안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
부동산
Q. 공급절벽 현실화 중 집값 더 오를수밖에 없나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.말씀하신 대로 2025년 부 터 아파트 신규 공급 물량이 감소하여 '공급 절벽'이 현실화 될 수 있다는 전망이 많이 나오고 있습니다. 실제 부동산 직 방 에서 발표한 자료에 따르면, 2025년 전국 아파트 입주 물량이 2024년 대비 약 22% 감소한 23만 7천 여 가구가 될 것으로 예상됩니다.공급 부족이 집값에 미치는 영향==>공급 부족은 분명히 집값 상승 압력으로 작용할 수 있습니다. 많은 부동산 전문가들은 2025년 하반기에는 수도권 위주로 집값이 다시 상승 전환할 가능성이 있다고 보고 있습니다. 이는 대출 규제의 영향이 일시적일 수 있고, 공급 부족 문제는 단기간에 해결하기 어렵다는 판단 때문입니다.즉, 수요는 꾸준한데 공급이 줄어들면 가격이 오르는 기본적인 경제 원리가 적용될 수 있는 겁니다.불안한 내 집 마련, 어떻게 해소할 수 있을까요? ==>이러한 상황에서 내 집 마련의 불안감을 해소하고 현명하게 대처하기 위해서는 다음가 같은 방법들을 고려해 볼 수 있습니다. 지속적인 시장 분석과 정보 수집 :매수하려는 지역의 신규 입주 물량 , 미 분양 현황, 금리 동향 등 기본적인 부동산 지표를 꾸준히 확인하셔야 합니다. 지역 별로 상황이 다를 수 있으니, 말씀하신 분이 관심을 가지시는 일광 신도시나 다른 지역의 특성을 면밀히 살펴보시는 것이 중요합니다. 청약 시장의 경쟁률, 분양가 추이, 그리고 재개발 / 재건축 진행 상황 등도 함께 파악하시면 좋습니다.철저한 재정 계획 수립 :대출 규제 및 금리 변동성을 고려하여 안정적인 상환 계획을 세우는 것이 중요합니다. 현재 월세로 거주하고 계시니, 내 집 마련을 이한 종 잣 돈 마련에 집중하시고, 다양한 주택 담보 대출 상품(예: 디딤돌 대출 등)에 대해 미리 알아보시는 것도 좋은 방법입니다.아무리 집값이 오르더라도 자신의 재정 상황을 초과하는 무리한 투자는 지양해야 합니다.다양한 주거 형태 탐색 :새 아파트 공급이 줄어든다면, 구축 아파트나 신축 빌라, 연립 주택 등 다른 형태의 주거도 함께 고려해 볼 수 있습니다. 이들 또한 입지와 조건에 따라 가지가 다르니, 장단점을 비교하여 자신에게 맞는 대안을 찾아보시는 것을 추천합니다.정부에서 지원하는 지분 형 모기지나 토지 임대 부 분양 주택 같은 정책을 활용하는 것도 내지 마련 기회가 될 수 있습니다.정책 변화에 대한 관심 :부동산 시장은 정부 정책의 영향을 크게 받습니다. 현재 이재명 대통령의 임기 기간 동안 발표될 새로운 부동산 정책이나 주택 공급 확대 방안 등을 지속적으로 주시하고, 이러한 변화가 시장에 어떤 영향을 미칠 지 예측해보는 것이 중요합니다.결론적으로 이러한 시기에는 막연한 불안감보다는 정확한 정보를 바탕으로 한 계획과 신중한 접근이 가장 중요합니다
부동산
Q. 금리내리면 부동산 시장 안정? 과열?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.일반적으로 기준 금리가 인하되면 시중 금리도 낮아지면서 대출 이자 부담이 줄어들어 주택 구매 심리가 활성화될 수 있습니다. 대출을 통해 부동산을 구매하려는 수요가 증가하면 주택 가격 상승 요인으로 작용하기도 합니다. 실제로 금리가 1%p 떨어지면 집값이 10~12% 오를 수 있다는 분석도 있습니다. 말씀하신 분께서는 언급하신 것 처 럼, 특정 금리 인하가 전국 주택 가격 반등에 영향을 미쳤을 가능성이 있습니다. 특히 서울과 같이 주택 구매 부담이 이미 높은 지역에서는 금리 인하가 지속될 경우, 주택 수요가 더욱 몰리면서 가격 상승을 부추겨 결과적으로 주택 구매 부담을 더 가중 시킬 수 있다는 우려도 제기됩니다. 2025년 주택 시장 전망 보고서에서도 지역과 유형에 따른 양극화가 심화되면서 수도권 매매 및 전세 가격은 소폭 상승할 것으로 예상하고 있습니다.즉, 금리 인하는 주택 시장 안정에 기여할 수도 잇지만, 과도하거나 지속적인 인하는 유동성 증가와 맞물려 특정 지역의 부동산 과열을 야기할 가능성도 함께 가지고 있습니다. 특히 수요가 견고한 서울과 같은 대도시 지역에서는 금리 인하가 '안정'보다는 '과열'쪽에 더 영향을 미칠 수 있다는 시각이 많습니다.금리 변동이 부동산 시장에 미치는 영향은 단순히 한 가지 요인으로만 결정되는 것이 아니기에, 정부 정책, 공급량, 거시 경제 상황 등 다양한 요소들을 종합적으로 고려하여 판단해야 하 것입니다. 이 질문에 대해 전문가들의 더 깊이 있는 의견도 들어보시면서 판단하시면 큰 도움이 될 것이라 생각됩니다.
부동산
Q. 자가인 집 임의경매상황 어디서 볼수있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.임의 경매 진행 상황 확인 방법==>자가 주택의 임의 경매는 보통 담보 권( 예: 주택 담보 대출)에 의한 것이 많습니다. 법원 경매가 진행되는 경우, 상황을 확인할 수 있는 몇 가지 방법이 있습니다.대한민국 법원 경매 정보 홈페이지(가장 정확한 방법) :가장 기본적이고 정확한 방법은 '대한민국 법원 경매 정보' 웹 사이트를 이용하는 것입니다.사이트 접속 :네이버 등 검색 포털에서 '대법원 경매 사건 거색'을 검색하시거나, www.courtauction.go.kr로 접속하시면 됩니다.검색 방법 :경매 사건 번호로 검색하시면 됩니다.물건 상세 검색(사건 번호 모를 때) : 사건 번호를 모르거나 검색이 안 될 경우에는 '경매 물건'메뉴에서 '물건 상세 검색'을 클릭한 후, 주소(시/도,시/군/구, 지번 등)를 입력하여 검색해 보실 수 있습니다.검색이 안 되는 경우:현재 사건 번호로 검색되지 않는다면, 몇 가지 가능성이 있습니다. 아직 경매 절차 초기 단계라서 정보 업데이트가 되지 않았거나, 채권자와 협의가 진행되어 경매가 취소 또는 연기되었을 수 있습니다.나의 사건 검색 서비스 이용 '대한 민국 법원' 웹사이트의 '나의 사건 검색'서비스(www.scourt.go.kr / portal /justicewww/main/main.html)를 이용하실 수도 있습니다. 이 서비스는 모든 종류의 법원 사건을 검색할 수 있으며, 본인의 사건이라면 더욱 상세한 진행 정보를 확인하실 수 있습니다. 사건 번호와 본인 인증 정보가 필요할 수 있습니다.해당 법원 민사 집행 과에 문의(가장 확실한 해결책) 경매 관련 정보를 가장 정확하게 파악할 수 잇는 방법은 해당 경매를 담당하는 법원에 직접 문의하는 것입니다.통보서 확인 : 2024년 8월에 받으신 임의 경매 통보 서에 어느 법원에서 발송했는지, 사건 번호는 무엇인지 등의 정보가 명시되어 있을 것입니다.전화 문의 :통보 서에 기재된 법원의 민사 집행과 또는 경매 계로 직접 전화하여 문의하시면, 담당 공무원으로 부 터 사건 진행 상황에 대한 구체적인 설명을 들으실 수 있습니다. 이때 사건 번호를 알려주시면 더욱 빠른 확인이 가능합니다.채권자(대출 기관)에 문의 임의 경매는 대출금 미납 등으로 채권자(예 : 은행)가 신청하는 경우가 많습니다. 채권자에게 직접 문의하여 경매 진행 상황이나 채무 변제를 통한 경매 취소 가능성 등을 상담해 볼 수 있습니다.결론적으로, 현재 상황에서는 법원 또는 채권자에게 직접 문의하여 정확한 정보를 확인하는 것이 가장 중요합니다. 혹시 이전에 대출 받으신 은행이나 기관이 있다면 그 쪽에도 연락해 보시는 것이 좋습니다. 혼자서 모든 것을 해결하기 어려우시다면, 부동산 경매를 전문으로 하는 변호사나 법무 사 , 경매 매수 신청 대리 공인중개사에게 상담을 받아 보시는 것을 추천합니다.
부동산
Q. 김포 풍무역 롯데캐슬 700세대 VS 안양 자이 헤리티온 1700세대
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.본인께서는 '실거주'를 최우선으로 하시되'투자 또한 놓치고 싶지 않으신 만큼, 가장 중요한 세 가지 기준에 따라 두 아파트의 장단점을 다시 한번 비교해 보시는 것을 제안합니다.자녀 교육과 장기적인 미래를 위한 선택 ==> 본인께서는 중2,초3 자녀를 두신 만큼, 자녀의 교육 환경은 집을 선택하는 데 있어 가장 중요한 요소 중 하나 일 것입니다.강점 : 안양 자이 해리티온은 평촌 학군이 매우 가깝습니다. 평촌 학군은 경기 서남 권에서 손꼽히는 명문 학군으로, 학원 인프라가 매우 잘 발달되어 있어 자녀가 학업에 집중하고 성장하기에 더할 나위 없이 좋은 환경입니다.긴 관점에서 자녀의 학업 성과와 진학에 긍정적인 영향을 주고 싶으시다면, 평촌 학군 인접은 큰 장점입니다.고려 사항 :다만, 안양 자이의 경우 가격대가 10억 원 전후로 김포 보다 훨씬 높습니다. 또한, 입주 시기가 2029년 상반기로 현재 거주 계약 만기 시점과 약 1년간의 공백이 생길 수 있다는 점을 염두에 두셔야 합니다.서울 접근성과 생활 편의성을 중요하게 생각한다면 ==>안양 자이 헤리티온 오랫동안 서울에 거주하셨던 경험은 서울 접근성에 대한 중요성을 더욱 부각 시킬 것입니다.매일의 퇴근의 출퇴근, 혹은 서울에서 의 문화 생활 등을 고려할 때 접근성은 매우 중요한 요소입니다.강점 :안양 자이는 기존에 편리하게 이용할 수 있는 서울1,4호선 금정 역이 가깝습니다. 또한 GTX-C노선(예정)과 같은 광역 교통 망 호재가 있어 미래에는 서울 진입이 훨씬 더 편리해질 것으로 기대됩니다. 김포 골드라인의 혼잡 도를 이미 인지하고 계신다면, 안양의 교통 편의성은 큰 매력으로 다가올 것입니다. 구도심 재개발로 주거 환경도 점차 개선될 것으로 예상됩니다.고려 사항 : 김포 풍무역 롯데캐슬 시그니처는 풍무 역이 인접해 있지만, 김포 골드라인의 혼잡도는 피할 수 없으며 서울 진입 시 환승이 필수적입니다. 서울 접근성 면에서는 안양이 더 나은 선택이 될 가능성이 높습니다.예산 현실성과 입주 시기 일치를 최우선 한다면 ==>김포 풍무역 롯데 캐슬 시그니처 생애 첫 아파트 구매에서 가장 현실적인 장벽은 역시 '예산'과 '입주 시기'일 것입니다.강점 :이는 생애 첫 주택 구매자에게 상당한 재정적 부담을 덜어줄 수 잇는 큰 장점이 있습니다. 특히, 현재 미분양 부담을 덜어줄 수 잇는 큰 장점입니다. 특히, 현재 미분양 상태라 계약금 5%로 부담 없이 시작할 수 있다는 점도 매력적입니다. 무엇보다 가장 큰 강점은 입주 예정일이 2028년 7월로, 말씀 하신 분의 현재 거주지 계약 만기 시점과 일치하여 이사 계획이 매우 순조롭게 진행될 수 있다는 점입니다.고려 사항 :김포 는 신도시로서 학군이 형성 중이라 전통 학군 으로서의 강점은 아직 부족합니다. 서울 편입 논의 등 장기적인 호재는 있으나, 실현 여부와 시점은 불확실합니다.결론적으로 말씀을 드리면 본인께서 " 실 거주 목적이 일당 강하고 투자 욕심은 나중에 10~20%라고 말씀해주신 점을 고려 했을 때, 궁극적으로 어떤 가치에 무게를 더 두시는 지에 따라 선택이 달라질 것입니다. 자녀의 교육과 서울 인접성을 포함한 생활 만족도를 최우선 한다면, 예산을 투입하더라도 "안양 자이 해리티온"을 심도 있게 고려해 보세요 약 1년간의 거주 공백과 높은 가격은 현실적인 부담이지만, 자녀의 교육과 서울 생활 습관을 유지하는 데 큰 만족감을 드릴 수 있습니다. 합리적인 예산 범위 내에서 안정적인 첫 주택 마련과 현재 거주 공백 없이 입주하는 것을 최우선 한다면, '김포 풍무역 롯데 캐슬 시그니처'가 현명한 선택이 될 수 있습니다.
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Q. 일시적 2주택 비과세 가능여부(상생임대, 청약아파트)
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.현재 두 주택의 상황을 정리하면 다음과 같습니다.B 조정 지역 아파트(청약) :2020년 8월 청약 당첨, 2023년 12월 입주(실 거주).A 조정 지역 재개발 빌라 :2022년 1월 매수, 전세 2+2년(상생 임대 충족), 2026년 3월 매도 예정핵심은 A주택이 '일시적 2 주택 비과세' 요건을 충족하는지, 그리고 '상생 임대 주택 특례'가 적용될 수 있는지 입니다.상생 임대 주택 특례와 일시적 2 주택 비과세 ==>상생 임대 주택 제도는 임대인의 실 거주 의무 부담을 덜어주고 주택 임대차 시장을 안정 시키 위한 제도로, 임대료 상승률 5% 제한 등의 조건을 충족하면 양도소득세 비과세 혜택 시 2년 거주 요건을 면제 받을 수 있습니다. 즉, A 빌라에 실제로 거주하지 않았더라도 상생 임대 요건을 충족했다면 2년 거주를 한 것으로 인정 받을 수 있습니다.일시적 2 주택 비과세 특례를 적용 받기 위해서는 일반적으로 종전 주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득해야 하며, 신규 주택 취득 일로부터 일정 기간(조정 대상 지역의 경우 3년)내에 종전 주택을 양도해야 합니다. 또한 종전 주택은 양도 시점에 2년 보유 요건을 충족해야 합니다.말씀하신 분의 경우==>A빌라(종전 주택) 보유 및 상생 임대 요건 : A 빌라를 2022년 1월에 매수하셨고, 전세 계약 2+2년으로 상생 임대 요건을 충족하셨다면, A빌라에 대한 2년 거주 요건은 충족된 것으로 간주됩니다.2026년 3월에 매도하신다면 2년 보유 요건도 충분히 만족하게 됩니다.B아파트(신규 주택)취득 시점 :B아파트는 2020년 8월에 청약 당첨되셨으나, 실 거주는 2023년 12월에 시작하셨습니다. 일시적 2 주택 비과세 적용에서 '신규 주택 취득일'은 잔금 청산일 또는 소유권 이전 등기 접수일 중 빠른 날이 기준이 됩니다. 아파트 청약의 경우, 잔금 청산 및 입주 시점이 2023년 12월이므로 이 시점이 신규 주택의 취득 시점이 됩니다.일시적 2 주택 비과세 기간 : B 아파트를 2023년 12월에 취득하셨고, A 빌라를 2026년 3월에 매도하실 계획이므로, B아파트 취득 일로부터 약 2년 3개월 내에 A 빌라를 2026년 3월에 매도하실 계획이므로, B아파트 취득 일로 부터 약 2년 3개월 내에 A 빌라를 매도하게 됩니다. 조정 대상 지역 내 일시적 2 주택 비과세 기간은 현재 3년 이내이므로, 이 기간 내에 해당됩니다.결론적으로, 말씀하신 조건(A 빌라의 상생 임대 충족 및 B아파트의 취득 시점으로 부터 3년 이내 A빌라 매도)을 모두 만족한다면, A 재개발 빌라 양도 시 양도소득세 비과세 적용이 가능할 것으로 보입니다.다만, 세법은 예외 사항이 많고 변경될 수 있으므로, 최종적인 결정 전에는 반드시 세무 전문가와 상담하여 개인 상황에 맞는 정확한 안내를 받으시는 것이 가장 안전합니다.
부동산
Q. 편의점 매출 상위권은 보통 어떤 품목들인가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.질문하신 편의점 매출 상위권 품목과 위치.가격 영향에 대해 살펴보겠습니다.편의점 매출 상위 품목(일반적 기준) ==>담배 : 많은 매장에서 안정적인 매출 1위권을 차지하는 품목이다.음료 (원두커피.RTD커피, 생수, 과채 음료 등) : 빈번한 구매로 상위권을 차지한다.즉석.대용 식( 라면. 컵라면.도시락 . 볶음밥 등) : 간편 식 수요가 높아 상시 매출이 높다주류(맥주.소주.양주.하이보 등) : 시간대. 지역에 따라 큰 비중을 차지한다.빵.과자.디저트류(크림 빵, 샌드 .베이커리) : 베이커리류가 특정 점포에서 강세를 보인다유제품.에너지 음료.건강 음료(바나나 우유, 박카스 등): 꾸준한 재구매 품목입니다. 이 카테고리들은 업계 분서. 판매 순위 집계에서 반복 적으로 상위권으로 나타난다.담배.주류가 "대부분"인가요?==>정답은 "매장과 위치에 따라 다르다"입니다. 도시 내 심야.상업 지 점포나 주거 밀집 지역의 일부 점포에서는 담배.주류.비중이 매우 높아 총 매출에서 큰 비중이 더 큽니다.최근 소비 쿠폰 등 외부 요인으로 주류.담배 매출이 큰 폭으로 증가한 사례들이 보고되었다는 점도 참고하세요마트와의 가격 차이가 매출에 미치는 영향 ==>마트와 가격 차이가 작을 수록(특히 생수.라면.간단 가공 식품 등)소비자는 편의성 때문에 편을 점을 선택할 가능성이 높습니다. 반대로 가격 차이가 크면 반복 구매가 줄어들기 쉽습니다.다만 편의점은 '편의성.시간 절약.소량 구매'라는 가치를 제공하므로, 일부 품목(즉석 식, 준비된 도시락, 할인.프로모션 제품 등)은 마트보다 가격이 다소 높아도 판매가 유지됩니다.
부동산
Q. 매년, 물가 상승률에 따라 모든것들의 시세가 상승하는게 맞는건가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.일반적으로 시간에 따라 물가는 오르는 경향이 있고(인플레이션), 그 결과 많은 재화.서비스의 시세가 장기적으로 상승하는 경우 많습니다. 다만 모든 품목이 매년 똑 같이 오르는 것은 아니고, 공급.수요.정책 . 기대심리 등에 따라 품목별. 시기별 변동이 큽니다.왜 매년 가격이 오르는가?==>수요 견인 인플레이션(demand-pull) :경제가 회복되거나 돈이 많이 풀리면 전반적 수요가 늘어나 가격이 오릅니다.비용 상승 인플레이션(cost-push) : 원자재. 에너지 가격이나 인건비가 오르면 생산비가 늘어 최종 재 가격이 상승한다. 예: 자재 비.유류 비 상승은 건축.물류비에 곧바로 반영된다.기대와 관성(심리적 요인) : 기업과 소비자가 "앞으로 물가가 오를 것"이라고 기대하면 미리 가격을 올리거나 재고를 확보해 실제 인플레이션을 부추긴다.통화. 금융 요인 : 중앙은행의 통화 정책(금리.통화 공급)은 거시적 물가 수준에 큰 영향을 준다. 금리가 낮고 유동성이 풍부하면 자산 가격(주택.주식 등)에 영향을 주어 실물 자산 가격 상승으로 이어질 수 있다.왜 임금이 물가를 못 따라가는가? ==>임금은 즉시.완전하게 조정되지 않는 경향(임금 경직 성)이 있다. 다수 근로자는 연봉 계약.단체 협약.최저 임금 등으로 인해 매달.매년 바로 임금이 오르기 어렵다.또한 생산성(노동 생산성)상승이 임금 인상과 결 부 되지 않으면 실질 임금은 뒤쳐 진다. 불완전 고용(실업률, 비정규직 비중)이 높으면 노동자의 교섭 력이 약해 임금 상승 압력이 약하다.경험적 연구들을 보면, 물가 1% 포인트 상승이 임금에 미치는 영향은 즉시.완전하지 않고 제한적일 때가 많다(예 : 물가 1%오르면 임금 약 0.3% p 상승 등으로 관측된 연구 결과들이 있다.모든 것이 매년 오르기만 하나? 동결.하락은 없는가? ==>모드 품목이 매년 오르지는 않는다. 기술 발전으로 가격이 떨어지는 품목(예: 일부 전자 제품)도 있고, 수요 감소.공급 과잉.강한 정책 대응(금리 인상 등)으로 가격이 하락하거나 안정되는 시기도 있다. 반면 주택.중고차 .원자재 처 럼 공급 구조나 금융 여건에 민감한 품목은 오르기 쉬운 편이다.정치적.사회적 이유로 물가 동결(가격 통제)을 요구하는 목소리도 가끔 나오지만, 단기적 통제는 공급왜곡.품귀.부작용을 유발하고 장기적 해법이 되기 어렵다는 지적이 있다. 실제로 관련 논쟁과 요구가 제기된 사례들이 있습니다. 결론적으로, 주택은 금융(금리), 공급(공급 물량.재건축 등), 수요(인구.소득. 투자 심리)에 따라 움직이므로 일반 소비재와 달리 금리.대출 규제에 매우 민감하다. 인플레이션 시기에는 실물 자산으로서 가치 보존 기대 때문에 상승 압력을 받을 수 있다.
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Q. 대주주 기준은, 어떻게 정해지는게 맞는걸까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.대주주 기준은 어떻게 정해지나?==>법적 근거 : 대주주 관련 기준은 세법(특히 소득 세법 및 그 시행령)과 자본 시장 관련 법령에 근거해 정해진다. 시행령에 구체적 수치(예: 지분 율 기준 및 시가총액 기준)가 명시되어 있다.일반적 기준 예시 : 상장 법인의 경우 보유 지분 률(예: 코스피1%, 코스닥 2%, 코넥스4% 등) 또는 시가총액(통상 50억 원 이상 등) 기준이 적용되는 방식이 대표적이다.이해 관계 별 관점(투자자 vs 국가) ==>투자자 (세제.재정) 입장 : 기준을 낮추면 과세 대상이 널어져 세수 확보와 조세 형평성 변경은 시장에 충격을 줄 수 있어, 금융 당국은 시장 영향(유동성. 주가 변동성)을 함께 고려한다.누가 조정하고 중간 입장을 만드는가? ==>세제 정책(대주주 기준 포함)은 기획재정부가 중심이 되어 검토.조정하며, 구체적 시행.징수.집행은 국세청이 담당한다. 기획재정부가 공식 입장을 밝히는 사례도 있다.자본 시장. 금융 안정 관점에서는 금융 위원회 (금융 정책)와 금융 감독원(감독.검사)이 의견을 제시한다. 실제 개편.완화는 논의는 기재 부. 금융 위. 국세청. 금감원 간 협의와 정치 적 결정 (정부.여당.국회)을 거쳐 마무리되는 경우가 많습니다.요약하면 : 세제 쪽 조정은 기재 부가 주도하되, 금융 위원회. 금감원(시장 영향), 국세청(집행) 그리고 정치권(입법.정책 결정 과정)이 함께 관여한다.한눈에 정리를 해보면 ==>결정 근거 : 법(소득세 법. 시행령) + 자본 시장 규제 기준 조정 주체 : 기획재정부(중심) → 금융 감독위원회. 금감원 (시장 영향) → 국세청(집행) → 국회(최종 결정)이해관계 충돌 해소 방식 : 부처 간 협의 공청회.시장 의견 수렴,정치적 . 입법 적 절차를 통해 타협 안 도출합니다.
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Q. 항상 정치인들은 부동산 공급에 속도를 내겠다고 말은 하는데 실질적으로 공급이 안되는 이유가 뭘까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.정치인이 공급 속도를 약속해도 실제 공급이 느린 이유는 인 허가.토지. 예산. 주민 반발. 민간 사업 성 등 여러 제약이 동시에 작용하기 때문입니다.인 허가.절차 지연 : 환경 영향. 도시 계획. 교통 대책 등 여러 심사와 협의가 필요해 시간이 오래 걸립니다.주민 반발(NIMBY)과 소송 : 이주 보상 문제로 지역 주민이나 단체의 반대가 프로젝트를 막거나 늦춥니다.토지 확보와 보상 비용 :땅 주인들과 보상 조건을 맞추는 과정에 복잡하고 비용이 커 민간 사업자가 주저합니다.민간 개발 인센 티 브 부족 :시장 상황. 수익성에 따라 사업 추진 속도가 달라지며, 불확실한 수익이면 사업이 미뤄집니다.재원과 인프라 투자 한계 : 도로.상하수도 .학교 등 기반 시설과 공공 재원 확보가 선행돼야 합니다.정책 일관성 부족과 정치 일정 :선거. 정책 전환으로 계획의 지속성이 떨어지거나 구체성이 부족하다는 비판이 있습니다.결론적으로 정치인들이 일을 빨리 하고 싶어도 때로는 공급 약속은 많이 나오지만, 실행에는 행정.사회.경제적 장벽이 겹쳐 있어 속도가 나지 않는 경우가 대부분입니다.
부동산
Q. 남자친구와 동거하면서 세대분리 할수있을까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.같은 아파트에 함께 거주하면서도 세대 분리(세대 주 분리)를 시도할 수 있으나, 실제 인정 여부는 주민 센터의 생활 단위(생활 공동체) 판단과 제출 가능한 증 빙 에 따라 달라집니다. 세대 분리 승인에 필요한 서류와 절차를 갖추는 것이 중요합니다. 필요한 절차(실무 적 안내) ==>신청 방법 : 주민 센터 방문 또는 정부 24(온라인)로 신청 가능하며, 방문 시 세대 주 및 신청인의 신분증.도장, 경우에 따라 임대차 계약서가 필요합니다. 온라인 신청은 인증서가 필요할 수 있습니다.증빙 서류 : 일반적으로 임대차 계약서(또는 무상 임대차를 증명할 수 있는 문서), 전입 신고 관련 서류 등 거주 분리를 입증할 수 있는 자료를 준비하면 유리합니다. 동거인 전입 신고 관련 방법과 유의 점은 관련 안내 자료들이 있으니 참고하시면 도움이 됩니다.청약 및 세금 영향 ==>청약(예: LH등)에서는 세대 구성.세대 주 여부가 자격에 영향을 줄 수 있으므로, 청약 접수 전에 세대 분리 상태가 청약 규정 상 어떤 의미인지 미리 확인해야 합니다. 경우에 따라 세대 분리로 청약 자격이 정리되기도 합니다.다만 세대 분리 후에는 주민 세.종부세 등 과세나 향후 양도.비과세 판단에 영향을 줄 수 있으니(특히 세대 변동으로 인한 불이익 여부), 중요한 거래(매각.양도 등)를 계획 중이라면 세무.법률적 확인이 필요합니다.현실적 검토 포인트(권장 순서)==>현재 주소가 같은 호(한 집) 인지 확인 - 같은 호이면 주민 센터가 생활 공동체로 판단할 가능성이 커서 증 빙 준비가 더 필요합니다.집주인(임대인) 동의 가능 여부와 계약서 작성 방식(별도 임대차 계약서 작성 가능 여부)확인.주민 센터에 사전 문의 : 담당자에게 상황(동거 목적, 결혼 예정 여부, 청약 목적 등)을 설명하고 어떤 증 빙을 요구하는지 미리 확인하세요필요한 서류 준비(임대차 계약서, 무상 임대차의 경우에도 증 빙 문서 등)후 전입 신고 .세대 분리 신청청약 계획이 있다면 청약 공고문. 지침을 함께 확인하거나 LH 등 기관에 자격 문의를 먼저 하기기 바랍니다.주의 사항 ==>동일 주소(같은 호)에서 단순히 신고 만으로 세대 분리가 자동 인정되지는 않습니다. 주민 센터의 판단과 제출 가능한 객관적 증 빙이 핵심입니다.세대 분리 이후의 세금.청약.양도세 영향은 상황 별로 달라질 수 있으니, 중요한 결정 전에는 주민 센터.청약 담당 기관. 세무 전문가에게 확인 받으시길 권합니다.