아파트 재개발 분양권 포기하는 경우 보상이 있는가요?
안녕하세요 전문가님들 부모님 아파트 재개발 예정입니다. 그런데 부모님은 아파트 분양권 받지 않고 어느정도 보상 받고 판다고 합니다. 이런 경우 아파트 총 평가액 보다 추가적으로 보상을 받을 수 있는가요? 받는다면 어느정도 보상 받는가요?
안녕하세요. 공인중개사입니다.
보통 조합원이 분양을 포기하고 현금 청산을 선택하면 감정평가에 따라 일정 보상이 이뤄집니다. 추가 분담금을 내지 않아도 되지만 분양권에 따른 미래 자산가치는 포기하는 셈이라 신중히 결정해야 합니다.
청산가는 입주권 가치보다 낮을 수 있으니 보상금액의 상세내역을 꼭 확인하시기 바랍니다.
1명 평가조합원이 되지 않고 현금청산을 받게 되면 현재 집의 시세정도로 평가 됩니다.
권리가액 3억 집에 분담금 4억 정도 추가해서 7억으로 시세 10억 정도의 집을 받는다고 가정해보면
현금 청산을 받게 되면 3억 수준의 금액만 받고 나가는것입니다.
현금 청산이 아닌 일단 조합원이 된 뒤에 입주권을 매도 하는 방식으로 하면 사업이 진행될수록 프리미엄을 받을 수 있습니다.
프리미엄은 사업의 진척도나 부동산 경기등에 따라 차이가 납니다.
아무래도 조금 더 나은 수익은 현금청산보다는 프리미엄을 붙여서 매도 하는게 낫습니다.
1명 평가안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 재개발 조합원일 경우 입주권 매도를 하기 위해서는 기존 부동산 감정평가액 + 프리미엄을 받고 소유권과 입주권을 이전 시키면 됩니다. 즉 현재 거주하고 계신 부동산 감정평가액과 일반분양가 대비 조합원분양가 차액 만큼 발생된 프리미엄을 받고 매도를 하시면 됩니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
재개발 시 분양권을 포기하고 보상을 받는 것은 현금청산이라고 합니다. 이러한 현금청산 대상자는 감정평가금액에 따라 보상을 받게 됩니다. 즉 아파트의 시세나 공시지가가 아니라 감정평가사가 정한 금액 기준으로 받게 된다는 뜻입니다. 이렇다 보니, 감정평가 금액이 시세보다 낮아지게 되는 경우가 발생하기도 합니다. (10~30%) 특히나 노후화된 주택은 건물가치가 낮게 평가되어 토지 가격중심으로 보상이 이루어지게 되죠. 재개발 후 발생하게 될 이익은 보상금액에 포함되지 않습니다. 따라서 부득이한 사정이 아니라면, 분양권을 받아 추후 판매하는 것이 장기적으로 유리하다고 판단됩니다. 부모님과 잘 상의 하셔서 판단하시길 바랍니다. 감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
재개발시 입주권을 받지 않는다면 토지보상법에 따라서 손실보상협의->수용재결-> 중앙토수용위원회-> 행정소송 등을 거쳐 현금정산이 되는데, 다수의 감정평가사가 평가한 평균값에 의해 금액이 도출 됩니다. 주거이전비, 이사비, 주거정착금 등이 포함되어 지급될 수 있습니다.
1명 평가안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
재개발 사업에서 분양권을 포기한다는 것은 신축 아파트를 받는 대신 현금 보상을 선택하는 것을 의미합니다. 이를 '현금 청산'이라고 부르며, 이 경우 여러 종류의 보상을 받으실 수 있습니다.
보상의 종류 :
토지 및 건물 보상금 :
재개발 사업으로 인해 수용되는 부모님 아파트의 토지와 건물에 대한 정당한 평가액을 보상 받게 됩니다. 이 금액은 감정 평가를 통해 산 정 됩니다.
주거 이전 비:
재개발로 인해 이주해야 하는 거주자들에게 지급되는 비용입니다. 이는 새로운 주 거지를 찾고 이사하는 데 필요한 경비를 포함하여, 대개 집값의 일부를 보상하는 형태로 지급됩니다.
이주 비 :
주택이 철거되면서 지낼 곳이 없어진 조합원들을 위해 임시로 거주할 수 있는 거처를 마련할 수 있도록 지원되는 보상금입니다. 조합 정 관에 지급 기준과 절차가 상세히 규정되어 있습니다.
이 사 비 :
이주에 소요되는 실질적인 이사 비용을 지원 받을 수 있습니다.
영업 손실 보상금(해당 시) :
만약 해당 아파트에서 상가나 사업체를 운영하셨다면, 사업 손실에 대한 보상금을 받으실 수 있습니다.
아파트 총 평가액 외 추가 보상 여부
부모님 아파트의 '총 평가액'은 주로 토지 및 건물에 대한 감정 평가액을 의미합니다. 위에 설명 드린 주거 이전 비 , 이주 비, 이사 비 등은 이 총 평가액과는 별도로 지급되는 보상 항목이므로, 결과적으로 총 평가액 이상의 금액을 보상으로 받으실 수 있습니다.
보상 금액 산 정 및 절차
감정 평가 :
전문 감정 평가 사가 해당 부동산의 가치를 평가하여 보상금의 기준을 마련합니다.
조합과의 협의 :
감정 평가액을 바탕으로 재개발 조합과 보상금 지급에 대한 협의를 진행하게 됩니다. 이 과정에서 현금 청산 자 입장에서는 손해를 줄이고 경제적 이익을 키울 수 있는 방향으로 대응하는 것일 중요합니다.
수용 재 결 :
만약 조합과의 협의가 원만하게 이루어지지 않을 경우, 토지 수용 위원회에 재 결을 신청하여 보상금을 결정하게 됩니다. 이 과정에서 소송이 진행되는 경우도 많습니다.
중요한 고려 사항 :
재개발 조합과의 협상 :
재개발 분양권을 포기하는 것은 조합원의 지위를 포기하는 것이므로, 이 상황에서 수익의 일부를 돌려받기 위해서는 약정 등을 통해 미리 정해두는 것이 중요할 수 있습니다.
전문가와 상담 :
재개발 보상금 및 절차는 복잡하고 법률적인 쟁점이 많습니다. 특히 현금 청산 시점의 상황을 바탕으로 최대한 금전 적 이익을 얻을 수 있도록 전략을 수립해야 하므로, 관련 법률 전문가(변호사)와 사건 초기부터 상담하여 도움을 받으시는 것이 매우 중요합니다.
1명 평가안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
분양권을 받지 않으시고 보상받으시는 것을 선택한다면 보통 2-3곳의 감덩평가 평균 금액으로 보상이 현금 보상이 이루어집니다.
추가로 이사비 보상을 받으실 수 있으며 혹여라도 감정평가액이 실거래가보다 낮을 수 있으니 꼼꼼하게 확인해 보시기 바랍니다.
1명 평가안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
입주권을 포기하고 현금청산을 받는 경우 기본적으로 감정평가 금액을 기준으로 정해지며 보상 대상은 토지 + 건축물 + 기타 부대시설 등 전체 소유분을 합산하여 보상을 합니다.
조합과 소유자간 이견이 있으면 수용 재결 절차 또는 소송으로도 이어질 수 있습니다.
일반적으로 입주권을 받으면 새 아파트를 받게 되므로 시세 차익이 크지만 현금 청산의 경우 현재 상태 기준으로 자산 가치만 보상되므로 미래 가치 반영이 안됩니다.
대부분 현금청산 금액은 시장가보다 낮게 책정됩니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
아파트 재건축사업은 아파트 기존소유자간 조합을 구성하여 진행하는 개발사업으로 일반적인 재개발처럼 별도의 보상이 지원되는 부분이 적습니다. 보통 철거를 위한 이주시에 주거이전비에 대한 보상과 이주비대출등의 혜택을 받을수 있고 만약 조합가입을 하지 않는 경우 조합의 매도청구에 따라 시세대로 주택을 조합에 강제매도하고 퇴거를 하셔야 합니다. 이때는 별도 보상이 없다고 보시면 됩니다. 말그대로 주택을 팔고 나가는 것이기 떄문입니다. 그리고 해당 주거이전비보상이 이주비대출등은 모두 조합이 부담하는 비용에 해당되기 떄문에 당장은 보상의 개념으로 보아도 결국 분담금 증가로 이어지는 부분이고, 이주비의 경우 저금리로 대출을 해주는 형식이기 때문에 사실상 보상이라기 보다는 이주를위한 지원중 하나라고만 보시면 됩니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
재개발 조합원이 현금청산을 선택하면,
일반적으로 감정평가 시점 기준 시세의 80~90% 수준으로 현금 보상을 하게 됩니다
재개발 완료 후 아파트 분양권을 통해 얻을 수 있는 시세차익보다 적은편입니다
부모님께서 고령이시거나, 분양 후 대출 부담/이사 부담 등이 큰 경우 현금청산이 현실적일 수 있지만,
장기적 자산 관점에서는 분양권 선택이 유리한 경우가 많습니다
그래서 입주를 할수 없는 상황이라면 주변부동산에 방문해서 상담을 받아보고 어떤 방법이 유리한지 알아보시기 바랍니다