안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
부동산
Q. 부동산 대필료 관련 문의드립니다..
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부동산 계약서 대필 료 법적 기준은 ==>부동산 계약서 대 료는 중 개보 수료와는 달리 법으로 정해진 요 율은 없습니다. 즉 '법적으로 그렇게 받아야 한다'는 이야기는 사실과 다릅니다. 대필 료는 공인중개사가 계약서를 작성해 주는 대가로 받는 비용으로, 중개 행위에 해당하지 않으므로 보통은 공인 중개 사와 협의하여 부동산 이름을 넣지 않고 작성 해주는 경우가 있습니다. 그러나 공인중개사는 법적으로 대 필 을 하면 안됩니다. 원칙은 대 필은 행정 사가 해야 하는 겁니다. 일반적인 대필료 수준 ==> 대필 료는 공인중개사 마다 차이가 있지만, 일반적으로는 5 만원에서 10만 원 정도가 많습니다. 이전에는 11만 원을 지불하셨다고 하니, 이번에 33만 원을 요구하는 것은 대필 료가 아닌 중개 행위로 인한 요금을 요구해서 그럴 겁니다. 공인중개사는 중개 행위만 하고 대 필은 행정 사법에 위반이므로 계약서를 쓰고 정식으로 중개 보수를 요구하는 것이 법적으로 맞습니다.집주인이 관여하지 않는다는 주장에 대하여==>임대인이 부동산을 통해서 계약을 진행하기를 원할 수는 있지만, 계약서 작성 주체에 대해 임차인이 직접 임대인과 협의할 권리는 여전히 있습니다. 그러나 해당 부동산이 오피스텔 3 동을 관리하는 특정 시스템이라면, 임대인과의 직접 접촉이 어려울 수도 있습니다.어떻게 대응하는 것이 좋을 까요? ==>이 경우 대필 료는 법적 기준이 없으므로, 해당 부동산 중 개 사무소와 대필 료 를 다시 협의하시는 것이 중요합니다. 이전에는 11 만원을 지불했다는 점과 일반적인 대필 료 수준을 바탕으로 재협상 시도해 보시는 것을 권해드립니다. 공인중개사 지인분께서 말씀하신 것처럼, 법적으로 정해진 부분이 아니다 보니 어쩔 수 없는 상황이 발생하기도 합니다.중요한 것은 소통이 중요하고 의견을 잘 어필해서 나에게 도움이 되도록 해보시기 바랍니다.
부동산
Q. 세계 물가지수가 빅맥으로 정해진 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.'빅 맥 지수(Big Mac Index)'는 이코노미스트(The Economist)지가 1986년부터 발행하기 시작한 비공식적인 구매력 평가(ppp) 지수입니다. 빅 맥이 이러한 기준으로 선정된 주요 이유는 다음과 같습니다.표준화 된 제품 :빅 맥은 전 세계 맥도 날드 매장에서 거의 동일한 재료와 표준화 된 조리법으로 생산됩니다. 이는 각국의 물가를 비교하는 데 있어 일관된 기준점을 제공하며, 품질 차이가 적어 비교가 용이합니다. 다양한 현지 비용 반영 :빅 맥의 가격은 단순히 햄버거의 재료 비 뿐만 아니라 , 생산에 필요한 현지 인건비(직원 급여), 임대료, 운송 비, 마케팅 비용, 세금 등 다양한 현지 생산 비용을 종합적으로 반영합니다. 따라서 빅 맥 가격 하나로 해당 국가의 전반적인 물가 수준과 구매력을 간접적으로 파악할 수 있습니다.높은 접근성과 보편성:맥도날드는 전 세계 대부분의 국가에 진출해 있어, 빅 맥 가격 데이터를 다양한 국가에서 쉽게 수집하고 비교할 수 있습니다. 이는 지수를 광범위하게 적용할 수 있게 합니다.이해의 용이 성 :'빅 맥'이라는 친숙한 제품을 통해 복잡한 경제 개념인 구매력 평가를 일반 대중이 쉽게 이해하고 직관적으로 파악할 수 있도록 돕습니다. 경제 전문가가 아니더라도 각국 통화의 상대적인 가치를 쉽게 가늠할 수 있다는 장점이 있습니다.이러한 특성들 덕분에 빅 맥은 각국 통화의 저 평가 또는 고 평가 여부를 재미있고 유용한 방식으로 비교하는 데 활용되어 왔습니다 스타벅스의 커피 가격을 이용한 '라떼 지수(Latte Index)' 등도 유사한 원리로 활용되는 대표적인 예시라고 할 수 있습니다.
부동산
Q. 오산역 옆에 오색시장 앞에 요새 다방 많이 생기는데 이유는
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.오산 역 주변과 오색 시장은 유동 인구가 많고 상권이 활발한 지역입니다. 이러한 특성 때문에 다양한 형태의 카페들이 자리 잡고 있는데요, 크게 두 가지 유형으로 생각해 볼 수 있습니다.전통적인 '다방'과 과거의 흔적 ==>오산은 예전 부 터 '전국 최대 규모 다방 촌'으로 알려질 만큼 다방 문화가 발달했던 곳입니다.'다방'은 과거에는 차를 마시며 담소를 나누는 사교의 장이자, 때로는 정보 교환의 중심지 역할을 하던 곳이었습니다. 지금도 오색 시장 인근에는 '약속 다방'처럼 오래된 이름을 가진 곳들이 남아 있어 그 당시의 분위기를 엿볼 수 있습니다.이러한 오래된 다방 들은 해당 지역의 역사와 문화를 보여주는 한 부분이라고 할 수 있습니다.새롭게 생겨나는 '커피숍' 및 카페 ==>현대에는 '다방'이라는 용어보다는 '커피숍' 또는 '카 페'라는 명칭이 더 보편적으로 사용됩니다. 최근 몇 년 간 저가 커피를 포함한 프랜 차이즈 카페와 개인 카페가 전국적으로 폭발적으로 증가했습니다. 저렴한 가격으로 커피를 즐길 수 있는 곳들이 많아 지면서, 접근성 좋은 곳에는 한 건물에 여러 브랜드가 입 점 하거나 짧은 동선 안에 여러 카페가 밀 집해 있는 경우가 흔합니다.오산 오색 시장은 지역 주민과 방문객이 많은 전통 시장입니다. 시장 방문 후 잠시 쉬어가거나, 지인과 만나는 장소로 카페를 찾는 수요가 높기 때문에 자연스럽게 커피숍이 많이 생겨나는 것입니다.또한, 기프티콘 사용이나 저렴한 가격, 접근성 등도 사람들이 프랜 차이즈 카페를 찾는 주요 이유가 됩니다.이처럼 오산 역과 오색 시장 주변의 카 페 들은 과거 다방의 명맥을 잇는 곳들과, 현대적인 소비 트렌드를 반영하여 새롭게 생겨나는 커피숍들이 어우러져 나타나는 현상으로 볼 수 있습니다. 혹시 나중에 궁금한 곳이 있다면 부담 없이 방문해보시는 것도 좋은 경험이 될 수 있을 겁니다.
부동산
Q. 노후 아파트는 지자체에서 안전점검을 시행하나요.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.노후 건축물 안전 점검 기준 및 의무 ==>일반적으로 건축물의 안전은 "시설물의 안전 및 유지 관리에 관한 특별법"에 따라 관리됩니다.20년 이상 노후 건축물 정말 안전 점검 의무화 :앞으로 지어진 지 20년 이상 된 건축물은 마감 재를 일부 해체하거나 전자 내시경 등을 활용하는 등 더욱 정밀한 안전 점검을 의무적으로 받아야 합니다. 이는 법적으로 강제 되는 사항으로, 해당 연 한이 지난 건축물은 주기적으로 이러한 점검을 받게 됩니다.30년 이상 노후 소규모 건축물 점검 지원 :지자체에서는 사용 승인 후 30년 이상 된 노후 건축물에 대해 안전 점검을 지원하는 제도를 운영하기도 합니다. 예를 들어, 서울시나 동작구에서는 '찾아가는 소규모 노후 건축물 안전 점검' 을 통해 30년 이상 된 노후 조 적 조 건물 중 10층 이하, 연면적 1 천km2 이하의 소규모 건축물에 대해 안전 점검을 실시하고 있습니다.점건 요청 여부 ==>의무적인 정밀 안전 점검 :20년 이상 노후 건축물에 대한 정밀 안전 점검은 법적 의무 사항이므로, 해당 아파트 관리 주체가 주도적으로 실시해야 합니다. 지자체 지원 점검 요청 :30년 이상 된 소규모 노후 건축물에 대한 지자체의 '찾아가는 안전 점검'은 해당 건축물의 소유자나 관리자가 직접 신청하여 진행할 수 있습니다. 세입 자도 건축물 소유자의 동의를 받으면 신청이 가능합니다. 이는 의무적인 점검과는 별개로 주민들의 안전을 위해 지자체가 제공하는 서비스입니다.따라서 20년 이상 된 아파트는 법적 의무에 따라 정기적인 정밀 안전 점검을 받게 되며, 30년 이상 된 아파트 중 특정 기준에 해당하는 경우에는 지자체에 안전 점검을 요청할 수 있습니다.
부동산
Q. 신축 아파트 조합원에게서 물건을 구매해서 처음 입주를 하는데 등기증은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면, 신축 아파트의 경우 토지에 대한 등기와 건물에 대한 등기가 따로 진행되며, 건물 등기가 지연되는 상황은 아주 드물지는 않은 사례입니다.신축 아파트 등기 절차 ==>신축 아파트는 완공 후 보존 등기를 거쳐야 소유권 이전 등기를 할 수 있습니다. 이 보존 등기는 건물이 건축 되고 사용 승인을 받은 후에 진행됩니다.보존 등기 과정에서 법원의 승인, 지자체의 인.허가 절차, 그리고 정비 기반 시설 도로, 공원 등)의 완 비 여부 등 여러 단계가 포함됩니다.특히 조합원 분양 아파트의 경우, 조합 측에서 이 보존 등기 및 소유권 이전 등기를 대행하는 경우가 많습니다.건물 등기 지연의 일반적인 이유 ==>정비 기반 시설 미 완비 :도로, 지하철 연결구, 공원 등 필수 기반 시설 공사가 늦어지면 입주가 이루어져도 준공 승인과 함께 진행되는 등기 절차가 지연될 수 있습니다.행정 절차 상의 지연 :공무원의 측량 빛 검토 과정, 관련 고시 발생 등이 지연되는 경우도 있습니다. 이는 최소 2주에서 1개월 정도의 물리적인 시간이 소요될 수 있습니다.조합과의 관계 :조합 아파트의 경우 조합이 소유권 보존 등기를 신속히 완료할 의무가 있음에도, 복잡한 이해관계나 행정 적인 문제로 등기 절차가 늦어지기도 합니다.조합원 물건 구매의 특징 ==>말씀하신 분께서는 조합원에게서 아파트를 구매하셨다고 하셨는데, 조합원 지위 자체를 양수 받으셨다면 일반 분양 자 보다는 등기 절차에 대한 정보가 늦게 공유되거나, 등기 진행이 일괄 적으로 처리되는 경우가 많아 보입니다.중요한 것은 소유권 이전이 완료되기 전까지는 법적으로 매도자(조합원)의 명의로 되어 있다는 점입니다.어떻게 대처할 까요?==>진행 상황 확인 :조합 또는 매도 인에게 건물 등기가 내년 상반기 중 정확히 언제 쯤 이루어질 예정인지, 왜 지연되는지 구체적인 사유를 다시 한번 확인해 보시는 것이 좋습니다.잔금 처리 및 안전 장치 :만약 아직 잔금이 남아 있다면, 건물 등기가 완료되는 시점과 잔금 지급 시점을 연동하는 조건을 계약서에 명시했는지 확인해 보세요소유권 이전 지연에 따른 손해배상 가능성 :등기 절차가 지연되어 매수 인이 손해를 입었다면, 경우에 따라 손해배상을 청구할 수도 있습니다. 관련 판례도 있으니 너무 염려 마시고 상황을 잘 지켜보셔야 합니다. 결론적으로, 신축 아파트의 첫 입주는 설레는 일인데, 등기 문제로 마음이 편치 않으실 것 같습니다. 하지만 말씀하신 상황 자체가 비정상적인 거래 라기 보다는 신축 아파트 등기 과정에서 발생할 수 있는 일반적인 지연 사례일 수 있으니, 너무 크게 걱정 마시고 차분하게 진행 상황을 확인해 보시기 바랍니다.
부동산
Q. 지금 시기에 부동산 투자 방법이나 주의해야 할 점이 있나요???
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.현재 부동산 시장 상황 및 2025년 전망 ==>현재 부동산 시장의 흐름을 가장 잘 나타내는 지표는 거래량입니다. 가격은 거래량의 그림자에 불과하며, 거래량은 시장을 가장 정확하게 보여주는 지표로 여겨집니다.거래량 감소 :2024년 12월 기준 주택 매매 거래량은 전월 대비 감소세를 보였습니다. 이는 당분간 거래가 바닥 권에서 크게 벗어나기 어려울 수 있음을 시사합니다. 가장 큰 이유는 정치적 불확실성이 꼽힙니다.2025년 시장 전망 :2025년 주택 시장은 지역과 주택 유형에 따라 양극화가 심화될 것으로 전망됩니다. 수도권의 매매 및 전세 가격은 1~2% 내외로 소폭 상승할 수 있으며, 지방의 매매 가격은 보합세를 유지하고 전세 가격은 2% 수준으로 상승할 가능성이 있습니다.대출 규제 :2025년 6월 28일 부 터 수도권 및 규제 지역에서는 주택 담보 대출 한도가 최대 6억 원으로 제한될 수 있으니, 이 점을 염두에 두시는 것이 좋습니다.소액 부동산 투자 방법 ==>소액으로 부동산 투자를 시작하시려는 초보 투자자 분들께는 다음과 같은 방법과 접근 방식이 유용할 수 있습니다.전문가 상담 및 충분한 시장 조사 :투자를 시작하기 전에 전문가의 조언을 구하고 충분한 시장 조사를 하는 것이 중요합니다.소액으로 시작하여 경험 쌓기 :처음부터 큰 금액을 투자하기보다는 소액으로 시작하여 경험을 쌓는 것이 안전합니다.자산 분산 투자 :안정적인 자산과 성장 가능성이 있는 자산에 분산 투자하는 전략을 통해 평균 5~7%의 수익률을 기대해 볼 수 있습니다.실제 현장 답 사 및 계약서 검토 :투자 전에는 반드시 현장 답 사를 철저히 하고, 계약서 내용을 꼼꼼히 검토하여 안전한 투자를 진행해야 합니다투자 주의 해야 할 점==>부동산 투자는 다양한 리스크를 안고 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.정보 부족과 법률적 문제 :투자 대상에 대한 정부 부족이나 법률적인 문제가 가장 흔한 리스크로 꼽힙니다. 따라서 포트폴리오를 분산하고, 사전에 법률 전문가의 검토를 받는 것이 필수적입니다.정치적 불확실성 :시장은 위험 자체보다 불확실성을 더 꺼리는 경향이 있습니다. 정치적 불확실성은 예측하기 어려운 요소이므로, 이에 대한 리스크를 고려해야 합니다.거래량 지표 주 시 :거래량이 바닥 권에 머물 경우 시장이 활성화되지 않을 수 있으므로, 항상 거래량 추이를 면밀히 살펴보시는 것이 중요합니다.부동산 투자는 긴 호흡으로 시장을 분석하고 충분한 준비를 한 후에 접근하는 것이 중요합니다.
부동산
Q. 상가주택 부동산 중개 수수료 질문입니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.말씀하신 주택 부분의 면적이 전체 건축물 면적의 2분의 1 이상일 경우 주택의 중 개 보수 규정을 적용하는 것은 , 매매와 임대차 계약 모두에 해당됩니다.이는 주택과 상가가 복합 된 건물일지라도, 주된 용도가 주택일 경우 부동산 중 개 보수를 계산할 때 주택에 관한 규정을 따르도록 되어 있기 때문입니다. 법령에서 "중 개 보수"라고 통칭하여 명시하고 있어, 특정 거래 유형(매매 또는 임대차)에 한정되지 않고 모든 중 개 행위에 적용되는 것으로 이해하시면 됩니다.따라서 해당 상가 주택의 매매 또는 임대차 계약 시 , 주택 부분 면적이 전체의 2분의 1 이상이라면 주택 중 개 보수 요율을 적용하여 협의하시면 됩니다.요약을 해보면 :매매 및 임대차 (전세/ 월세) 모든 거래에 동일하게 적용됩니다.건물 전체 연면적 중 주택으로 사용되는 면적이 2분의 1 이상일 경우 : 전체 건축물에 대해 주택의 중 개 보수 요 율 을 적용합니다.건물 전체 연면적 중 주택으로 사용되는 면적이 2분의 1 미만일 경우: 전체 건축물에 대해 주택 외의 중 개 보수(상가)요율 을 적용합니다.
부동산
Q. 최근 부동산 가격 변동이 심하고 예측하기 어려운데 아파트를 살 때 가장 먼저 확인해야 할 부분이 무엇인가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.최근 부동산 시장의 변동성이 커서 아파트 구매를 고민하시는 마음이 크실 것 같습니다. 이러한 상황에서 아파트를 구매하기 위해 가장 먼저 확인하고 준비해야 할 부분들에 대해 살펴보겠습니다.철저한 재정 상태 파악 및 현실적인 예산 설정==>아파트 구매의 첫걸음은 무엇보다도 본인의 재정 상황을 정확히 아는 것입니다.소득 및 자산 분석 :현재 본인의 월 수입, 저축 액, 보유 자산 등을 명확히 파악합니다.대출 가능 여부 및 한도 확인 :은행 등 긍 융 기관을 방문하여 본인의 소득과 신용 도를 바탕으로 주택 담보 대출이 얼마까지 가능한지, 예상 금리는 어느 정도인지 미리 상담 받으시는 것이 중요합니다. 정부의 신생 아 특례 대출과 같은 정책 상품도 본인에게 해당되는지 확인해 보세요부대 비용 예산 포함 :아파트 매매 가격 외에도 취득세, 중 개 보수, 법무 사 비용, 이사 비용, 인테리어 비용 등 예상치 못한 부대 비용이 발생할 수 있으니, 이러한 부분까지 꼼꼼하게 계산하여 총 예산을 설정해야 합니다.명확한 주택 구매 목표 및 우선순위 설정 ==>예산을 설정한 후에는 어떤 집을 원하는지 구체적으로 정의해야 합니다.지역 선정 :직장과의 거리, 자녀의 학교 , 교통 편의성, 주변 편의 시설(병원, 마트, 공원 등)을 고려하여 원하는 지역을 선정합니다.주거 형태 및 규모 :아파트의 평 형, 방 개수, 층 수, 단지 규모 등을 가족 구성원과 라이프 스타일에 맞춰 정합니다.미리 가치 고려 :재개발 / 재건축 가능성, 학 군, 주변 개발 계획 등 장기적인 관점에서 부동산의 미래 가치를 고려하는 것도 중요합니다.관심 지역의 부동산 시장 동향 이해 ==>실시간 인기 검색어나 뉴스 등 다양한 정보를 통해 부동산 시장의 전체적인 흐름과 본인의 관심 잇는 지역의 시세, 매물 동향 등을 꾸준히 파악하는 것이 필요합니다.매물 '권리 관계' 가장 먼저 확인 ==>특정 아파트 매물에 대한 관심이 생겼다면, 해당 부동산의 권리 관계를 가장 먼저, 그리고 가장 꼼꼼하게 확인하셔야 합니다. 등기부 등본을 열람하여 소유권, 근 저당 권(대출), 전세건, 가압류 등 복잡한 권리 관계에 문제가 없는지 확인해야 불필요한 분쟁이나 피해를 예방할 수 있습니다. 이는 부동산 거래의 안전성을 확보하는데 필수적인 단계입니다.결론적으로, 어려운 시기이지만 차분하게 하나 씩 준비해 나가시면 좋은 아파트를 찾으실 수 있을 겁니다. 잘되시길 응원합니다.
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Q. 아파트 매수 후 다시 팔기 가능한가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.아파트 매수 후 바로 재판매 가능한가요?==>본인께서 '전매로 신축 아파트를 구매해 잔금까지 치렀다'고 말씀하셨으니, 이는 분양권 상태에서 명의를 이전 받으신 후 아파트가 완공되어 입주하고 소유권 이전 등기까지 마친 상태로 이해됩니다. 이 경우, 법적으로는 해당 아파트는 소유권 이전이 완료되' 기존 주택이 됩니다.일반적으로, 소유권 이전 등기를 마친 아파트는 소유주의 재산권 행사에 따라 언제든지 매도할 수 있습니다. 즉, 잔금 납부 후 소유권 이전이 완료되었다면 이론적으로는 바로 다른 사람에게 판매하는 것이 가능합니다.다만, 몇 가지 고려해야 할 사항이 있습니다.양도소득세 문제 :취득한 지 얼마 되지 않은 주택을 매도할 경우, 양도소득세 부담이 커질 수 있습니다. 특히 1년 미만 단기 양도 시 높은 세율이 적용 될 수 있습니다. 1세대 1주택 비과세 혜택도 기본적으로 2년 보유 및 거주 요건(투기 지역 등)이 충족되어야 적용되므로, 급하게 파실 경우 세금 문제가 발생할 수 있습니다.부동산 시장 상황 :현재 부동산 시장의 매수 심리 , 해당 아파트 단지의 시세 변동 등을 고려해야 합니다.급하게 매물을 내놓을 경우 시세보다 낮은 가격에 거래될 수도 있습니다. 거주 의무 기간이 있나요?==>전매 제한은 대개 아파트 분양권 상태에서 적용되는 규제입니다.2020년 9월 '수도권.광역시 민간 택지 전매 제한 확대'조치로 대구 분양권은 3년간 전매가 제한되었으나, 2023년 4월 부터 제한 기간이 6개월로 완화되었습니다.만약 본인께서 전매 제한이 완화되기 전 3년 전매 제한이 적용되던 시기의 분양권을 전매 하여 취득하셨더라도, 이미 잔금을 치르셨다면 그 아파트가 사용 승인을 받고 소유권 이전이 완료되었다는 뜻이므로, 분양권 전매 제한과는 별개로 소유하신 아파트는 이미 '실 물'로 취득하신 상태입니다. 그러나 일부 신축 아파트의 경우, 특히 공공 택지에서 공급되거나 공공 기관의 지원을 받은 아파트, 투기 과열 지구 내 분양 된 아파트 등은 '실 거주'의무라는 별도의 규제가 적용될 수 있습니다.실 거주 의무 ==>실 거주 의무는 투기 수요를 억제하고 실 수요자의 내 집 마련을 돕기 위해 일정 기간 해당 주택에 실제 거주해야 하는 의무를 말합니다. 만약 실 거주 의무가 적용되는 아파트라면, 의무 기간 동안 거주하지 않고 매도할 경우 법적인 불이익이 발생할 수 있습니다.정확한 거주 의무 기간 여부를 확인하는 방법==>정확한 거주 의무 기간의 적용 여부는 해당 아파트의 입주자 모집 공고문을 확인하시는 것이 가장 확실합니다. 입주자 모집 공고문에 거주 의무 기간이 명시되어 있으니, 꼭 살펴 보시기 바랍니다. 또한, 주택 법 시행령 개정에 따라 전매 제한,거주 의무가 완화되거나 폐지 되는 경우도 있으니, 최근 정책 변화에 대해서도 다시 한번 확인해 보시는 것이 좋습니다.
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Q. 월세 문의드려요 답변부탁드려봅니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.작년 8월 19일 1년 계약 만기 후 , 주인 분과 구두로 1년 연장을 합의하셨고, 그 1년이 3일 뒤인 8월 19일 이라고 하셨는데, 이러한 경우 보통 "묵시적 갱신"도는 새로운 "구두 계약"으 로 볼 수 있습니다. 주택 임대차 보호 법에 따르면, 계약이 묵시적으로 갱신 되거나 기간의 정함이 없는 계약으로 간주될 경우, 임차인(세입 자)은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있습니다. 하지만 이 해지의 효력은 임대인이 통지를 받은 날 부 터 3개월이 지나야 발생합니다.따라서19일 날 주인에게 나간다 말하면 보증금 바 보증금 바로 받을 수 있나요==>안타깝지만, 바로 보증금을 돌려 받기는 어렵습니다. 8월 19 일에 해지 통보를 하시더라도, 법적으로는 그 통보를 받은 날로부터 3개월이 지나야 해지의 효력이 발생한 이후에 돌려받을 수 있습니다. 그동안은 월세를 지불하실 책임이 있습니다.주인이 2~3달 전 통보 안 했다고 3개월 더 살라고 할 수 있는지요==>네, 주인 분은 정식으로 계약 해지 효력이 발생하는 3개월 동안의 월세를 요구할 수 있습니다. 묵시적 갱신의 경우 임차인이 계약을 해지하더라도 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나야 그 효력이 발생하기 때문입니다. 따라서 3개월 치 월세를 내야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.혹시 1년 연장 합의가 명확한 새로운 '1년 계약'이었고, 그 계약이 지금 며칠 남지 않은 것이라면, 이 경우에도 계약 해지를 위해서는 만료 2개월 전까지 통보했어야 합니다. 만약 통보 없이 만료 일을 넘기면 다시 묵시적 갱신이 되어 버립니다. 결론적으로, 현재 가장 중요한 것은 주인 분과 잘 이야기해보는 것입니다. 혹시 주인 분께서 새로운 임차인을 빨리 구한다면 더 일찍 보증금을 돌려받을 수도 있으니, 상황을 솔직하게 말씀드리고 협의 점을 찾아보시는 것이 좋습니다. 원칙은 위와 같지만 잘 얘기하면 주인이 협조해 주는 경우도 많습니다. 결국은 주인의 마음입니다.