안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
부동산
Q. 부동산을 매입한다면 현 상황에서는 어떤 쪽으로 하는 것이 유리할까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.현재 부동산 시장은 금리, 정책,경제 상황 등 다양한 요인에 의해 영향을 받고 있습니다. 2025년 부동산 투자 방향을 결정하실 때 다음과 같은 점들을 고려해 볼 수 있습니다.금리 인하의 영향과 수익 형 부동산:현대 기준금리는 3%이며, 대출금리는 4~5% 수준입니다. 2025년에는 기준금리가 2회정도, 약 0.5%p 인하될 것으로 예상되고 있습니다.기준 금리가 내려가면 대출금리도 함께 하락하여 수익 형 부동산의 임대 수익률이 높아질 수 있습니다. 또한, 상가 임차인들의 대출 이자 부담이 줄어들어 창업 수요가 증가하는 경향도 나타날 수 있습니다.이러한 금리 인하 기조는 은행 정기 예금보다 높은 월세 수익을 기대하는 수익 형 부동산 투자에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 예를 들어, 오피스텔과 같은 수익 형 부동산은 매매 가격 대비 높은 임대 수익률을 보일 수 있습니다.경기 회복 시점과 신중한 접근 :금리가 인하되더라도 경제가 눈에 띄게 바로 좋아지는 것은 아니며, 실질적인 회복은 2025년 4분기 또는 2026년에 이루어질 것으로 전망됩니다. 따라서 섣부른 투자는 지양하고, 우량한 매물에 관심을 가지는 신중한 접근이 필요합니다.정부의 대출 한도 제한과 투자 전략 이번 정부에서 주택담보대출 한도를 6억으로 제한한 것은 부동산 구매 시 자기자본의 중요성을 더욱 높이는 요인으로 작용합니다. 대출을 통한 레버리지 효과가 줄어들기 때문에, 투자하려는 부동산의 기본적인 가치와 안정적인 수익 창출 여부가 더욱 중요해집니다.소액 투자 및 안정성 :대출 한도가 제한된 상황에서는 무리한 투기보다는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 수익형 부동산이나, 실거주 가치가 높으면서도 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있는 우량 주택에 대한 접근이 유리할 수 있습니다. 특히 개인 투자자는 3% 이상의 수익률이 나오는 수익 형 부동산 위주로 매매 계약이 체결되는 경향을 보입니다.건물 시장의 동향 :자산 가 들이 선호하는 건물 시장은 2023년에 비해 거래량은 증가했지만, 매매 가격은 비슷한 수준을 유지하고 있습니다.주로 사옥을 찾는 법인 위주의 계약이 늘어났으며, 여전히 건물주들은 시장 적정 가격보다 10~20% 높은 금액으로 매각하려 하여 실거래가 잘 이루어지지 않는 상황입니다.결론적으로, 현 상황에서는 부동산 투자를 고려하신다면, 금리 인하 기조에 따라 임대 수익률이 높아질 수 있는 수익 형 부동산에 관심을 가지시는 것이 유리할 수 있습니다. 다만, 오피스텔 등 수익 형 부동산은 세금 문제가 발생할 수 있으니 전문가와 상담하여 신중하게 접근하셔야 합니다. 또한, 정부의 대출 한도 제한을 고려하여 무리한 투기보다는 안정적인 수익 창출이 가능하거나 실 거주 가치가 높은 우 량 매물을 중심으로 장기적인 관점에서 접근하는 것이 중요합니다.
부동산
Q. 빌라매수할때 필요한 서류 어떻게 확인하나요
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.빌라를 매수 하 실 때에는 여러 서류를 확인하고 준비하는 것이 매우 중요합니다. 이는 소유권 이전과 재산권 보호에 직결되는 부분이기 때문입니다.부동산 매수 시 확인해야 할 주요 서류 :매도인 준비 서류 :신분증(주민 등록증, 운전 면허증, 여권 등)매도 용 인감 증명서 1통(최근 3개월 이내 발급, 매수인 인적 사항이 포함되어야 함)인감도장등기 필증(등기 권리 증)주민등록 초본(주소 변동 이력 포함, 최근 3개월 이내 발급)신분증 사본 (대리인이 올 경우 위임장과 대리인 신분증, 인감 증명서 필요) 매수인 준비 서류 :신분증도장(막도 장도 가능)계약금(통상 매매가의 10%) 등기부 등본 확인 및 발급 방법:등기부 등본(정확한 명칭은 등기 사항 증명서)은 부동산의 권리 관계를 파악하는 데 가장 중요한 서류입니다등기부 등본 발급 방법 :온라인 발급 :대한민국 법원 인터넷 등기소 웹사이트에서 직접 열람하거나 발급 받을 수 있습니다. 열람은 건당 700원,발급은 1000원의 수수료가 발생합니다.오프라인 발급 :가까운 등기소나 무인민원발급기에서도 발급 받을 수 있습니다 부동산에서 제공하는 등기부 등본의 신뢰성 :부동산 중개업소에서 제공하는 등기부 등본은 일반적으로 신뢰할 수 있습니다. 하지만 계약 직전에는 반드시 본인이 직접 최신 등기부 등본을 다시 발급 받아 확인하시는 것이 가장 안전합니다.등기부 등본의 내용은 실시간으로 변동 될 수 있기 때문에 , 계약 당일에 다시 확인하여 혹시 모를 변동 사항이 없는지 최종적으로 점검하는 것이 중요합니다. 특히, 등기부 등본에 저당 권,압류, 가압류 등이 설정되어 있다면, 잔금 지급 시점에 모두 말소되는지 확인해야 합니다.건물주와 토지 주가 다른 경우의 조치 :건물주와 토지 주가 다른 경우는 복잡한 상황을 야기할 수 있으므로, 매우 신중하게 접근해야 합니다.문제점 :일반적으로 주택은 건물과 토지가 함께 거래되지만, 간혹 건물과 토지의 소유주가 다른 경우가 있습니다. 이 경우, 토지 소유주가 건물 소유주에게 토지 사용료를 요구하거나, 심지어 건물 철거를 요구할 수도 있어 분쟁의 소지가 큽니다.조치 방법 :계약 전 확인 : 계약 전에 반드시 등기부 등본을 통해 토지와 건물의 소유주가 동일한지 확인해야 합니다.토지 사용권 확인 :만약 소유주가 다르다면, 건물 소유주가 토지를 사용할 수 있는 법적 권리(예: 지상 권, 토지 임대차 계약 등)가 있는지 반드시 확인해야 합니다. 이 권리가 명확하지 않으면 매수를 재고하거나, 전문가의 도움을 받아야 합니다.건축물 대장 발급 방법 :건축물 대장은 건물의 물리적인 현황(면적, 층 수, 용도 등)을 기록한 공적 장부입니다.건축물 대장은 건물이 불법 건축물인지,실제 면적과 용도가 공부 상 내용과 일치하는지 등을 확인하는데 사용됩니다. 특히 불법 증축이나 용도 변경이 있는 경우 법적인 문제가 발생할 수 있으니 반드시 확인해야 합니다.발급 방법 :온라인 발급 : 정부 24 웹사이트에서 무료로 열람하거나 발급 받을 수 있습니다.오프라인 발급 :가까운 주민 센터(행정 복지 센터)에서도 발급 받을 수 있습니다.
부동산
Q. 6.27 규제관련하여 질문드립니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.일반적으로 부동산 규제는 정책 발표일 이전에 계약이 체결된 경우 소급 적용되지 않는 경우가 많습니다. 6.27 대책의 경우에도, 아파트를 분양 받은 사람의 입장에서 6.27일 대책 일을 기준으로 그 이전에 세입 자를 구했다면 특정 조건이 적용될 수 있다는 내용이 있습니다.본인의 경우, 매수 계약과 전세 계약 모두 6월3일에 체결되었으므로, 이는 6월 27일 대책 발표일 이전입니다. 따라서, 계약 체결일 기준으로 보면 규제 대상에서 벗어날 가능성이 높습니다. 잔금 일이 6월 30일이라 6.27일 이후이지만, 대출 규제의 적용 기준은 조로 '계약 체결 일'을 따르는 경우가 많습니다.전세 반환 대출과 규제 ==>전세 반환 대출의 목적 :보증금을 돌려주기 위해 받는 대출을 의미합니다. 본인께서 나중에 입주하실 때 기존 세입 자에게 보증금을 돌려주기 위해 이 대출을 고려하고 계신 것으로 보입니다. 규제 적용 가능성 :매일 경제 기사에 따르면 "집주인 바뀌면 전세금 돌려 줄 때 대출 한도 '고장 1억 원'이라는 내용이 있습니다. 이는 집주인이 바뀌는 상황에서 전세 보증금 반환을 위한 대출 한도가 제한될 수 있음을 시사합니다.비록 계약 체결 일이 규제 발표일 이전이라고 하더라도, 대출 실행 시점의 정책이 적용될 가능성이 있습니다. 특히 전세 반환 대출은 주택 매매와 별개로 대출 시점의 규제를 따르는 경우가 많습니다.추가 확인 필요 사항 ==>정확한 대출 상품 확인 :전세 반환 대출은 그 종류와 조건이 다양합니다. 주택 금융 공사나 은행 별로 세부 조건이 다를 수 있으므로, 어떤 대출 상품을 이용 하실 지에 따라 규제 적용 여부나 한도가 달라질 수 있습니다.은행 상담 :가장 정확한 정보는 주거래 은행이나 대출을 취급하는 금융기관에 직접 문의하시는 것입니다. 본인의 매수 계약서 와 전세 계약서를 가지고 방문하여 상당하시면, 구체적인 상황에 맞는 대출 가능 여부와 조건을 안내 받으실 수 있습니다.결론적으로 본인께서 매수 계약과 전세 계약을 미리 체결하셨기에 유리한 부분이 있지만, 전세 반환 대출은 별도의 대출이므로 대출 시점의 규제를 확인하시는 것이 중요합니다.
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Q. 6.28 부동산대책 후 아파트 매수 및 전세대출 연장 가능여부
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.현재 거주 중이신 전세 집의 전세 대출 만기와 관련하여, 새로운 아파트를 구매할 경우 발생할 수 있는 상황에 대해 살펴보겠습니다.갱신 청구 권 사용 시 전세 대출 연장 여부 :주택 임대차 보호 법상 갱신 청구 권은 임차인의 거주 안정을 위한 중요한 권리입니다. 하지만 전세 대출의 연장 여부는 갱신 청구 권 행사와 별개로, 대출 상품의 종류와 대출 자의 주택 보유 현황에 따라 결정됩니다.만약 본인께서 수도권 아파트를 추가로 매수하시게 되면, 일시적 2 주택 자가 됩니다. 현재 전세로 내어준 아파트 1채, 그리고 매수할 아파트 1 채를 보유하게 되는 겁니다.이 경우, 현재 거주 중인 집의 전세 대출은 연장이 어려울 가능성이 매우 높습니다. 특히 한국주택금융공사(HF)나 주택 도시 보증 공사(HUG)등 공공 기관의 보증을 기반으로 한 전세 대출은 2 주택 이상 보유 시 연장이 제한되는 경우가 많습니다. '6.28 부동산 대책'과 같은 정책은 다주택 자에 대한 대출 규제를 강화하는 방향을 이루어지는 경향이 높습니다.다른 전세 집으로 옮겨도 전세 대출이 안 나오는지 :새로운 전세 집으로 이사하시더라도 본인의 명의로 주택을 2채 보유하고 계시다면, 새로운 전세 대출을 받는 데 제약이 따를 수 있습니다.대부분의 전세 대출 상품은 무 주택 자 또는 1 주택 자(일정 요건 충족 시)를 대상으로 하며, 다 주택 자의 경우 대출 자체가 불가능하거나 한도가 크게 줄어 들 수 있습니다.특히 정부 지원을 받는 저금리 전세 대출 상품들은 더욱 엄격한 주택 보유 요건을 적용합니다.기존 아파트를 팔면 가능한지 :현재 전세를 내어준 아파트(보유 중인 1채) 를 매도하여 1 주택 자(매수할 아파트 1채만 보유)또는 무 주택자(모두 매도 시)가 되시면 전세 대출 연장이나 새로운 전세 대출을 받는 훨씬 유리해집니다. 주택 수에 따른 대출 규제에 벗어나기 때문입니다.주택 구매를 위한 주택 담보 대출(주담대) 가능 여부 ==>일시적 2 주택 상황 에서의 주 담 대 및 기존 전세 대출 관련 궁금증에 대해 설명 드리겠습니다.기존 아파트를 6개월 내 처분 조건 시 주담대 가능 여부 :일반적으로 주택 담보 대출은 무 주택 자 또는 1 주택 자에게 유리하게 적용됩니다. 다만, 일시적 2 주택 특례를 활용하면 기존 주택을 처분한다는 조건(보통 신규 주택 취득 일로부터 2년 이내 처분)으로 주택 담보 대츨을 받을 수 있습니다.전세 대출 만기 전 일시적 2 주택 시 기존 전세 대출 문제:일시적 2 주택이 되는 시점에 기존 전세 대출의 만기가 도래 하지 않았더라도, 새로운 주택을 취득하는 순간 다 주택 자로 분류될 수 있습니다.이 경우, 대출 약관에 따라 기존 전세 대출의 즉시 상환 의무가 발생하거나, 만기 시 연장이 불가 하다는 통보를 받으실 수 있습니다. 특히 전세 대출은 주택 보유 여부가 중요한 심사 기준이므로, 이 점을 반드시 확인하셔야 합니다.대출 상품마다 약관이 다르므로, 현재 전세 대출을 받은 금융기관에 새로운 주택 구매 계획을 미리 알리고 상담을 받아보시는 것이 가장 정확합니다.수도권 아파트 매수를 위한 좋은 방법 및 경매 고려 ==>본인의 상황에서 수도권 아파트를 매수할 수 있는 몇 가지 방법을 고려해 볼 수 있습니다.매수 전략 고려 사항 :기존 아파트 매도후 신규 아파트 매수 :가장 확실하고 안전한 벙법입니다. 기존 아파트를 매도하여 1 주택자 또는 무주택자 포지션을 확보한 후, 매수하려느 수도권 아파트에 대한 주담대 및 전세대출 관련 규제에서 자유로워질 수 있습니다. 다만, 매도와 매수 시점 조절이 중요합니다. 전세 안고 매수 시 자금 계획 :현재 전세 세입 자를 안고 매수하시려는 계획이 있으신데, 이는 초기 투자 금 부담을 줄일 수 있는 장점이 있습니다. 다만, 이 경우에도 주택 담보 대출은 주택 수 규제를 받으므로, 일시적 2 주택 특례를 활용해야 합니다. 전세 보증금을 제외한 나머지 매매 대금과 취득세 등 부대 비용에 대한 자금 계획을 철저히 세우셔야 합니다.'6.28 부동산 대책' 상세 확인 :발표된 대책의 구체적인 내용, 특히 다주택자 대출 규제, 세금 변화, 전세 대출 관련 조항 등을 면밀히 검토하여 본인에게 유리한 방향으로 전략을 세우는 것이 중요합니다.경매로 아파트를 사는 것이 더 나을까요?경매는 일반 매매보다 저렴하게 부동산을 취득할 수 있는 장점이 있습니다. 하지만 경매 역시 대출 규제에서 완전히 자유로운 것은 아닙니다. 낙찰 후 잔금 대출(경락 잔금 대출을 받을 때, 주택 수에 따른 대출 한도 및 규제가 적용됩니다.또한 경매는 권리 분석, 명도 등 복잡하고 전문적인 절차가 필요함, 예상 치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 현재 전세 대출 문제로 고민이 많으신 상황에서 , 경매는 또 다른 복 잡 성을 더할 수 있으므로 신중하게 접근하셔야 합니다.결론적으로, 이 모든 정보를 종합적으로 고려하여, 현재 보유하신 아파트의 매도 시점과 새로운 아파트의 매수 시점을 조절하는 것이 가자 현명한 방법이 될 것입니다.경매는 좋은 기회가 될 수도 있지만, 그만큼 위험 부담과 복잡성 이 따르므로 신중하게 결정하시길 바랍니다.
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Q. 맘카페 운영자는 실제로 수익이 생기나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.네, 맘 카페 운영은 실제로 상당한 수익을 창출할 수 있습니다. 성공적으로 운영되는 맘 카페의 경우 연간 1억 원 이상의 순이익을 올리는 사례도 흔하게 찾아 볼 수 있습니다.이는 맘 카페가 특정 지역이나 관심사를 공유하는 주부들을 대상으로 강력한 영향을 행사하며, 정보를 교환하고 공동 구매를 진행하는 등 활발한 커뮤니티 활동이 이루어지기 때문입니다.자영업자 홍보 대가 및 그 유무 ==>자영업자들에게 홍보 대가를 받는 일은 맘 카페의 주요 수익 원 중 하나 이며, 실제로 매우 흔하게 일어납니다. 맘 카페의 수익 원은 크게 다음과 같이 분류할 수 있습니다.제휴 업체 광고비 :특정 업체가 맘 카페 게시판에 광고를 게재하는 대가로 받는 비용입니다. 이는 가장 일반적인 수익 모델 중 하나 입니다.공동 제휴 마케팅:맘 카페 운영자가 특정 업체와 협력하여 공동으로 마케팅을 진행하고, 그에 따른 수수료나 수익을 나누는 방식입니다. 예를 들어, 카페 내에서 특정 상품이나 서비스에 대한 체험 단을 모집하거나 할인 행사를 진행하는 형태입니다.콘텐츠 제작 및 관리 :AI기술 등을 활용하여 카페 특성에 맞는 콘텐츠를 생산하고 관리하며, 이를 통해 광고주에게 더 효과적인 홍보를 제공하기도 합니다.결론적으로 , 이러한 홍보 활동은 자영업자들에게는 효과적인 마케팅 수단이 되기 대문에,많은 자영업자들이 맘 카페를 통한 홍보에 관심을 가지고 금전 적인 대가를 지불하게 됩니다. 맘 카페 운영을 통해 자영업자로부터 받는 홍보 대가는 일반적으로 사업 소득으로 분류됩니다. 이는 광고 대행, 마케팅 서비스 제공 등 영리 목적으로 지속적이고 반복 적으로 이루어지는 활동으로 보며, 이에 따라 소득 세법 상 사업 소득으로 신고하고 세금을 납부해야 합니다.