사실혼관계에서 돈거래 궁금해요 부동산관련
사실혼관계로 2019년 결혼하여 아내 월급을 모두 저에게 입금해서 관리하고 있었어요
현재 남편 명의 지방 3억이하 아파트 두채
아내 명의 지방 3억이하 아파트 한채 있어요
모두 2022년 매수했구요
아내꺼는 제 계좌에서 돈을 보내 매수를 했었구요
잠깐 잔금 치를때 제 마통에서 빼서 빌려주기도했구요
이 상태에서 아내 명의를 팔고 수도권 6억대에 아파트 갭투자하려는데
돈이 부족해요 그래서 제 마통에서 빼서 쓰려는데
이것도 증여로 보나요?
지금까지 아내월급 다 저에게 넘겼었고
혹시나 차용증을 쓴다면 문제가 없을까요?
차용증을 써도 원금이자를 일년엔가 2천이상 넘어가면
안된다고 알고있는데
도와주세요~
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
사실혼 관계는 증여공제가 법적으로 할 수 있는 방법이 없습니다.
즉 부부증여공제의 경우 법정혼인만 가능하고 위의 경우 소위 타인과 금전을 주고 받은 증여에 해당이 되기 때문에
차용이나 증여 등 세금적인 부분은 가까운 세무사님께 문의를 해서 가장 좋은 절세를 찾으시는게 좋다고 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 혼인신고를 한 배우자가 아닌 경우라면 부부간 증여 6억 비과세는 적용되지 않습니다. 그에 따라 질문처럼 사실혼이라도 서로간 주택 구매시 자금이 오고 가면 그 자체로 타인과의 현금증여로 볼수 있고 나중에 문제가 될 경우 증여과세대상이 될수 있습니다. 그리고 무상금전소비대차는 특수관계인 여부에 따라 적용되는 부분이고, 질문처럼 사실혼이지만 법적 남남인 경우에는 적용될 여지가 없기 때문에 결국에는 이자가 없는 무상대차는 증여로 보아 증여과세가 될수 있습니다. 정확한 세무적인 부분은 전문가의 상담이 필요할듯 보이고, 이전까지 주고받은 부분까지도 입증근거(차용증등)의 작성이 필요한 상황으로 보이긴 합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
사실혼 부부 간 금전거래는 법적으로도 증여나 차용여부에 따라 과세와 법률 효과가 다릅니다.
차용증이 없으면 증여로 간주될 가능성이 높아 증여세 문제에 유의해야하며, 차용증을 작성하더라도 시중 이자율 연 4.6%로 계산해 이자 지급이 없으면 증여로 볼 수 있습니다.
또한 차용 시 원금이 1년간 2천만원을 초과하면 이자 지급 및 소득 신고 의무가 발생할 수 있습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
사실혼 관계에서의 자금 이동, 부부 간 재산 분리, 증여세 문제는 실질관계와 자금 흐름이 핵심입니다.
남편 자금 -> 아내 명의 자산 = 증여 추정 가능성이 있습니다. 국세청은 실제 돈의 출처와 자산 소유자 명의가 다를 경우 자연스럽게 증여로 의심합니다.
사실혼 관계라도 세법상 별도의 인격체로 보기 때문에 정식 혼인 여부와 무관하게 증여세 과세 가능성이 있습니다.
차용증이 있으면 증여세 방지가 가능하지만 실제 상환 여부가 중요합니다.
실제 자금 흐름이 중요하기 때문에 따져봐야할 문제입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
지금 상황에 대한 실무 적 해석 ==>
남편(본인) 자금이 들어간 사실이 있으면, 세무 당국은 "실질적 증여"로 볼 수 있습니다. 다만 단순히 돈이 이동한 사실 만으로 자동 증여가 되는 것은 아니고, 금전의 성격(대여인지 증여인지), 차 용 증.이자 지급. 상황이 실제로 이뤄졌는지 등을 종합 판단합니다.
앞으로 수도권 6억 대 아파트 갭 투자를 위해 본인 마 통에서 돈을 빼서 아내 명의로 추가 매수하려는 계획은 동일한 문제를 반복할 위험이 큽니다. 사전에 명확한 문서(합의서 / 차용증)와 실제 지급.상환 증빙이 없다면 증여로 해석될 가능성이 높습니다.
차용증(금전 소비 대차 계약서)이 도움이 되나? ==>
차용증을 작성하는 것은 필수적이고 큰 도움이 됩니다. 제대로 된 차용증은 소송.세무조사 시 '대여'임을 주장하는 근거가 됩니다. 핵심 요소는 다음과 같습니다.
채권자. 채무자 인적 사항 (실명, 주소, 주민등록번호 등)과 자필 서명.날인
대여 금액, 대여 일자, 이자 율, 변제 기한, 상환 방법(분할 / 일시) 명시
변제 지연 시 지연 손해 금(법정 이율 등) 및 기한의 이익 상실 조건
보증인. 담보 설정 여부, 실제 송금 . 이체 내역 등 증 빙 첨부
법적 실무 상 차용증만 으로 완전히 안전해지는 것은 아니고, 실제로 이자 지급.원금 상환 이체가 이루어져야 신뢰도가 높아 집니다. 또한 차용증 작성 시 신분증과 자필 기개.서명을 권합니다.
이자율 관련 유의 사항==>
가족 간 차용을 '증여로 보지 않기'위해 권장되는 이자율 기준이 존재합니다.(과거 사례상 연4.6% 이상을 예로 드는 경우도 있음). 다만 정확한 최소 기준은 상황과 세무 해석에 따라 달라질 수 있습니다.
법적으로 최고 허용 이자율은 연 20%이며, 이를 초과한 약정은 초과 부분이 무효가 됩니다.
국세청. 세무조사 리스크 ==>
가족 간 반복 적.장기간의 무상 이체.미상환 상태는 '증여 추정'의 주요한 단서입니다. 국세청의 자금 출처 조사 및 증여세 추 징 대상이 될 수 있으며, 추 징 시 가산 세가 부과될 수 있습니다. 초기에는 차용증과 이자 지급 내역등이 없으면 불리합니다.
추천 실무 조치(우선 순위) ==>
즉시 : 앞으로 추가로 자금을 이동하기 전 중단하고 전문가(세무 사,세무 변호사)상당을 예약하세요
문서화: 이미 이동한 금액에 대해서 라도 가능한 한 차용증(또는 금전 소비 대차 계약서)을 작성하고 서명.날인 하세요(작성 시 신분증 확인.증인 또는 공 증 권장)
증 빙 정리 : 과거 이체 내역(계좌 이체 증), 월급 입금.지출 내역, 잔금 입금 자료 등 가능한 모든 금융 증빙을 정리하세요
이자 지급 착수 : 실제로 합리적 (시장성 있는) 이자 율 로 이자 지급을 정기적으로 하되, 가능하면 은행 이체로 증빙을 남기세요
담보.보증 설정 고려 : 큰 금액이면 부동산 담보(근저당 설정)나 제 3자 보증을 통해 '대여'의 실체를 강화하는 방법도 있습니다.
전문가 상담 : 사실 혼 상태.증여세 문제 . 세무조사 대응은 사례 별로 다라서 세무 사 또는 세무 전문 변호사의 검토가 필요합니다.
추가로 생각해볼 대안 ==>
매수 자체를 배우자 명의가 아닌 본인(남편) 명의로 하거나 공동 명의로 변경(단 각종 비용.세금 영향 검토 필요)
자금을 대여하는 대신 정식 금융 기간 대출(신용 .담보 대출)로 조달해 거래 흐름을 명확히 하기
큰 금액이라면 가족 간이라도 공 증.등기 담보 설정 등으로 법적 실체를 강화하기
결론적으로 , 차용증을 쓰는 것은 매우 도움이 되지만 "차용증만 작성하면 절대 안전하다"는 보장은 없습니다. 무엇보다 실제 이자지급.원금상황의 흐름과 객관적 증 빙이 관건이며, 사실 혼 관계라는 점이 증여 공제 측면에서 불리하게 작용할 수 있으니 반드시 세무 전문가와 구체적 자료를 들고 상담하시는 것 권합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
사실혼 관계에서 남편 계좌에서 아내 명의 부동산 매수 자금을 보내거나 마통에서 빌려주는 등의 자금 이전은 이후 증여세 문제가 발생할 소지가 있습니다.
말씀처럼 차용증 작성은 세무당국에서 증여가 아닌 차용임을 입증할 수 있는 중요한 수단으로 반드시 정확한 계약서 작성와 이자 지급, 원금 상환 증빙이 뒷받침이 되어야 이후 세무 문제를 방지하실 수 있습니다.
특히 앞으로 진행하시는 수도권 6억 아파트 갭투자 자금 인출 시에도 동일하게 차용증을 작성하고 이자 지급을 꾸준하게 하시는 것이 중요합니다.
마지막으로 참고사항 알려드린다면 이자 약정은 연 4.6% 내외가 적정 이율로 세법상 인정 받기가 쉬우니 참고하시고 원금 ,이자 1년 2000만원이 아닌 이자 지급 1년 2000만원 이상 시 과세 추정 리스크가 있다는 부분 참고하시기 바랍니다.