안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
Q. 상가건물 주차장위치 확인부탁드립니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.건축물 대장에 '주차장 20 제곱 미터'로 구분되어 있다는 것은 해당 건물이 건축 법에 따라 확보 해야 할 부설 주차장 면적이 20 제곱 미터라는 의미입니다. 1종 근린 생활 시설의 경우 시설 면적 150 제곱 미터 당 1대의 주차 공간을 확보해야 하는데 현재 건물의 총 면적(3층 117m2 + 2 층 117m2 +1층 97m2=331m2)을 고려할 때 약 2.2대 이상의 주차 공간이 필요합니다. 20 제곱 미터는 일반적인 주차 단위 구획(너비 2.3 미터 이상, 길이 5미터 이상)을 고려할 대 1.5~2대 정도의 주차 공간에 해당할 수 있습니다.이 20 제곱 미터가 정확히 거물의 어느 위치에 지정된 공간인지는 건축물 대장 만으로는 파악하기 어려울 수 있습니다.오래된 건물의 경우 '건물 현황도'가 없는 경우가 많아 더욱 그렇습니다.정확한 주차장 위치 확인 방법 ==>가장 정확한 방법은 해당 건물의 건축과 또는 주차 관리 과에 문의하여 배치 도를 확인하는 것입니다. 오래된 도면은 전산화 되어 있지 않아 직접 방문해야 할 수도 있습니다.1층 일부 주차장으로 분리하는 방안 ==> 현재 1층의 일부를 주차장으로 분리하는 것은 법적으로 '용도 변경'에 해당할 수 있습니다. 주차장 법에 따른 주차 구획 기군(너비 2.3 미터 이상, 길이 5미터 이상)을 충족해야 하며, 건축물 대장 변경 및 관련 허가 절차를 거쳐야 합니다. 이는 시간과 비용이 많이 소요되는 직업이므로, 기존에 지정된 20 제곱 미터 공간의 정확한 위치를 파악하는 것이 우선 되어야 합니다.상가 앞 평 행 주차 2대 사용의 적 법 성 ==> 현재 상가 앞에 평 행 주차로 2대를 사용하고 계시다고 하셨는데, 이는 다음과 같은 상황에 따라 적 법 성 여부가 달라질 수 있습니다.공용 도로 또는 보도 :건물이 보도와 도로변 앞에 위치해 있다고 하셨는데,공용 도로 또는 보도에 주차하는 것은 불법 주차에 해당하여 과태료 부과 대상이 될 수 있습니다.사유지 내 주차 :만약 상가 앞 공간이 건물의 사유지에 해당하고, 해당 공간이 건축물 대장 상의 20 제곱 미터 주차 공간으로 지정되어 있다면 사용이 가능할 수 있습니다. 하지만 이 경우에도 차량 통행이나 보행에 방해가 되지 않도록 주의해야 합니다.주차장 법 준수 :아파트와 상가가 함께 있는 집합 건물의 경우, 지하 주차장은 상가 및 아파트 구분 소유자 전원의 공유에 속하므로 상가 소유자도 주차장을 그 용도에 맞게 사용할 권리가 있습니다. 그러나 이 건물은 단독 상가 건물로 보이므로, 주차장 법에 따라 확보된 20 제곱 미터 외의 공간에 주차하는 것은 문제가 될 수 있습니다.결론적으로, 현재 상가 앞에 평 행 주차하는 방식은 법적으로 문제가 될 소지가 있습니다. 정확한 주차장 위치를 확인하시고, 만약 현재 주차 공간이 법적으로 지정된 주차장이 아니라면, 주차 문제를 해결하기 위한 방안을 모색하시는 것이 좋습니다.
Q. 부동산 매수시, 어떤 점들을 집중적으로 봐야 하나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부동산 매수는 큰 결정인 만큼, 다양한 측면에서 신중하게 접근해야 합니다. 다음은 집 내부 컨디션 외에 추가로 확인하시면 좋은 사항들입니다.매도인 신분 및 대리인 확인 :등기부 등본 상의 소유자 정보가 일치하는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 만약 대리인이 계약을 진행한다면,위임장과 인감 증명서를 통해 대리 권한을 반드시 확인해야 합니다.등기부 등본 확인 :매매 계약 전, 그리고 잔금 지급 직전까지 등기부 등본(현재는 등기 사항 증명서)을 여러 번 발급 받아 확인하는 것이 좋습니다. 이를 통해 소유권 변동 내역, 근저당 권, 전세 권, 가압류, 가 등기, 가처분 등 복잡한 권리 관계가 설정되어 있는지 반드시 확인해야 합니다. 특히 예고 등기, 가 등기, 가압류, 가처분 등이 설정된 물건은 권리 분쟁에 휘말릴 수 있으므로 매수하지 않는 것이 현명합니다.건축물 대장 및 토지 대장 :건축물 대장을 통해 불법 증축이나 용도 변경 여부, 위반 건축물 여부를 확인해야 합니다. 토지 대장으로는 토지의 면적, 지 목 등을 확인하여 등기부 등본과 일치하는지 대조해 보세요토지 이용 계획 확 인원 :해당 토지가 어떤 용도로 지정되어 있는지, 개발 제한은 없는지 등을 확인하여 향후 재산권 행사에 제약이 없는지 파악해야 합니다.주변 환경 및 입지 조건 ===>교통 편의성 :대중교통(지하철, 버스)접근성, 주요 도로와의 연결 성 등을 확인하여 출퇴근 및 이동 편의성을 고려해야 합니다.교육 환경 :주변 학 군, 학교와의 거리, 학원 가 형성 여부 등 자녀가 있다면 교육 환경을 중요하게 살펴봐야 합니다.생활 편의 시설 :마트, 병원, 은행 , 공원 , 문화 시설 등 생활에 필요한 편의 시설이 얼마나 잘 갖춰져 잇는지 확인해야 합니다.주변 개발 계획 :해당 지역의 재개발, 재건축, 신도시 개발, 교통 망 확충 등 장기적인 개발 계획이 있는지 확인하여 미래 가치 상승 가능성을 예측해 볼 수 있습니다.건물 상태 및 관리 현황 ==>건물 연 식 및 하자 여부 : 건물 연 식에 따른 노후와 정도, 주요 구조 부의 균열이나 누수 등 하자가 잇는지 육안으로 확인하고, 가능하다면 전문가의 도움을 받는 것도 좋습니다.관리비 내역 확인 :공용 관리비가 적절한 수준인지, 미납된 관리비는 없는지, 장기 수선 충당 금 적립 현황은 어떤지 등은 어떤지 등을 확인하여 매수 후 발생할 수 있는 추가 비용을 예측해야 합니다.주차 시설 :주차 공간이 충분한지, 주차 방식은 어떤지 등 주차 관련 편의성을 확인하는 것이 중요합니다.계약서 작성 시 주의 사항 ==>계약 내용의 명확 성 : 매매 대금, 잔금 지급일, 특약 사항 등 모든 내용을 명확하게 기재해야 합니다. 특히 특약 사항은 매도인가 매수 인의 합의 내용을 구체적으로 명시해야 합니다.정정 및 간인 :계약서 내용 중 일부를 정정할 경우, 적색으로 두 줄을 긋고 수정 기재한 후 계약 관계자 모두 날인해야 합니다. 계약서가 여러 장일 경우 각 장을 겹쳐 계약 관계자 모두 간인 해야 합니다.금액 표기 : 계약서 내 금액은 아라비아 숫자가 아닌 한글 또는 한문으로 적되, 여백을 두지 않고 적는 것이 좋습니다.가격 적정성 및 시장 상황 ==>주변 시세 비교 :인근 유사 부동산의 최근 거래 사례를 확인하여 매수하려는 부동산의 가격이 적정한지 비교 분석해야 합니다. 주변 시세에 비해 현저히 싸거나, 가격 폭등을 이유로 매수를 권유하는 경우에는 더욱 신중하게 검토해 볼 필요가 있습니다.부동산 시장 동향 :현재 부동산 시장이 매수자 우위인지, 매도자 우위인지 등 전반적인 시장 상황을 파악하여 매수 타이밍을 고려하는 것도 중요합니다.결론적으로, 부동산 매수 시에는 여러 가지 측면을 종합적으로 고려해야 합니다. 공인중개사와 함께 위 사항들을 꼼꼼히 확인하시고, 필요하다면 법률 전문가의 자문을 구하는 것도 좋은 방법입니다. 신중한 검토를 통해 좋은 결정을 내리시기를 바랍니다.
Q. 주담대 DSR 소득 산정 기준 궁금합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.주택 담보 대출을 포함한 대출 심사 시 적용되는 DSR(총 부채 원리 금 상환 비율)은 차 주가 보유한 모든 대출의 연간 원리 금 상환 액을 연 소득으로 나눈 비율입니다. 이는 대출 상환 능력을 평가하는 중요한 지표가 되며, 대출 가능 금액을 결정하는 데 큰 영향을 미칩니다.DSR소득 산 정 의 기본 원칙 DSR 소득 산 정 의 주된 기준은 연 소득 입니다. 일반적으로 금융기관에서 대출 신청 시 전년도 원천 징수 금액을 기준으로 소득을 산정합니다.주요 증빙 서류 : 근로 소득 원천 징수 영수증, 소득 금액 증명 원, 사업 소득 원천 징수 영수증 등이 소득 증 빙 자료로 활용됩니다. 안정적인 소득 확인 :금융기관은 소득의 안정성과 지속성을 중요하게 평가하므로, 일정 기간 이상의 소득 발생 이력을 확인하는 경우가 많습니다.원천 징수 영수증과 오피스텔 월세 소득의 합 산 여부본인의 질문 처럼,DSR 계산 시 부부 합 산 소득과 오피스텔 월세 소득을 포함할 수 있는 지에 대한 답변은 다음과 같습니다.부부 합 산 소득 : DSR은 가구의 총 부채 상환 능력을 평가하는 지표이므로, 부부의 소득을 합산하여 DSR을 산정하는 것이 가능합니다. 이는 부부 중 한 명 의 소득 만으로 대출 한도가 부족할 경우 유용하게 활용될 수 있습니다.오피스텔 월세 소득(예상 액) :작년 12월 부 터 오피스텔 월세를 받고 계신 상황이시라면, 이 소득을 DSR 산 정 시 포함할 수 있습니다. 다만, 몇 가지 고려해야 할 점이 있습니다.증 빙 의 중요성 :월세 소득도 DSR산정을 위한 소득으로 인정받으려면 객관적인 증 빙 이 필요합니다. 일반적으로는 종합 소득세 신고 내역이나 임대차 계약서, 그리고 해당 월세가 꾸준히 입금된 통장 거래 내역 등을 통해 증 빙 할 수 있습니다. 소득 인정 시점 : 작년 12월 부 터 월세 수입이 발생했다면, 아직 1년 치 의 소득 증 빙이 어려운 상황일 수 있습니다. 금융기관에 따라 신규 발생 소득에 대한 인정 기준이 다를 수 있습니다. 일부 금융기관은 계약서 기반의 예상 소득을 인정하기도 하지만, 보다 안정적인 소득으로 보기 위해서는 최소 3개월 또는 6개월 이상의 꾸준한 입금 내역을 요구하거나, 다음 해 종합 소득세 신고 후 해당 소득을 반영하는 것을 권장할 수 있습니다.금융 기관 별 차이 : 오피스텔 담보 대출의 DSR 산정 방식은 금융 위원회 발표 등 개선이 논의 되기도 하는 등 각 금융 기관의 내부 규정이나 심사 기준에 다라 소득 인정 여부 및 인정 비율이 달라질 수 있습니다. 따라서 주 거래 은행이나 대출을 희망하는 금융기관에 직접 문의하여 정확한 소득 산 정 기준을 확인하시는 것이 가장 좋습니다. 결론적으로 현재 최대한 대출을 알아보시는 만큼, 부부 합 산 소득과 오피스텔 월세 소득을 모두 활용하여 DSR을 산정하는 방안을 적극적으로 검토해 보시는 것이 좋겠습니다. 다만, 오피스텔 월세 소득의 경우 신규 발생 소득이므로, 해당 소득을 증 빙 할 수 있는 자료(임대차 계약서, 통장 거래 내역 등)를 미리 준비하시고, 대출 상담 시 금융 기간에 명확히 설명하시는 것이 중요합니다.
Q. 이사를 준비중입니다. 도와주십쇼!
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.새로운 환경에 적응하는 데는 시간이 필요하며, 조급해 하지 않고 천천히 단계를 밟아가는 것이 중요합니다. 가장 먼저 새로운 동네를 탐색하며 익숙해지는 시간을 가지는 것이 좋습니다.생활 편의 시설 파악 :이사 후에는 동네의 중 편의 시설들을 파악해두는 것이 좋습니다. 가까운 마트, 병원, 은행, 약국, 우체국, 주민센터, 공원 등을 직접 방문해 보시거나 지도를 통해 위치를 확인해 보세요대중교통 이용 :동네 주변의 벗 노선이나 지하철 역 위치를 미리 파악하고 몇 번 이용해 보시면, 이동이 편리해지고 동네에 대한 이해가 깊어질 것입니다.산책과 탐방 :특별한 목적 없이 동네 골목 골목을 산책하며 분위기를 느껴보세요. 숨겨진 작은 카페나 상점, 예쁜 길 등을 발견하는 재미도 있을 것입니다.새로운 보금자리 꾸미기 짐 정리 및 공간 꾸미기 :이사 후 짐을 풀고 집을 본인의 취향대로 정리하고 꾸미면서 새로운 공간에 대한 애착을 키워보세요. 편안하고 아늑한 나만의 공간이 생기면 심리적인 안정감도 커집니다생활 루틴 만들기 :새로운 환경에서 자신만의 일상적인 루틴을 만들어 보세요. 규칙적인 생활은 안정감을 주고, 새로운 동네 에서의 삶에 질서를 부여하는 데 도움이 됩니다지역 커뮤니티 및 관계 활용 온라인 커뮤티니 활용 :요즘에는 지역 기반의 온라인 커뮤니티나 앱(예: 당근 마켓 동네 생활, 아파트 입 주민 카페 등)이 잘 활성화되어 있습니다. 동네 소식이나 정보를 얻고, 비슷한 관심사를 가진 이웃들과 교류할 기회를 찾아볼 수 있습니다.관심사 기반 활동 참여 :본인의 관심사(요리, 운동 등)와 관련된 동호회나 강좌를 찾아 참여해 보세요. 예를 들어, 지역 문화 센터의 요리 강좌나 스포츠 센터의 운동 프로그램에 등록하는 것이 좋은 방법입니다. 비슷한 관심사를 가진 사람들과는 자연스럽게 대화하고 친해질 수 있습니다.자원봉사 활동 :지역 사회를 위한 자원봉사 활동에 참여하는 것도 좋은 방법입니다. 의미 있는 활동을 통해 보람을 느끼고, 봉사 활동을 통해 만나는 사람들과는 더욱 깊은 유대감을 형성할 수 있습니다.결론적으로, 새로운 동네에 이사하여 적응하고 친구를 사귀는 것은 분명 도전적인 일이지만, 충분히 해낼 수 있는 일입니다. 조급해 하지 마시고, 천천히 주변을 탐색하며 익숙해지고, 열림 마음으로 새로운 사람들과 교류할 기회를 찾아 보세여 처음에는 낯설고 외로울 수 있지만, 시간이 지남에 따라 새로운 동네에서 편안함과 소속감을 느낄 수 있을 것입니다.
Q. 매매 시 중개사가 명의 대리로 진행하면
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부동산 거래에서 대리인을 통한 계약은 법적으로 가능합니다. 매도 인이나 매수 인이 직접 참여 하기 어려운 경우, 적 법 한 위임을 받은 대리인이 계약을 진행할 수 있습니다. 위임 계약 :대리인이 계약을 진행하려면 소유자로부터 명확한 위임 (위임장, 인감 증명서 등)을 받아야 합니다. 위임장에는 대리 권의 범위가 명시 되어야 하며, 계약금이나 잔금을 소유자 본인의 계좌로 송금하는 것이 안전합니다.잔금 시 :잔금 일에는 매도인 본인이 오지 않아도 위임 받은 대리인이 서류를 가지고 진행 할 수 있습니다.공인중개사의 '명의 대리' 중 개 문제 :질문 주신 상황은 일반적인 대리 계약과는 다소 다릅니다. 공인중개사가 본인의 자격이 아닌 자녀의 명의로 된 사무소를 통해 중 개를 진행하는 경우 , 다음과 같은 문제가 발생할 수 있습니다.책임 소재의 불분명 :부동산 중 개는 공인중개사 자격증을 가진 개업 공인중개사가 자신의 책임 하에 수행해야 하는 업무입니다. 만약 실제 중 개 행위를 하는 사람이 자녀의 명의를 빌려 활동하는 것이라면, 중 개 과정에서 문제가 발생했을 때 누구에게 법적 책임을 물어야 할지 불분명 해 질 수 있습니다. 공인 중개사 법 위반 가능성 :공인 중개사 법은 개업 공인중개사가 아닌 자가 중 개 업을 하거나, 다른 사람의 명의를 빌려 중 개 업 을 하는 행위 등을 엄격히 금지하고 있습니다. 만약 부모님이 실제 중 개 행위를 주도하면서 자녀의 명의를 이용하는 것이라면, 이는 공인 중 개 사 법 위반의 소지가 있을 수 있습니다.이해 상 충 및 금지 행위 :공인중개사는 거래 당사자 양측의 공정한 중 개를 위해 노력해야 합니다. 만약 한 공인중개사가 매도 인과 매수인 양측으로부터 대리 권을 받아 계약을 체결하는 '쌍방 대리'행위는 공인 중개사 법 상 금지되어 있습니다. 비록 직접적인 쌍방 대리는 아니더라도, 명의를 빌려 중 개하는 행위는 중개사의 공정성과 신뢰성에 대한 의문을 제기할 수 있습니다.손해 배상 책임 문제 :개업 공인중개사는 중 개 행위로 인해 거래 당사자에게 재산 상 손해를 발생하게 한 경우, 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 만약 명의 대리 중 개로 인해 책임 소재가 불분명 해진다면, 나중에 손해 발생 시 배상을 받기 어려워질 수도 있습니다.결론적으로 , 안전한 거래를 위해서 계약을 진행하는 중 개 사무소가 관할 시.군.구청에 정식으로 등록된 곳인지, 그리고 해당 사무소의 개업 공인중개사가 누구인지 확인 해야 합니다.계약서 상 중개 사무소의 명칭, 등록번호, 대표 공인중개사 이름 등이 정확하게 기재되어 있는지 확인하고, 실제 거래를 진행하는 분이 계약서에 서명하는지 확인해야 합니다. 공적 장부도 확인을 해야 하는데 등기 사항 증명서, 건축물 대장, 전입 세대 열람, 국세/ 지방세 내역 등을 확인하는 것이 좋습니다.