안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
Q. 매매 시 중개사가 명의 대리로 진행하면
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부동산 거래에서 대리인을 통한 계약은 법적으로 가능합니다. 매도 인이나 매수 인이 직접 참여 하기 어려운 경우, 적 법 한 위임을 받은 대리인이 계약을 진행할 수 있습니다. 위임 계약 :대리인이 계약을 진행하려면 소유자로부터 명확한 위임 (위임장, 인감 증명서 등)을 받아야 합니다. 위임장에는 대리 권의 범위가 명시 되어야 하며, 계약금이나 잔금을 소유자 본인의 계좌로 송금하는 것이 안전합니다.잔금 시 :잔금 일에는 매도인 본인이 오지 않아도 위임 받은 대리인이 서류를 가지고 진행 할 수 있습니다.공인중개사의 '명의 대리' 중 개 문제 :질문 주신 상황은 일반적인 대리 계약과는 다소 다릅니다. 공인중개사가 본인의 자격이 아닌 자녀의 명의로 된 사무소를 통해 중 개를 진행하는 경우 , 다음과 같은 문제가 발생할 수 있습니다.책임 소재의 불분명 :부동산 중 개는 공인중개사 자격증을 가진 개업 공인중개사가 자신의 책임 하에 수행해야 하는 업무입니다. 만약 실제 중 개 행위를 하는 사람이 자녀의 명의를 빌려 활동하는 것이라면, 중 개 과정에서 문제가 발생했을 때 누구에게 법적 책임을 물어야 할지 불분명 해 질 수 있습니다. 공인 중개사 법 위반 가능성 :공인 중개사 법은 개업 공인중개사가 아닌 자가 중 개 업을 하거나, 다른 사람의 명의를 빌려 중 개 업 을 하는 행위 등을 엄격히 금지하고 있습니다. 만약 부모님이 실제 중 개 행위를 주도하면서 자녀의 명의를 이용하는 것이라면, 이는 공인 중 개 사 법 위반의 소지가 있을 수 있습니다.이해 상 충 및 금지 행위 :공인중개사는 거래 당사자 양측의 공정한 중 개를 위해 노력해야 합니다. 만약 한 공인중개사가 매도 인과 매수인 양측으로부터 대리 권을 받아 계약을 체결하는 '쌍방 대리'행위는 공인 중개사 법 상 금지되어 있습니다. 비록 직접적인 쌍방 대리는 아니더라도, 명의를 빌려 중 개하는 행위는 중개사의 공정성과 신뢰성에 대한 의문을 제기할 수 있습니다.손해 배상 책임 문제 :개업 공인중개사는 중 개 행위로 인해 거래 당사자에게 재산 상 손해를 발생하게 한 경우, 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 만약 명의 대리 중 개로 인해 책임 소재가 불분명 해진다면, 나중에 손해 발생 시 배상을 받기 어려워질 수도 있습니다.결론적으로 , 안전한 거래를 위해서 계약을 진행하는 중 개 사무소가 관할 시.군.구청에 정식으로 등록된 곳인지, 그리고 해당 사무소의 개업 공인중개사가 누구인지 확인 해야 합니다.계약서 상 중개 사무소의 명칭, 등록번호, 대표 공인중개사 이름 등이 정확하게 기재되어 있는지 확인하고, 실제 거래를 진행하는 분이 계약서에 서명하는지 확인해야 합니다. 공적 장부도 확인을 해야 하는데 등기 사항 증명서, 건축물 대장, 전입 세대 열람, 국세/ 지방세 내역 등을 확인하는 것이 좋습니다.
Q. 주택임대차 중도 퇴거시 중개보수 기준 금액 문의드립니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.임대차 계약 기간이 만료되기 전에 임차인이 개인적인 사정을 계약을 해지하고 퇴 거 하는 경우, 새로운 임차인을 구하는데 필요한 중개 보수는 일반적으로 기존 임차인이 부담하는 것이 원칙입니다. 이는 임대인이 임차인의 중도 퇴 거로 인해 손해를 보지 않도록 하기 위함입니다. 이러한 내용은 보통 임대차 계약 시 특약 사항으로 명시되기도 합니다. 중 개 보수는 새로운 임대차 계약의 거래 금액을 기준으로 산 정 됩니다. 즉 기존 임차인의 계약 금액이 아닌, 새롭게 체결되는 계약의 보증금 및 월세 등을 기준으로 계산됩니다.신규 임차인의 보증금이 상승했을 때 (예 : 기존 3억 원, 신규 4억 원) : 이 경우, 기존 임차인이 부담할 중 개 보수는 신규 임차인의 보증금인 4억 원을 기준으로 산 정 됩니다. 중 개 보수는 새롭게 체결되는 임대차 계약에 대한 대가이므로, 새로운 계약의 거래 금액을 따르게 됩니다.기존 임차인 부담 액 :4억 원을 기준으로 계산된 중 개 보수 전체를 기존 임차인이 부담합니다. 차 액 1억 원에 대한 보수 :집주인이 차 액 1억 원에 대한 보수를 별도로 부담하는 것은 아닙니다. 중 개 보수는 새로운 4억 원 계약에 대해 발생하는 것이며, 기존 임차인은 자신의 중도 퇴 거로 인해 임대인이 새로운 계약을 체결하면서 발생한 이 비용을 부담하는 것입니다. 임대인은 새로운 계약을 통해 더 높은 보증금을 받게 되는 이득이 있을 수 있지만, 이는 중 개 보수 부담과는 별개의 문제입니다. 신규 임차인의 보증금이 하락했을 때(예 : 기존 3억 원, 신규 2억 원) : 이 경우에도 마찬가지로, 기존 임차인이 부담할 중 개 보수는 신규 임차인의 보증금인 2억원을 기준으로 산 정 됩니다.결론적으로, 기존 임차인이 중 개 보수를 부담하기로 한 경우에는 새롭게 체결되는 임대차 계약의 거래 금액을 기준으로 중 개 보수가 산 정 되며, 기존 임차인은 그 금액에 해당하는 중 개 보수 전체를 부담하게 됩니다. 이는 임대인이 기존 임차인의 중도 퇴 거로 인해 손해를 입지 않도록 하는 취지입니다.
Q. 최근 발표된 공공택지 공급 정책이 정말 도움이 될까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.공공택지 공급은 국민의 주거 안정을 도모하고, 토지 이용에 따른 이익을 사회로 환원하려는 중요한 목적을 가지고 있습니다. 이는 주택 공급을 늘려 시장의 안정을 꾀하고, 특히 주거 취약 계층의 내 집 마련 기회를 확대하는 데 초점을 맞추고 있습니다.무 주택 자 및 청년 층 내 집 마련에 미치는 영향 :공공 택지 공급 정책은 무 주택 자와 청년 층의 내 집 마련에 긍정적인 영향을 줄 수도 있지만, 동시에 몇 가지 한계 점도 가지고 있습니다.긍정적인 영향(장점) :내 집 마련 기회 확대 :정부는 2027년까지 공공 분양 주택 50만 호를 공급하여 '내 집'마련이 기회를 늘리겠다는 방침입니다. 공공 분양 주택은 민간 분양 주택에 비해 저렴한 가격으로 공급될 가능성이 높아, 자금력이 부족한 무 주택 자와 청년 층에게 실질적인 내 집 마련의 기회가 될 수 있습니다.주거 안정성 증진 :공공 택지 공급을 통해 주택 공급량이 늘어나면, 전반적인 주택 시장의 안정 화에 기여할 수 있습니다 이는 전세 및 매매 시장의 가격 변동성을 줄여 주거 불안감을 해소하는 데 도움이 될 수 있습니다.주거 비용 부담 완화:공공 택지에 지어지는 주택은 분양가 상한 제등의 규제를 적용 받아 주변 시세보다 저렴하게 공급될 가능성이 높습니다. 이는 주택 구매 시 초기 비용 부담을 줄어줄 수 있습니다.한계 점 및 고려 사항(단점) :수요-공급 불균형 지속 가능성 :공급 물량이 늘어나더라도, 특정 지역이나 유형에 대한 높은 수요를 모두 충족시키기 어려울 수 있습니다. 특히 선호도가 높은 수도권 지역의 경우, 공급이 충분하지 않다면 여전히 경쟁이 치열할 수 있습니다.도시 계획 및 환경 문제 :공공 택지 확보를 위해 그린 벨트 해제 등이 검토될 수 있는데, 이는 환경 문제나 기존 도시와의 조화 문제 등을 야기할 수 있습니다. 또한, 용적률 하양 등 도시 계획 관련 기준 강화로 인해 신규 주택 공급이 제한적일 수 있다는 점도 고려해야 합니다. 지역 별 양극화 심화 :공공 택지 공급이 특정 지역에 집중되거나, 지역 별 인프라 구축의 차이 등으로 인해 주택 시장의 지역 별 양극화가 더욱 심화될 수 있습니다. 결론적으로 이러한 전망은 공공 택지 공급 정책이 주택 시장에 미치는 영향과 더불어, 금리 변동, 경제 상황, 정부의 추가 정책 등 다양한 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 본인께서 무 주택 자 또는 청년 층 이시라면, 공공 분양 주택 청약 기회를 적극적으로 살펴보시는 것이 좋겠습니다. 또한 주택 시장은 언제나 변동성이 크므로, 지속적으로 관련 정보를 확인하시고 신중하게 판단하시는 것이 중요합니다.
Q. 부동산 투자 관련 (투자 방향 및 대출 등)조언 받습니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.일반적으로 주택 담보 대출은 개인이 실 거주 목적으로 주택을 구매할 때 받는 대출입니다. 따라서 대출을 받은 후 일정 기잔(보통 1년 이상)해다 주택에 전입 하여 실 거주해야 한다는 조건이 붙는 경우가 많습니다. 만약 매매사업자가 이 대출을 받아 주택을 구매한 후 단기간 내에 매도할 경우, 대출의 목적 위반으로 간주될 수 있으며 대출금 회수 등의 불이익을 받을 수 있습니다.매매 사업자는 주택을 매입하여 판매하는 것을 주된 사업으로 하므로, 사업 목적에 맞는 대출(사업자 대출 등)을 활용해야 합니다. 하지만 이러한 사업자 대출은 일반 주택 담보 대출보다 금리가 높거나 조건이 까다로울 수 있어, 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다. 경매를 통해 낙찰을 받아 매매 사업자로 매도하는 계획은 분명 매력적인 전략 이자만, 대출이라는 중요한 변수를 고려하여 접근해야 합니다.현재 부동산 시장 동향 및 투자 방향 : 수도권 부동산 시장은 현재 여러 요인으로 인해 불확실성이 큰 상황입니다. 하지만 이러한 시기에도 현명한 투자 전략을 세운다면 기회를 찾을 수 있습니다.2025년 부동산 시장 전망 :2025년 주택 시장은 지역과 유형에 따라 양극화가 더욱 심화될 것으로 예상됩니다. 특히 수도권의 매매 및 전세 가격은 1~2% 내외로 상승할 수 있다는 전망이 있습니다. 물가 상승과 금리 변동이 부동산 시장에 미치는 영향을 주시하며 투자 결정을 내리시는 것이 중요합니다.대출을 활용한 투자 시 고려 사항 :부동산 투자 시 대출은 양날의 검과 같습니다. 특히 초보 투자자 일수록 가급적 대출을 적게 활용하거나, 잃지 않는 투자에 집중하는 것이 중요하다고 전문가 들은 조언합니다. 현재 대출이 막혀 답답하시겠지만, 이는 무리한 대출로 인한 위험을 줄일 수 있는 기회가 될 수도 있습니다.새로운 투자 방향 모색 :매매 사업자로 단기 매도 전략이 어렵다면, 다른 투자 방향을 고려해 볼 수 있습니다.장기적인 관점의 투자 :단기 시세차익보다는 장기적인 가치 상승을 목표로 하는 투자를 고려해 볼 수 있습니다. 입지 분석을 통해 미래 가치가 상승할 지역의 주택을 선별하는 것이 중요합니다.역발상 청약 전략 :부동산 불황기에는 가점이 낮은 사회 초년생도 똑똑하게 청약 전략을 세운다면 당첨의 기회가 있습니다. 미분양 아파트, 초소형 아파트, 비 선호 타입 등 선호도가 낮은 유형에는 청약하는 역발상 전략을 시도해 볼 수 있습니다. 과거 타워팰리스나 반포 래미안 퍼스티지 등 현재 랜드 마크가 된 아파트들로 초기에는 미분양 이었던 사례가 있습니다.틈새 시장 발굴 :아직 주목 받지 못하는 새로운 상품이나 틈새 시장을 탐색하는 것도 좋은 방법입니다. 미래에 주요 투자 처로 바뀔 가능성이 있는 곳을 찾아보는 시야를 넓히는 것이 중요합니다.초보 투자자를 위한 조언 :시장 공부 지속 :부동산 시장은 끊임없이 변화하므로, 항상 최신 정보를 습득하고 시장의 흐름을 이해 할 려는 노력이 필요합니다. 소액 투자 부 터 시작 :처음부터 큰 금액을 투자하기보다는 소액으로 경험을 쌓아가면서 자신만의 투자 원칙을 세우는 것이 현명합니다.결론적으로, 현재의 어려움이 본인께서 더 신중하고 현명한 투자자가 되는 계기가 될 수 있습니다. 위에 언급해드린 것을 참고하시고 다른 전문가들의 의견도 참고하면서 부동산 투자자로 , 그리고 전문가로 태워 나시길 응원합니다.
Q. 민간임대아파트 8년전세 중도퇴거가 불가능한 상황에서 분양된 아파트 입주일이 다가옵니다..
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.전세 대출이 있는 상태에서 주택 담보 대출(주 담 대) 또는 디딤돌 / 보금자리론 가능 여부 :기본적으로 가능합니다. 하지만 기존 전세 대출(9 천만 원)이 총부채원리금상환비율(DSR)및 총 부채 상한 비율(DTI) 계산에 포함되어, 새로 받을 주택 담보 대출의 한도에 영향을 줄 수 있습니다.디딤돌 대출이나 보금자리론 은 정부 지원 상품으로, 소득 및 주택 가격 등 특정 자격 요건을 충족해야 합니다. 부부 합산 소득 8,500만 원은 유리한 조건이지만, 기존 대출 상황이 심사에 영향을 미칠 수 있습니다.디딤돌 대출이나 보금자리론 은 정부 지원 상품으로, 소득 및 주택 가격 등 특정 자격 요건을 충족해야 합니다. 부부 합산 소득 8,500만 원은 유리한 조건이지만, 기존 대출 상황이 심사에 영향을 미칠 수 있습니다.대출 한도 및 부부 공동 명의 :청약 당첨된 아파트가 부부 공동 명의 이고, 다른 대출이 없으시다면, 부부의 소득과 신용 도를 합산하여 대출 한도를 산정하기 때문에 대출 심사 시 유리합니다. 하지만 대출 한도는 주택 가격, 지역 , 신용 점수, 그리고 기존 전세 대출의 유무에 따라 달라지므로, 모든 한도가 나올지는 금융기관의 정확한 심사를 받아보셔야 합니다.전세 만기와 입주시기가 1년 이상 차이나는 상황 :이 부분이 가장 큰 문제입니다. 민간 임대 아파트 중도 퇴거 가 불가능하여 저네 만기와 새 아파트 입주 시기가 1년 이상 차이 난다면, 일시적으로 전세 대출과 새 주택 담보 대출을 동시에 부담해야 합니다.이러한 동시 대출 부담은 DSR에 큰 영향을 주어 새로운 주택 담보 대출의 한도가 줄어들거나 대출 진행이 어려워질 수 있습니다. 기존 전세 대출 상황 계획을 명확히 세우는 것이 중요합니다.결론적으로, 현재 상황에서 가장 중요한 것은 새 아파트 입주 시점에 기존 전세 대출을 어떻게 상환할 지에 대한 계획입니다. 민간 임대 아파트 중도 퇴거가 어렵다면, 전세 만기까지 두 대출을 모두 관리해야 할 가능성이 높습니다.따라서 , 주거래 은행이나 한국주택금융공사에 직접 방문하시어 현재 전세 대출 상황과 새 아파트 정보를 상세히 설명하시고 정확한 DSR 계산을 통해 대출 가능 한도와 상황 방안에 대해 구체적인 상담을 받아보시는 것을 권해드립니다.