안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
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Q. 임대인에게 말하지않고 업무옹 오피스텔 사업자등록
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.기존 사업자 등록 이전과 대항 력 :기존 사업자 등록을 오피스텔 주소로 이전하고 확정 일자를 받으시면 대항 력이 동일하게 발생합니다. 새로운 사업자를 만들 필요는 없습니다 임대인에게 알리지 않고 사업자 등록 :법적으로 임대인 동의가 필수인 것은 아니지만, 임대인이 세금 관련(특히 부가세 환급) 불이익을 받을 수 있어 관계 상 민감한 부분이 있습니다.사업자 수익 0원과 임대인의 불이익 : 수익이 없더라도 사업자 등록 자체는 문제없지만, 임대인은 해당 오피스텔이 주거 용으로 사용된다고 의심하여 세금 상 불이익을 우려할 수 있습니다. 업무용 오피 스텔 임대료 협상 :임차 인의 사업 목적을 이유로 임대료 현상을 시도해 볼 수 있지만, 임대인의 상황과 시장에 따라 달라지므로 할인이 보장되는 것은 아닙니다. 결론적으로 대항 력 확보는 유효한 방법이지만, 임대 인과의 관계와 잠재적인 세금 문제를 고려하시는 것이 중요합니다.오피스텔은 근린생활시설로서의 역할도 있지만 확정 일자를 받게 되면 주택으로 인정이 되기에 1 가구 2 주택이 될 수도 있습니다.
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Q. 부동산계약서 특약사항 문구 확인해주석요
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.말씀하신 "아랫 집 누수(실리콘 제외) 중대한 하자는 매도인 하지 담보 책임지며"라는 문구는 부동산 매매 계약에서 흔히 볼 수 있는 하자 담보 책임에 대한 특약입니다. 이 문구는 유효하고, 매수 인인 본인에게는 중요한 보호 조항이 됩니다. 하자 담보 책임이란 ? 매매 계약에서는 민법 상 '하자담보책임'이라는 것이 있습니다. 이는 매도 인이 판매한 물건에 하자가 있을 경우, 그 하자에 대해 책임을 져야 한다는 규정입니다. 주택 매매의 경우, 잔금 일을 기준으로 주택에 중대한 하자가 이미 존재했다면 매도 인이 수리 비용 등을 배상해야 할 책임이 있습니다.해당 특약 문구의 의미 :"아 랫 집 누수(실리콘 제외)" : 이 부분은 특히 누수와 관련된 문제에 집중하여 매도 인의 책임을 명확히 한 것입니다. 실리콘 보수로 해결될 수 있는 경미한 누수보다는, 구조적인 문제로 아랫 집에 피해를 줄 수 있는 '중대한 누수'에 대한 책임을 매도 인에게 묻겠다는 뜻으로 해석됩니다. 이는 매수 인에게 발생할 수 있는 가장 큰 피해 중 하나 인 누수 문제에 대한 보호를 강화하는 것입니다" 중대한 하자는 매도인 하자 담보 책임지며" :다시 한번 매도 인이 "중대한 하자에 대해 책임을 질 것임을 명시하여, 불분명 할 수 있는 부분을 명확히 한 것입니다. 이렇게 특약으로 명시해 두면 분쟁 발생 시 특약 내용이 우선하기 때문에, 본인에게 더 유리하게 작용할 수 있습니다. 결론적으로, '맞나요?'에 대한 답변 :네 맞습니다. 이 특약은 매수 인의 입장에서 잔금일 이전에 발생한 중대한 누수와 같은 하자에 대해 매도 인의 책임을 명확히 한 것이며, 매수 인을 보호하기 위한 중요한 조항이라고 볼 수 있습니다. 오히려 이런 특약이 없다면 나중에 누수 문제가 생겼을 때 책임을 묻기가 더 어려울 수도 있습니다.
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Q. 집값 논란은 왜 세대 갈등까지 키우는 걸까요
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.말씀하신 '기회 불평등'과 '세대 간 자산 격차'가 얽힌 이러한 현상의 주요 원인을 요약해 보겠습니다.자산 축적 기회의 불균형 :과거 세대는 저렴한 비용으로 주택 구매가 가능했고 자산 가치 상승을 경험했지만, 현재 젊은 세대는 소득 대비 높은 집값으로 내 집 마련에 큰 어려움을 겪으며 박탈 감을 느끼고 있습니다.소득 불평등 및 계측 이동 사다리의 약화 :근로 소득 만으로는 자산 격차를 따라잡기 어려운 현실이 젊은 세대에게 좌절감을 안겨주며, '블로 소득'에 대한 인식을 심화시킵니다.정책적 영향과 책임 공방 :정부의 부동산 정책이 세대 별 이해관계에 다르게 작용하여 갈등의 불씨가 되기도 합니다. 심리적 요인과 사회적 좌절감 :주거 안정이 어려워 지면서 젊은 세대가 느끼는 좌절감과 무력감은 기성세대에 대한 불만으로 이어지기도 합니다.결론적으로, 이러한 복합적인 요인들이 맞물려 본인께서 이전에 아드님 주택 문제로 고민하셨던 것처럼 개인과 가족의 삶에 지대한 영향을 미치는 것입니다. 복잡한 문제에 대해 깊이 고민하시는 마음을 충분히 이해합니다.
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Q. 앞으로 경제가 어떻게 되어갈지 궁금해요
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.2025년 한국 경제 및 재테크 ==>2025년 한국 경제는 성장률 전망이 기관마다 다르며, 한국 개발 연구원(KDI)은 약 2%를 예상하는 반면, 현대 경제 연구원은 0.7% 내외로 다소 낮게 보고 있습니다. 온라인 소비 확대와 같은 산업 구조 변화에 대한 정책적 대응이 중요할 것입니다.재테크 측면에서는 최근 부동산보다는 주식으로 관심이 이동하는 추세입니다. 일부 전문가는 2025년이 주식 시장의 중요한 전환점이 될 수 있다고 전망함, 금리 및 글로벌 경제 상황을 면밀히 살펴야 합니다. 가상 자산(코인)은 높은 수익을 기대할 수 있으나 변동성이 매우 크므로 신중한 접근이 필요합니다. 부동산은 여전히 중요한 자산이지만, 주식 시장의 관심 증가 분위기도 감지됩니다.가장 중요한 것은 주식, 부동산, 예적 금 등 다양한 자산에 부산 투자하여 위험을 줄이고 안정적인 수익을 추구하는 것입니다. 개인의 투자 목표와 위험 감수 수준을 파악하시고, 필요 시 금융 전문가와 상담해 보시는 것도 좋은 방법이 될 수 있습니다.
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Q. 앞으로 상가는 어떤 방향으로 흘러가게 될까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.상가 시장의 미래 방향에 대해 제가 아는 정보를 바탕으로 설명해 해보겠습니다. 상가 시장의 현재 상황과 미래 전망 ==>현재 한국의 상업용 부동산 시장은 여러 가지 복합적인 요인으로 인해 어려움을 겪고 있으며, 앞으로도 변화가 계속될 것으로 보입니다.높은 공실 률 지속 및 수익률 약화 : 최근 몇 년 간 상가 공실 률이 꾸준히 증가하고 있으며, 임차인들의 감소로 인해 상가 시장의 수익률도 좋지 않은 상황입니다. 특히 높은 금리 상황은 상업용 부동산 투자를 더욱 어렵게 만들고 있습니다. 소비 트렌드의 변화 :비 대면 소비의 확산과 온라인 쇼핑의 증가, 그리고 배달 서비스의 활성화는 물리적인 상가 점포의 필요성을 줄이고 있습니다. 소비자들은 단순히 물건을 구매하는 것을 넘어, 특별한 경험이나 프리미엄 서비스를 제공하는 공간을 선호하는 경향이 뚜렷해지고 있습니다.용도 전환의 필요성 및 정책 변화 :유연한 용도 변경 추진 :상가 공실 문제를 해결하기 이해 정부와 지자체에서는 상가 건물의 용도 변경을 유연하게 할 수 있도록 건축 법을 개편하려는 움직임을 보이고 있습니다. 이는 기존 상업 시설을 주거 공간, 오피스, 문화 시설, 공유 오피스 등 다양한 용도로 전환할 수 있도록 허용하여 공 실을 줄이고자 하는 노력입니다.새로운 활용 방안 모색 :예를 들어, 청년 창업을 위한 공유 오피스, 사교육 업체가 교육 취약 계층에 수강료 할인을 제공하는 방식으로 입주하는 형태, 또는 예술가들의 작업 공간으로 활용하는 등의 아이디어가 제안 되고 있습니다.지역 별, 업종별 양극화 심화 :모든 상가가 같은 상황에 놓이는 것은 아닙니다. 유동 인구가 많고 특색 있는 상권은 여전히 활발할 수 있지만, 그렇지 않은 곳은 어려움이 커질 수 있습니다. 또한 , 대면 경험이 중요하거나 온라인으로 대체하기 어려운 특정 업체(예: 특정 분야의 프리미엄 카페나 체험 형 매장)은 오히려 성장세를 보일 수도 있습니다.사업 성 개선을 위한 변화 :앞으로는 단순히 아파트 단지 내 상가를 짓기보다는 상가가 없거나 최소화된 아파트 개발이 더 선호 될 수 있어, 상가의 사업 모델 자체가 변화할 필요가 있습니다.앞으로의 상가 운영 방향 ==>장인 어르신의 경우처럼 공 실이 늘어나는 상황에서는 시장의 변화를 면밀히 분석하고 적극적으로 대응하는 것이 중요합니다.용도 변경 고려 :앞서 말씀 드린 것처럼, 상가를 상업용인 아닌 다른 용도로 전환하는 방안을 장기적으로 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 용도 변경에는 법적, 비용 적 제약이 따를 수 있으므로 전문가와 상담해 보시는 것이 좋습니다.새로운 임차 업종 모색:기존 소매점 위주의 임대에서 벗어나, 공유 오피스, 스튜디오, 교육 시설, 물류 창고 등 새로운 형태의 임차 수요를 찾아보는 것이 필요합니다. 리모델링 또는 리 포지셔닝 :건물의 노후 도나 주변 상권의 특성에 따라 리모델링을 통해 건물의 가치를 높이거나, 건물의 콘셉트를 변경하여 새로운 임차인들을 유치하는 전략도 유효할 수 있습니다.정책 변화 주 시 :상가 관련 정부 정책이나 지자체의 지원 사업을 꾸준히 살펴보는 것이 도움이 됩니다. 결론적으로, 말씀 하신 분의 장인 어른께서 현명하게 대처하실 수 있도록 여러 방면으로 정보를 찾아보시고 도움을 드리는 것이 중요하겠습니다. 좋은 결과 있으시길 응원합니다.
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Q. 식당 위생 점검은,어느 주기로 하는건가요?!
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.식당 위생 점검은 주로 식품 위생 법 지방자치단체(신.군.구)에서 근거하여 관리하고 있습니다. 점검 주기는 식당의 종류, 위생 상태, 소비자 신고 여부 등 여러 요인에 따라 달라질 수 있습니다.정기 점검 :일반적으로 일정 주기를 가지고 정기적인 위생 점검이 이루어 집니다.특히, 식품의 약품 안전 처(식 약 처)에서는 매년 식품안전관리지침을통해 특정 시기에 집중 점검을 시행 하기도 합니다. 위생 등급제에 다른 유예 :식당이 위생 상태가 우수하여 위생 등급을 받게 되면, 점검 주기에 대한 혜택이 주어집니다.위생 등급을 받은 음식점의 경우 위생 점검 유예 기간이 2년에서 3년으로 연장될 수 있습니다.이는 우수 업소에 대한 인센티브로 볼 수 있습니다. 수 시 점검 :소비자 신고가 접수되거나, 언론 보도 등 특정 위생 문제가 발생할 경우 불시에 수 시 점검이 진행될 수 있습니다.단속 및 처벌 규정 ==>말씀 하신 분께서 우려하시는 것처럼 위생 관리의 사각지대가 있을 수 있지만, 식품위생법에는명호가한 단속 및 처벌 규정이 마련되어 있습니다. 위생 법을 위반했을 때는 다음과 같은 행정 처분이나 벌칙이 부과됩니다.행정 처분 :위반 내용이 경 중과 횟수에 따라 영업정지, 품목 제조 정지, 과징금, 영업 장 폐쇄 등 다양한 행정 처분이 내려질 수 있습니다.벌 칙 :형사 처벌인 징역이나 벌금이 부과 될 수도 있습니다. 예를 들어, 식중독 발생 등 중대한 위반 사안은 더욱 엄격하게 처벌될 수 있습니다. 결론적으로 식당 위생 점검은 주기적으로 이루어지며, 위생 등급제도와상시적인 단속을 통해 관리가 되고 있습니다. 위생 법에 어긋나는 행위에 대해서는 명확한 처벌 규정이 존재합니다.그럼에도 불구하고 말씀하신 것처럼 현장에서 위생 관리가 미흡하게 느껴지는 경우가 있다면, 이는 점검 인력의 한계나 워낙 많은 식당 수를 감안해야 하는 부분도 있을 수 있습니다.
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Q. 다가구주택 월세(반전세) 계약하려는데 확인해보니 위반건축물이네요
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.위반 건축물의 전입 신고 및 확정 일자 가능 여부 ==>네, 위반 건축물이라 하더라도 전입 신고와 확정 일자는 가능합니다. 전입 신고를 하고 실제 그 곳에 거주(점유)하기 시작하면 주택임대차보호법상의 대항 력을 취득할 수 있습니다. 이는 위반 건축물 여부와는 별개의 문제입니다. 하지만 유이 하실 점은, 불법 건축 된 공간이라도 거주 용으로 사용되는 경우 주택 임대차 보호 법의 적용을 받을 수 있다는 판례도 있습니다. 즉, 위반 건축물이라는 이유 만으로 법적 보호를 전혀 받지 못하는 것은 아닙니다. 위반 건축물의 보증 보험 가입 가능 여부 ==>안타깝게도 위반 건축물에 대해서는 전세 보증금 반환 보증 보험 가입이 매우 어렵거나 사실상 불가능합니다.주택 도시 보증 공사(HUG)를 비롯한 대부분의 금융기관과 보증 기관은 위반 건축물에 대해 전세 자금 대출과 보증 보험 가입을 100% 거절하는 것이 일반적입니다.위반 건축물 임대차 계약 시 특별히 조심하거나 주의해야 할 점 ==>위반 건축물은 여러 가지 위험 요소를 가지고 있기 때문에 계약 시 매우 신중해야 합니다. 다음과 같은 점들을 주의하시는 것이 좋습니다.이행 강제 금 부과 및 세입 자 전가 위험 :위반 건축물로 등재되면 시정 명령이 내려지고, 이를 이행하지 않으면 이행 강제 금이 부과됩니다. 간혹 임대인이 이 이행 강제 금을 세입 자에게 전가 하려고 하거나, 이 문제로 인해 분쟁이 발생할 수 있으니 계약 시 이행 강제 금 관련 내용을 명확히 확인하고 특약 사항에 명시하는 것이 중요합니다. 임차인이 이행 강제 금 부과 사실을 알고 임대차 계약을 맺더라도 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.재산 권 행사 제한 :위반 사항이 해결되지 않은 한, 해당 건물의 매매나 담보 대출 등에 제한이 있을 수 있습니다. 이는 임대인에게도 부담으로 작용하며, 임대인의 재정 상태가 불안정 해질 경우 보증금 회수에도 영향을 줄 수 있습니다. 철거 또는 원 상 복구 명령 :가장 큰 위험은 지자체로부터 위반 건축물에 대한 철거 또는 원상 복구 명령이 내려질 수 있다는 점입니다. 만약 주거 공간 자체가 위반 사항으로 철거 대상이 된다면, 본인께서 거주지를 잃고 보증금 회수에 큰 어려움을 겪으실 수 있습니다.주택 외 용도 건축물의 주거 용 사용 문제 :만약 해당 다 가구 주택이 원래 주택이 아닌 근린 생활 시설 등 다른 용도로 허가 받은 건물이라면, 전입 신고를 하더라도 주택 임대차 보호 법의 적용에 제약이 있을 수 있다는 논란의 여지도 있습니다.신규 세입 자 구하기 어려움 :나중에 계약이 만료되어 이사 가실 때, 새로운 세입 자를 구하기 어려울 수 있습니다. 위반 건축물임을 알게 된 세입 자들은 계약을 꺼리거나, 이행 강제 금 등의 문제로 인해 임대인과의 협의가 어려워 질 수 있기 때문입니다. 결론적으로, 위반 건축물과의 계약은 법적 보호를 받기 어렵고, 향후 분쟁 발생 가능성이 크다는 점을 꼭 염두에 두셔야 합니다. 보증금이 수 천만 원이시라면 더욱 신중하게 고민하시고, 가능하다면 법률 전문가나 부동산 전문가와 상담을 해보시는 것을 강력히 권해드립니다.
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Q. 상가 임대한 임차인 입니다. 잔금을 너무 일찍 입금했네요ㅜㅜ
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다. 상가 임대차 계약의 경우, 계약금을 지급한 후 잔금까지 입금하셨다면 계약 취소는 상당히 복잡해질 수 있습니다.계약금과 잔금의 역할:일반적으로 계약금만 지급된 상태에서는 임차인은 계약금을 포기하고 계약을 해지할 수 있고, 임대인은 계약금의 배 액을 상환하고 계약을 해지할 수 있습니다. 이것은 민법에서 정하고 있는 해 약 금 규정입니다. 잔금 입금 후 계약 해지 :하지만 잔금 또는 중도금이 지급된 경우에는 '이행의 착수'가 이루어진 것으로 보아 일방적인 계약 해지가 어렵습니다. 잔금을 일찍 지급하셨더라도, 이는 임차인인 본인께서 계약 내용에 따라 의무를 이행하려는 노력한 것으로 해석될 수 있습니다.잔금 입금의 의미 :계약서에 명시된 잔금 일을 채우지 않고 잔금을 먼저 납부하신 것은 계약의 이행에 착수했다고 볼 수 있는 중요한 행동입니다. 이는 계약금 포기 만으로는 계약 해지가 어렵게 만드는 요인이 됩니다.계약 해지를 위한 조건 :이행의 착수 이후 계약을 해지하려면 임대인과 합의가 필요하거나, 임대인에게 귀책사유(예: 계약 불 이행)가 있어야 합니다.잔금 반환 여부 : 만약 임대인이 계약 해지에 동의하지 않는다면, 일방적인 계약 취소는 어려워 잔금을 돌려받지 못할 수도 있습니다. 최악의 경우, 임대인이 계약대로 상가 사용을 요구하거나 손해배상을 청구할 수도 있습니다.가장 좋은 해결 방법 :지금 상황에서 가장 중요한 것은 임대인과 진솔하게 대화하여 합의를 이끌어내는 것입니다.사정을 설명하고 계약 해지에 대한 임대인의 동의를 구해보세요잔금 반환 여부는 임대인과의 협상에 따라 달라질 수 있습니다. 임대인이 잔금 반환에 동의해준다면 가장 좋겠지만, 상황에 따라서는 손실을 일불 감수해야 할 수도 있습니다.결론적으로, 이러한 부동산 계약 관련 문제는 법률 전문가의 조언을 받는 것이 가장 정확합니다. 변호사나 법률 구조 공단과 상담해보시는 것을 적극 추천해 드립니다. 부디 원하시는 방향으로 잘 해결되시길 바랍니다.
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Q. 6.27 부동산 대출 규제의 여파는 어떠한가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.새 정부는 가계 부채를 줄이고 불안정한 집값을 안정 화 하기 위해 2025년 6월 27일 '6.27 부동산 대출 규제'를 시행했습니다. 이 규제의 핵심적인 내용과 그에 따른 여파는 다음과 같습니다.6.27 부동산 대출 규제의 주요 내용과 여파 ==>주택 담보 대출 한도 제한 :가장 크게 체감 되는 부분은 주택 담보 대출 한도가 6억 원으로 제한된 것입니다. 이는 주택 구매 시 대출 가능 금액이 줄어들면서 실제 주택을 매수하려는 분들의 자금 조달에 큰 영향을 미치게 됩니다. 특히 주택 담보 대출 비율(LTV), 총 부채 원리 금 상환 비율(DSR), 그리고 전세 대출에도 전반적인 규제 강화가 이루어졌습니다.부동산 시장 전반의 냉각:대출 규제의 여파로 부동산 시장은 전반적으로 냉각되는 분위기입니다. 2025년 8월 아파트 분양 전망 지수가 크게 하락했으며, 주택 거래량 또한 급격히 감소했습니다.이는 신규 아파트 입주 시장에도 부정적인 전망을 가져왔습니다.이러한 시장 분위기 변화는 매수 심리를 위축시키고, 주택 가격 안정 화에는 기여할 수 있으나, 단기적으로 거래 절벽을 야기할 수 있습니다.규제 영향의 확산 :이 대출 규제는 단순히 아파트 시장에만 국한되지 않고, 다세대, 다 가구, 오피스텔 등 비 아파트 시장으로도 영향이 번지고 있습니다. 주택 시장 전반에 걸쳐 대출을 통한 자금 조달이 어려워지면서 다양한 형태의 주거 시장에 파급효과를 미치고 있습니다. 결론적으로, 이처럼 6.27 대출 규제는 가계 대출 관리를 통해 부동산 시장의 과열을 막고 안정 화를 목표로 하고 있지만, 동시에 주택을 매수하려는 실 수요자나 투자자들에게는 대출의 문턱을 높여 자금 계획에 어려움을 주고 있습니다. 이러한 정책의 영향은 단기간에 끝나지 않고, 앞으로도 시장에 지속적인 변화를 가져올 것으로 예상됩니다.
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Q. 상하위 아파트 가격 격차가 심화되고 있는 이유가 무엇인가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.최근 통계에 따르면 전국 아파트 가격 상위 20%의 평균이 하위 20% 평균의 11배에 달하며 역대 최대 격차를 보이고 있다고 합니다. 서울의 경우, 상위 20% 아파트 값이 평균 25억 7 천만 원에 달한다고 합니다. 이러한 상황이 심화되는 복합적인 이유 들을 설명해 보겠습니다.소득 및 자산 양극화 심화 가장 큰 원인 중 하나는 소득과 자산의 양극화가 심화되고 있다는 점입니다. 코로나 19 이후 소득 격차가 더욱 벌어지면서, 고소득층은 더 많은 자산을 주택 구매에 투자하여 고가 아파트의 가격을 끌러 올리는 반면, 저소득층은 진입 장벽이 높아지며 격차가 더욱 벌어지고 있습니다. 2020년에는 가구 당 연평균 총 소득 격차가 고소득층이 저소득층의 22.7배에 달했으며, 총 자산의 약 90%가 부동산 자산에 집중되어 있어 부동산 가격 변동이 빈부 격차에 큰 영향을 미치고 있습니다. 실제 부동산 자산 격차는 2018년 125배에서 2020년 164배로 큰 폭으로 확대되기도 했습니다.'똘똘 한 한 채' 선호 현상 불확실한 경제 상황 속에서 사람들은 자산 가치 보존 및 상승 가능성이 높은 핵심 지역의 고가 아파트에 자산을 집중하려는 경향이 강해졌습니다.이른바 '똘똘 한 한 채'에 대한 선호 현상이 강해지면서, 특정 지역의 상위 주택은 수요가 꾸준하여 가격 상승을 더욱 가속화하는 요인이 됩니다.서울.수도권과 지방 간의 격차 심화특히 서울 및 수도권의 특정 지역은 제한된 공급과 높은 수요로 인해 가격이 크게 오르고 있습니다. 반면 지방의 경우 상대적으로 수요가 적어 가격 상승 폭이 둔화되거나 하락하는 경우도 있어, 수도권과 지방 간의 아파트 가격 격차가 전체적인 상 하위 아파트 가격 격차를 심화시키는 요인으로 작용하고 있습니다. 결론적으로,이러한 복합적인 요인들이 맞물려 아파트 가격 양극화를 심화시키고 있습니다. 말씀하신 분의 걱정 처 럼, 이러한 격차는 사회 전반의 불평등을 심화시킬 수 있어 모두가 함께 고민해야 할 중요한 문제라고 생각합니다.