다가구주택 월세(반전세) 계약하려는데 확인해보니 위반건축물이네요
현재 거주중인 전세 만료를 앞두고 집을 알아보던 중 마음에 드는 집을 발견했는데, 다가구주택인데 하필 위반건축물이네요...
집을 보여주신 중개사분은 위반이 있더라도 손해는 임대인이 보지 임차인은 아무 문제가 없다며 강하게 말씀하시는데 영 찜찜해서요.
건축물대장을 확인해보니 위반사항이 가구수 증가(서류상 6가구, 실제 2배) 및 베란다 증축으로 적혀있었는데요,
제가 궁금한 부분은 아래와 같습니다.
1. 가구수 증가 위반이더라도 전입신고 및 확정일자는 가능한가요?
2. 보증금이 수천단위라 보증보험을 어렴풋이 가입해야하지 않을까 싶은데.. 건축물이 위반이면 보증보험은 아예 안되는건가요?
3. 그 외에 위반건축물에 임대차계약을 맺게 된다면 특별히 조심하거나 주의해야할 점들이 있을까요?
위반건축물 관련된 경험은 또 처음이라.. 고견 부탁드리겠습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1. 가구수 증가 위반이더라도 전입신고 및 확정일자는 가능한가요?
-> 위반건축물이 있는 경우라도 전입신나 확정일자 부여에는 문제가 없습니다.
2. 보증금이 수천단위라 보증보험을 어렴풋이 가입해야하지 않을까 싶은데.. 건축물이 위반이면 보증보험은 아예 안되는건가요?
-> 보통 위반건축물이 있는 경우 전세대출이 거부될수 있고 보증보험 역시도 가입이 불가한게 일반적입니다.
3. 그 외에 위반건축물에 임대차계약을 맺게 된다면 특별히 조심하거나 주의해야할 점들이 있을까요?
->보증보험 가입이 힘들다는 건 그만큼 보증금 보호에 리스크가 있다는 의미이고 계약상 특약등으로 아무리 기재를 한다고 해도 결국 위 리스크를 줄일수는 없습니다.
1명 평가안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
위반건축물에 임대차계약을 맺는 건 법적으로는 가능하지만,
임차인 입장에선 위험이 있을 수 있기 때문에 신중한 판단이 필요합니다
건축물에 위반사항이 있어도 주민등록 전입신고 및 확정일자 부여는 제한되지 않습니다
대항력(전입신고) + 우선변제권(확정일자)은 확보 가능합니다
다만 전입신고가 법적으로 불가능한 불법 용도변경 공간(예: 불법 지하, 옥탑방) 등인 경우는 예외일 수 있으니 주소 표기와 구조 확인 필수입니다
계약할 주소지와 실제 등기부등본상 주소, 건축물대장 주소가 일치하는지 꼭 확인하셔야 합니다
위반건축물이 있으면 대출이나 보증보험에 가입이 안됩니다
그부분때문에 나가실때 문제가 될수 있습니다
1명 평가안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
다가구주택은 기본적으로 단독주택으로 분류되며 호실별로 등기가되지 않고 건물별로 등기가 되므로 전입신고와 확정일자를 받는데는 문제 없습니다. 하지만 위반건축물인 경우 전세보증보험이나 전세대출은 제한될 수 있습니다. 임대차계약을 맺으신다면 보증금을 적게하여 전액 최우선변제 대상이 되도록하셔야 하고, 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액 합계액(후순위 및 공실 최우선변제금 포함)이 70% 이내인 것이 바람직 합니다.
1명 평가안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 불법이나 위법건축물이라도 주거용으로 사용을 하고 확정일자와 전입신고를 갖추게 되면 우선변제권과 대항력 즉 임대차보호법에 보호를 받을 수는 있지만 아마 대출이나 전세보증보험 가입을 어려울 것으로 보여 지므로 향후 전세 들어올 사람이 없을 경우 보증금 반환에 어려울 수도 있으니 잘 검토를 하시고 진행을 하시길 바랍니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
가구수 증가 위반이어도 전입신고와 확정일자 받는 것은 가능합니다.
단 주소 자체가 불법 증축 공간인 경우 별도 호수가 없어 전입신고가 불가능할 수도 있으니 확인이 필요합니다.
HUG 전세보증금 반환보증이나 SGI서울보증 등의 기관은 위반건축물에 대해서 보증 가입을 제한합니다.
특히 불법 가구 수 증가, 무단 증축, 대지권 미등기, 건축물 대장 불일치는 가입 거절 사유입니다.
공인중개사는 거래를 성사시키는게 우선이기 때문에 위험 요소를 축소해서 말하는 경우가 많습니다. 따라서 등기부등본 + 건축물대장 + 보증기관 확인을 반드시 본인이 확인하시길 바랍니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
다가구주택의 일부 건축물이 불법건물 일 때 주소만 정확하면 전입신고 및 확정일자를 받는데 지장이 없습니다
왜냐하면 다가구주택은 건물 전체를 1가구 건물로 보기 때문입니다
아울러 불법 건물에 대한 과태료는 암대인리 책임을 지게 됩니다
그리고 보증보험 가입은 원칙적으로 불가합니다 따라서 특약사항에ㅡ 임대인은 불법건물임을 인지하고 보증보험에 가입이 불가하므로 계약종료와 동시에 보증굼을 즉각 반환하여야 하며 이를 이행하지 않을때 년간 이율 10%를 가산하여 지급한다ㅡ 라고하여 명시하므로서 심리적으로 책임을 다할 수 있는 조건을 부여할 수 있습니다
아울러 더욱 확실한 방법은 공증방법을 고려하시는 것도 고려할 수 있습니다
1명 평가안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
위반 건축물의 전입 신고 및 확정 일자 가능 여부 ==>
네, 위반 건축물이라 하더라도 전입 신고와 확정 일자는 가능합니다. 전입 신고를 하고 실제 그 곳에 거주(점유)하기 시작하면 주택임대차보호법상의 대항 력을 취득할 수 있습니다. 이는 위반 건축물 여부와는 별개의 문제입니다. 하지만 유이 하실 점은, 불법 건축 된 공간이라도 거주 용으로 사용되는 경우 주택 임대차 보호 법의 적용을 받을 수 있다는 판례도 있습니다. 즉, 위반 건축물이라는 이유 만으로 법적 보호를 전혀 받지 못하는 것은 아닙니다.
위반 건축물의 보증 보험 가입 가능 여부 ==>
안타깝게도 위반 건축물에 대해서는 전세 보증금 반환 보증 보험 가입이 매우 어렵거나 사실상 불가능합니다.
주택 도시 보증 공사(HUG)를 비롯한 대부분의 금융기관과 보증 기관은 위반 건축물에 대해 전세 자금 대출과 보증 보험 가입을 100% 거절하는 것이 일반적입니다.
위반 건축물 임대차 계약 시 특별히 조심하거나 주의해야 할 점 ==>
위반 건축물은 여러 가지 위험 요소를 가지고 있기 때문에 계약 시 매우 신중해야 합니다. 다음과 같은 점들을 주의하시는 것이 좋습니다.
이행 강제 금 부과 및 세입 자 전가 위험 :
위반 건축물로 등재되면 시정 명령이 내려지고, 이를 이행하지 않으면 이행 강제 금이 부과됩니다. 간혹 임대인이 이 이행 강제 금을 세입 자에게 전가 하려고 하거나, 이 문제로 인해 분쟁이 발생할 수 있으니 계약 시 이행 강제 금 관련 내용을 명확히 확인하고 특약 사항에 명시하는 것이 중요합니다. 임차인이 이행 강제 금 부과 사실을 알고 임대차 계약을 맺더라도 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.
재산 권 행사 제한 :
위반 사항이 해결되지 않은 한, 해당 건물의 매매나 담보 대출 등에 제한이 있을 수 있습니다. 이는 임대인에게도 부담으로 작용하며, 임대인의 재정 상태가 불안정 해질 경우 보증금 회수에도 영향을 줄 수 있습니다.
철거 또는 원 상 복구 명령 :
가장 큰 위험은 지자체로부터 위반 건축물에 대한 철거 또는 원상 복구 명령이 내려질 수 있다는 점입니다. 만약 주거 공간 자체가 위반 사항으로 철거 대상이 된다면, 본인께서 거주지를 잃고 보증금 회수에 큰 어려움을 겪으실 수 있습니다.
주택 외 용도 건축물의 주거 용 사용 문제 :
만약 해당 다 가구 주택이 원래 주택이 아닌 근린 생활 시설 등 다른 용도로 허가 받은 건물이라면, 전입 신고를 하더라도 주택 임대차 보호 법의 적용에 제약이 있을 수 있다는 논란의 여지도 있습니다.
신규 세입 자 구하기 어려움 :
나중에 계약이 만료되어 이사 가실 때, 새로운 세입 자를 구하기 어려울 수 있습니다. 위반 건축물임을 알게 된 세입 자들은 계약을 꺼리거나, 이행 강제 금 등의 문제로 인해 임대인과의 협의가 어려워 질 수 있기 때문입니다.
결론적으로, 위반 건축물과의 계약은 법적 보호를 받기 어렵고, 향후 분쟁 발생 가능성이 크다는 점을 꼭 염두에 두셔야 합니다. 보증금이 수 천만 원이시라면 더욱 신중하게 고민하시고, 가능하다면 법률 전문가나 부동산 전문가와 상담을 해보시는 것을 강력히 권해드립니다.
1명 평가안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
이런... 상당히 피곤한 상황이네요. 우선 계약을 하지 않으시기를 추천 드리고요. 그래도 꼭 해야겠다면, 1,2,3 번의 질문에 아래와 같이 답변 드립니다.
우선 전입신고와 확정일자는 가능합니다. 건축물의 위반 여부와 상관없이 주민센터에서는 임차인의 전입신고를 받아주고, 계약서만 있으면 확정일자도 찍어줍니다. 그래서 최소한 우선변제권과 대항력은 확보하시길 바랍니다.
보증보험은 상당히 보수적으로 봅니다. 안될 가능성이 높아요. 주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증에서 제공하는 전세보증금 반환보증은 기본적으로 ‘합법적인 건축물’을 전제로 하기 때문이에요.
리스크는... 행정처분 리스크가 있지요. 구청에서 내려진 원상복구 명령을 따르느라 아닌 밤중에 이사갈 곳을 알아봐야 하는 그런 영 좋지 못한 상황이 될 수도 있습니다. 또 당연히 보증금 회수 위험도 따릅니다.
잘 판단하셔서 손해보지 않는 결정을 하시기를 바랍니다. 감사합니다.
1명 평가가능합니다.
다가구 위반건축물은 보증보험 가입 안됩니다.
전세대출과 보증보험 가입이 안되는점을 인지하고 계약해야 하고 만기에 퇴실할때 다음세입자가 빠르게 안구해지면 주인이 보증금반환을 못할 수 있습니다.