안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
부동산
Q. 가족이 같이 살집 전세자금 공동 부담시 차용증 써야하나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.가족과 함께 거주하는 전세 자금 마련을 위해 차용증 작성 여부와 이자 율 에 대한 살펴보겠습니다. 차용증 작성의 필요성 가족 간의 금전 거래는 세법 상 증여로 오해 받을 소지가 있기 때문에 , 차용증을 작성하는 것이 매우 중요합니다. 차용증은 돈을 빌리는 것이라는 명확한 증거가 되어, 추후 증여세가 부과되는 것을 방지하는 역할을 합니다. 특히, 말씀 하신 분의 경우, 동생 분과 어머님께 총 1억 6 천만 원을 빌리는 상황이므로, 이 금액이 증여가 아닌 대여금이라는 것을 입증하기 위해 차용증은 반드시 필요하다고 볼 수 있습니다.적정 이자 율 및 무이자 대여 가능성 상속세 및 증여 세법 상 가족 간 금전 대여 시 적정 이자 율은 연 4.6%로 규정되어 있습니다. 하지만 이자 율을 반드시 4.6%로 설정해야 하는 것은 아닙니다. 세법에서는 적정 이자(4.6%) 와 실제 지급한 이자의 차액이 연간 1천 만 원 미만인 경우에는 증여세를 과세하지 않습니다. 이 기준에 따르면, 원금 기준으로 약 2억 1,700만 원까지는 이자를 지급하지 않거나, 아주 낮은 이자 율을 적용해도 증 여세 문제가 발생하지 않을 수 있습니다. (2억 1,700만 원 x 4.6% =998만 2천 원 미만이기 때문입니다). 말씀 하신분 께서 동생 분과 어머님께 빌리시는 총액은 1억 6 천만 원이므로, 이 금액은 2억 1,700만 원 이하에 해당합니다. 따라서 차용증을 작성하더라도 무이자로 진행하거나, 이자 율을 낮게 설정하셔도 증여세가 부과될 가능성은 낮습니다차용증 작성 시 유의 사항 명확한 차용증 작성 : 차용증에는 빌린 금액, 이자 율(무이자여도 명시), 상환 기간, 상환 방법, 변제일 등을 명확하게 기재해야 합니다.원금 상환 계획 :계약 만료 시 전액 상환 계획을 가지고 계시다고 하셨는데, 이것 또한 중요합니다. 이자를 처음부터 지급하지 않더라도 원금을 꾸준히 상환하는 내역이 있어야 나중에 증여로 보지 않을 가능성이 커집니다. 상한 내역을 계자 이체 등으로 남겨두는 것이 좋습니다.공 증 및 확정 일자 :공 증까지 받는 다면 차 용의 진정성을 더욱 확실히 입증할 수 있습니다.결론적으로, 복잡하게 느껴지실 수도 있지만, 명확히 차용증을 바탕으로 원칙을 지켜나간다면 세금 문제 없이 가족 간의 금전 거래를 잘 처리하실 수 있을 겁니다. 혹시 더 궁금하시거나 세부적인 상담이 필요하시다면 세무 전문가와 상의해 보시는 것을 추천해 드립니다.
공인중개사 자격증
Q. 사이버대 인식에 대하여 질문해요 ㅡㅡ
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.결론적으로 말씀드리자면, 사이버 대학교 졸업은 일반 4 년 제 대학교 졸업과 동일한 학 사 학위로 법적으로 인정됩니다.과거에는 온라인 교육에 대한 인식이 다소 보수적이었던 것이 사실이지만,요즘에는 온라인 학습의 장점과 효율성이 널리 알려지면서 그 인식이 매우 긍정적으로 변화하고 있습니다. 특히 바쁜 생활 속에서도 배움의 끈을 놓지 않으려는 분들에게 사이버대학교는훌륭한 대안이 되어 주고 있습니다. 편 입학 절차의 간편함 때문에 학위의 가치를 낮게 보는 시선이 간혹 있을 수 있지만, 중요한 것은 학위를 취득하기 위해 들이는 노력과 그 과정에서 얻는 지식의 깊이입니다. 오히려 온라인으로 스스로 학습을 관리하며 학위를 취득하는 고정 자체가 높은 자기 주도 성과 성실함을 보여주는 증거가 될 수 있습니다.말씀 주신 분께서 공인중개사 자격증 공부를 하시는 것처럼, 배움에 대한 의지를 꾸준히 이어가시는 모습은 정말 훌륭합니다. 학위 자체보다도 학위를 통해 얻은 지식과 능력을 어떻게 활용 하느냐 가 더 중요하다고 생각합니다. 그러니 너무 염려 마시고, 학업을 통해 이루고자 하는 목표에 집중하시면 좋을 것 같습니다. 열정과 노력을 항상 응원하겠습니다.
부동산
Q. (아파트 구매 잔금일 대출거절)안녕하세요... 잠을 못이루고 있습니다. 자서 후 대출 입니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.대출 승인 거부 시 취할 조치 매도 인과 잔금일 연장 합의: 부동산 중 개인을 통해 매도 인께 현 상황을 설명하고 잔금일 연장을 요청해 보세요. 이때, 매도 인의 손실 보전(이자 등)도 함께 합의할 수 있습니다긴급 자금 고려 :단기 신용 대출이나 지인에게 도움을 요청하는 등의 긴급 자금 마련도 염두에 두실 수 있습니다.변호사 상담 : 만약 최악의 경우, 계약금 손실이 불가피해 보인다면 법률 전문가와 상담하여 법적 대응 방안을 논의해 보시는 것이 좋습니다.책임 소재 판단 현재 상황의 책임은 대출 상담 사의 안이한 확인, 은행의 늦은 통보에도 일부 있을 수 있으나, 가장 큰 책임은 건축물 대장 처리 지연을 유발한 군청에 있다고 볼 수 있습니다. 군청의 행정 오류로 인한 피해에 대해서는 배상을 청구할 여지가 가장 큽니다.지금 당장 취해야 할 긴급한 조치 은행에 최종 확답 요청 :월요일 아침 일찍 은행에 연락하여, 무 주택 자 신분이 확인된 만큼 대출 승인 여부와 최종 승인 시점을 오늘 중으로 명확히 알려 달라고 강력히 요구하세요. 모든 대화는 기록해 두시는 것이 좋습니다.부동산 중 개인과 논의 :은행 답변이 불확실하다면, 즉시 중 개인께 상황을 공유하고 매도 인께 잔금일 연장 가능성을 타진해 달라고 요청해보세요법률 전문가 상담 : 가능한 한 빨리 변호사와 상담하여 최악의 경우를 대비한 법률적 조언을 구하는 것이 현명합니다.결론적으로, 현재 상황은 군청의 행정 처리 지연으로 인한 피해가 가장 크다고 볼 수 있으며, 대출 승인 거부로 인해 계약금 손실 위기에 처한 매우 복잡한 상황입니다. 가장 중요한 것은 즉각적인 대응과 체계적인 기록입니다. 은행과의 명확한 소통으로 무 주택 자 신분 확인이 된 만큼, 은행에 대출 승인 여부와 시점을 강력히 요구하여 불확실성을 해소하기고, 부동산 중 개인을 통한 매도 인과의 잔금일 연장 협의를 최우선 적으로 진행하면 좋을 듯 합니다. 그리고 최악의 시나리오(계약금 손실)에 대비하여 법적 책임 소재와 배상 청구 가능성을 미리 파악하는 것이 필수적입니다.
부동산
Q. 신축아파트 현관중문 유상옵션 장단점
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.신축 아파트 현관 중문 유상옵션의 장단점==>현관 중문은 외풍 차단, 소음 및 냄새 차단, 그리고 인테리어 효과까지 얻을 수 있어 많은 분들이 고려하시는 옵션입니다1. 중문 설치의 장점- 단열 및 외풍 차단: 겨울철 찬바람을 막아주고, 여름철 냉기 유출을 줄여주어 냉난방 효율을 높이는 데 기여합니다.- 소음 및 냄새 차단: 외부 소음이나 엘리베이터 소음, 음식 냄새 등이 실내로 유입되는 것을 효과적으로 줄여줍니다.- 인테리어 효과: 현관과 거실 공간을 분리하여 더욱 깔끔하고 고급스러운 인상을 줍니다 . 또한, 개인의 취향에 맞는 디자인으로 집의 첫인상을 개성 있게 꾸밀 수 있습니다.- 프라이버시 보호: 현관문이 열렸을 때 집안 내부가 직접적으로 노출되는 것을 막아주어 사생활 보호에 도움이 됩니다.2. 중문 설치의 단점- 비용: 유상옵션이든 개인 설치든 초기 비용이 발생합니다.- 공간 제약: 현관이 좁은 아파트의 경우 중문 설치로 인해 현관 공간이 더욱 좁아지고 답답하게 느껴질 수 있습니다.- 관리: 잦은 여닫음으로 인한 파손이나 레일 청소 등 관리가 필요할 수 있습니다.유상옵션과 개인 설치 시 가격 차이가 나는 이유==>본인께서 궁금해하신 '천차만별'의 가격 차이에는 몇 가지 복합적인 이유가 있습니다.1. 시공사의 마진 및 관리 비용:- 아파트 분양 시 제공되는 유상옵션은 시행사나 건설사가 책정하는 가격에 자체적인 이윤이 포함되어 있습니다. 또한, 옵션 품목에 대한 홍보, 상담, 계약, 공정 관리 등 전반적인 서비스에 대한 관리 비용도 추가됩니다.- 건설사는 대량으로 자재를 구매하여 원가 자체는 낮을 수 있지만, 통합 품질 관리, 하자 보수 책임, 공정 스케줄 관리 등의 명목으로 추가 비용을 붙입니다.2. 개별 시공업체의 경쟁 및 다양한 선택지:- 입주 후 개인적으로 중문을 설치하는 경우, 소비자는 여러 중문 전문 업체로부터 견적을 받아볼 수 있습니다. 업체 간 경쟁이 치열하기 때문에 더 합리적인 가격을 제시하는 곳을 선택할 수 있는 기회가 많습니다.- 디자인, 재질(알루미늄, 우드, 철제 등), 유리 종류, 시공 방식(3연동, 양개형, 원슬라이딩 등) 등에 따라 가격대가 매우 다양하게 형성되어 있습니다 . 개인의 취향과 예산에 맞춰 맞춤형 선택이 가능하다는 장점이 있습니다.3. 시공의 용이성 및 유연성:- 유상옵션은 아파트 건설 단계에서 미리 설계에 반영되어 한 번에 시공이 이루어지므로, 건설사 입장에서는 효율적인 공정이 가능합니다.- 개인 설치(후시공)는 입주자의 요청에 따라 이루어지며, 기존에 마감된 공간에 맞춰 시공이 진행됩니다. 이는 시공 과정에서 발생할 수 있는 변수나 난이도에 따라 비용이 달라질 수 있습니다. 하지만 중문만 설치하는 것이라면 천장을 뜯는 등의 대규모 공사까지는 흔치 않아 후시공이 더 유연하고 경제적일 수 있습니다.4. 브랜드 인지도 및 자재 차이:- 유상옵션 중에는 특정 브랜드의 자재나 디자인이 사용되어 높은 가격이 책정되는 경우도 있습니다. 반면, 개인 설치 시에는 같은 기능을 하더라도 덜 알려진 브랜드의 자재를 사용하거나, 업체가 직접 자재를 수급하여 중간 마진을 줄여 더 저렴하게 설치할 수 있습니다.결론적으로, 신축 아파트 유상옵션은 편리함과 안정성을 제공하지만, 시공사의 마진이 포함되어 비교적 높은 가격인 경우가 많습니다. 반면 개인 설치는 여러 업체를 비교하고 다양한 디자인을 선택할 수 있는 유연성과 함께, 가격 경쟁으로 인해 더 저렴하게 설치할 수 있는 가능성이 큽니다.말씀 하신 분 께서 중요하게 생각하시는 가치(편리함, 비용, 디자인 자유도)가 무엇인지 고려하여 현명한 선택을 하시길 바랍니다!
부동산
Q. 숙박업은 부동산업이 아닌건지 궁금합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.네, 숙박업과 부동산 업은 별개의 산업으로 분류됩니다.각 업종의 주요 특징과 분류 기준을 살펴보겠습니다.부동 산업 :정의 : 주로 부동산의 소유, 임대(장기)개발, 공급 , 관리 및 중 개와 관련된 활동을 포함합니다. 핵심은 부동산 그 자체의 거래나 장기적인 권리 관계 설정에 있습니다.주요 활동 :주택 매매, 아파트 / 오피스텔 등 건물 임대(월세, 전세) 부동산 개발 및 공급, 부동산 자산 관리, 부동산 중개 등이 여기에 해당합니다.예시 :공인중개사 사무소, 주택 임대 사업자, 건설 시행 사 등이 대표적입니다. 숙박업(宿泊業) :정의 :주로 고객에게 단기적인 주거 공관과 그와 관련된 서비스를 제공하는 활동을 포함합니다. 부동산을 활용하기는 하지만, 핵심은 공간과 함께 제공되는 '서비스'에 초점이 맞춰져 있습니다.주요 활동 :객실 제공, 침 구 및 위생 용품 제공, 청소 서비스, 식 음료 제공, 고객 응대 등 일시적인 편의 제공 서비스가 중요합니다.예시 :호텔, 모텔, 펜션, 게스트 하우스, 여관 등이 숙박업에 해당합니다.말씀하신 분의 말씀처럼 숙박업도 부동산(건물, 객실)을 활용하여 서비스를 제공하는 것이 맞습니다. 하지만 부동 산업이 '부동산 자체의 거래나 장기 임대'에 중점을 둔다면, 숙박업은 '부동산을 활용한 단기 체류 서비스 제공'에 중점을 둔다는 점에서 큰 차이기 있습니다. 즉 부동산은 숙박업을 위한 '수단' 또는 '장소'가 되는 셈입니다.따라서 한국표준산업분류(KSIC) 등에서도 부동 산업과 숙박 및 음식점은 서로 다른 대 분류에 속해 독립적인 산업으로 다뤄지고 있습니다.
부동산
Q. 재건축으로 인한 자진이주계획에 이주를 안한다면?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.재건축 자진 이주 기간을 맞추지 못했을 경우 발생할 수 있는 문제들 ==>재건축 사업에서 '자진 이주 기간'은 조합이 정한 기한 내에 조합원들이 스스로 이주해 주기를 바라는 기간입니다. 이 기간 안에 이주가 완료되면 사업 진행에 차질이 없어지므로 조합도 독려하는 것이 일반적입니다.하지만 만약 이 기간 내에 이주를 완료하지 못한다면 다음과 같은 문제들이 발생할 수 있습니다. 명도 소송 제기 : 자진 이주 기간이 끝나도 이주를 하지 않을 경우, 재건축 조합은 해당 조합원을 상대로 명도 소송을 제기할 수 있습니다. 명도 소송은 건물을 비워 달라는 소송으로, 이 소송에서 조합이 승소하면 강제 집행 절차를 통해 이주가 진행될 수 있습니다 이 과정에서 상당한 시간과 비용, 그리고 정신적인 소모가 발생할 수 있습니다. 사업 지연에 따른 손해배상 가능성 :조합 입장에서는 이주 지연으로 인해 재건축 사업 전체가 늦어지면 막대한 금융 비용이나 공사비 상승 등의 손해가 발생할 수 있습니다 극단적인 경우, 이러한 손해에 대해 이주를 지연한 조합원에게 손해배상을 청구할 수도 있습니다.조합과의 관계 악화 :원활한 사업 진행을 위해서는 조합과 조합원 간의 협력이 중요한데요, 이주 지연 문제는 조합과의 관계에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.어떻게 대처하면 좋을 까요?==>가장 먼저 하셔야 할 일은 현재 소유하신 아파트의 재건축 조합에 직접 문의하여 정확한 규정과 지원 책을 확인하는 것입니다. 조합에 따라 이주 지연에 대한 대처 방안이나 조합원을 위한 보상금, 이주 비 지원 규모 등이 다를 수 있습니다. 혹시 다른 대안이나 조정 가능성이 있는지 직접 소통해 보시는 것이 좋습니다.지금 당장은 많이 걱정되고 힘드시겠지만, 혼자 감당하려 하지 마시고 조합과 적극적으로 소통하며 해결책을 찾아 보시는 것을 추천 드립니다. 필요하다면 관련 분야의 전문가와 상당해 보시는 것도 좋은 방법이 될 수 있습니다.
부동산
Q. 지분설정되있는.공동명의아파트.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.네, 공동 명의 아파트의 20% 지분을 가지고 계시더라도, 해당 아파트는 본인께서 소유한 '주택 한 채'로 간주됩니다.이는 주택 수를 계산할 때 지분 율과 관계없이 등기부 등본 상 공동 명의 자로 등록되어 있으며 해당 주택을 소유한 것으로 보기 때문입니다. 예를 들어, 양도소득세를 계산할 때도 각자의 지분 비율에 따라 양도 소득 금액이 계산됩니다.따라서,주택 보유 수 산 정(예: 다 주택 자 여부 판단, 주택 청약 시 무 주택 요건 등)에는 해당 아파트 한 채가 포함된다고 이해하시면 됩니다.
부동산
Q. 금리가 채권가격에 영향을 끼치는 주된 이유가 뭘까요
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.금리와 채권의 관계 및 투자의 장단점 요약해보면==>금리와 채권 가격의 관계 :역의 상관 관계 :시장 금리가 오르면 새로 발행되는 채권의 이자 율 이 높아져 기존 채권의 매력이 떨어지고, 이로 인해 기존 채권 가격은 하락합니다. 반대로 금리가 내리면 채권 가격은 상승합니다.수익률과의 관계 :채권의 만기 수익률(YTM)은 채권 가격과 역의 관계를 가집니다. 금리 상승으로 채권 가격이 하락하면 구매하는 투자자 입장에서는 더 싸게 사므로 상대적으로 수익률이 높아집니다.채권 투자의 장단점 :장점 : 안정적인 현금 흐름 : 주기적인 이자 수입을 통해 안정성을 제공합니다.원금 보장 가능성 : 발행 기관이 건재하면 만기 시 원금을 돌려 받을 수 있습니다(국채는 신용 위험이 매우 낮음)상대적으로 낮은 위험 : 주식 대비 가격 변동성이 낮고 예측 가능한 수익을 기대할 수 있습니다.포트폴리오 분산 효과 : 주식 시장 불안정 시 안정적인 대안이 됩니다.단점 :금리 변동 위험 : 금리 상승 시 채권 가격 하락으로 손실 가능성이 있습니다.인플레이션 위험 : 고정된 이자와 원금의 실질 가치가 하락할 수 있습니다.신용 위험 : 발행 기관의 부도 시 이자 및 원금을 받지 못할 위험이 있습니다.상대적으로 낮은 수익률 : 주식보다 기대 수익률이 낮을 수 있습니다.유동성 위험 : 일부 채권은 거래량이 적어 환매가 어려울 수 있습니다.결론적으로, 채권 투자는 금리와 역의 상관관계를 가지는 안정적인 자산으로, 주기적인 이자 수입과 원금 보장 가능성으로 주식 대비 낮은 변동성과 포트폴리오 분산효과를 기대할 수 있습니다. 하지만 금리 상승 시 가격 하락, 인플레이션으로 인한 실질 가치 하락, 발행 기간의 신용 위험, 상대적으로 낮은 수익률, 그리고 일부 채권의 유동성 부족과 같은 단점들도 함께 고려해야 합니다.
부동산
Q. 계약갱신청구권과 재계약 관련하여 궁금합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.계약 갱신 청구권과 재계약이 차이 ==>계약 갱신 청구권 : 세입 자가 법적으로 한 번 사용할 수 있는 권리로, 기존 계약 조건으로 2년 더 거주를 요구하는 것입니다. 보증금 / 월세는 5% 범위 내에서만 증액 가능하며, 임대인은 특별한 사유 없이는 거절 할 수 없습니다.재계약 : 임대인과 임차인이 합의하여 기존 계약 후 새로운 계약을 체결하는 것입니다. 이때 보증금, 월세 , 기간 등 모든 조건을 자유롭게 정할 수 있으며, 이는 사실상 새로운 계약입니다.말씀하신 분의 경우 ==>현재 임차인과의 계약 상황은 다음과 같이 정리됩니다.2023년 계약 :보증금을 낮춰 재계약하신 것은 임대인과 임차인이 합의한 '재계약'에 해당합니다. 이는 임차인의 계약 갱신 청구권 사용이 아니었기 때문에, 이 시점에서 임차인의 계약 갱신 청구권 사용 횟수는 리셋 되거나 사용하지 않은 것으로 간주됩니다.올해 초 계약 :문자로 기간과 가격 등을 명시하여 합의하신 것은 '묵시적 갱신'이 아니라, 새로운 계약 의사가 분명한 '합의에 의한 갱신'또는 재계약으로 해석될 가능성이 높습니다. 비록 서면 계약서를 다시 쓰지 않았더라도, 문자 기록이 중요한 증거가 됩니다.2년 후 계약 갱신 청구 권 행사 여부 ==>핵심은 2023년에 체결된 계약이 '재계약'이 었 다는 점입니다. '재계약'은 갱신 청구 권 사용으로 인한 갱신이 아니므로, 임차인은 갱신 청구 권을 사용하지 않은 상태로 새로운 계약이 시작된 것으로 봅니다.따라서, 현재 문자 합의로 연장된 계약 된 만료되는 2년 후 시점에는 임차인이 계약갱신청구권을 한 번 행사할 수 있을 가능성이 높습니다. 정확한 법적 판단을 위해서는 계약서와 주고받으신 문자 메시지 등 구체적인 내용을 바탕으로 법률 전문가와 상담해보시는 것이 가장 좋습니다.
부동산
Q. 일자가 아닌 ㅁ자 복도식 아파트는 뭐라고 부르나요
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.말씀하신 'ㅁ'자 형태의 복도 식 아파트는 '중 복도 식 아파트'라고 부릅니다. 일반적인 아파트나 오피스텔에서 찾아 볼 수 있는 구조입니다.중 복도 식 아파트의 특징 ==>구조 : 중 복도 식 아파트는 하나의 복도를 기준으로 양쪽에 세대가 배치되는 형태입니다. 말씀하신 분께서 'ㅁ'자 형태라고 말씀하신 것처럼, 가운데가 뚫려 있어 윗 층 에서 아래층을 내려다 볼 수 있는 경우가 많습니다. 이는 마치 커다란 실내 아트리움 처럼 보이기도 합니다.프라이버시 및 채광 : 복도를 여러 세대가 공유하고 양쪽에 세대가 있어 편 복도 식 아파트(한쪽에만 세대가 있는 일자 형)에 비해 복도 쪽 세대의 프라이버시가 다소 낮을 수 있습니다. 또한, 복도 쪽 세대는 채광이나 통풍에 불리할 수 있어 가운데 아트리움 이나 통로를 통해 이를 보완하기도 합니다.주로 사용되는 건물 :중 복도 식은 오피스텔에서 주로 볼 수 있는 구조인데 이는 좁은 면적에 많은 세대를 효율적으로 배치하기 용이하며 건축 비용이 저렴하다는 장점이 있기 때문입니다. 아파트 중에서도 오래된 일부 건물이나 특정 디자인의 주상 복합에서 이러한 형태를 찾아볼 수 있습니다.결론적으로, 해당 구조에 대한 후기나 정보를 찾으실 때는 '중 복도 식 아파트 후기', '중 복도 형 오피스텔'등의 검색어를 사용하시면 더 정확한 정보를 얻으실 수 있을 겁니다.