등기부등본은 아무 이상 없눈데도 깡통 전세가 있나요??
제 주변에 등기부등본 뗐고 별 이상 없었다거 하는데 전세 사기를 당했어요 뭐라 말은 해주는데 무슨 말인진 모르겠더라고요 이런 경우가 있나요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
등기부등본은 현재 해당 건물에 대한 권리사항을 나타내주는 공적장부이지 해당 장부에 문제가 앖다고 해서 전세사기의 위험이 전혀 없다고 볼수는 없습니다. 질문에서 말하는 깡통전세는 말그대로 주택가격이 전세가격보다 낮아지는 것을 말하는데, 이는 등기부를 통해 사전에 확인할수 있는 부분이 아닙니다. 보통은 주변시세를 확인하고 내 보증금간의 전세가율을 고려하여 계약을 하고 이를 회피하는 것인데 문제는 거주중에 주택가격이 크게 하락하면 실제 만기시점에 가서는 위와 같은 깡통전세가 될수도 있기 때문에 깡통전세의 경우 계약시점에 주의를 한다고해서 100% 회피가 되는 부분이 아닙니다, 그에 따라 실제 깡통전세에 따른 전세보증금 미반환사고는 충분히 일어날수 있는 부분입니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
전세사기는 다양하게 이루어 질 수 있는데, 등기부등본만으로 확인이 되지 않는 경우도 많습니다. 전세사기를 분류해보면 전입신고 허점을 이용하는 경우, 갭투자를 이용하는 경우, 신탁을 이용하는 경우, 집주인의 계약 이행의식 결여의 경우 등이 있습니다. 이는 처음부터 나쁜 마음을 먹고 타인의 돈을 편취하려는 경우도 있고 처음부터 악의를 가지지는 않았으나 경제 상황의 변화로 어쩔 수 없이 발생하는 경우 등 다양한 경우가 있습니다. 전입신고의 허점 이용은 같은 날 전입신고와 근저당 또는 매도가 일어나면 전입신고에 의한 대항력이 하루 뒤에 형성되는 것을 이용하는 것으로 고의로 악용하는 경우 피해를 당할 수 있고, 갭투자를 이용한 경우는 주로 전세가와 집값 차이가 거의 없는 주택, 특히 실 거래가를 알기 힘든 빌라의 집값을 부풀려 전세금을 받아 유용하고 경매로 넘어가면 보증금 반환을 안해주는 것입니다. 신탁을 이용한 방법은 부동산 소유권을 신탁회사에 주고 대출을 받는 방법이 있는데 신탁이 되면 집주인은 전월세 계약을 해도 권한이 없는 사람이므로 문제가 생겨도 임차인이 보호를 받지 못하는 점을 이용하는 것입니다. 그리고 처음부터 사기라고 할 수는 없지만 흔한 사례로 집주인의 경제상황 악화로 세금을 내지 못하거나 전세가 하락에 후속 임차인 수급 불가 문제로 경매나 공매로 넘어가 보증금 제대로 받지 못하는 피해를 주는 경우도 있습니다. 다양한 방법의 사기 방법이 있기에 직거래보다는 공인중개사를 통한 거래를 하는 것이 바람직하며 등기부등본과 건축물대장 확인, 임대인 정보조회, 계약서 특약, 전입신고와 확정일자 획득, 전세보증보험 가입 등 전세사기를 방지하기위한 조치들이 반드시 필요합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
등기부등본에 저당권설정이 없어도 전세가율이 너무 높으면 경매 시 전세금을 온전히 돌려받을 수 없기 때문에 깡통전세가 있을 수 있습니다.
현 매수 예정의 전세가율과 설정금액을 함께 보시기 바랍니다.
등기부 등본과 깡통전세는 크게 관계가 없습니다.
근저당이 없더라도 전세금이 집값에 육박할만큼 높으면 그게 깡통입니다.
주인이 집을 담보로 돈을 빌리면 등기부등본에 근저당으로 올라갑니다.
하지만 전세 세입자의 보증금도 주인은 집의 사용권을 주면서(담보로) 세입자에게 빌린것과 마찬가지 입니다.
집값이 2억인데 전세 보증금이 2억이면 2억짜리 물건을 담보로 2억을 빌린것이나 다름이 없습니다.
그러다 집값이 2억 아래로 떨어지고 보증금 반환이 안되면 그게 결국 깡통전세가 되는것입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 등기부등본상 선순위 대출이 있는 경우 대출 연체로 인해서 경매로 넘어가는 경우가 있고 또한 계약 당시 시세를 과하게 측정을 해서 전세보증금을 높게 계약을 해서 시세가 하락을 하게 될 경우 역전세가 나서 전세보증금 반환에 문제가 생기는 경우도 발생을 하게 됩니다. 또한 갭투자를 해서 여러채 부동산을 가지고 있으면서 전세보증금을 내어줄 여력이 없어진 경우도 문제가 될 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
등기부 등본은 부동산의 권리 관계를 보여주는 중요한 서류이지만, 특정 시점의 정보 만을 제공하며 모든 위험을 담지는 못합니다.
시간 차로 인한 정보 불일치 :
등기부 등본은 실시간으로 업데이트 되지 않습니다. 잔금을 치르기 직전까지 임대인이 새로운 대출을 받거나, 다른 임대차 계약을 체결하는 등 권리 변동이 생길 수 있습니다. 따라서 계약 시점과 잔금 지급 시점 사이에 등기부 등본에 새로운 내용이 등기 될 가능성이 있습니다.
등기부 등본에 나타나지 않는 선 순위 채권 :
일부 권리 관계는 등기부 등본에 바로 나타나지 않지만, 전세 보증금보다 우선하여 변제 받을 수 있습니다.
세금 체납 : 집주인의 국세나 지방세 체납은 등기부 등본에 기재되지 않지만, 경매 시 전세 보증금보다 우선하여 변제 될 수 있습니다.
소액 임차인의 최우선 변제 금 : 다른 세입 자가 소액 임차인으로서 최우선 변제권을 가지고 있다면, 그 금액 만큼은 보증금보다 먼저 배당 받게 됩니다.
교묘한 사기 유형들 :
신탁 사기 :
집주인이 신탁 회사에 부동산 소유권을 넘긴 후, 신탁 회사의 동의 없이 임차인과 전세 계약을 맺는 경우입니다. 이 경우 법적인 소유주는 신탁 회사이므로, 임대인과 맺은 계약은 무효가 되거나 보증금 회수가 매우 어려워 질 수 있습니다.
이중 계약 :
임대인이 한 주택을 여러 임차인에게 동시에 계약하거나, 매매 계약을 진행하면서 동시에 전세 계약을 체결하는 경우입니다.
명의도용 또는 브로커 사기 :
임대인이나 공인중개사, 브로커가 신분을 위조하거나 임대인을 사칭하여 계약을 진행하는 경우입니다.
무 권 대리 계약 :
집주인의 가족이나 지인이 적 법한 위임장 없이 대리인인 척 계약을 맺는 경우입니다.
전세 사기 및 깡통 전세 예방을 위한 대처 방안 ==>
이러한 위험을 줄이기 위해 다음과 같은 점들을 꼭 확인하셔야 합니다.
계약 전후 등기부 등본 확인 및 분석 :
계약 전 :
등기부 등본을 통해 근저당 권, 가압류, 가처분 등 권리 관계를 꼼꼼히 확인합니다.
잔금 지급 직전 :
등기부 등본을 다시 발급 받아 그 사이에 변동 사항이 없는지 최종적으로 확인해야 합니다.
임대인 신원 및 세금 체납 여부 확인
신분증 확인 :
계약 시 임대인의 신분증을 확인하고, 등기부 등본 상의 소유주와 일치하는지 대조합니다.
납세 증명서 요구 :
임대인에게 국세 및 지방세 납세 증명서를 요구하여 체 납 여부를 확인하는 것이 중요합니다.
대리인 계약 시 주의 사항
위임장 확인 :
대리인과 계약할 경우, 임대인의 인감 증명서가 첨부된 위임장을 반드시 확인하고, 임대인 본인과 직접 통화하여 위임 사실을 확인해야 합니다.
전입 신고 및 확정 일자
즉시 전입 신고 및 확정 일자 :
잔금을 치른 즉시 전입 신고를 하고 임대차 계약서에 확정 일자를 받아야 합니다. 이는 보증금을 보호 받을 수 있는 대항 력과 우선 변제 권을 확보하는 가장 기본적인 절차입니다.
전세 보증금 반환 보증 보험 가입
보증 보험 가입 :
주택 도시 보증 공사(HUG)나 서울 보증 보험(SGI)의 전세 보증금 반환 보증 보험에 가입하면, 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 경우 보증 기관이 대신 돌려주므로 가장 안전한 방법 중 하나 입니다.
신탁 등기 여부 확인
신탁 원부 확인 :
등기부 등본에 '신탁'이라는 단어가 있다면, 등기소에서 '신탁 원부'를 발급 받아 신탁 관계를 확인하고, 반드시 신탁 회사와 계약을 체결해야 합니다.
결론적으로 본인께서 전에 전세 대출이 나와도 의심해야 한다고 말씀하셨던 것처럼, 부동산 거래는 항상 신중하고 꼼꼼하게 접근해야 합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
등기부등본이 정상인데도 깡통 전세가 가능한 이유
, 집값 자체가 전세금보다 낮은 경우 (깡통 전세)
등기부등본에는 집의 담보대출 내역은 나와 있지만, 집 시세(실제 가치)는 안 나와 있습니다
예: 집값이 2억인데 전세금이 2.2억이면, 세입자는 나중에 보증금을 돌려받을 수 없게 됩니다
집을 팔아도 2억밖에 없으니 나머지금액을 보태서 줘야 하는 상황이 됩니다
,전세금 반환 능력이 없는 집주인
등기부에 근저당이 없고 깔끔해 보여도, 집주인이 돈이 없거나 다른 채무가 많을 수 있습니다
또는 다른 세입자에게 또 전세를 주고 돌려막기를 하다가 무너지면 보증금 반환이 어렵습니다
,전세계약이 끝나기도 전에 깡통화된 경우
집값이 갑자기 떨어지면, 처음엔 멀쩡했지만 중간에 깡통 전세가 되는 경우도 있습니다
특히 신축 빌라나 신도시, 공급 과잉 지역에서 자주 발생합니다
, 위장 임대인 / 대리 계약
등기부등본상 소유자와 계약한 사람이 다를 수 있습니다
또는 등기부등본은 진짜지만, 세입자에겐 위조된 서류를 보여준 사례도 있습니다
그래서 요즘은 전세를 얻을때 그집 공시가격에 126%을 곱해서 나온 금액이 전세가인지 확인을 하고 계약하셔야 합니다
그래야 대출과 전세보증보험에 가입이 됩니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
전세 사기의 종류에는 여러가지가 있습니다.
전세보증금을 높게 주고 들어갔는데 매매가가 하락하여 매매가보다 전세가가 높을 때 강제 경매 신청 시 보증금을 온전하게 회수 할 수 없을 때도 전세사기라는 표현을 씁니다.
따라서 위와 같은 상황이 아닌가 생각이 듭니다.
등기부등본에 아무 것도 없더라도 전세가를 높게 설정하여 전입했는데 매매가가 하락하여 전세가가 매매가를 역적하게 되면 보증금을 떼일 염려가 있습니다.
감사합니다.