전세연장 의사 확인 없이 새임차인 계약
부동산에서 제 전세연장의사 확인도 없이
새로운 임차인하고 먼저 가계약을 진행한거같습니다.
부동산거래질서교란행위에 해당될까요?
- 현임차인 25년 10월9일 전세만료
- 부동산측에서 25년 6월30일 전화로 전세갱신 의사 문의
- 전세갱신 의사 전달이전 25년 6월 24일에 미리 새로운 새입자와 전세계약체결한것으로 확인
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
조금 내용에 의아한 점이 많네요 10월에 만기가 되는 집을 6월 달에 이미 계약을 한다는 것도 조금 잘 이해가 가지 않은 부분입니다
그래서 우선 사실 가게 사실관계의 정확한 확인이 우선일 것 같습니다
그리고 계약을 할 때는 임대인과 새로운 임차인이 계약을 하는 것으로 중개인이 계약을 하는 건 아닙니다
임대인이 10월에 현 임차인이 나간다는 근거가 있거나 어떤 확신을 하고 계약을 한 것으로 보이고요
현재 양상으로 현 임차인이 입은 피해는 없습니다
그래서 현재 임차인은 새로운 계약과는 별도로 갱신 계약을 청구할 수 있는 기간에 해당되기 때문에 갱신 계약을 청구를 하시면 되고 현재 임차인 확인 없이 맺어진 그 계약에 대해서는 임대인과 새로운 임차인이 다툴 문제입니다
원하시는 대로 갱신 계약을 청구하시든지 종료하시든지 선택하실 수 있을 것 같습니다
새로운 임차인과 임대인의 계약이 중개인의 중차대한 과실로 잘못된 것이라면 그 부분은 새로운 임차인이나 임대인에게 중개인이 책임을 져야 될 사항이고요 기존 임차인 입장에서는
현재까지 피해가 발생한 것은 아니라고 봅니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
많은 분들이 부동산거래질서 교란행위에 해당하지 않는다고 보시는데, 저는 약간은 해당할 수도 있다고 생각합니다. 중요한 절차의 문제를 건너뛰었기 때문입니다.
2020년 개정된 「주택임대차보호법」에 따르면, 임차인은 계약만료일 기준 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있는 권리가 있습니다. 이 경우 임차인의 계약만료일은 2025년 10월 9일이므로, 갱신요구권은 2025년 4월 9일부터 8월 9일 사이에 행사할 수 있습니다. 그런데 부동산 중개사는 6월 30일에야 임차인에게 갱신 의사를 물었으며, 그보다 앞선 6월 24일에 이미 새로운 임차인과 계약을 체결한 사실이 확인되었다면, 이는 임차인의 권리를 무시한 중대한 절차 위반으로 볼 수 있습니다.
이러한 행위는 「공인중개사법 시행령」 제13조의2에서 정한 '부동산 거래질서교란행위'에 해당할 소지가 있습니다. 특히 "중개의뢰인의 의사에 반하여 계약을 체결하거나 체결하도록 유도하는 행위" 또는 "중요한 사항을 고지하지 않는 행위"에 포함될 수 있으며, 이 경우 해당 중개사는 행정처분 또는 자격정지 등의 징계를 받을 수 있습니다.
따라서 임차인은 중개사무소에 공식적인 해명을 요구하고, 필요 시 관할 시·군·구청 부동산과나 공인중개사협회에 민원을 제기할 수 있습니다. 또한 이로 인해 임차인이 실제적인 피해(이사 비용, 새 계약 중개수수료 등)를 입었다면 민사상 손해배상 청구도 가능하며, 이를 위해 계약서, 통화·문자 내역 등의 증거를 확보하는 것이 중요합니다.
결론적으로, 이번 사안은 단순한 실수로 보기 어려울 정도로 절차 위반의 소지가 크며, 임차인이 법적으로 강하게 대응할 수 있는 사안입니다. 필요하다면 계약갱신요구권 행사 통보서나 공식 항의 문구 예시 등을 통해 대응을 준비하시는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
가계약으로 단순히 매물확보를 위해 계약기간이나 금액 납입시기 등 구체적인 합의 없이 소액을 납입해 놓은 상태라면 취소하여 가계약금 반환을 요구할 수 있으나, 구체적으로 합의하거나 메모, 녹취, 문자 등 근거가 있는 상태이면 임차인의 단순 변심으로 가계약금을 돌려 받을 수 없습니다.
전세계약 갱신 의사 문의 이전에 가계약을 체결했다면 아마도 연장을 하지 않을 것을 염두에 두고 단순한 매물확보 차원에서 가계약을 체결했을 것으로 추정됩니다.
부동산에서 제 전세연장의사 확인도 없이
새로운 임차인하고 먼저 가계약을 진행한거같습니다.
부동산거래질서교란행위에 해당될까요?
==> 거래질서 교란행위에 해당되지 않습니다.
- 현임차인 25년 10월9일 전세만료
- 부동산측에서 25년 6월30일 전화로 전세갱신 의사 문의
- 전세갱신 의사 전달이전 25년 6월 24일에 미리 새로운 새입자와 전세계약체결한것으로 확인
==> 현재 상황을 고려할 때 임차인의 계약갱신 청구권 행사가 우선입니다.
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
해당 사항만으로 부동산거래질서교란행위로 볼 수 없습니다.
다음 세입자가 맞춰졌던 아니던, 갱신 원하시면 갱신하시면 되고
다음 세입자와의 분쟁은 임대인이 책임져야 할 사항입니다.
나가실거면 다음 세입자분과 입주일 협의해서 나가시면 되고요.
추가 궁금하신 사항 있으실가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
해당 사유는 부동산 거래질서교란행위에 해당되지 않습니다, 보통 거래질서교란행위는 시세에 영향을 미치는 행위에 해당되는 문제이지 위와 같은 계약관계상의 문제를 말하는 것이 아닙니다.
그리고 질문의 상황에서는 질문자님은 만기 2개월전이으므로 갱신청구권을 사용하여 연장을 하시던 임대인과 협의하여 연장을 하시던 하시면 되는 부분입니다. 만약 갱신청구권을 사용하였을 경우 별도 거절사유가 있지 않다면 계약은 연장될 것이고, 이런상황에서 체결된 가계약에 대한 부분은 임대인과 중개사가 알아서 처리를 하든 손해배상을 하던 할 문제입니다. 다만 질문자님에게 갱신청구권이 없다면 계약연장을 강제할 권리는 없기에 다음 임차인을 구하였다면 당연히 임대인이 재계약을 거절할 것이므로 만기퇴거를 하셔야 하는 상황으로 보입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
주택임대차보호법 제6조의3에 따라, 임차인은 1회에 한해 계약갱신요구권을 행사할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유 없이는 이를 거절할 수 없습니다
임차인이 아직 갱신요구권을 행사하지 않았고, 계약 만료 6개월 전인 시점(2025.4.9~)부터 행사할 수 있으므로, 2025년 6월 30일에 부동산 측에서 전세연장 의사 문의는 적법합니다
그러나 그 이전인 6월 24일에 새 계약을 체결한 것은, 임차인의 권리 확인 전에 계약을 체결한 것이므로 위법 소지가 있습니다
부동산에 그런부분을 전달하고 왜이런 상황이 된건지 확인을 해보시기 바랍니다
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
전세 연장의사없이 새로운 임차인과 계약한 것은 규정위반이므로 법대로하다고 하세요
그리고 만약 문제 제기하면 건물 소재 주민센터레 설치된 임대차분쟁조정의원회에 제소하여 법률적자문과 해결방안을 모색하여 주시기 바랍니다
참고 하시기 바랍니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
좀 복잡한 사항으로 보여 집니다. 우선 현 임차인의 거주에 대한 권리 즉 대항력이 있을 경우 그냥 무시하시고 계속 거주를 하시면 됩니다. 하지만 임대인연장이 불가한 경우(계약갱신청구권등을 이미 사용한 경우) 임대인의 요구에 의해서 기존 임차인과의 계약을 종료하고 새로운 계약을 맺을 수는 있습니다. 하지만 현 임차인에게 임대인이 임대차종료 6~2개월전에 재계약의사에 대해서 논의가 먼저 있어야 되는 것이 맞긴합니다. 다툼의 여지가 있어 보이긴 합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
전세 계약 만료 약 3.5개월 전 임대인/중개사가 기존 세입자에게 갱신 여부 확인도 없이 새 세입자와 먼저 가계약을 체결한 상태라면 문제가 심각합니다.
공인중개사법 시행령 제31조 2에 따르면 세입자의 계약갱신요구권 행사 가능 여부를 무시하고 새로운 임차인과 계약을 진행하거나 임차인의 권리를 침해할 수 있는 중개행위를 사전에 진행한 경우라고 나와 있어 중개사의 부동산 거래질서 교란행위로 간주될 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
말씀하신 상황이 '부동산 거래질서 교란 행위'에 해당하는지 궁금하시군요. 결론부터 말씀드리면, 부동산 거래 질서 교란 행위의 법률적 정의에는 직접적으로 해당되지 않을 가능성이 높습니다.
'부동산 거래 질서 교란 행위'는 주로 부동산 시장의 공정한 거래 질서를 해치거나 시세를 조작하는 행위, 무 등록 중개 행위 등을 의미합니다.
예를 들어, 집값 담합이나 시세 교란, 무 등록 중 개 등이 여기에 해당합니다. 지금 본인의 상황은 중개업 자가 기존 임차인의 권리를 충분히 고려하지 않고 중 개 행위를 한 것이므로, 이는 주택임대차보호법상의 계약 갱신 요구 권과 관련된 문제로 보아야 할 것 같습니다.
주택 임대차 보호 법에 따르면, 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 까지의 기간에 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 임차인의 전세 만료 일이 2025년 10월 9일 이시므로, 계약 갱신 요구 권 행사 기간은 2025년 4월9일 부터 2025년 8월 9일 까지 입니다.
부동산 측이 2025년 6월 24일에 미리 새로운 세입 자와 전세 가 계약을 체결했다는 것은, 이 기간 동안 아직 본인께서 계약 갱신 요구 권을 행사할 수 있는 상황이었음에도 불구하고 임대인의 의사를 대리하여 새로운 계약을 진행했다는 점에서 문제가 될 수 있습니다. 임차인의 계약 갱신 요구 권은 임대차 보호 법이 보장하는 강력한 권리이며, 임대인은 정당한 사유 없이는 이를 거절할 수 없습니다.
따라서 지금의 상황은 부동산 거래 질서 교란 행위보다는 , 임차인의 계약 갱신 요구권을 침해했거나 침해할 소지가 있는 부적절한 중 개 행위로 볼 수 있습니다.
본인께서 취하실 수 있는 조치는 다음과 같습니다.==>
계약 갱신 의사 명확히 전달 :
먼저 임대인(집주인)에게 계약 갱신 의사를 내용 증명 등 명확한 방법으로 다시 한번 통보하세요. 부동산을 통하기 보다는 직접 임대인에게 연락하여 의사를 전달하시는 것이 좋습니다.
부동산에 사실관계 확인 :
부동산에 전화를 걸어 "저는 계약 갱신 요구 권을 행사할 수 있는 기간에 있으며, 실제 계약 만료일은 10월 9일 인데, 제가 전세 갱신 의사를 전달하기도 전에 새로운 임차인과 가 계약을 하신 경위를 설명해 달라"고 요청해 보세요
결론적으로 어렵고 혼란스러운 상황이실 텐 데 본인의 권리를 잘 찾으실 수 있도록 응원하겠습니다. 상황이 원만하게 해결되지 않을 경우, 대한법률주고공단이나 주택 임대차 분쟁 조정 위원회에 문의하여 상담을 받아 보시는 것도 좋은 방법입니다. 더 좋은 것은 임대인가 잘 얘기하고 소통하여 내가 원하는 것을 얻어 내는 것입니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
주택임대차보호법상 임차인은 계약 만료 2-6개월 전까지 계약 갱신을 요구할 권리가 있으며 임대인은 반드시 임차인의 연장 의사를 확인 후 실거주 등 특별한 사유가 없는 한 계약갱신요구권을 수용해야 하는 것이 원칙입니다. 즉 현 임차인의 연장 의사 확인 전 새 임차인과 계약을 먼저 체결하는 것은 권리 침해로 볼 수 있습니다.
6월 30일에 부동산에서 연락이 왔을 당시 어떻게 답변을 하셨는지 모르겠지만 6월 24일 미리 새로운 세입자와 전세계약체결 된 것이 확실하다면 중개업자에게도 잘못이 있습니다. 6월 24일 계약 당시 반드시 기존 임차인의 의사 확인 없이 새 임차인과의 계약은 이중 계약 유도 또는 거래질서 교란행위에 해당이 될 수 있습니다.
6월 24일에 연장 의사를 밝히셨거나 6월 24일 일반적으로 새 계약을 체결한 것이 확실하시다면 법적으로 2년 연장 권리를 요구하실 수도 있습니다.
연장을 희망하시는 것인지 정확하게 모르겠지만 위 내용을 바탕으로 원만하게 해결이 되시기를 바라겠습니다.