부동산 투자 관련 (투자 방향 및 대출 등)조언 받습니다.
이제 막 부동산 투자 시작한 초보 인데..
대출이 막혔네요..ㅋㅋ
요즘 부동산 투자방향에 대해 조언받고 싶습니다.
원래 계획은 경매로 낙찰받아 매매사업자 내고 매도 계획이었는데..
주담대 받으면 6개월 내 이전해야 한다기에.. 고민이네요 ㅋㅋ 시작도 못한 투자인생 벌써 이렇게 막혀버리는건짘ㅋㅋㅋ.
수도권 부동산 방향 조언 듣고 싶습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
6.27 부동산대책에 따른 주택담보대출에 경락대출도 포함이 되면서 동일한 규제를 받기 떄문에 실거주의무가 있어 당장투자가 어려울수는 있습니다. 다만 경락대출을 받지 않는 경우에는 실거주의무가 적용되지 않기 때문에 경락자금을 자기자금으로 동원해서 인수후에 임대차를 주는등의 방법은 가능할수 있습니다. 결국에는 본인 자금상황에 따라 투자가능성에는 차이가 생길수 있습니다. 그리고 이번 규제는 정부의 규제안 중 일부에 불과하다고 밝혔기 때문에 추가적인 공급대책이나 규제정책여부를 보고 투자판단을 하시는게 우선되어야 합니다. 지금 당장은 시장 불확실성이 높기 때문에 부동산 투자자금이나 경험이 적은 투자자들이 쉽게 도전할수있는 분위기는 아니라 판단이 되기 때문입니다 .
1명 평가안녕하세요. 공인중개사입니다.
규제지역은 LTV, DSR로 대출이 까다로워 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 무리한 갭투자보다는 실거주, 신축 위주로 투자하는 것이 안정적이며 청약 통장 관리, 전세대출, 디딤돌 대출 활용 등 정책금융을 최우선적으로 검토해야 합니다.
1명 평가안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 이번 부동산 정책의 기조는 확실하게 대출로 서울의 부동산을 투자용으로 사지 말라는 정책입니다.
따라서 서울 및 수도권 전역에 실거주를 제외한 대출을 활용한 투자는 거의 불가능해졌고 나름 대체로 투자를 하기 위해서는 이번 규제에서 벗어난 지방의 상급지 투자도 우회하는 방법이 있지만 지방의 경우 인구소멸이 심하고 미분양으로 몸살을 앓고 있는 지경이 쉽게 지방에 투자하기에도 다소 무리가 있어 당분간은 관망세로 지켜봐야 될것으로 사료됩니다.
아닌 경우 경매로 하게 될 경우 토지 등로 투자처가 될 수 있지만 토지의 경우 워낙 장기투자성격이 강하므로 자금이 묶일 수 있어 쉽지 않아 보입니다. 감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
지금은 무리해서 경매 들어가기보단,
현금 흐름을 확보하시고 규제 우회 가능한 상품부터 소규모로 경험을 쌓는 단계가 바람직합니다
부동산 초보이니 작은 금액부터 실투자 해서 배워보시기 바랍니다
1명 평가안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
투자에 대해서 시작하시려는 시점에 이러한 규제의 장벽에 안타까움이 많겠습니다.
하지만, 몇가지 방향을 제안하고 싶어서 글을 남깁니다.
먼저 매매사업자 계획은 잠시 접어두시는게 어떨까 생각합니다. 현대 종부세, 양도세 중과하며, 보유세 부담이 크고 대출도 되지 않기 때문에 차익 실현 전에 현금흐름 악화로 먼저 주저앉을 수가 있습니다.
경매를 알아보고 계신다면 주택 외 물건을 보시는 것은 어떨지 생각합니다.
다가구, 상가주택, 오피스텔, 도시형생활주택 등 2종근린에서 거주도 가능하지만, 주택이 아닌 것을 먼저 보시는 것이 좋겠습니다. 임차인이 있는 수익형 부동산으로서 낙찰가만 잘 받으면 단기 전세수익이나, 장기 매도를 노려볼 수도 있겠습니다. 대출 활용이 안되는 이 시기에는 동업 또는 지분투자를 고려해 보시는 것도 좋겠습니다.
질문에 대한 답이 되었길 바랍니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
일반적으로 주택 담보 대출은 개인이 실 거주 목적으로 주택을 구매할 때 받는 대출입니다. 따라서 대출을 받은 후 일정 기잔(보통 1년 이상)해다 주택에 전입 하여 실 거주해야 한다는 조건이 붙는 경우가 많습니다. 만약 매매사업자가 이 대출을 받아 주택을 구매한 후 단기간 내에 매도할 경우, 대출의 목적 위반으로 간주될 수 있으며 대출금 회수 등의 불이익을 받을 수 있습니다.
매매 사업자는 주택을 매입하여 판매하는 것을 주된 사업으로 하므로, 사업 목적에 맞는 대출(사업자 대출 등)을 활용해야 합니다. 하지만 이러한 사업자 대출은 일반 주택 담보 대출보다 금리가 높거나 조건이 까다로울 수 있어, 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다. 경매를 통해 낙찰을 받아 매매 사업자로 매도하는 계획은 분명 매력적인 전략 이자만, 대출이라는 중요한 변수를 고려하여 접근해야 합니다.
현재 부동산 시장 동향 및 투자 방향 :
수도권 부동산 시장은 현재 여러 요인으로 인해 불확실성이 큰 상황입니다. 하지만 이러한 시기에도 현명한 투자 전략을 세운다면 기회를 찾을 수 있습니다.
2025년 부동산 시장 전망 :
2025년 주택 시장은 지역과 유형에 따라 양극화가 더욱 심화될 것으로 예상됩니다. 특히 수도권의 매매 및 전세 가격은 1~2% 내외로 상승할 수 있다는 전망이 있습니다. 물가 상승과 금리 변동이 부동산 시장에 미치는 영향을 주시하며 투자 결정을 내리시는 것이 중요합니다.
대출을 활용한 투자 시 고려 사항 :
부동산 투자 시 대출은 양날의 검과 같습니다. 특히 초보 투자자 일수록 가급적 대출을 적게 활용하거나, 잃지 않는 투자에 집중하는 것이 중요하다고 전문가 들은 조언합니다. 현재 대출이 막혀 답답하시겠지만, 이는 무리한 대출로 인한 위험을 줄일 수 있는 기회가 될 수도 있습니다.
새로운 투자 방향 모색 :
매매 사업자로 단기 매도 전략이 어렵다면, 다른 투자 방향을 고려해 볼 수 있습니다.
장기적인 관점의 투자 :
단기 시세차익보다는 장기적인 가치 상승을 목표로 하는 투자를 고려해 볼 수 있습니다. 입지 분석을 통해 미래 가치가 상승할 지역의 주택을 선별하는 것이 중요합니다.
역발상 청약 전략 :
부동산 불황기에는 가점이 낮은 사회 초년생도 똑똑하게 청약 전략을 세운다면 당첨의 기회가 있습니다. 미분양 아파트, 초소형 아파트, 비 선호 타입 등 선호도가 낮은 유형에는 청약하는 역발상 전략을 시도해 볼 수 있습니다. 과거 타워팰리스나 반포 래미안 퍼스티지 등 현재 랜드 마크가 된 아파트들로 초기에는 미분양 이었던 사례가 있습니다.
틈새 시장 발굴 :
아직 주목 받지 못하는 새로운 상품이나 틈새 시장을 탐색하는 것도 좋은 방법입니다. 미래에 주요 투자 처로 바뀔 가능성이 있는 곳을 찾아보는 시야를 넓히는 것이 중요합니다.
초보 투자자를 위한 조언 :
시장 공부 지속 :
부동산 시장은 끊임없이 변화하므로, 항상 최신 정보를 습득하고 시장의 흐름을 이해 할 려는 노력이 필요합니다.
소액 투자 부 터 시작 :
처음부터 큰 금액을 투자하기보다는 소액으로 경험을 쌓아가면서 자신만의 투자 원칙을 세우는 것이 현명합니다.
결론적으로, 현재의 어려움이 본인께서 더 신중하고 현명한 투자자가 되는 계기가 될 수 있습니다. 위에 언급해드린 것을 참고하시고 다른 전문가들의 의견도 참고하면서 부동산 투자자로 , 그리고 전문가로 태워 나시길 응원합니다.
1명 평가안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
말씀처럼 수도권 부동산 투자는 여전히 유망하지만 대출 규제로 인해 투자 방식이 크게 제한 되는 모습입니다.
실거주 가능성과 현금 비중 및 입지 선별과 장기 보유 전략이 현재로서는 중요해보이며 경매 투자도 실거주 요건 및 대출 한도에 주의하시고 당분간 단기 투자는 고려하시는 것을 추천드립니다.
정책 방향 초기이기에 시장 흐름을 꾸준하게 체크하시면서 무리한 레버리지를 일으키지 마시고 길게 시장을 보시면 기회는 오실 거라 생각합니다.
1명 평가안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
기준금리가 내려올 기미는 있지만 아직 큰 폭으로 내리기는 어렵고 대출 규제로 인해 매수세가 약해진 것은 사실입니다.
수도권 외곽은 매물이 쌓여가는데 실수요자는 관망세인 것 같습니다.
정부는 1주택자 위주로 혜택을 강화할 것 같고 다주택자는 견제를 지속할 듯한데 이러한 상황이 언제까지 이어질지는 미지수 입니다.
부동산은 입지가 생명입니다. 따라서 핵심 입지는 앞으로 지속적으로 상승할 것으로 예상합니다.
감사합니다.
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