안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
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Q. 위장전입인지 아닌지 궁금합니다. 이해가안되네요 이상한 법인지...
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.위장 전입이란==>위장 전입은 실제 거주하는 것이 아닌 다른 곳으로 주민 등록 상 주소 지를 허위로 이전하는 행위를 말합니다. 보통은 주택 청약, 특정 지역 학교 배정, 세금 혜택 등 어떤 특정한 이득을 얻기 위한 목적으로 이루어지는 경우가 많습니다. 이는 법적으로 문제가 될 수 있으며, 적발 시 벌금이나 징역형 등 가볍지 않은 처벌을 받을 수 있습니다.말씀하신 분의 상황은 위장 전입일까요?==>본인께서 오피스텔에서 실제 생활하면서도 부모님 댁으로 전입 신고를 하려고 하시는 상황은 원칙적으로 위장 전입에 해당할 수 있습니다. 중요한 점은 실제로 거주하는 곳과 주민 등록 상 주소 지가 일치해야 한다는 원칙입니다.업무용 오피스텔의 전입 신고 불가 :오피스텔 중에는 건축 법 상 '업무 용'으로 분류되어 전입 신고가 불가능한 경우가 많습니다. 이는 임대인이 주택 임대에 따른 세금 부담을 피하기 위해 전입 신고를 제한하는 경우가 대부분입니다. 만약 주거 용으로 사용되더라도 건축물 대장 상 '업무용'이라면, 전입 신고 시 문제가 될 수 있습니다.사업자 등록과 전입 신고 :오피스텔에 사업자 등록을 하고 거주하려는 것은 그 자체로 위장 전입과는 별개의 문제입니다. 하지만, 실제 거주는 오피스텔에서 하면서 주민 등록 상 주소 지를 부모님 댁으로 두는 것은 주민 등록 법 위반에 해당할 수 있습니다. 시험 공부나 아르바이트를 위한 거주라는 개인적인 목적이 위장 전입의 법적 책임을 면하게 해주지는 않습니다.부모님 집으로의 전입 신고 :만약 부모님이 이사하실 때마다 이사 간 집으로 주소를 옮기는 것도 본인이 실제 거주하는 곳이 아니라면 역시 위장 전입으로 간주될 수 있습니다.고시원 거주 시 전입 신고는 위장 전입일까요?==>고시원도 마찬가지 입니다. 만약 말씀하신 분께서 고시원에서 실제 거주하시면서 부모님 댁으로 전입 신고를 한다면, 이 역시 위장 전입에 해당할 수 있습니다. 실제 주거 지와 주민 등록 상 주소 지가 다른 경우에 위장 전입의 소지가 있다고 보시면 됩니다.업무용 오피스텔에 전입 신고를 하지 않았을 때의 유의 사항 ==>전입 신고를 하지 않을 경우, 몇 가지 법적인 보호를 받기 어려울 수 있습니다. 가장 큰 문제는 주택 임대차 보호 법 상 대항 력과 우선 변제 권을 확보할 수 없다는 점입니다. 이는 임차인으로서 보증금을 보호 받기 위한 가장 기본적인 요건이 바로 전입 신고와 확정 일자를 받는 것이기 때문입니다. 만약 오피스텔이 경매로 넘어가거나 집주인이 바뀌는 등의 상황이 발생할 경우, 보증금을 돌려받기 어려울 수 있으니 이 점을 꼭 유의하셔야 합니다.
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Q. 자취하는 고1입니다 궁금한 것이 있어요!
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.중 개 보수 료 : 보통 계약서를 쓰는 날 법정 요 율에 따라 중개 인에게 지급합니다. 보증금 :계약 시 계약금을 내고, 나머지 잔금은 입주일 또는 그 전에 집주인 계좌로 보냅니다.월세 및 관리비 :첫 달 월세와 관리비는 일반적으로 입 주일에 선불로 지급하는 것이 일반적입니다.(예 : 8월 25일 입주 시 8/25~9/24 월세 및 관리비 선 납)공과 금 (전기, 가스, 수도) : 사용한 만큼 다음 달에 후 불로 납부하는 방식입니다. 따라서 첫 달에는 공과 금을 내지 않습니다. (예 : 8월 사용 분은 9월에 납부)주의 사항 :세부적인 사항은 집주인이나 계약 조건에 따라 달라질 수 있으니, 계약 전 중 개 인이나 집주인에게 다음을 명확히 확인 하세요월세, 관리비, 보증금 잔금의 정확한 납부일 및 방식관리비 포함 항목과 공과 금 납부 방식이사, 전입 신고, 확정 일자 시점 등을 체크하시면 됩니다.
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Q. 개인회생신청시 맹지에 관한 자산평가?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.개인 회생 신청 시 재산 평가에 대해 말씀드리겠습니다.토지 재산 평가 기준 :일반적으로 개인 회생에서 토지의 재산 가치는 개별 공시 지 가를 기준으로 산정합니다. 구체적으로는 토지 및 임야의 경우, 개별 공시 지가 의 130%로 환가 금액을 계산하는 것이 일반적인 방법입니다. 따라서 소유하신 맹 지인 토지 역시 계획관리지역이라는 점과 별개로 이 개별 공시 지 가를 기준으로 평가될 가능성이 높습니다.맹지의 특성과 평가 :맹지는 도로에 접하지 않아 출입이 불가능하고, 건축물을 지을 수 없거나 건축 허가를 받기 매우 어려운 토지를 의미합니다. 이로 인해 담보 대출이 어려운 경우가 많다는 것을 잘 알고 있습니다. 실제 시장 가치와는 어려운 경우가 많다는 것은 잘 알고 있습니다. 실제 시장 가치와는 별개로, 개인 회생 절차에서는 법원에서 정한 공시 지가를 기반으로 한 평가 기준을 적용하게 됩니다.전문가와 상담의 중요성 :맹지의 경우 매각이 어렵고 실제 가치와 공시 지가 간에 괴리가 있을 수 있습니다. 따라서 개인 회생 절차에서 정확한 자산 평가를 받고 유리한 변제 계획을 세우기 위해서는 반드시 개인 회생 전문 변호사 또는 법률 전문가와 상담하시는 것이 중요합니다. 이들이 재산 목록에 포함될 토지의 가치를 면밀히 검토하고,결론적으로, 재산 평가와 관련하여 복잡한 부분이 많으실 텐 데, 너무 염려 마시고 전문가의 도움을 받으시길 권해드립니다. 힘든 상황이지만 잘 해결 되 시리라 믿습니다.
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Q. 원룸 가계약 파기시 계약금 반환여부가 궁금해요
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다. 원룸 가 계약 파기 시 계약금 반환 여부 ==>일반적으로 원 룸 가 계약은 임대차 계약의 주요 내용( 예: 보증금, 월세, 입주 시기 등)에 대한 합의가 이루어졌다면, 가 계약금을 지불한 시점부터 이미 계약이 성립된 것으로 봅니다. 비록 정식 계약서를 작성하지 않았더라도, 임대인과 임차인 사이에 구체적인 조건이 합의되었다면 계약이 성립된 것으로 봅니다. 비록 정신 계약서를 작성하지 않았더라도, 임대인과 임차인 사이에 구체적인 조건이 합의되었다면 계약의 효력이 발생할 수 있습니다.이러한 상황에서 가 계약을 파기하는 경우 ==>계약금을 지불한 쪽에서 일방적으로 계약을 파기한다면 원칙적으로 가 계약금을 돌려받기 어렵습니다. 이는 계약금을 포기함으로써 계약을 해지하는 것으로 간주되기 때문입니다.임대인 측에서 계약을 파기할 때는 계약금의 배 액을 상환해야 하는 것과 마찬가지로 , 임차인 측에서는 계약금을 포기하게 되는 것입니다.세입 자가 새로 구해졌을 때 계약금 반환 가능성 ==>질문해주신 "세입 자가 새로 구해지면 계약금 반환이 가능한지"에 대해 말씀드리자면, 법적인 의무 사항은 아닙니다. 하지만 현실적으로 임대인 입장에서는 공 실로 인한 손실을 최소화하고 다음 임차인을 빠르게 구하는 것이 중요합니다. 따라서 새로운 세입 자가 나타나 지연 없이 바로 입주하여 임대인의 손해가 발생하지 않거나 미미하다면, 임대인의 재량이나 합의를 통해 가 계약금의 일부 또는 전부를 돌려받을 수도 있습니다. 이는 임대인의 배려 차원이거나, 분쟁을 피하기 위한 합의의 결과이지, 법적으로 반드시 돌려받을 수 있는 권리는 아닙니다. 만약 가 계약 당시에 특약으로 "계약 해지 시 계약금 반환에 대한 특별 조항"이 있었다면 그 조항에 따라야 합니다.결론적으로 , 원칙적으로 일방적인 가 계약 파기 시 계약금은 반환 되지 않습니다. 새로운 세입 자가 구해지는 경우에도 법적 의무로 반환 되는 것은 아니지만, 임대인과의 협의 및 임대인의 재량에 따라 반환이 이루어 질 수 있습니다. 지인 분께서는 임대인이나 중 개 인과 상황을 잘 설명하고 원만하게 협의해 보시는 것이 가장 중요하다고 봅니다. 임대인과 잘 소통을 하여 가 계약금을 반환 받는 경우도 있습니다.
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Q. apec 행사에 경주 박물관을 활용한다고 하는데, 어떠한 이유에서 인가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.경주 박물관이 2025 APEC 정상 회의 만찬 장 등으로 활용되는 데는 여러 가지 이유가 있습니다.주요한 이유는 다음과 같습니다. 대한민국의 품격과 문화유산 과시 :경주시는 도시 전체가 박물 관이라고 불릴 만큼 풍부한 역사와 문화를 간직한 곳입니다. 경주 박물관을 활용함으로써 대한민국의 전통 요소와 품격을 전 세계 정상들에게 보여주고, '문화 APEC'을 구현하려는 의도가 큽니다. 국립 경주 박물관은 만찬 장 뿐 아니라 정상 회의장, 미디어 센터 등 다양한 시설에 한국적 요소를 가미하는 중심이 될 예정입니다.공간의 활용 성 및 상징성 : 박물관 공간은 단순히 관람을 넘어, 여러 국가 정상이 다양한 주제로 격의 없이 대화를 나누고 경주 선언을 발표하는 상징적인 장소로도 활용될 수 있다는 점이 고려되었습니다.인프라 투자 및 현대 화 :대규모 국제 행사를 성공적으로 개최하기 위해 경주시는 박물관 주변 주차장 정비 및 경관 조명 설치 등에 약 25 억 원의 예산을 투입하고 있습니다. 이는 박물관의 내부 리모델링과 증축 공사 등 현대적인 행사 환경을 조성하면서도 전통적인 미를 살리려는 노력의 일환입니다. 이처럼 경주 박물관은 단순히 장소가 아닌, 대한민국의 문화적 위상을 높이고 역사와 현대가 조화를 이루는 특별한 경험을 제공하기 위한 전략적인 선택이라고 할 수 있겠습니다 비용이 수반되는 것은 사실이지만, 이는 국가적인 행사의 품격과 성공을 위한 투자로 볼 수 있습니다
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Q. 경기 불황기에 부동산 시장이 주식시장보다 먼저 회복되는 이유
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.주식 시장과 부동산 시장 회복 속도 차이==>주식 시장은 대체로 부동산 시장보다 경제상황 변화에 더 민감하게 반응하며 빠르게 움직이는 경향이 있습니다. 주가는 실물 경기보다 약 6개월에서 9개월, 그리고 부동산 가격보다 대략 18개월 정도 선행하는 것으로 나타납니다. 이는 주식 시장이 기업의 실적 전망이나 투자 심리, 거시 경제 지표 등에 즉각적으로 반응하기 때문입니다.반면 부동산 시장은 주식 시장보다 움직임이 느리고 회복에도 시간이 더 걸리는 특성을 가지고 있습니다. 부동산 시장 침체의 가장 큰 원인 중 하나는 '고금리'이며, 금리가 낮아지면 투자 심리가 회복되어 부동산 가격 상승으로 이어질 수 있습니다. 부동산 회복이 더 빨리 느껴지는 이유(혹은 그렇게 보이는 이유) ==>말씀하신 '일반적으로 부동산이 더 빨리 회복한다'는 인상은 상황에 따라 다르게 해석될 수 있습니다. 일반적으로 주식 시장은 경기 전환점에 더 빠르게 반응하고, 부동산 시장은 그 이후에 따라가는 경향이 있습니다. 그러나 일단 회복세에 접어들면 부동산은 특유의 자산 적 성격 때문에 아래와 같은 이유로 그 회복이 더 견고하게 느껴질 수 있습니다.공급과 수요의 영향 :부동산은 공급에 많은 시간이 소요되기 때문에, 경기가 아무리 좋지 않아도 공급이 적은 지역은 결국 시간이 지나면 매매가 상승으로 이어질 수 있습니다. 이러한 수급 불균형이 특정 지역 부동산 시장의 회복을 빠르게 만들기도 합니다.낮은 유동성 :주식은 매매가 자유롭고 거래량이 많이 가격 변동성이 크지만, 부동산은 고액 자산으로 거래 과정이 복잡하고 시간이 오래 걸립니다. 이는 하락 시에도 급격한 하락을 막고, 회복 시에도 한번 방향을 잡으면 쉽게 꺽이지 않는 특성을 가집니다.심리적 안정성 : 부동산은 실물 자산이라는 특성 상 주식보다 심리적으로 안정감을 줄 수 있습니다. 특히 경기 불황 시 안전 자산 선호 심리가 강해지면서, 장기적인 관점에서 부동산 투자가 더 안정적이라는 인식이 작용할 수 있습니다. 정책적 영향 :정부의 부동산 정책(대출 규제 완화, 금리 인하 등)은 시장에 직접적인 영향을 미치며, 이러한 정책이 부동산 시장의 회복을 촉진하는 요인이 되기도 합니다.결론적으로, 주식 시장이 경제의 변화를 가장 먼저 감지하고 빠르게 반응하는 '선행 지표'의 역할을 한다면, 부동산 시장은 상대적으로 느리게 움직이지만, 공급 부족이나 특정 정책 등의 영향으로 한 번 회복기에 들어서면 그 회복세가 견고하게 느껴질 수 있습니다.
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Q. 이번 정부의 부동산 공급정책으로 나올 카드는 뭐가 있을까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.현재 이재명 정부는 부동산 시장의 안정을 위해 다양한 정책적 접근을 시도하고 있습니다. 6.27 대책이 규제에 초점을 맞추 웠 다면, 공급 정책은 장기적인 관점에서 시장 안정 화를 목표로 합니다. 다음은 이 재명 정부가 펼칠 수 있는 주요 공급 정책 카드들입니다.공공 주도 주택 공급 확대 :정부는 공공의 역할을 강화하여 도심 내 주택 공급을 늘리는 방안을 추진할 수 있습니다. 예를 들어, '공공 주도 3080 + 주택 공급 기본 방향'과 같은 프로젝트를 통해 대 도시 권 주택 공급을 확대하는 전략을 이어갈 수 있습니다.도심 내 정비 사업 활성화 :재개발, 재건축과 같은 정비 사업을 공공이 직접 시행하거나 참여하여 사업 속도를 높이는 방안입니다. 도심 공공주택 복합 사업 도입이나 소규모 정비 사업 활성화 등 규제 완화를 통해 도심 내 고밀 개발을 유도하여 공급량을 늘릴 수 있습니다. 신규 공공 택지 지정 및 3기 신도시 개발 가속화 :신규 공공 택지를 추가로 지정하거나, 기존에 추진 중인 3기 신도시의 개발 속도를 높여 수도권 주택 공급을 확대하는 전략입니다. 3기 신도시 용적률 상향 등을 통해 더 많은 주택을 공급할 수 있습니다.사전 청약 및 공공 분양 확대 :주택이 완공되기 전에 미리 청약을 받아 입주 대기 수요를 흡수하고, 무 주택 서민들을 위한 공공 분양 주택 공급을 늘려 내 집 마련의 기회를 확대하는 방안도 유효한 공급 정책입니다.이러한 공급 정책들은 부동산 시장의 불안감을 해소하고 장기적인 관점에서 주택 수급 균형을 맞추는 데 기여할 수 있습니다. 정부가 이 외에도 다양한 공급 방안들을 고려하고 있을 것이며, 시장 상황에 맞춰 유연하게 대응할 것으로 보입니다.
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Q. 상가투자해서 원금이자 못갚으면 어떻게되나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.상가 대출 연체 시 발생할 수 있는 상황 ==>대출 연체 및 경매 절차 진행 :상가 대출의 원금이나 이자를 정해진 기한 내에 갚지 못하게 되면, 대출을 실행한 금융기관은 채무 상환을 독촉하게 됩니다. 이러한 연체가 장기간 지속될 경우, 대출 기간은 담보로 설정된 상가 건물에 대해 경매를 신청하여 채무를 회수하려는 법적 절차를 진행하게 됩니다.경매 매각 및 채무 변제 :상가 건물이 경매를 통해 매각되면, 낙찰된 대금은 가장 먼저 대출 기관의 채무 액을 변 제하는 데 사용됩니다. 이 과정에서 낙찰 대금이 채무 액 전체를 충당하고도 남는다면, 남은 금액은 채무자에게 돌아오게 되며 채무는 소멸됩니다.잔 존 채무 발생 시 다른 재산에 미치는 영향 :하지만 만약 경매 낙찰 대금이 채무 액 전부에 미치지 못할 경우에는, 부족한 금액(잔 존 채무)에 대한 상환 의무가 채무자에게 여전히 남게 됩니다. 이러한 잔 존 채무에 대해서는 대출 기관이 채무자에게 지속적으로 추심(빛 독촉 및 회수)을 진행할 수 있습니다.이 경우, 채무자 명의의 다른 재산(예를 들어 예금, 다른 부동산 , 자동차 등)에 대해서도 법적 절차(압류)를 통해 채무 변제를 강제할 수 있습니다. 즉, 상가 외의 다른 재산에도 영향을 미칠 수 있다는 의미입니다.
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Q. 괜찮은거 맞을까요..? 쫄보라 불안하고 걱정이에요
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.묵시적 갱신과 계약 해지 통보 시점 ==>주택 임대차 보호 법에 따르면, 계약 만료 6개월~2개월 전까지 임대인이나 임차인이 갱신 거절 통보를 하지 않으면, 계약은 동일 조건으로 2 년간 자동 연장 됩니다. 계약서에 3개월이라 되어 있어도 법이 우선하며, 연장은 1년이 아닌 2년입니다.만약 묵시적 갱신이 되면 세입 자는 언제든 해지를 통보할 수 있고, 통보 3개월 후 계약 효력이 발생하며 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 이는 세입 자에게 유리한 부분입니다. 만료 일이 11월 이라면, 9월 1일 까지 법적 통보 기한입니다.집주인 분께서'다음 달에 말해도 되겠 냐'고 했을 때' 알겠다'고 하셨으니, 이 약속을 믿고 다음 달 초에는 다시 연락을 드리는 것이 좋습니다. 통화 녹음이나 문자로 증거를 남겨두시면 불안감을 덜 수 있습니다. 세입 자 동의 없이 집주인이 집을 보여줄 수는 없습니다. 다만, 집주인도 다음 세입 자를 구하려는 마음은 이해되니, 관계 유지를 위해 협조하는 태도도 필요합니다. 현재 상황에 대한 해결 방안 제안 ==>남편 분 취업 상황이 불확실하여 답답하시겠지만, 너무 혼자 힘들어 마시고 상황을 풀어갈 방법을 찾아보세요다음 달 초, 최대한 빨리 연락 드리기 :"남편 일자리 상황 때문에 아직 결정이 어렵지만, o요일 까지 확실히 말씀드리겠다"고 구체적인 기한을 정해 다시 연락 드리는 것이 좋습니다.남편 실직 상황 정중히 설명하기 (선택 사항) : " 남편이 갑자기 직장을 잃어 이직 지역에 따라 거주 여부가 결정될 것 같다"고 정중히 양해를 구하면, 집 주인도 이해해 줄 수 있습니다. 이 경우 문자로 내용을 남기거나 통화를 녹음 하여 증거를 남겨두시는 것이 중요합니다.단기 연장 또는 유예 기간 제안 고려 :집주인 분께서 '겨울 말고 봄까지 있다 가라'는 말씀을 하신 것을 보면 12월 또는 그 이후의 단기 연장에 대한 여지는 있습니다. "12월 말까지만 단기 연장을 요청 드린다"고 제안해 보세요계약서에 '연장했다가 갑자기 이사 가면 3개월 치 월세와 복 비'에 대한 조항은 임대차 계약 중간 해지 시 발생하는 조건입니다. 묵시적 갱신이 된 후 세입 자가 해지를 통보할 경우에는 이 조항의 직접적인 영향을 받지 않습니다. 하지만 새로운 단기 계약을 하는 경우엔 달라질 수 있으니, 그 때 새로운 계약 내용을 잘 확인하셔야 합니다.
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Q. 장기보유특별공제 거주기간 문의합니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.사원 용 임대 주택을 임차하여 거주하시다가 2년 뒤 분양 전환을 통해 소유권을 취득하신 상황입니다. 이 경우 장기 보유특 별 공제 적용 시 임대 기간을 거주 기간에 포함할 수 있는지 궁금해 하시는 부분입니다.장기 보유 특별 공제는 양도 차익에서 공제 되는 금액으로, 소득 세법 제 95조에 따라 자산의 보유 기간과 1세대 1 주택에 해당하는 자산의 경우 거주 기간을 기준으로 공제 율이 달라집니다.일반적으로 자산의 보유 기간은 그 자신을 취득한 날부터 양도한 날까지 계산합니다. 그리고 1세대 1 주택에 해당하는 자산의 경우 거주 기간을 기준으로 공제 율 이 달라집니다.일반적으로 자산의 보유 기간은 그 자산을 취득한 날부터 양도한 날 까지 로 계산합니다. 그리고 1세대 1 주택 비과세 요건이나 거주 기간 장기보유특별공제를 적용할 때의 실제로 주택에 거주한 기간을 의미합니다.문의 주신 사원 용 임대 주택의 경우, 분양 전환을 통해 소유권을 취득하셨다면, 해당 주택에 대한 소유권 취득 일은 분양 전환을 통해 소유권을 취득하셨다면, 해당 주택에 대한 소유권 취득 일은 분양 전환을 통해 잔금을 납부하거나 소유권 이전 등기를 마친 날로 보는 것이 일반적입니다. 즉, 임대 기간 동안에는 비록 본인께서 해당 주택에 거주하셨지만, 주택의 '소유주'는 아니었으므로, 이 기간을 장기보유특별공제의 '거주 기간 '으 로 직접 인정받기는 어렵습니다.장기보유특별공제의 거주 기간은 소유권을 취득한 이후 실제 거주한 기간을 의미하기 때문입니다. 임대 기간은 주택의 '보유'가 아닌 '임차'에 해당합니다.따라서 임대 기간 2년은 장기보유특별공제의 거주 기간으로 포함되기 어렵습니다. 다만, 최종적으로 주택을 양도하실 때의 세금 문제는 구체적인 상황과 관련 법률을 종합적으로 고려해야 하므로, 정확한 내용은 국세청이 세무 전문가와 상담해보시는 것이 가장 좋습니다.