안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
부동산
Q. 서울 중위아파트 가격이 10년전에 5억도 안되었는데 지금은 10억이 넘어가는데 부동산가격은 왜이리 급증한걸까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.서울 아파트 가격이 급증한 배경에는 경제적, 정책적, 사회적 요인들이 복합적으로 얽혀 정책적, 사회적 요인들이 복합적으로 얽혀 있습니다. 주요 원인들은 다음과 같습니다.수요와 공급의 불균형 :서울은 인구 밀도가 높고, 직장, 교육, 문화 등 핵심 인프라가 집중되어 있어 주택 수요가 매우 높습니다. 하지만 도심 내 개발 가능한 토지가 한정적이고, 재건축.재개발 규제 등으로 신규 주택 공급이 수요를 따라가지 못하는 경향이 있습니다.특히 국토 연구원에서는 금리 인상, 건설 원가 상승, 주택 경기 위축 등을 공급 위축의 원인으로 제시하기도 했습니다. 이러한 공급 부족은 가격 상승 압력으로 작용합니다.저금리 기조와 유동성 증가 :지난 10여 년 간 전 세계적으로 저금리 기조가 이어지면서 부동산 투자에 대한 부담이 상대적으로 줄어들었습니다. 2000년대 이후에는 전세 자금 대출 규모도 크게 늘어나면서 주택 구매 및 전세에 대한 접근성이 높아졌습니다. 이는 시중에 유입되는 결과를 낳아 가격 상승을 부추겼습니다.정부 정책의 영향 :역대 정부의 부동산 정책 또한 시장에 큰 영향을 미쳤습니다. 예를 들어, 참여 정부 시절에는 재건축 규제나 투기 억제 정책을 펼쳤지만, 이는 오히려 주택 시장의 경직과 함께 수요의 폭 증을 불러왔다는 분석도 있습니다. 정책이 시장의 흐름을 예측하지 못하거나, 의도치 않은 부작용을 낳으면서 가격 불안정을 심화시킨 경우도 있었습니다.경제 성장 및 소득 증가 :대한민국의 경제가 성장하고 1인당 GDP가 증가하면서 국민들의 전반적인 소득 수준이 향상되었습니다. 이는 주택 구매력을 높이는 요인으로 작용하며, 특히 서울과 같은 핵심 지역의 주택에 대한 수요를 더욱 견고하게 만들었습니다.심리적 요인 및 기대 심리 :부동산 가격 상승에 대한 기대 심리 또한 중요한 요인입니다. "지금 사지 않으면 더 오를 것"이라는 인식이 확산 되면서, 실 수요자 뿐만 아니라 투자자들의 매수 심리가 강화되었습니다. 이러한 심리는 가격 상승을 더욱 가속화 시키는 경향이 있습니다. 결론적으로, 이처럼 서울 아파트 가격의 급등은 다양한 경제적,사회적, 정책적 요인들이 복합적으로 작용한 결과라고 볼 수 있습니다.
부동산
Q. 대출 규제에 아파트 호가 하락이 본격화 될까요??
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.현재 시행되고 있는 강력한 대출 규제는 부동산 시장에 큰 영향을 미치고 있습니다. 특히 주택 담보 대출 한도가 제한되고 갭 투자(전세 끼고 집 매수)가 사실상 금지되면서, 주택 구매를 위한 자금 마련이 더욱 어려워졌습니다. 이러한 규제는 매수 실리를 위축시키고, 자금력이 부족한 실수요 자들의 시장 진입을 어렵게 만듭니다.실제로 대출 규제로 인해 서울 아파트의 74%가 대출 감소의 타격을 받을 것이라는 분석도 있습니다. 이는 서울 대부분의 지역에서 아파트 매매에 필요한 자금 조달이 어려워진다는 의미이며, 시장 전반에 걸쳐 매수세가 약화될 수 있습니다.호가 하락의 본격화 및 사례==> 말씀하신 대로, 대출 규제의 여파로 일부 지역에서는 아파트 호가가 실제로 크게 하락하는 현상이 나타나고 있습니다. 특히 잠실 주공5단지같은 곳에서는 1억 원 이상, 심지어 1.8억 원까지 호가가 내린 사례도 보고되고 있습니다.이는 현금이 부족한 경우 핵심 지역 진입이 어려워지고, 중산층이 선호하는 지역에 타격이 클 수 있음을 시사합니다.이러한 급 매물 들이 시장에 나오면서 전반적인 호가 하락 분위기를 형성하고 있습니다.시장의 복합적인 움직임 ==> 하지만 시장의 움직임은 단일 요인으로만 설명하기는 어렵습니다. 대출 규제로 인한 호가 하락이 본격화되는 곳이 있는 반면, 일부 지역에서는 여전히 호가가 요지부동이거나 오히려 상승하는 움직임도 보입니다.이는 가격을 낮춘 급매물들이 소진되면서 시장에 다시 호가가 높은 매물 들 만 남게 되는 영향이 있을 수 있습니다. 서울의 경우,상대적을 집값이 저렴한 지역에서는 하락 거래 비중이 높게 나타나기도 합니다.종합 적인 전망 ==>강력한 대출 규제, 특히 스트레스 DSR은주택 시장의 매수 심리를 위축시키고 거래량을 감소 시키는 주요 요인으로 작용하고 있습니다. 이에 따라 일부 지역에서는 호가 하락이 본격화될 가능성이 높으며, 이미 이러한 현상이 나타나고 있는 곳도 많습니다. 하지만 모든 지역에서 일률적으로 가격이 하락하는 것은 아니며, 지역 별, 단지 별로 다른 양상을 보일 수 있습니다.결론적으로, 부동산 시장은 워낙 다양한 변수에 이해 영향을 받기 때문에, 앞으로의 추이를 계속해서 지켜보는 것이 중요할 것 같습니다.
부동산
Q. 농막을 설치할 시 오수나 하수문제는 어떻게 처리하나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.농 막에서 오 수(생활 하수)가 발생한다면, 이는 "하수도 법" 제34조에 따라 개인 하수 처리 시설을 설치해야 하는 대상에 해당합니다.따라서 수세식 화장실 등을 설치하여 오 수가 발생할 경우에는 반드시 정화조를 설치해야 합니다. 정화조는 오 수를 정화하여 방류하는 시설입니다.개인 하수 처리 시설(정화조):농 막에서 발생하는 오 수를 처리하기 위해 설치하는 시설입니다. 단독 정화는 부패 식이며 , 오수 처리 시설은 수질 정화를 하여 방류하는 방식입니다.주의 사항 :농 막은 농 작업에 필요한 농 자재 및 농기계 보관, 수확 농산물 간이 처리, 또는 농 작업 중 일시 휴식을 위해 설치하는 시설이며, 주거 목적이 아닙니다. 이 점을 고려하여 오 수 처리 시설을 계획하셔야 합니다.농 막 설치 시 오 수 및 하수 처리 방법==>농 막에서 오수(생활 하수)가 발생한다면, 이는 "하수도법"제34조에 따라 개인 하수 처리 시설을 설치해야 하는 대상에 해당합니다.따라서 수세식 화장실 등을 설치하여 오 수가 발생할 경우에는 반드시 정화조를 설치해야 합니다. 정화조는 오 수를 정화하여 방류하는 시설입니다.개인 하수 처리 시설(정화조) :농 막에서 발생하는 오수를 처리하기 위해 설치하는 시설입니다. 단독 정화조는 부패 식이며, 오수 처리 시설은 수질 정화를 하여 방류하는 방식입니다.주의 사항 :농 막은 농 작업에 필요한 농 자재 및 농기계 보관, 수확 농산물 간이 처리, 또는 농 작업 중 일시 휴식을 위해 설치하는 시설이며, 주거 목적이 아닙니다. 이 점을 고려하여 오 수 처리 시설을 계획하셔야 합니다.농 막 설치 시 신고 또는 허가 여부 ==>농 막은 일반적으로 농지 전용 허가나 신고가 필요한 허가 사항이 아닌 '신 고'로 설치할 수 있는 사항에 해당합니다. 즉, 농업 진흥 구역 내 농지나 진입 도로가 없어 건축 허가가 나지 않는 지역에서도 농 막 설치는 가능합니다.농막 설치를 위한 주요 조건 및 절차는 다음과 같습니다.==>연면적 제한 :농막의 연면적 합계는 20m2(약6평)이하여야 합니다. 여기서 연면적은 바닥 면적의 합을 의미하며, 내부 실 평수가 아닌 바닥 면적이 기준입니다. 내부 다락방은 면적에 포함되지 않아 2층에 다락을 올리는 것은 가능합니다.주거 목적 금지 :농 막은 농 작업에 직접 필요한 시설로, 주거 목적으로 사용해서는 안됩니다.신고 절차 :해당 지자체에 '가설 건축물 축조신고서'를제출해야 합니다.평면도 및 배치도 등 기본적인 정보를 담은 서류를 준비해야 합니다.신고 절차는 지역 별로 약간의 차이가 있을 수 있으므로, 설치하시려는 시골 집 마당이 있는 관할 지자체(시.군.구청 건축과 또는 농지 과)에 문의하여 정확한 절차를 확인하시는 것이 가장 좋습니다. 시골 집 마당에 설치하는 경우 ==>농 막은 본래 '농지'에 농업 활동 지원을 목적으로 설치하는 시설입니다. 만약 시골 집 마당이 '대지'와 같은 주거 용 지목 이거나 농지가 아닌 다른 지 목 이라면, '농 막'이 아닌 일반 '가설 건축 물'로 분류될 수 있으며, 이 경우 적용되는 법규나 절차가 다를 수 있습니다. 따라서 설치하시려는 토지의 지 목을 정확히 확인하시고, 해당 지자체에 문의하여 어떤 종류의 건축물이 적합하며 어떤 절차를 따라야 하는 지 확인하시는 것이 중요합니다.
부동산
Q. 등기부등본은 아무 이상 없눈데도 깡통 전세가 있나요??
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.등기부 등본은 부동산의 권리 관계를 보여주는 중요한 서류이지만, 특정 시점의 정보 만을 제공하며 모든 위험을 담지는 못합니다.시간 차로 인한 정보 불일치 :등기부 등본은 실시간으로 업데이트 되지 않습니다. 잔금을 치르기 직전까지 임대인이 새로운 대출을 받거나, 다른 임대차 계약을 체결하는 등 권리 변동이 생길 수 있습니다. 따라서 계약 시점과 잔금 지급 시점 사이에 등기부 등본에 새로운 내용이 등기 될 가능성이 있습니다.등기부 등본에 나타나지 않는 선 순위 채권 :일부 권리 관계는 등기부 등본에 바로 나타나지 않지만, 전세 보증금보다 우선하여 변제 받을 수 있습니다.세금 체납 : 집주인의 국세나 지방세 체납은 등기부 등본에 기재되지 않지만, 경매 시 전세 보증금보다 우선하여 변제 될 수 있습니다. 소액 임차인의 최우선 변제 금 : 다른 세입 자가 소액 임차인으로서 최우선 변제권을 가지고 있다면, 그 금액 만큼은 보증금보다 먼저 배당 받게 됩니다.교묘한 사기 유형들 :신탁 사기 :집주인이 신탁 회사에 부동산 소유권을 넘긴 후, 신탁 회사의 동의 없이 임차인과 전세 계약을 맺는 경우입니다. 이 경우 법적인 소유주는 신탁 회사이므로, 임대인과 맺은 계약은 무효가 되거나 보증금 회수가 매우 어려워 질 수 있습니다.이중 계약 :임대인이 한 주택을 여러 임차인에게 동시에 계약하거나, 매매 계약을 진행하면서 동시에 전세 계약을 체결하는 경우입니다.명의도용 또는 브로커 사기 :임대인이나 공인중개사, 브로커가 신분을 위조하거나 임대인을 사칭하여 계약을 진행하는 경우입니다.무 권 대리 계약 :집주인의 가족이나 지인이 적 법한 위임장 없이 대리인인 척 계약을 맺는 경우입니다.전세 사기 및 깡통 전세 예방을 위한 대처 방안 ==> 이러한 위험을 줄이기 위해 다음과 같은 점들을 꼭 확인하셔야 합니다.계약 전후 등기부 등본 확인 및 분석 :계약 전 : 등기부 등본을 통해 근저당 권, 가압류, 가처분 등 권리 관계를 꼼꼼히 확인합니다.잔금 지급 직전 :등기부 등본을 다시 발급 받아 그 사이에 변동 사항이 없는지 최종적으로 확인해야 합니다.임대인 신원 및 세금 체납 여부 확인 신분증 확인 :계약 시 임대인의 신분증을 확인하고, 등기부 등본 상의 소유주와 일치하는지 대조합니다.납세 증명서 요구 :임대인에게 국세 및 지방세 납세 증명서를 요구하여 체 납 여부를 확인하는 것이 중요합니다.대리인 계약 시 주의 사항 위임장 확인 :대리인과 계약할 경우, 임대인의 인감 증명서가 첨부된 위임장을 반드시 확인하고, 임대인 본인과 직접 통화하여 위임 사실을 확인해야 합니다.전입 신고 및 확정 일자 즉시 전입 신고 및 확정 일자 :잔금을 치른 즉시 전입 신고를 하고 임대차 계약서에 확정 일자를 받아야 합니다. 이는 보증금을 보호 받을 수 있는 대항 력과 우선 변제 권을 확보하는 가장 기본적인 절차입니다.전세 보증금 반환 보증 보험 가입보증 보험 가입 :주택 도시 보증 공사(HUG)나 서울 보증 보험(SGI)의 전세 보증금 반환 보증 보험에 가입하면, 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 경우 보증 기관이 대신 돌려주므로 가장 안전한 방법 중 하나 입니다.신탁 등기 여부 확인 신탁 원부 확인 :등기부 등본에 '신탁'이라는 단어가 있다면, 등기소에서 '신탁 원부'를 발급 받아 신탁 관계를 확인하고, 반드시 신탁 회사와 계약을 체결해야 합니다.결론적으로 본인께서 전에 전세 대출이 나와도 의심해야 한다고 말씀하셨던 것처럼, 부동산 거래는 항상 신중하고 꼼꼼하게 접근해야 합니다.
부동산
Q. 부동산 임대를 위한 사업자등록증 대출, 등등
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.사업자 등록증은 사업을 시작하기 위해 세무서에 신청하는 것으로, 사업장 주소가 명확해야 합니다.임대 사업자의 경우 :상가 임대 업을 위한 사업자 등록은 해당 상가를 소유하거나 임대차 계약을 통해 사업장으로 확보한 후에 가능합니다. 아직 상가 매매하기 전이라면, 해당 상가 주소로 임대 사업자 등록을 신청할 수 없습니다. 상가를 매매한 후 소유권 이전 등기가 완료되거나, 잔금을 치르고 임대차 계약서(본인 명의)를 확보해야 사업자 등록이 가능합니다.대출과 사업자 등록증 ==> 사업자 등록증이 있으면 개인 신용 대출보다 사업자 대출을 고려할 수 있어 대출 한도나 조건 면에서 유리할 수 있다는 점은 맞습니다. 하지만 어떤 종류의 사업자 대출이냐 에 따라 상황이 달라집니다.일반 사업자 대출 :만약 상가 매매와 별개로, 다른 업종(예: 컨설팅, 온라인 쇼핑몰 등)으로 먼저 사업자 등록을 하여 일반 사업자 대출을 받고자 하신다면 이는 가능합니다. 이 경우, 해당 업종의 사업장 주소(자택 주소도 가능)로 사업자 등록을 할 수 있습니다. 그러나 이 대출이 상가 매매 자금으로 직접 사용될 수 있는지는 대출 상품의 목적과 은행의 심사 기준에 따라 달라지면, 상가 담보 대출과는 별개의 대출입니다.카카오 뱅크 개인 사업자 신용 대출의 경우, 휴 페업 상태가 아닌 홈 택스 사업자 등록증을 보유해야 신청이 가능하며, 개업 연도 이후의 소득을 인정합니다. 다른 은행이나 소상공인 정책 자금 대출도 사업자 등록증을 기본 요건으로 합니다.상가 담보 대출(상가 매매 대출) :상가 매매를 위한 대출은 주로 해당 상가를 담보로 하는 대출입니다. 이 대출은 상가의 가치, 임대 수익률,매수 인의 신용도 등을 종합적으로 평가하여 이루어집니다. 이 과정에서 매수 인이 상가 임대 사업자로 등록할 예정이라는 점이 긍정적으로 작용할 수 있으나, 사업자 등록증 자체가 대출 실행의 필수 전제 조건은 아닐 수 있습니다. 대출 실행 시점에 임대 사업자 등록을 요구할 수도 있습니다.결론적으로, 상가를 매매하기 전에는 해당 상가 주소로 임대 사업자 등록을 할 수 없습니다. 대출을 위해 사업자 등록증이 필요하시다면, 상가 매매 후 임대 사업자 등록을 진행하시거나, 다른 업종으로 먼저 사업자 등록을 하는 방법을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 후자의 경우 상가 매매 대출과는 직접적인 관련이 없을 수 있으니, 금융기관과 충분히 상담해 보시는 것이 가장 중요합니다.