안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
Q. 치솟는 원자재값에 건설사가 '갑'이라고 하는데요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.최근 건설 원자재 가격 상승으로 인해 건설사 들의 부담이 커지고, 그로 인해 건설사 들의 부담이 커지고 , 그로 인해 재건축 및 재개발 사업에서 시공 사 선정에 어려움을 겪는 조합이 늘어나고 있다는 분석입니다. 이처럼 공사비가 상승하는 이유는 신축 아파트의 총 사업비 증가로 이어집니다. 재건축 / 재개발 사업의 경우, 늘어난 공사비는 조합원의 추가 분담금이 되거나 일반 분양가를 높이는 요인이 될 수 있습니다. 결국 건설 비용 증가는 신축 아파트의 공급 가를 높이는 분양 가격 상승 압력으로 작용할 가능성이 있습니다.하지만 아파트 가격은 건설 비용 뿐만 아니라 다양한 시장 요인에 의해 복합적으로 결정됩니다. 전세 가격 : 전세 가격이 오르면 매매 가격도 함께 오르는 경향이 있습니다.금리 및 경제 상황 : 기준금리 변화, 실업률 등의 거시 경제 변수도 주택 가격에 중요한 영향을 미칩니다.공급량 : 시장에 공급되는 아파트 물량이 부족하면 가격 상승 요인이 될 수 있습니다.정책 : 정부의 부동산 정책 방향 또한 시장 가격 변동에 큰 영향을 미칩니다.투자 수요: 갭 투자 등 투자 수요의 변화도 가격에 영향을 미칩니다.따라서 치솟는 원자재 값으로 인한 공사비 상승은 아파트 가격 상승의 한 요인이 될 수 있지만, 이것이 곧바로 아파트 값의 전반적인상승으로 이어진다고 단정하기는 어렵습니다. 앞으로 아파트 값이 어떻게 변동 할 지는 위에서 말씀 드린 다양한 요인들이 어떻게 상호 작용하느냐 에 따라 달라질 것입니다.
Q. 환율 변동이 심한데, 믹서기 해외직구 괜찮을까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.해외 직구를 하실 때 환율 변동은 중요한 고려 사항입니다. 물품 가격 외에도 배송 비, 그리고 일정 금액을 초과하는 경우 관세와 부가가치세가 부과될 수 있는데, 이 모든 금액이 환율에 영향을 받기 때문입니다. 해외 직구 시 환율과 관련하여 몇 가지 고려하실 점을 말씀드리겠습니다. 과세 환율 확인 : 세금을 계산할 때 적용되는 환율은 물건을 구매한 시점의 환율이 아닌, 세관에 수입 신고를 하는 시점의 '과세 환 율'을 기준으로 합니다. 과세 환율은 관세청에서 매주 금요일에 다음 주에 적용될 환율을 고시하며, 이는 일요일부터 토요일 까지 일주 일간 적용됩니다.구매 시점과 수입 신고 시점 사이의 환율 변동에 따라 예상했던 세금과 달라질 수 있습니다.관세 및 부가세 기준 : 자가 사용 목적으로 미화 150달러(미국 발송 물품의 경우 200달러)를 초과하는 물품을 구매하는 경우, 물품 가격에 운임, 보험료를 포함한 과세 가격에 대해 관세와 부가세가 부과됩니다.환율이 오르면 원화로 환산한 물품 가격이 올라가기 때문에 관세 부과 기준을 초과할 가능성이 커질 수 있습니다. 신용카드 활용 및 차지백 서비스:해외 직구 시 신용카드를 이용하시면 환율 변동에 따른 결제 시점의 환율이 적용되며, 문제가 발생했을 경우 카드사에 '차지 백(Chargeback)' 서비스를 요청하여 도움을 받을 수 있습니다.총 예상 비용 계산 : 믹서기 가격 외에 예상되는 국제 배송 비와 혹시 모를 관세 / 부가세 까지 모두 고려하여 최종적으로 어느 정도의 비용이 발생할지 대략적으로 계산해 보시는 것이 좋습니다. 여러 배송 대행 지나 직구 사이트에서 제공하는 예상 비용 계산기를 할용해 볼 수도 있습니다.국내 가격과 비교 :해외 직구 가격이 현재 괜찮아 보인다고 하시더라도, 환율 변동 및 추가 비용을 모두 고려한 최종 가격과 국내에서 판매되는 동일 또는 유사 모델의 가격을 꼼꼼하게 비교해 보시는 것이 중요합니다. 때로는 국내 판매 제품이 더 유리할 수 있습니다.환율 변동이 불안정할 때는 예상치 못한 추가 비용이 발생할 위험이 있을 수 있습니다.지금 믹서기 구매가 아주 급한 상황이 아니라면, 조금 더 시간을 두고 환율 추이를 지켜보거나 국내 판매 가격과 다시 한번 비교해 보시는 것도 현명한 방법일 수 있습니다. 물론 지금 가격이 정말 매력적이고, 예상되는 환율 변동 위험을 감수할 만하다고 판단되시면 진행하셔도 괜찮습니다. 다만, 앞서 말씀 드린 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두시고 신중하게 결정하시는 것이 좋겠습니다.
Q. 주택시장 침체기에 중고거래 활성화될까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.주택 시장 침체기에는 일반적으로 부동산 거래량 자체가 감소하는 경향을 보입니다. 최근 몇 년 간 주택 거래량이 감소하는 추세를 보였습니다. 2020년과 2021년에 연간 100만원 건을 넘었던 주택 거래량은 2022년에 50만 건 수준으로 줄었고, 지난해에는 소폭 늘었지만 이전 호황 기에는 미치지 못했습니다. 이러한 상황은 이사 수요 감소로 이어질 수 있으며, 이는 자연스럽게 가구나 가전제품 등 이사와 관련된 중고 물품의 거래량에도 영향을 미칠 수 있습니다.주택 시장 침체가 경기 전반의 불확실성이나 가계의 재정적 부담 증가와 연결될 경우, 사람들은 비용 절감을 위해 새 제품 구매 대신 중고 물품 거래를 더 선호하게 될 수도 있습니다. 특히 이사를 가거나 집을 정리하는 과정에서 불필요한 물건을 처분하거나, 새로 필요한 물건을 저려하게 구매하려는 움직임이 나타날 수 있습니다. 이사 비용을 줄이려는 노력의 일환으로 중고 가구 등을 활용하는 경우도 있을 수 있습니다.주택 시장 침체와 가구 /가전 등 특정 물품 거래량이나 가격 변화에 대한 직접적인 통계나 상세한 사례를 구체적으로 찾기는 어렵습니다. 일반적으로 경기 침체기에는 소비 심리가 위축되면서 중고 거래 시장이 활성화되는 측면이 있지만, 이것이 주택 시장 침체와 직접적으로 얼마나 강한 상관 관계를 가지는 지는 추가적인 분석이 필요할 것 같습니다.주택 시장 침체는 복합적인 요인에 의해 발생하며 경기 상황 전반과 맞물려 돌아가는 만큼, 중고 거래 시장 역시 이러한 거시적인 흐름의 영향을 받을 수 있습니다. 비용 절감의 필요성이 커지면서 중고 거래가 활발해 질 수 있다는 생각은 충분히 일리 있는 분석이라고 생각합니다.
Q. 법원 경매로 부동산, 동산을 매입하려고 한다면 어떤 사이트를 이용해야 할까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.경매는 시세보다 저렴하게 물건을 취득할 수 있는 좋은 방법 중 하나 입니다. 경매 절차에는 강제 경매와 임의 경매가 있습니다. 강제 경매는 채무자 소유의 부동산을 압류 한 다음 매각하여 그 매각 대금을 가지고 채권자가 금전 채권의 만족을 얻을 수 있도록 하는 절차입니다. 임의 경매는 일반적으로 담보권의 실행을 위한 경매를 말합니다. 어떤 사이트를 이용해야 하는지, 그리고 절차는 어떻게 되는 지 살펴보겠습니다.법원 경매 정보를 얻을 수 있는 사이트:대한민국 법원 경매 정보 사이트 : 이 사이트에서 전국의 법원 경매 물건 정보를 공식적으로 확인할 수 있습니다. 물건 검색, 기일 정보 등을 제공합니다. (www.courtauction. go.kr)이 외에도 다양한 민간 경매 정보 사이트들이 있습니다. 유료 서비스도 많지만, 기본적인 물건 정보나 위치 정보 등을 무료로 제공하는 곳도 있습니다. 여러 사이트를 비교해보시면서 본인에게 맞는 곳을 선택하시는 것도 좋습니다. 몇 가지 예시로는 부동산 태인,, 지지 옥 션, 스피드 옥 션, 탱크 옥 션, 두 인 경매 등이 있습니다.대법원 경매 사이트를 기본으로 민간 옥션 들이 추가로 정보 를 제공하는 데 여기는 개인이 일일이 확인을 하지 않아도 되는 내용들이 있어서 많은 도움이 됩니다.부동산 경매 절차 : 부동산 경매는 일반적을 다음과 같은 절차로 진행됩니다.경매 신청 : 채권자가 법원에 경매를 신청합니다( 약 5~6개월 소요됩니다. 때론 더 걸리기도 합니다.)매각기일 결정 및 공고 : 법원에서 경매 기일을 정하고 이를 공고합니다.매각(입찰) : 정해진 기일에 법원에서 입찰이 진행됩니다. 입찰에 참여하려면 매수 신청 보증금을 제출해야 합니다. 보증금은 대개 최저 매각 가격의 10%이며, 현금, 자기 앞 수요 또는 경매보증금보험증권으로 제출할 수 있습니다.최고가 매수 신고인 결정 및 차 순위 매수 신고인 결정 : 개 찰 결과 가장 높은 가격을 써낸 사람이 최고가 매수 인이 2인이상일경우 추가 입찰 이나 추첨으로 결정합니다.매각 허가 결정 기일 : 매각 기일로 부 터 7일 안에 매각 허가 여부를 결정합니다.매각 허가 결정 확정: 매각 허가 결정에 대한 이의가 없으면 결정이 확정됩니다.대금 납부 : 매각 허가 결정이 확정되면 법원이 정한 기한 내에 매각 대금을 모두 납부해야 합니다(대개 확정 후 약 30일) . 만약 기한 내에 대금을 납부하지 못하면 매수 신청 보증금을 돌려받을 수 없습니다.소유권 취득 및 이전 등기 : 매수 인이 매각 대금을 모두 납부해야 해당 부동산의 소유권을 취득하게 되며, 이후 소유권 이전 등기를 하게 됩니다.동산 경매는 부동산 경매와 절차가 조금 다를 수 있으나, 기본적으로 법원에서 진행하는 절차에 따라 입찰하고 대금을 납부하여 소유권을 취득하는 과정은 유사합니다.경매는 복잡한 권리 관계나 절차 상의 문제들이 발생할 수 있으므로, 충분히 공부하시거나 전문가의 도움을 받으시는 것이 좋습니다.
Q. 건설사가 조합원들 상대로 공사비 인상안을 가결하지 않으면 입주를 제한한다는데 이거 불법아닌가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.입주를 12일 앞둔 경기도 광명 철산자이더헤리티지가 총 3,804세대 규모의 대 단지로 조성된 아파트입니다.현재 아파트의 시공 사인 GS건설이 조합원들에게 추가 공사비 인상 안을 의결하지 않으면 조합원 물량에서 한해 입주를 제한할 수 있다는 입장을 밝히면서 조합과 갈등을 겪고 있는 상황으로 보도되고 있습니다. GS건설은 조합 측이 요청한 설계 변경과 자재 고급화, 물가 상승 분 등을 반영한 결과 , 약 520억원의 공사비 인상이 불가피하다고 주장하고 있으며, 이미 세 차례 걸쳐 일부 공사비 증액된 바 있지만, 시공 사는 추가 인상이 없이는 입주가 불가능하다는 입장을 고수하고 있습니다.이는 주로 시공 사와 조합 간의 추가 공사비 부담을 둘러싼 갈등에서 비롯된 것으로 보입니다. 기사에 따르면 일반 분양 자의 경우 추가 분담금이 없어 정상적인 입주가 가능하지만, 추가 분담금을 내야 하는 조합원의 경우 공사비 협의가 불발 되면 입주에 어려움이 있을 수 있다고 합니다. 따라서 계약 내용에 따라 입주 조건 등이 명시될 수 있느냐, 입주를 인질로 삼아 공사비 인상을 강요하는 행위는 논란의 소지가 크며 조합원들의 권리와 충돌할 수 있습니다. 법적으로 명확히 '불법'이다 라 고 단정하기는 어렵지만, 조합원들의 재산권과 주거 안정에 심각한 영향을 미치는 사안이므로 법적인 다툼으로 이어질 가능성이 높은 민감한 문제입니다. 현재 이 사안은 언론 보도에서도 주목하며 갈등 상황으로 보도 되고 있습니다.