안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
Q. 농지 매도시 농업진흥청 vs 시장에 내놓는것 차이
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.농지를 매도할 때 국가 기관(또는 공공 기관)에 매도하는 경우와 일반 시장에서 개인에게 매도하는 경우의 가격 산정 방식과 특징은 다릅니다. 경우의 가격 산 정 방식과 특징은 다릅니다. 이로 인해 시세 차이가 발생할 수 있으며, 흔히 말씀하시는 '후려치기'에 대한 우려도 이런 차이에서 비롯될 수 있습니다.국가 기관 또는 공공 기관에 매도( 예 : 한국 농어촌 공사 농지 은행) 매도 목적 및 대상 :주로 청년 농업 인의 영농 정착 지원, 농지 규모 화, 농지 비축등 공공의 목적을 위해 농지를 매입합니다. 예를 들어, 한국 농어촌 공사의 '선임 대 후 매도 사업'은 청년 농업 인이 확보한 농지를 공사가 매입하여 부담을 경감하고 안정적인 영농 정착을 돕는 방식입니다.가격 산 정 방식 :공공 기관의 매입 가격은 보통 감정 평가액을 기준으로 하거나, 정부에서 정한 공시 지가 및 관련 규정에 따라 책정 될 수 있습니다. 이때, 공시 지가 는 세금 부과 등을 목적으로 하는 가격으로, 실제 시장 거래 가격(시세)보다 낮게 책정되는 경우가 많습니다. 장점 :거래 절차가 비교적 명확하고 안정적입니다.매수 자를 직접 찾지 않아도 되므로 매매 기간이 단축될 수 있습니다.단점 :일반 시장 시세보다 낮은 가격으로 매도 될 가능성이 있습니다. 기관의 매입 목적 상 시장의 투기적 요소나 미래 가치 상승 분까지 반영하기 어렵기 때문입니다. 일반 시장(개인)에 매도 매도 목적 및 대상 :개인의 영농 목적, 투자 목적, 혹은 주말 농장 등의 다양한 목적에 따라 매수 자가 결정됩니다.가격 산 정 방식 :농지의 위치, 지형, 접근성, 주변 개발 가능성, 현재 수요와 공급 등 시장의 다양한 요인에 따라 시세가 형성됩니다. 매매 시가는 거래 당사자 간의 협의를 통해 결정되며, 때로는 감정 평가 기관의 감정을 통해 적정 시기를 파악하기도 합니다.장점 : 시장 상황과 농지의 특성에 따라 국가 기관 매입 보다 높은 가격을 받을 가능성이 있습니다. 특히 개발 호재가 있거나, 접근성이 있습니다. 특히 개발 호재가 있거나, 접근성이 좋은 곳은 시세가 높게 형성될 수 있습니다.단점 :적절한 매수 자를 찾기까지 시간이 오래 걸릴 수 있습니다.부동산 중 개 수수료 등 부대 비용이 발생할 수 있습니다.시세 변동에 따른 위험이 존재하며, 특수 관계자 간 저가 거래 시 양도세 관련 문제가 발생할 수도 있습니다.결론적으로 공공 기관의 매입은 일반 시장의 최고가 시세에는 미치지 못할 가능성이 있습니다. 이는 기관이 시장 원리보다는 공공 정책 목표와 안정적인 가격 산 정을 우선하기 때문입니다. 하지만 일반 시장 매매는 거래 기간이나 불확실성이 있을 수 있습니다. 농지를 매도하기 전에 정확한 농지 가치를 파악하기 위해 전문 감정 평가 기관에 감정 평가를 의뢰하는 것이 좋습니다. 이를 통해 객관적인 시세를 파악하고 매매 가격을 협상하는 데 활용할 수 있습니다.
Q. 2년 전세계약 후 이사 갭투자로 오래살사람 구해준다더니
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.전세 계약 기간 중 집주인이 바뀌어도 기존 임대차 계약은 새 집 주인에게 그대로 승계 됩니다. 즉, 새로운 집주인은 기존 계약 내용을 그대로 따라야 합니다 하지만 새로운 집주인이 실 거주를 이유로 계약 갱신을 거절하는 경우, 세입 자는 계약 갱신 요구 권을 행사할 수 없습니다. 이는 법적으로 인정되는 부분이라 새 집주인이 실 거주를 한다면 이사를 하셔야 합니다.기존 계약 승 계 :집주인이 바뀌어도 계약 된 사항들은 그대로 승 계 되므로, 대항 력과 확정 일자를 갖추고 있었다면 보증금 반환에 큰 문제는 없습니다.실 거주 사용 계약 갱신 거절 :새 집주인의 매매 사유가 실 거주라면 세입 자의 계약 갱신 청구 권을 거절할 수 있으며, 이 경우 세입 자는 집을 비워줘야 합니다. 약속 받은 이사 비용 100만 원 회수 방법 ==>전 집주인으로부터 약속 받은 100만 원은 이사 비용을 지원해주겠다는 구두 및 문자 약속에 해당합니다. 이는 임대차 계약과는 별개의 사적인 합의로 볼 수 있습니다.문자 증거의 유효성 :문자로 이사 비용을 보태 주겠다는 내용을 가지고 계신 것은 매우 중요합니다. 이는 상대방이 이행해야 할 채무를 인정한 증거가 될 수 있습니다.내용 증명 발송 : 먼저 전 집주인에게 내용 증명을 보내시는 방법을 고려해 볼 수 있습니다. 내용 증명은 법적 강제력은 없지만, 상대방에게 심리적인 압박을 주어 채무 이행을 촉구하는 효과가 있습니다. 약속 이행을 독촉하고, 이행하지 않을 경우 법적 절차를 진행할 것임을 알리는 내용으로 작성할 수 있습니다. 소액 심판 청구 :만약 내용 증명 발송 후에도 연락이 없거나 이사 비용을 지급하지 않는다면, 법원에 소액 심판 청구를 진행하실 수 있습니다. 100만 원은 소액 사건에 해당하므로 소액 심판 청구 절차를 이용하면 일반 소송보다 간편하고 빠르게 진행할 수 있습니다. 가지고 계신 문자 메시지가 중요한 증거 자료가 될 것입니다.소액 심판 청구 : 3 천만 원 이하의 금전 등 청구를 목적으로 하는 사건에 대해 일반 소송 보다 신속하고 간이 하게 처리하기 위해 마련된 특별소송절차입니다. 개인이 직접 진행하기도 비교적 용이합니다. 리모델링 비용 1천만 원 관련 ==>화장실 리모델링 및 벽지 등 집을 꾸미는 데 투자하신 1 천만 원에 대해서는 상황에 따라 회수 가능 여부가 달라질 수 있습니다.유익 비 상환 청구 :임차인이 임차 물(집)의 가치를 증가 시키는 데 사용한 비용(유익 비)은 임대인이 반환해야 할 의무가 있습니다. 하지만 임차인이 지출한 모든 비용이 유익 비에 해당하는 것은 아닙니다. 유익 비는 건물의 객관적 가치를 증가 시킨 비용을 의미하며, 임차인의 편의를 위한 지출은 유익 비로 인정되지 않을 수 있습니다. 또한, 통상적으로 계약 시 '원상 복구' 조항이 있다면, 리모델링 비용을 청구하기 어려울 수 있습니다. 구두 합의 여부 :만약 리모델링 전에 전 집주인과'오래 살 수 있게 해주겠다는'는 명확한 구두 합의가 있었고, 이르는 증명할 증거(녹취, 메시지 등) 가 있다면 주장의 근거가 될 수 있습니다.하지만 단순히 '오래 살 사람 구해준다'는 포괄적인 이야기 만으로는 리모델링 비용 회수가 쉽지 않을 수 있습니다. 일반적으로 유익 비 상환 청구는 임대인의 동의를 받고 지출했을 때 더욱 강력한 근거가 됩니다. 법률 전문가와 상담 권유==>정확한 상황 판단과 효과적인 해결을 위해서는 법률 전문가와 상담해 보시는 것이 가장 좋습니다. 특히 1 천만 원에 달하는 리모델링 비용의 회수 여부는 법적인 판단이 필요할 수 있기 때문입니다.부동산 분쟁 :부동산 분쟁은 개인에게 경제적 손실과 심리적 스트레스를 초래할 수 있으므로, 전문가 상담을 통해 신뢰 감 있는 해결 방법을 찾는 것이 중요합니다.임대분쟁 조정위원회 :한국 부동산 원에서 운영하는 임대차분쟁조정위원회는 임대차 관련 분쟁을 합리적으로 해결하도록 지원하는 곳이니 참고하시기 바랍니다.
Q. 전세 일정이 맞지 않아 전입신고를 하지 않고 새집에 몇달 살아야될 상황이 되는 경우는 어떻게 해야될까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.새집에 전입 신고를 하지 않을 경우 보증금의 우선 변제 권이 밀릴 수 있다는 점은 이미 인지하고 계신다고 말씀하셨는데요, 이 외에 추가적으로 발생할 수 있는 문제와 고려하실 사항들에 대해 제가 아는 바를 바탕으로 자세히 설명해 보겠습니다.새로운 집 전입 신고 지연 시 발생 가능한 문제점 ==>본인께서 인지하고 계신 가장 중요한 부분입니다. 전입 신고와 확정 일자는 주택 임대차 보호법상 임차인의 대항력과 우선 변제권을 확보하는 중요한 요건입니다. 보증금은 어떤 채권자보다도 후순위가 되어 사실상 보호받기 어렵게 됩니다.대항력 상실 :집주인이 바뀌거나 집이 경매로 넘어가더라도, 새로운 임차인은 전입신고가 되어 있지 않으면 새로운 소유자에게 자신의 임차권을 주장할 수 없습니다. 즉, 이사해야 할 수도 있고 보증금을 돌려받지 못할 위험이 매우 커집니다.우선변제권 :만약 새집에 근저당 설정 등 다른 채권이 있다면, 본인의 전세 보증금은 후순위가 되어 집이 경매에 넘어갈 경우 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 높습니다. 새로운 임차인이 전입 신고를 할 때까지 해당부동산에 대한 권리가 확보되지 않는다는 점을 꼭 기억해 주세요집주인과의 잠재적 갈등 :일부 집주인은 세입자의전입 신고를 의무화하는 경우가 있습니다. 특히, 대출을 받기 위해 세입자의 전입신고를 요청하는 경우도 있고, 실제 거주자가 주민등록이 되어 있지 않아 발생하는 오해나 문제의 소지가 있을 수 있습니다. 물론 이는 임차인의 권리 행사와는 무관한 부분이지만, 집주인과의 관계에 영향을 미칠 수도 있습니다.현 상황에 대한 추가적인 조언 ==> 기존 전세 집의 보증금 반환이 지연되는 상황에 대비하여, 현재 계신 집의 계약 만료 2개월 전에는 집주인에게 계약 갱신 거절 의사를 명확히 통보하고 증거를 남겨두시는 것이 중요합니다. 문자, 카카오톡, 이메일, 내용 증명 등 기록이 남은 방법으로 통보하시고, 통화 시에는 녹음해 두시는 것을 추천합니다. 만약 약속된 날짜에 보증금이 반환 되지 않는다면, 임차권 등기 명령을 신청하여 기존 집을 비우더라도 대항 력과 우선 변제 권을 유지하는 방법을 고려해 볼 수 있습니다. 임차권 등기 명령은 새로운 세입 자를 들이대는 데 걸림돌이 될 수 있어 집주인에게 보증금 반환을 압박하는 효과도 있습니다. 결론적으로, 현재의 전입 신고를 유지하는 것이 기존 보증 보험 혜택을 온전히 누리기 위한 합리적인 선택으로 보이므로, 새집 보증금 보호와 관련하여 발생하는 위험은 피할 수 없는 부분으로 보입니다. 따라서 새로운 집에 대한 등기부 등본을 다시 한번 꼼꼼히 확인하시어 선 순위 채권(근저당, 전세 권 등)이 없는지 확인하시고, 임대인의 재정 상태를 최대한 확인해 보시는 것이 좋습니다.
Q. 전세 살고있는데2년 연장할때 또 계약서를 쓰나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.전세 계약을 연장하는 방법은 크게 세 가지로 나눌 수 있으며, 상황에 따라 계약서 작성 여부와 공인중개사 필요성이 달라질 수 있습니다.묵시적 갱신 :설명 :임대차 계약 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인이 임차인에게 갱신 거절 통지를 하지 않거나, 계약 조건을 변경하지 않으면 계약은 이전과 동일한 조건으로 자동 연장됩니다. 임차인 역시 계약 만료 2개월 전까지 아무런 통보를 하지 않으며 묵시적 갱신이 이루어 집니다.계약서 작성 :묵시적 갱신의 경우 별도로 계약서를 다시 작성할 필요가 없습니다. 종전 계약과 동일한 조건으로 임대차가 이루어진 것으로 간주하며, 주택 임대차 보호 법의 보호를 받을 수 있습니다.계약 갱신 요구 권 행사 :설명 : 임차인은 1회에 한해 계약 개인 요구 권을 행사하여 기존 계약과 동일한 조건으로 2년 계약 연장을 요구할 수 있습니다. 이때, 보증금과 월세는 5% 범위 내에서 증액 또는 감액이 가능합니다.계약서 작성 :계약갱신요구권 행사에 특별한 방식이 정해져있지는 않아 구두, 문제메시지, 이메일 등 어떤 방법으로든 가능합니다.다만, 분쟁 예방을 위해서는 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법을 활용하는 것이 안전합니다. 새로운 계약서를 반드시 작성해야 하는 것은 아니지만, 보증금 등 당사자 사이에 새롭게 합의된 내용이 있다면 이를 명시하여 증거 서류를 작성해 두는 것이 좋습니다.공인중개사 :보증금 증감 없이 기존 조건 그대로 연장하는 경우에는 공인중개사를 통하지 않아도 됩니다. 다만, 보증금에 변동이 있거나 기존 계약과 달라지는 내용이 있다면 중개 인을 통해 대필 형식으로 계약서를 작성하고 수수료를 지불하는것이 일반적입니다. 중개 인이 단순히 대 필을 해준 것이므로 계약 사고에 대한 책임을 지지는 않습니다.신규 계약서 재 작성(합의 갱신)설명 :집주인과 세입 자가 합의하여 기존 계약의 만료 시점에 새로운 조건으로 계약서를 다시 작성하는 경우입니다. 예를 들어 보증금을 증액하거나, 계약 기간을 변경하는 등의 상황에 해당합니다.계약서 작성 :보증금이나 다른 조건에 변동이 있다면 새로운 계약서를 작성하는 것이 일반적이며, 이때 증액 분에 대해 확정 일자를 다시 받아야 합니다. 만약 근저당 등 문제가 발생할 경우 증액 분은 후 순위가 될 수 있으므로, 전문가들은 근저당 말소를 요청하거나 재계약을 피하는 것을 권합니다.공인중개사 :계약 내용이 변경되는 경우, 특히 보증금 증액 등 중요한 변동이 있다면 공인중개사를 통해 계약서를 작성하는 것을 고려해 보실 수 있습니다. 이는 복잡한 법률 관계를 검토하고 안전한 계약을 진행하는 데 도움이 됩니다.결론적으로 , 본인이 구두로 2년 연장에 합의하셨고, 별다른 조건 변경이 없다면 새로운 계약서를 꼭 작성할 필요는 없습니다. 기존 계약과 동일한 조건으로 연장되는 것으로 보아 주택 임대차 보호 법의 보호를 받으실 수 있습니다. 하지만, 나중에 혹시 라도 발생할 수 있는 분쟁을 예방하기 위해서는 '계약 갱신에 합의하였다'는 내용의 문자 메시지나 카카오 톡 대화 등 증거를 남겨두시는 것이 가장 안전합니다. 예를 들어, 집 주인 분께 "전에 말씀해주신 대로 2년 더 연장하는 것으로 이해하고 있겠습니다."와 같은 확인 메시지를 보내두시면 좋겠습니다.
Q. 부업 버숑 << 괜찮은가요???? 궁금해요
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.'버 숑'은 (주) 그로스 체인이라는 회사에서 운영하는 마케팅 교육 및 수익 창출 플랫폼입니다. 주로 온라인 마케팅 스킬을 가르치고, 이를 통해 직접 콘텐츠를 생산하여 수익을 얻을 수 있도록 돕는 구조로 보입니다.'버 숑'은 어떤 부업인가요?==>'버 숑'은 마케팅 교육을 제공하고, 교육을 통해 배운 지식으로 직접 콘텐츠를 제작하여 수익을 창출하는 방식의 부업입니다. 블로그나 인 스타 그램 등 온라인 플랫폼을 활용하는 방법을 가르쳐 주며, 이를 통해 개인의 마케팅 역량을 키우고 수익으로 연결될 수 있도록 지원합니다.즉, 단순히 일감을 받아 수행하는 것이 아니라, 스스로 수익을 만들어 낼 수 있는 능력을 키워주는 것에 초점으로 맞추고 있습니다.'버 숑'의 신뢰도는 어떤가요? ==>'버숑'은(주)그로스 체인이라는 사업자 등록이 되어 있는 법인에서 운영하고 있으며, 통신 판매업 신고 번호와 사업자 등록 번호, 회사 주소 등 기본적인 사업자 정보가 공개되어 있습니다. 이는 법적으로 등록된 사업체임을 의미합니다.후기가 많지 않은 이유와 실제 사용자 경험 ==>본인께서 말씀하신 것처럼, 인스타 그램 광고는 많이 보이지만 상세한 후기를 찾기 어려운 경우가 있을 수 있습니다. 이는 특정 마케팅 채널에 집중하거나, 사용자들 사이에서 입 소문이 퍼지는 방식이 다를 수 있기 때문입니다.긍정적인 후기 :"이전에 했던 부업은 일감 예약 실패 시 수익이 없는데 버숑은 내가 직접 콘텐츠를 생산해 수익 창출이 가능했어요"와 같이, 직접 수익을 만들어 낼 수 있다는 점을 장점으로 꼽는 후기가 있습니다.학업과 병행하며 시작했으나, 나중에는 휴학하고 본업처럼 진행할 정도로 수익을 얻었다는 대학생의 후기도 있습니다.마케팅에 대한 지식이 없어도 멘토 의 도움으로 배울 수 있었다는 내용도 있습니다.초기 비용 및 수익 구조 ==>일반적으로 온라인 부업 중에는 초기 비용이 발생하는 경우가 많습니다. 일부 부업은 초기 비용을 지불하면 평생 일할 자격을 주거나, 일정 조건을 충족하면 환급 해 주는 방법도 있습니다.'버숑'의 경우 무료 체험을 통해 비용을 받으셨다고 하셨는데, 정식으로 활동하기 위한 추가적인 교육비나 가입비 등 초기 비용이 발생하는지 여부는 직접 상담을 통해 확인해 보시는 것이 가장 정확합니다. 수익은 마케팅 교육을 통해 얻은 지식으로 콘텐츠를 생산하고, 이를 통해 발생하는 수익을 얻은 구조로 보입니다. 이는 블로그나 유튜브 채널 운영, 전자책 제작 및 판매, 온라인 강의 개설 등과 유사한 형태의 수익 모델로 볼 수 있습니다.결론적으로, 본인께서 무료 체험을 통해 직접 수익을 경험하셨다는 점은 긍정적인 신호로 보입니다. '버숑'은 정식 등록된 회사에서 운영하며, 마케팅 교육을 통해 스스로 수익을 창출할 수 있는 능력을 길러주는 형태의 부업으로 이해됩니다.다만 어떤 부업이든 꾸준한 노력과 학습이 필요하며, 단기간에 큰 수익을 기대하기보다는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 중요합니다. 인스타 그램 광고 만으로는 모든 정보를 알기 어려우니, 만약 정식을 시작하실 의향이 있으시다면, 어떤 교육 과정을 제공하는지, 총 비용은 얼마인지, 그리고 수익 구조는 어떻게 되는지 등을 충분히 상담해 보시고 결정하시는 것을 권해드립니다.