안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
Q. 부동산 규제 완화정책이 도입돌까요??
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.지금은 부동산 경기가 꽉 막혀 있는 상태입니다. 많은 국민들이 차기 정권에서는 먹고사는 것을 해결해주기를 바라고 있으며 , 부동산 경기도 돌파구를 만들어 주기를 바라는 마음들이 있습니다.부동산 규제 완화 정책이 도입된다면, 장기적인 부동산 가격에 어떤 영향을 미칠지는 다양한 변수에 따라 달라질 수 있습니다. 부동산가격 예측은 사실 '신의 영역'이라고 불릴 만큼 어렵다는 시각도 있습니다.단순히 정책 하나 만으로 결정되는 것이 아니라 전반적인 경제 상황, 공급과 수요, 금리 등 여러 요인이 복합적으로 작용하기 때문입니다. 부동산 시장은 반복 적인 사이클 흐름을 보이기도 합니다.규제 완화가 주택 거래를 활성화 시키거나 투자 심리를 자극하여 가격 상승 요인이 될 수 있고, 반대로 시장의 불안정성을 높여 조정의 가능성을 키울 수도 있습니다. 또한, 장기적인 관점에서는 특정 지역의 경우 상승 추세를 예측하는 분석도 있습니다.결론적으로, 대선 이후 어떤 정책이 도입이 될지는 확정되지 않았으며, 도입된다 하더라도 그것이 장기적인 부동산 가격 조정으로 이어질지는 여러 경제적 요인과 맞물려 매우 복잡하게 작용할 것으로 보입니다. 지금 막혀있는 부동산이나 경기 침체를 벗어나기 위한 돌파구, 건설 경기의 활성화는 차기 정부가 해결해야 할 것으로 생각됩니다.
Q. 원룸 전세 계약 시 주의해야할 점이 뭐가 있을까요
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.원 룸 전세 계약 시 중개수 수료 줄이기 위한 직거래보다 공인중개사를 통해서 계약하는 것이 중요하다고 합니다.그럼 원 룸 전세 계약 시 주요 확인 사항은 다음과 같습니다 : 임대인 본인 및 신분 확인 :계약하려는 집의 실제 소유주(임대인)와 직접 만나 계약하는 것이 가장 안전합니다. 계약 당사자의 신분증(주민등록증, 운전 면허증 등)을 확인하여 등기부 등본 상 소유자의 인적 사항과 일치하는 지 반드시 대조해야 합니다. 만약 대리인과 계약하는 경우, 위임장과 임대인의 인감 증명서, 대리인의 신분 등 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 보증금을 입금할 때도 임대인 명의의 계좌인지 확인 후 이체해야 합니다.등기 사항 증명서 확인 : 계약 전에 등기 사항 증명서를 직접 발급 받아 확인해야 합니다. 등기사항증명서에는 해당 부동산의 소유권, 근저당, 압류 등 권리 관계가 나타나 있습니다. 특히 근저당 설정이 금액이 과도하지 않은지, 다른 권리 관계는 없는지 확인하여 보증금을 안전하게 돌려 받을 수 있는 상황인지 파악해야 합니다.주택 상태 확인 : 계약 전에 집 내부와 외부 상태를 꼼꼼히 확인해야 합니다.천장이나 벽에 물 새는 흔적이나 변 색 된 부분이 있는지, 바닥 상태는 어떤지 등을 확인하는 것이 좋습니다.부착 물(에어컨, 냉장고, 세탁기, 가스 렌지,옷장 등)은 무엇이 있으며, 가동은 가능한지 , 주차는 가능한지 등을 체크하는 겁니다.계약서 내용 확인 및 특약 사항 기 재계약 내용(보증금, 월세, 계약 기간, 입주 날짜 등)을 정확히 확인하고, 임대인과 합의된 내용은 반드시 특약 사항으로 기재해야 합니다.관리비(공용 청소 비, 인터넷, 티 비,공 용 전기,가스, 수도, 정화조)는 얼마이며, 주차 여부 가능과 주차 비도 확인합니다.은행 대출이 원하는 만큼 불가시는 계약을 해제하기로 한다.보증금 보호 조치(대항 력 및 우선 변제 권 확보) :계약 후에는 즉시 해당 주소 지로 전입 신고를 하고 동사무소나 인터넷(정부24)을 통해 임대차 계약서에 확정 일자를 받아야 합니다.전입 신고와 확정 일자를 받으면 대항 력과 우선 변제권이 생겨 보증금을 보호 받도록 해야 합니다.보증 보증금 반환을 위한 전세 보증금 반환 보증 가입을 고려하는 것이 좋습니다.결론적으로 계약 시는 하나하나 세밀하게 체크를 하는 것이 중요하며, 본인이 부족하다고 생각되면 공인중개사를 통한 체크 및 공제 증서를 받아 놓으면 됩니다. 임대인이나 공인중개사에게 충분히 질문하고 확인하여 안전하게 좋은 원룸 을 계약하시길 바랍니다.
Q. 부동산 재테크의 최고봉은 무엇일까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.토지 투자가 큰 이 윤을 남기는 것으로 알고 계셨는데, 전문가 분들의 이야기를 통해 시행 사업이 '끝 판 왕'이라는 의견을 들으셨다고 하셨습니다. 사업 시행은 부동산 재테크 분야에서 매우 높은 수익률을 기대할 수 있어 '끝 판왕 '이라고 표현되기도 합니다.부동산 투자에서 흔히 높은 수익을 기대할 수 있는 방법으로 토지 투자와 시행 사업이 언급됩니다.토지 투자 : 장기 적인 관점에서 개발 호재나 용도 변경 등을 통해 큰 시세차익을 얻을 수 있는 잠재력이 있습니다. 하지만 환 금 성이 낮고, 개발 계획이 무산되거나 지연될 경우 오랜 기간 자금이 묶이거나 손실을 볼 수도 있는 리스크가 있습니다.사업 시행 (빌라, 오피스텔 건축 및 분양 등) : 토지를 매입하여 직접 건물을 짓고 분양하거나 임대 하여 수익을 얻는 방식입니다. 이는 토지의 가치 상승 뿐만 아니라 건축을 통해 새로운 가치를 창출하는 과정이므로, 성공적으로 이루어질 경우 이론적으로 가장 높은 수익률을 올릴 수 있습니다.땅을 저렴하게 매입하여 효율적으로 개발하고, 건축비와 제반 비용을 제외한 분양가 또는 임대 보증금 / 월세에서 큰 수익을 남길 수 있기 때문에 어떤 전문가 들은 이를 '끝 판 왕'이라고 표현하기도 합니다.시행 사업은 그 만큼의 리스크 를 수반합니다.사업 자금 조달의 어려움, 복잡한 인 허가 과정, 예상치 못한 공사 지연이나 비용 증가, 분양 실패 또는 임대 공실 위험,금리 변동의 영향, 경기 침체로 인한 시장 변화 등 여러 변수가 많습니다. 이러한 리스크 관리에 실패하면 오히려 큰 손실을 볼 수도 있습니다.시장 변동성 리스크, 금리 상승 리스크, 공사비 증가 리스크, 법적 / 행정 적 리스크, 유동성 리스크가 있습니다.결론적으로, 시행 사업은 토지 매입부터 건축, 분양까지 전 과정을 관리하며 부가가치를 극대화하는 만큼 성공 시 매우 높은 수익을 기대할 수 있어 '끝 판 왕'이라고 불리기도 합니다. 그러나 그 과정이 복잡하고 투입되는 자본의 규모가 크며 다양한 리스크가 존재하기 때문에, 충분한 자금력, 전문적인 지식과 경험, 그리고 리스크 관리 능력이 필수적입니다.시행 사업이 잠재적 수익 면에서는 최고봉일 수 있지만, 모든 투자자에게 적합한 방식은 아닐 수 있습니다. 본인의 투자 성향, 자금 규모, 리스크 감 내 수준 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근하시는 것이 중요합니다.
Q. 기존 집 담보대출로 새 집 구매 가능할까요? (각 집의 명의는 다름)
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부모님 명의의 주택을 담보로 자녀가 대출을 받는 것 자체는 가능합니다. 이걸 보통 "제3 자 담보 대출" 혹은 "타인 소유담보 대출"이라고 부릅니다. 지금 상황은 부모님 소유의 주택을 담보로 대출을 받아 자녀의 주택 구입 자금으로 활용하는 것은 가능할 수 있습니다. 다만, 이 과정에는 몇 가지 고려해야 할 사항들이 있습니다실제 대출 가능 여부와 한도는 해당 주택의 감정 가액, 부모님의 연금 소득, 그리고 대출을 신청하는 금융기관의 대출 규정 및 심사 기준에 따라 달라집니다. 연금 소득도 대출 심사 시 소득으로 인정될 수 있으며, 연금 수령 자를 대상으로 하는 대출 상품도 있을 수 있습니다. 정확한 한도를 파악하기 위해서는 주택을 담보로 대출 상담을 진행해 보시는 것이 좋습니다.부모님으로 부 터 받은 대출금이 주택 자금으로 사용될 경우, 세법 상 증여 문제나 법적인 문제에 대해 고려해야 할 수 있습니다. 부모님께 빌리는 형태가 되더라도 차용증 작성 및 공 증 등 필요한 절차를 거치는 것이 좋습니다.따라서 부모님 주택 담보 대출을 통해 자녀의 주택 구매 자금을 마련하는 것은 시도해 볼 수 있는 방법이지만, 금융기관과의 상세한 상담을 통해 대출 가능 여부와 조건을 확인하시고, 동시에 세금 및 법률 전문가의 도움을 받아 예상치 못한 문제에 대비하시는 것이 중요합니다.
Q. 상가를 매입해서 공유오피스를 해보려고 하는데 수익을 많이 내기 위해서 체크해야할 포인트는 무엇이 있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.공유 오피스는 동일 평 형 통 임대 보다 여러 개의 소형 오피스로는 임대 하기 때문에 월세 수익이 더 높습니다. 공유 오피스 사업은 단순히 공간을 임대 하는 것을 넘어 서비스업의 성격도 가지고 있기 때문에, 수익을 많이 내기 위해서는 여러 측면을 종합적으로 고려하시는 것이 중요합니다. 제가 가진 정보와 찾아본 내용을 바탕으로 수익 극대화를 위해 체크해야 할 주요 포인트를 말씀드리겠습니다.입지 및 시장 분석어떤 사업이든 위치(입지)가 성공에 가장 큰 영향을 미칩니다. 공유 오피스 역시 교통 접근성이 좋고, 주변에 잠재 고객이 될 만한 회사나 상권이 형성된 곳이 유리합니다.주변 경재 환경을 파악하고, 해당 지역의 임대료 시세나 공유 오피스 수요가 얼마나 되는지 면밀히 분석해야 합니다.잠재 고객이 어떤 부류인지 파악하는 것도 중요합니다. 스타트 업, 프리랜서, 원격 근무자 등 주 이용 고객의 특성에 다라 필요한 시설이나 서비스가 달라지기 때문입니다. 주거 지역에 있으면서도 높은 입주 율을 보이는 공유 오피스 사례도 있습니다.공간 구성 및 서비스 차별화 :다양한 형태의 업무 공간을 제공해야 합니다. 1인 실, 다인 실, 고정 좌석, 자유 석 등 이용자의 필요에 맞는 선택지를 제고하는 것이 좋습니다.회의실, 휴 게 공간, 탕비 실, 프린 팅 시설 등 공용 공간과 편의 시설을 잘 갖 추어야 합니다. 이런 부대 시설을 잘 가주어야 합니다.사용자가 공간을 직접 변형할 수 있는 유연한 공간 구조나 맞춤화된 서비스를 제공하면 경쟁력이 생길 수 있습니다.산순 공간 임대를 넘어 인터넷, 보안, 청소, 비서 서비스 등 부가 서비스를 제공하여 수익을 높이고 고객 만족도를 높일 수 있습니다.운영 전략 및 공실 관리 :높은 입주율을 유지하는 것이 수익에 직결됩니다. 이를 위해 적극적인 마케팅 전략과 장기 계약의 비율을 적절히 조절하고, 계약 조건을 명확하게 하는 것이 필요합니다.비용 관리가 중요합니다. 상가 매입 비용 외에도 인테리어, 시설 투자, 관리비, 인건비 등 고정 적으로 지출되는 비용을 효율적으로 관리해야 합니다.단순히 공간을 채우는 것을 넘어 , 입주 사 간의 네트 워킹 기회를 제공하거나 커뮤니티를 활성화 하는 등 부가 적인 가치를 제공하면 입주율 유지 및 홍보에 도움이 될 수 있습니다.수익 모델 및 가격 책정 :좌석 당, 사무실 당 등 다양한 형태의 임대료 모델을 설정할 수 있습니다.주변 시세, 제공하는 가치, 목표 수익률 등을 고려하여 경쟁력 있는 가격을 책정해야 합니다.상가를 매입하여 공유 오피스를 운영하는 것은 목돈이 들어가고 잘 운영해야 수익을 낼 수 있는 구조일 수 있습니다. 따라서 철저한 사전 조사와 계획이 무엇보다 중요합니다.