신축 아파트 조합원에게서 물건을 구매해서 처음 입주를 하는데 등기증은 어떻게 되나요?
서울 동대문구의 신축 아파트 첫 입주를 하게 되는 분이 계시는데
이 분은 조합원에게서 물건을 구매해서 첫 입주를 하게 됩니다.
그런데 거래 과정에서 토지에 대한 등기증은 나왔는데
건물에 대한 등기증은 내년 상반기에 나온다는데
이게 일반적인 거래인가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
결론부터 말씀드리면, 신축 아파트의 경우 토지에 대한 등기와 건물에 대한 등기가 따로 진행되며, 건물 등기가 지연되는 상황은 아주 드물지는 않은 사례입니다.
신축 아파트 등기 절차 ==>
신축 아파트는 완공 후 보존 등기를 거쳐야 소유권 이전 등기를 할 수 있습니다. 이 보존 등기는 건물이 건축 되고 사용 승인을 받은 후에 진행됩니다.
보존 등기 과정에서 법원의 승인, 지자체의 인.허가 절차, 그리고 정비 기반 시설 도로, 공원 등)의 완 비 여부 등 여러 단계가 포함됩니다.
특히 조합원 분양 아파트의 경우, 조합 측에서 이 보존 등기 및 소유권 이전 등기를 대행하는 경우가 많습니다.
건물 등기 지연의 일반적인 이유 ==>
정비 기반 시설 미 완비 :
도로, 지하철 연결구, 공원 등 필수 기반 시설 공사가 늦어지면 입주가 이루어져도 준공 승인과 함께 진행되는 등기 절차가 지연될 수 있습니다.
행정 절차 상의 지연 :
공무원의 측량 빛 검토 과정, 관련 고시 발생 등이 지연되는 경우도 있습니다. 이는 최소 2주에서 1개월 정도의 물리적인 시간이 소요될 수 있습니다.
조합과의 관계 :
조합 아파트의 경우 조합이 소유권 보존 등기를 신속히 완료할 의무가 있음에도, 복잡한 이해관계나 행정 적인 문제로 등기 절차가 늦어지기도 합니다.
조합원 물건 구매의 특징 ==>
말씀하신 분께서는 조합원에게서 아파트를 구매하셨다고 하셨는데, 조합원 지위 자체를 양수 받으셨다면 일반 분양 자 보다는 등기 절차에 대한 정보가 늦게 공유되거나, 등기 진행이 일괄 적으로 처리되는 경우가 많아 보입니다.
중요한 것은 소유권 이전이 완료되기 전까지는 법적으로 매도자(조합원)의 명의로 되어 있다는 점입니다.
어떻게 대처할 까요?==>
진행 상황 확인 :
조합 또는 매도 인에게 건물 등기가 내년 상반기 중 정확히 언제 쯤 이루어질 예정인지, 왜 지연되는지 구체적인 사유를 다시 한번 확인해 보시는 것이 좋습니다.
잔금 처리 및 안전 장치 :
만약 아직 잔금이 남아 있다면, 건물 등기가 완료되는 시점과 잔금 지급 시점을 연동하는 조건을 계약서에 명시했는지 확인해 보세요
소유권 이전 지연에 따른 손해배상 가능성 :
등기 절차가 지연되어 매수 인이 손해를 입었다면, 경우에 따라 손해배상을 청구할 수도 있습니다. 관련 판례도 있으니 너무 염려 마시고 상황을 잘 지켜보셔야 합니다.
결론적으로, 신축 아파트의 첫 입주는 설레는 일인데, 등기 문제로 마음이 편치 않으실 것 같습니다. 하지만 말씀하신 상황 자체가 비정상적인 거래 라기 보다는 신축 아파트 등기 과정에서 발생할 수 있는 일반적인 지연 사례일 수 있으니, 너무 크게 걱정 마시고 차분하게 진행 상황을 확인해 보시기 바랍니다.
1명 평가안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
네 맞습니다. 신축아파트의 경우 보존등기 부터 해야 하고 아파트 전체 단지를 해야 하므로 시간이 많이 소요가 되게 됩니다. 일반적으로 보전등기부터 하고 다음으로 소유권이전등기를 하게 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
신축아파트의 등기는 준공이후 소유권 보존등기와 이전 등기 과정을 거쳐야 하는데, 일반적인 아파트의 경우에는 준공 후 6개월~1년 정도 소요될 수 있고, 재개발이나 재건축 아파트의 경우에는 시설공사나 조합 정산 등이 마무리 되어야 하므로 이보다 더 늦어지는 경우가 많습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
네. 신축건물의 경우는 등기부가 아직 생성되지 않았기 때문에 실제 등기부생성 및 등기권리증 부여까지는 시간이 꽤 걸리게 됩니다. 보통 신축아파트의 경우 입주가 등기생성보다 빠르기 때문에 입주하여 거주하는 도중에서 집단등기를 위한 절차를 진행하는 경우가 대부분이고, 해당 시점에 보존등기 및 실제 소유권이전등기를 진행하게 됩니다. 질문의 경우도 일반적인 경우와 크게 다르지 않기에 특별히 문제가 있다고 보기는 어렵습니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
조합원 지위를 승계해 매수하면 토지 등기는 먼저 나오고, 건물 등기는 사용승인 이후 나옵니다. 따라서 건물 등기가 내년 상반기에 나오는 건 일반적인 절차입니다. 최초 입주 시 등기 시점이 달라도 법적 문제는 없습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
건물 등기가 입주 시점에 나오지 않고 몇 개월 뒤에 나오는 것은 일반적인 절차이며, 현재 상태는 일반적인 거래 상황으로 판단됩니다
하지만 건물 등기 예정일과 절차,비용 부담 주체,권리 관계 (조합원과의 관계 등)
이런 부분들은 계약서와 법무사를 통해 명확히 정리하고 확인하는 것이 중요합니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
네 토지 등기는 완료되었고 건물 등기는 내년 상반기에 나올 예정이라는 상황은 조합원 거래에서는 일반적인 절차입니다.
다만 등기 시기와 소유권 이전 일정, 세금 문제 등에 대해 특약사항과 일정 체크는 꼭 하시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
말씀하신 것처럼 토지 등기가 나오고 건물 등기가 이후에 나오는 것은 정상적으로 흔하게 발생하는 문제 중 하나입니다.
이는 행정 절차와 조합정관, 이전고시 일정으로 인한 것으로 등기 지연으로 인해 담보대출에 제약이 혹시 생길 수 있는 부분에 대해서도 대비하시고 조합 사무실과 등기 일정과 정차를 꼼꼼하게 확인하시고 준비하시기 바랍니다안녕하세요. 고수영 공인중개사입니다.
현 상황은 전형적인 신축 아파트 등기 처리 방식이며 위험한 거래가 아닌것으로 보여집니다.
조합원 분양 아파트 경우 처음에 토지지분+건축허가를 기반으로 분양권이 성립됩니다.
준공전에는 토지지분만 가능하며 건물은 아직 완성이 안됐으니 등기를 할 수 없습니다.
건물이 준공이 떨어지고 사용승인이 나면 집합건물 등기 절차가 생기면서 비로소 "건물 등기"가능합니다.
입주 같은 경우 사용승이만 나면 가능합니다.
보통 준공 후 수개월내에 나오는데 대규모 단지는 행정처리 문제로 다음 해 상반기까지도 밀리는 경우가 많습니다.
매수인 입장이라면 분양계약서와 조합원 변경계약서 토지등기이전 입주권 승계서류를 확보해 놓으면 법적 보호를 받을 수 있습니다.
이상입니다.
감사합니다.