전세집을 옮길때 날짜가 안맞을 경우 전세계약서를 2장 쓰는것에 대해 문의드립니다.
안녕하세요. 전세 2년 계약을 채우고 이사를 가야하는 상황인데 날짜가 맞지 않아 전세계약서를 2장 쓰라는 중개사님의 제안에 대해 문의드릴점이 있어 상담 예약드립니다.
제가 전세를 살고있는데 다른곳으로 옮겨 이사를 가려고 하고 있습니다.
그런데 이사 날짜가 새롭게 들어올 임차인과 제가 이사를 갈 집주인 분이 세입자가 들어오기를 원하는 날짜와 잘 들어맞지 않았습니다.
그래서 중개사 님이 한달짜리 전세계약서와 그 직후 2년짜리 전세계약서를 둘다 쓰면 해결될것 같다고 제안하신 상황인데 한달짜리, 2년짜리 전세계약서를 하루에 모두 쓰고 나서 입주할때 전입신고와 확정일자를 잘 받아놓고, 또 2년짜리 계약의 시작 시점에 다시한번 전입신고와 확정일자를 또 받으면 전세보증금 반환에 문제가 될 부분은 없을지 궁금했습니다.
정확한 프로세스는 이렇습니다. 이사갈 집의 전세가가 총 4억인데
1. 첫번째 전세계약(3억 5천으로 계약)에 대한 계약금과 잔금을 집주인분에게 송금(총합 3억 5천)
2. 두번째 전세계약(4억으로 계약)이 시작될 때 추가로 5천만원 집주인분에게 송금(총합 4억)
계약서는 미리 날짜가 겹치지 않게 하루에 둘다 작성해놓을 예정입니다.
이렇게 했을떄 전세보증금 반환에 문제가 될 만한 부분이 없을지 궁금합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
할달짜리 임시 계약 후 정식 2년 계약을 연이어 체결하는 구조이고 이 방식은 일반적으로 활용되고 있습니다
계약서 작성시 특약 사항으로
임차인은 1개월 계약 종료 후 연속적으로 2년 계약을 체결하며,
2년 계약에 대한 대항력 및 우선변제권 확보를 위하여
임대인은 계약 시작 전까지 제3자에게 새로운 담보권을 설정하지 않는다는 조건으로 작성하시면 됩니다
전입신고와 확정일자는 2건다 갖추시기 바랍니다
1명 평가안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
실제로 이사 날짜가 맞지 않을 때 임시방편으로 종종 사용되는 방법입니다.
새 집의 입주 날짜가 맞지 않아 1월 짜리 계약 -> 이어서 2년 계약을 하루에 같이 작성하는 경우가 종종 있습니다.
전입신고와 확정일자를 각각 제대로 받는다면 전세 보증금 반환에 법적으로 큰 문제는 없습니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
종종 발생하는 상황이긴 합니다만, 이런 경우는 질문자님이 조금 귀찮아 지실 수 있습니다.
대항력을 갖추기 위한 전입신고와 확정일자는 하나의 계약서에서만 효력이 있는 것입니다.
즉, 1달짜리 계약에서 전입신고와 확정일자를 받았다면 1달 뒤 전입신고를 다시하고, 확정일자를 받아야 한다는 것이지요.
특약을 적어서 "2년 계약 개시일에 전입신고/확정일자 재확보(연속적인 대항력 및 우선변제권 인정) "을 명시하신다면 가능한 계획이겠습니다. 감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
전세 보증금 보호를 위해 신중하게 접근해야 할 것 같습니다.
전입 신고와 확정 일자는 임차인의 가장 중요한 권리인 대항 력 과 우선 변제 권을 확보하는 핵심 절차입니다.
대항 력 :
전입 신고를 하고 실제 거주를 시작하면 임차인은 집주인이 바뀌더라도 새로운 집주인에게 임차 권을 주장하며 계약 기간 동안 거주할 수 있는 대항 력 을 가지게 됩니다.
우선 변제 권 :
확정 일자를 받으면, 해당 주택이 경매나 공 매로 넘어갔을 때 보증금을 다른 채권자들보다 우선하여 변제 받을 수 있는 우선 변제 권이 생깁니다. 이는 전세 보증금을 안전하게 지키는 매우 중요한 수단입니다.
중개사님의 제안처럼 한 달 짜리 계약과 2년짜리 계약을 연이어 체결하고 보증금이 증액되는 경우, 다음 사항들을 주의 깊게 살펴보셔야 합니다.
첫 번째 계약(3억 5천만원)의 보호 :
첫 번째 계약에 대해 전입 신고와 확정 일자를 받으시면, 3억 5천만 원에 대한 대항 력과 우선 변제 권은 일단 확보됩니다.
두 번째 계약 4(4억 원, 증액 5천만원)의 보호 :
문제는 두 번째 계약이 시작할 때입니다.
새로운 확정 일자 : 보증금이 3억 5천만 원에서 4억으로 증액되었으므로, 증액된 5천만 원에 대해서는 새로운 계약서(2년짜리)에 확정 일자를 다시 받아야 합니다. 이 확정 일자의 효력은 기존 3억 5천만 원에 대한 확정 일자와는 별개로 발생합니다.
등기부 등본 확인의 중요성 :
첫 번째 계약의 잔금을 치르고 전입 신고와 확정 일자를 받은 후부터 두 번째 계약의 잔금(추가 5천만원)을 치르기 전까지, 해당 주택에 새로운 근저당 권이나 다른 담 보 권이 설정될 위험이 있습니다. 만약 이 기간에 새로운 권리가 설정된다면, 증액된 5천만 원은 해당 권리보다 후 순위가 되어 보증금 반환 시 불리해질 수 있습니다.
보증금 반환 문제 최소 화를 위한 제안:
이러한 복잡한 계약 형태에서 보증금 반환의 위험을 최소화하기 위해 다음과 같은 조치를 고려해 보실 수 있습니다.
등기부 등본 재 확인 :
첫 번째 계약의 확정 일자를 받고 난 후, 그리고 두 번째 계약의 증액된 보증금 5천만 원을 지급하기 직전에 반드시 등기부 등본을 다시 확인하여 그 사이에 어떤 권리 변동도 없는지 꼼꼼히 확인하셔야 합니다.
특약 사항 명시 :
계약 서에 다음과 같은 특약 사항을 명확히 기재하는 것이 좋습니다.
"임차인이 입주하기 전 발생한 하자에 대해서는 임대인이 수리한다"
"입주 전 기간에 대한 공과 금은 임대인이 부담한다"
"임차인이 주택을 인도 받을 때까지 저당 권 등 새로운 권리 설정을 하지 않겠다"
두 계약 간의 연계 성 및 보증금 증액에 따른 추가 확정 일자 취득에 대한 임대인의 협조 의무를 명시하는 것도 고려해 볼 수 있습니다.
결론적으로, 두 개의 계약서가 체결되는 과정과 보증금 증액에 대한 임대인의 정확한 이해와 동의를 구두 뿐만 아니라 서면으로도 명확히 해 두시는 것이 중요합니다. 부동산 계약은 법률적인 문제가 복합적으로 얽혀 있어, 이처럼 특수한 상황에서는 필요하다면 법률 전문가와 상담을 해보시고 조언을 받는 것이 안전합니다. 특히 전세 사기 피해 사례가 늘고 있는 만큼, 계약 전 꼼꼼한 확인이 필수적입니다.
1명 평가안녕하세요. 공인중개사입니다.
전세 이사 날짜가 맞지 않을 땐 전세 계약서를 2장 쓰는 경우가 있습니다. 첫 계약서로 기존 전세금을 안전하게 확보하고 두 번째 계약은 새집 입주일에 맞춰 작성하는 방식입니다. 계약서에 날짜와 금액을 정확히 나누면 보증금 반환에 문제가 없습니다.
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