안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
부동산
Q. 탕정역앞 상가 매리트가 있을까요??
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.탕 정 역 앞 상가는 여러 면에서 투자 매력이 높은 지역으로 평가 받고 있습니다.탕 정 역은 KTX역과 연계된 더블 역세권으로, 유동 인구가 많아 상가 활성화에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 특히 탕 정 신도시 내에서도 교통, 학 군, 생활 인프라를 모두 갖춘 핵심 입지로 꼽힙니다.탕 정 신도시는 계획적으로 개발되는 지역으로, 상업 지구가 체계 적으로 조성되어 있습니다. 젤존 트윈시티나 지웰 시티 몰과 같은 대형 상업 시설들이 들어서면서 안정적인 상권이 형성되고 있습니다.안정적인 임대 수익 가능성 :이미 임차가 완료되어 월 600만원의 월세 수입이 발생하는 상가 매물도 있으며, 일부 투자 용 건물은 월 임대 수익 1천만원, 투자 수익률 6.2%를 보이는 경우도 있습니다. 이는 안정적인 수익을 기대할 수 있음을 시사합니다.미래 성장 가능성 :신도시의 특성 상 인구 유입이 지속적으로 이루어지고 있으며, 주변 인프라 확충과 함께 상권도 더욱 성장할 잠재력을 가지고 있습니다. 높은 가격 , 어떻게 판단해야 할 까요? 탕 정 역 앞 상가가 매력적인 만큼, 높은 가격은 당연히 걱정되실 수 있습니다. 이러한 경우 다음 사항들을 면밀히 검토해보시는 것이 중요합니다.수익률 :단순히 상가 매매 가만 볼 것이 아니라, 예상 월세 수입과 관리비, 세금 등을 고려한 실제 투자 수익률을 정확히 계산해야 합니다. 예를 들어, 12억 9,562만 원의 분양가에 보증금 8,000만원, 월 600만원인 경우의 수익률을 따져보는 식입니다. 주변 시세와 비교하여 적정한 수익률을 제공하는지 확인해야 합니다.공실 위험 평가 :아무리 입지가 좋아도 공실 이 발생하면 수익률이 급격히 떨어집니다. 해당 상가의 예상 업종, 주변 경쟁 상가 현황, 유동 인구의 특성 등을 분석하여 공실 위험이 낮은지 평가해야 합니다.미래 가치와 개발 계획:탕 정 신도시의 장기적인 개발 계획, 인구 유입 추이, 주변 대기업 투자 유치 여부 등을 확인하여 상가의 미래 가치 상승 여력을 판단해야 합니다.환 금 성 고려 :투자한 자금을 회수하는 데 얼마나 용이한지도 중요합니다. 매매 가가 높을 수록 매수 자를 찾기 어려울 수 있으므로, 시장 상황과 매물 특성을 고려하여 환 금 성을 평가해야 합니다.대출 활용 계획 :높은 매매 가로 인해 대출을 활용할 경우, 이자 비용이 수익률에 미치는 영향을 신중하게 계산해야 합니다. 현재 금리 추이도 함께 고려하시는 것이 좋습니다.결론적으로, 상가 투자는 아파트 투자와는 다른 복 잡 성을 가집니다.특정 상가의 매매 가가 분양가보다 저렴하게 나온 경우도 있으니, 개별 매물의 특성을 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다. 본인께서 관심 있는 탕 정 역 앞 상가의 구체적인 정보(층 수, 면적, 예상 업종, 현재 임대 현황 등)를 가지고 지역 내 부동산 전문가와 심 층 적인 상담을 받아보시는 것을 강력히 추천 드립니다. 현지 전문가들은 해당 지역의 상권 분석, 유동 인구 패턴, 임대 시세, 향후 개발 계획 등에 대한 훨씬 더 구체적이고실질적인 정보를 제공해 드릴 수 있을 겁니다.
부동산
Q. 청원오송1 국민임대 청약신청 질문입니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.국민 임대 주택은 무 주택 서민의 주거 안정을 위해 공급되는 주택으로, 소득, 자산, 청약 저축 납 입 횟수, 거주지 등 다양한 조건에 따라 순위가 결정됩니다.● 청원 오송1 국민 임대 청약 당첨 가능성 분석 본인의 청약 신청 자격과 당첨 가능성에 영향을 미치는 요소들을 살펴보겠습니다.청약 저축 납 입 횟수 및 순위 :본인의 상황 : 국민 은행 청년 우대 청약에 51회 납입하셨습니다.국민 임대 주택 1 순위 조건 :일반적으로 국민 임대 주택의 1 순위 조건은 청약 저축( 주택청약종합저축 포함)에 가입하여 24회 이상 납입한 경우입니다. 51회 납입은 1 순위 조건을 충분히 충족합니다.거주지 우선 공급:본인의 상황 :거주지가 타 지역이라 "거주지 우선"에서는 2 순위로 밀렸다고 판단하셨습니다.국민 임대 주택 공급 기준 :국민 임대 주택은 해당 주택이 건설되는 지역(시/군/구)에 거주하는 신청자에게 우선적으로 공급됩니다.청원 오성1 국민 임대 주택의 경우 충청북도 청주 시 흥덕 구 오송 읍에 위치하고 있습니다. 따라서 청주 시 거주자에게 1 순위가 부여될 가능성이 높습니다.'청약 우선' 1 순위 신청 :본인께서 '청약 우선'을 1 순위 신청을 하셨다는 것은, 청약 저축 납 입 횟수로는 1 순위 자격을 갖추었으나, 거주지 기준으로는 해당 지역 거주자가 아니라는 의미로 해석됩니다. 공고 문에 따라 거주지 우선이 적용된 후 남은 물량에 대해 전국 단위 1 순위 자격 자들끼리 경쟁하게 됩니다.소득 및 자산 기준 :쓴이의 상황 : 월 소득 260만 원 + 인센 티 브, 부모님 명의 차량 이용, 부모님 무 주택 자, 1인 가구로 신청, 국민 임대 소득 기준 :국민 임대 주택은 전년도 도시 근로자 가구 당 월 평균 소득의 일정 비율(보통 70% 또는 100%)이하를 충족해야 합니다. 1인 가구의 경우 소득 기준이 상이하게 적용될 수 있으며, 260만 원은 1인 가구 소득 기준을 충족할 가능성이 높습니다.자산 기준 :차량은 부모님 명의이지만, 본인께서 주로 사용하신다면 자산으로 산정 될 수 있습니다.. 국민 임대 주택은 총 자산 (부동산, 자동차, 금융 자산 등) 기준도 충족해야 합니다. 공고문에 명시된 자산 기준을 확인하셔야 합니다.경쟁률 및 공급 세대 수 :청원 오 송 1 국민 임대 51 형:이번 공고에서 51 형의 금 회 공급 세대 수 (예비자 포함)는 100세대 입니다.경쟁률 :국민 임대 주택은 주거 안정성이 높아 경쟁률 이 높은 편입니다. 특히 1인 가구의 청약이 증가하는 추세이므로, 경쟁이 치열할 수 있습니다. 본인께서 1 순위 자격을 갖추셨더라고, 동일 순위 내에서 청약 저축 납 입 횟수, 부양 가 족 수, 해당 지역 거주 기간 등 가점 항목에 따라 당략이 결정될 수 있습니다결론적으로, 종합적인 당첨 가능성은 청약 51회 납 입으로 청약 저축 납 입 횟수 기준 1 순위를 충족하셨습니다. 이는 매우 유리한 조건입니다. 하지만 거주지가 해당 지역이 아닌 경우, 거주지 우선 공급 물량이 먼저 배정된 후 남은 물량에 대해 타 지역 1 순위 신청자들과 경쟁하게 됩니다.정확한 당첨 가능성은 해당 공고문의 상세한 순위 및 배점 기준, 그리고 최종 경쟁률을 통해 알 수 있습니다. 특히, '청원 오송 1 국민 임대 주택 예비 입주자 완화 모집 공고'의 경우, 기존 공고보다 자격 요건이 완화되었을 가능성이 있으므로, 공고문 전문을 꼼꼼히 확인하시어 본인에게 적용되는 모든 조건을 파악하는 것이 중요합니다.
부동산
Q. 자산보유사실 확인서 작성하려고하는데요,
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.자산보유사실확인서는 신청자 본인 뿐만 아니라 세대 구성원이 보유하고 있는 자산 내역을 모두 기재해야 합니다.이 서류는 공사에서 직접 확인이 어려운 기타 자산과 부채를 기재하는 목적을 가지고 있습니다.임차 보증금 기 재 방법(4 천만 원):현재 거주하시는 LH 신혼부부 전세 임대 주택의 전세금 1억 5 천만 원 중 본인 부담금 4 천만 원에 대해 문의 주셨습니다.결론 : 네 4 천만 원으로 기재하시는 것이 맞습니다.설명 : 자산보유사실확인서에는 본인 또는 세대 구성원이 실제로 보유하고 있는 자산을 기재합니다.1억 5 천만 원 중 4 천만 원은 본인의 자금으로 부담하셨고, 나머지는 서울시에서 부담한 것이므로, 본인의 자산으로 잡히는 임차 보증금은 본인 부담금인 4 천만 원으로 보는 것이 합리적입니다.카드론 소액(100만 원) 기 재 여부 :소액 카드론(100만 원)을 부채 란에 기재해야 하는지 문의 주셨습니다.결론: 네 기재하시는 것이 좋습니다.설명 :자산보유사실확인서 양식에는 '장기 카드 대출(카드론)' 항목이 부채로 명시되어 있습니다. 금액의 많고 적음을 떠나, 현재 이용 중인 대출은 부채에 해당하므로 정확하게 기재하는 것이 원칙입니다. 소액이라 할지라도 누락할 것이 원칙입니다. 소액이라 할지라도 누락할 경우 추후 소명 요청을 받거나 불이익이 발생할 가능성이 있으니, 꼼꼼하게 기재하시는 것이 안전합니다.
부동산
Q. 아파트 잔금 중 일부만 치를수 있을 경우
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.집단 대출은 주로 아파트 매매 대금 중 중도금과 잔금의 원금을 충당하는 데 사용됩니다. 중도금 후 불 이자나 옵션 비와 같은 부대 비용은 대출 범위에 포함되지 않는 경우가 많습니다. 따라서 이러한 비용을 잔금 일에 납부하지 않으시면 해당 금액에 대해 연체 이자가 발생할 수 있습니다. 추가 이자 발생 여부 중도금 후 불 이자 :중도금 대출에 대한 이자는 보통 잔금 납부 시점에 정산 됩니다.만약 잔금 일에 이자를 납부하지 못하면, 해당 미납 이자 금액에 대해 연체 이자가 부과될 가능성이 매우 높습니다.옵션 비 :발코니 확장, 시스템 에어컨 등 선택 품목에 대한 옵션 비 역시 잔금 납부 시점에 정산 되는 경우가 많습니다. 이 비용도 잔금 일에 납부 되지 않으면 연체료가 발생할 수 있습니다.시행 사와의 협의 필요성 현재 상황에서 추가이자 발생을 막고 원활한 입주를 진행하시려면 시행 사 또는 분양 사무소와 직접 소통하시는 것이 가장 중요합니다.정확한 미납 금액 확인 :중도금 후 불 이자와 옵션 비의 정확한 금액과 납부 기한을 다시 한번 확인하셔야 합니다.납부 유예 또는 분납 협의 :당장 납부가 어렵다면, 시행 사에 납부 유예나 분납 가능 여부를 문의해 볼 수 있습니다. 다만, 시행 사가 이를 의무적으로 수용해야 하는 것은 아니므로 협의가 필요합니다.연체 이률 확인 :만약 납부 유예가 어렵거나 협의가 되지 않을 경우, 미납 시 적용될 연체 이율을 미리 확인하여 예상되는 추가 비용을 파악하는 것이 좋습니다.분양 계약서 검토 분양 계약서는 중도금 이자 납부 방식, 옵션 비 정산 시기, 그리고 연체 시 부과되는 이자 율 등에 대한 내용이 명시되어 있습니다. 계약서를 다시 한번 꼼꼼히 검토해 보시면 관련 규정을 확인하실 수 있습니다.결론적으로, 입주라는 중요 시기에 어려움이 있으시겠지만, 시행 사 와 적극적으로 소통하시어 원만하게 해결하시기를 바랍니다.
부동산
Q. 정부가 강력한 대출 규제 정책을 내놨는데 집값이 정말 하락할까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.정부가 고강도 부동산 대책을 발표한 직후, 서울 강남 등 주요 지역에서는 아파트 계약이 당일 취소되는 사례가 여러 건 확인되기도 했습니다. 또한, 정부의 가계 부채 대책 발표 이후 서울 아파트 값이 하락세로 전환된 것으로 나타났습니다. 이는 대출 규제가 주택 구매 심리에 즉각적인 영향을 미치고 있다는 것을 보여줍니다.'마이너스 프리미엄(마 피)' 의 확산 가능성 :최근에는 '얼 죽 신'(얼어 죽어도 신축 아파트)'이라는 신축 아파트 선호 현상에도 변화가 감지되고 있습니다. 입주를 앞둔 일부 아파트 분양권에서 '마이너스 프리미엄', 즉 최초 공급 가격보다 낮은 가격에 분양권을 넘기는 사례가 나타나고 있습니다.이는 수 분양 자가 잔금을 마련하지 못했거나, 시세가 더 떨어질 것을 우려해 손해를 감수하고 급하게 분양권을 내놓으면서 발생합니다. 이러한 '마피'현상이 다른 단지로 확산될 경우, 분양 시장에 큰 충격을 줄 수 있으며, 새 아파트 시세의 기준인 분양권 가격이 낮아지면 인근 구축 아파트 시세까지 자연스럽게 하락할 수 있습니다.2025년 주택 시장 전망 : 이는 대출 규제와 더불어 자재비, 인건비, 금융 비용 상승으로 인한 고 분양가 아파트들의 입주 시기가 다가오면서 '마 피' 분양권이 시장에 지속적으로 쌓이면 수도권까지 미분양이 발생하고 인근 신축부터 구축까지 시세가 꺾이면서 부동산이 본격적인 침체기에 접어들 수 있다는 분석도 있습니다.아드님 집 마련, 언제 하는 것이 좋을까요?이처럼 시장 상황이 복잡하게 전개되고 있기 때문에,"언제 집을 사야 할지"에 대한 명확한 답변을 드리기는 어렵습니다. 하지만 다음과 같은 점들을 고려하여 판단하시는 데 도움을 드릴 수 있습니다.매수 목적 명확 화 :아드님이 실 거주를 목적으로 하는지, 아니면 투자를 목적으로 하는 지에 따라 접근 방식이 달라질 수 있습니다. 실 거주라면 가격 등락보다는 아드님의 생활 편의성과 장기적인 거주 안정성을 우선적으로 고려하는 것이 좋습니다.지역 별 양극화 고려 :수도권과 지방의 시장 상황이 다르게 전개 될 수 있으므로, 아드님이 거주할 지역의 구체적인 시장 동향을 면밀히 살펴보시는 것이 중요합니다.'마피' 현상 주시:현재 나타나고 있는 마피' 현상이 주변 지역으로 확산되는지, 그리고 그 폭은 어느 정도인지 지속적으로 관찰하는 것이 중요합니다. 급매물이나 '마피' 물건이 늘어난다면 기회가 될 수 있습니다.개인의 재정 상황 ;대출 규제가 강화된 만큼, 대출 가능 여부와 한도, 그리고 이자 부담 능력을 면밀히 검토하여 무리하지 않는 선에서 계획을 세우는 것이 중요합니다.결론적으로, 현재 시장은 대출 규제와 공급 물량, 그리고 전반적인 경제 상황에 따라 변동성이 클 수 있습니다.앞으로도 시장의 흐름을 꾸준히 지켜보시면서, 아드님의 상황에 가장 적합한 시점을 신중하게 결정하시기를 권해드립니다.