습니다.부동산은 직장인 같이 월급을 주고 받게 되면 그 부동산은 오래가지 못하고 폐업을 해야 할 것입니다. 왜냐하면 부동산의 매출은 불안하고 한 달 동안 매출이 없을 때도 있습니다. 그러므로 월급을 주고 직원을 채용하는 곳은 많지 않다고 생각하시면 됩니다.말씀 하신 분 대로 월급을 줬을 때 그 직원은 얼마나 일을 할 까 입니다. 보통은 6개월 정도면 부동산의 흐름과 계약까지 방법을 알게 될 텐 데 , 그 정도의 수준이 되면 그 직원은 매물을 갖고 다른 부동산으로 옮기든지 , 아니면 본인이 개업을 합니다. 그러므로 도제 식으로 가르쳐 줄 수도 없고, 각자가 알아서 돈을 벌어야 하는 각자 도 생 이라고 보시면 됩니다.부동산은 영업을 통해서 계약을 해야 월세도 주고, 사무실을 운영해야 하는데 월급을 주게 되면 고정 급만 생각하고 일을 적극적으로 하지 않습니다. 그래서 부동산에서 많은 돈을 주고 채용해서는 사무실을 운영할 수 없습니다. 그러므로 친구 분은 부동산의 물건 접수부터 계약 까지 , 크레임이 걸렸을 때 어떤 방법으로 처리를 하는지, 손님이 왔을 때 어떤 식으로 안내를 하면 물건을 보고 빨리 결정하게 하는지 그런 영업을 배우는 것으로 만족해야지 직원으로는 맞지 않다고 생각합니다. 거기다 남자는 30대~40대 초까지 월급을 주지 그 이상이 되면 부동산에서 잘 받아 주지도 않습니다. 여성 분은 40대까지는 월급을 주면서 채용하지만 나이가 많을 경우는 급여 주고 채용을 할 려고 하지 않습니다. 따라서 부동산 사무실의 운영에 따른 특수성을 고려해야 이해가 갈 것입니다.
Q. 집 평수 단위 대신 제곱미터로 표시하게 된 이유?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부동산 면적 단위가 '평(坪)에서 ' 제곱 미터로 바뀐 주된 이유는 다음과 같습니다.국제 표준과의 일치 : '평'은 우리나라에서 주로 사용되는 단위로, 국제적으로 통용되는 표준 단위가 아닙니다. 정부는 2007년 7월 부 터 미터법을 전면 시행하면서, 국제 기준에 맞는 법정 계 량 단위인 제곱 미터를 사용하도록 의무화 했습니다. 이는 일제 강점기에 사용되던 단위의 잔재를 지우려는 목적도 있었습니다. 사실 땅 넓이를 측정하는 단위인 '평'은 일제 강점기 시대에 사용되던 국토 측량의 기준입니다. 일본이 척관 법을 도입하여 사용하게 된 단위 계산법인 것입니다. 척관 법에서 1평의 정의는 '한 변이 1간 인 정사각형의 넓이', 1간 은 6자이며 미터법으로 변환할 시에 1.818182m2인 정사각형의 넓이는 대략 3.305785m2 정도가 되고 , 이 넓이를 표현하는 단위가 '1평'인 것입니다.법정 계 량 단위 사용 의무화 : 국가의 공식적인 문서나 광고 등에서는 법정 계약 단위를 사용해야 합니다. 따라서 부동산 계약서, 등기부 등본, 광고물 등에서는 제곱 미터로 표기하게 되었습니다.평 수를 제곱 미터로, 제곱 미터를 평 수로 환산하는 방법은 다음과 같습니다.1평 : 약 3.305785(m2)1 제곱 미터 = 약 0.3025평이러한 배경 때문에 부동산 관련 정보를 접하실 때 제곱 미터로 표기된 것을 자주 보게 되실 것입니다.처음에는 낯설고 불편하게 느껴질 수 있지만 , 점차 익숙해질 거라 생각합니다.
Q. 경매 매물 많이 나오는 아파트는 어떤 문제가 있을까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.일반적으로 부동산 경매 물건이 나오는 주된 이유는 소유주가 대출금을 갚지 못하거나 채무를 이행하지 못해 강제 집행 절차에 들어가는 경우입니다.이는 해당 부동산 자체의 문제라 기 보다는 소유주의 재정적인 어려움 때문인 경우가 많습니다.최근에는 부동산 시장이 전반적으로 침체기를 겪으면서 경매 시장에도 물건이 늘어나고 있는 추세라고 합니다.대출 규제나 경기 침체 등의 요인이 맞물리면서 주택 거래가 줄고, 자금 상환에 어려움을 겪는 분들이 늘어나면서 경매로 넘어가는 물건이 많아지고 있는 것입니다.관심 있는 아파트가 20년 이상 된 대형 평 수 위주라고 하셨는데, 이러한 특징이 경매 매물 증가와 연관될 수 있습니다. 예를 들어, 해당 단지에 거주하는 분 등 중 과거 집값 상승 기에 주택을 매수하여 대출을 많이 받으셨거나, 은퇴 등으로 인해 소득이 줄어든 가구가 많은 경우 경제적인 어려움에 더 취약해질 수 있습니다. 또한, 대형 평 수 의 경우 소유주 연령대가 높거나 자산가인 경우가 많아 자산 변동이나 상속 등의 문제로 인해 경매가 진행되는 경우도 있습니다.특정 아파트 단지에 경매 매물이 많이 나오는 것이 반드시 건물 자체에 심각한 구조적 결함이 있다는 것을 의미하지는 않습니다. 오히려 해당 아파트 소유주들의 전반적인 경제적인 상황이 어려워졌거나, 해당 단지가 위치한 지역의 특정 인구 구성 특성이 현재의 경제 상황과 맞물려 나타나는 현상일 수 있습니다.관심 있는 아파트 단지에 대해 더 깊이 알아보시려면, 경매로 나온 개별 물건들의 등기부 등본을 확인하여 어떤 채권 때문에 경매가 진행되는지 살펴보시는 것도 도움이 될 수 있습니다. 또한, 해당 단지의 다른 매물이나 최근 실거래가 정보를 비교 분석해 보시는 것도 중요합니다.
Q. 아파트 갭투자 관련 궁금한 점이 있습니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.말씀 하신 분의 시나리오는A아파트를 매도하여 현금 약 5억 원 확보B아파트를 10억 원에 매수( 본인 현금 5억 원 + 전세금 5억 원 = 총 10억 원)B아파트를 소유한 상태(1 주택 자)에서 C아파트에 전세로 들어가기 위해 대출 3억 원을 받는 것여기서 핵심 질문은 " 1 주택 자인 상태에서 본인이 거주할 전세 주택에 대해 전세 대출을 받을 수 있는지"입니다.일반적으로 주택 관련 대출 정책은 무 주택 실수요 자의 주거 안정을 지원하는 데 중점을 두고 있습니다. 전세 대출 역시 무 주택 서민의 주거 비 부담을 덜어주기 위한 목적이 크기 때문에, 주택을 소유하고 있는 경우 전세 대출을 받는데 제약이 있습니다.특히, 본인이 B아파트 구매 방식은 '갭 투자'에 해당합니다. 그러므로 갭 투자는 전세 보증금을 활용하여 주택을 매수하는 방식으로, 투자 목적으로 주택을 소유하게 되는 경우로 볼 수 있습니다.따라서, B아파트를 소유하신 상태에서 C아파트의 전세 대출 3억 원을 받는 것은 현재 규제 상 어렵거나 불가능할 가능성이 높습니다. 만약 B아파트를 매수하신 후 전세가 아닌 월세로 전환하여 임대 수익을 얻으시면서, C아파트에는 월세로 거주하시거나 B아파트를 매입하시기 전에 먼저 C 아파트에 무 주택 자 신분으로 전세 대출을 받아 입주하시는 등의 다른 방안을 고민해 보시는 것도 방법일 수 있습니다.
Q. 수지 선호 초등학교, 중학교가 있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.용인 수지 지역은 전통적으로 자녀를 키우기 좋은 곳으로 알려져 있으며 우수한 학 군으로 평가 받고 있습니다.그러기에 학 군이 주변 아파트 시세에도 영향을 미치는 경우가 많습니다.수지 지역의 중학교 학 군은 시간이 지남에 따라 중심이 이동하는 경향이 있습니다. 과거에는 용인 신촌 중학교 중심의 보정 동 학원 가 쪽이 강세였으나, 신 분당 선 개통 이후로는 수지 구청 주변 지역이 학 군의 중심으로 바뀌고 있다는 이야기도 있습니다.다만, 선호 중학교라는 것은 개인의 기준이나 시점에 따라 다를 수 있으며, 학교 별 교육 프로그램이나 분위기 등을 직접 알아 보시는 것도 도움이 될 수 있습니다. 중학교 배정 방식과 관련하여, 용인 수지 지역은 중학 군 및 중학구 별로 배정 절차가 이루어 집니다. 일반적으로 거주기 기준 중학교 내에서 희망하는 중학교를 지망하게 되며, 정원을 초과하는 경우에는 전산 추첨을 통해 배정을 받습니다.어느 초등학교를 다녀야 특정 중학교에 배정 될 수 있는지 여부는 해당 중학군 및 중학구에 따라 지정된 초등학교가 다르며, 매년 교육 지원 청의 배정 계획에 따라 세부적인 내용이 달라질 수 있습니다. 따라서 가장 정확한 정보를 얻으시려면 경기도 용인 교육 지원 청의 중학교 신입생 배정 안내를 직접 확인하시거나 문의하시는 것이 가자 정확하고 좋습니다.부동산을 알아보시면서 희망하시는 중학교나 학 군에 대해 구체적으로 말씀을 하시면 해당 정보를 바탕으로 적합한 매물을 추천 받으실 수 있습니다. 부동산과 교육 환경, 두 가지를 모두 고려해야 하는 만큼 고민이 많으시겠지만 좋은 결과 있으시기를 바랍니다.