안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
Q. 모바일신분증의 실효성은 어느정도인가요?
안녕하세요. 박영주 행정사입니다.모바일 신분증은 실물 신분증과 동일한 법적 효력을 지니고 있어 다양한 곳에서 활용도가 매우 높습니다. 이제 스마트폰만 있으면 민원 업무 부 터 금융 서비스까지 많은 일을 해결할 수 있는 세상이 되었습니다.모바일 신분증의 실효성과 장점은 ==>법적 효력 및 신뢰성 :모바일 신분증은 실물 신분증(운전 면허증, 주민등록증 등)과 동일한 법적 지위를 가지고 있습니다. 블록 체인 기반의 분산 신원 증명서(DID) 기술을 적용하여, 개인 정보는 스마트폰의 안전한 영역에 암호화된 형태로 저장되며 중앙 서버에는 별도로 저장되지 않아 보안 성이 매우 높습니다.다양한 활용 처 :공공 기관에서 민원 처리 시은행에서 금융 업무 처리 시성인 확인 이 필요한 편의점, 무인 자판기 등에서 사용할 수 있어 위조 신분증으로 인한 피해를 예방할 수 있습니다.온라인에서 신원 확인이 필요한 경우( 예 : 정부 24)렌터카, 킥 보드 대여 시:면허 확인 등 신분증이 필요한 모든 곳에서 편리하게 사용할 수 있습니다.위조 방지 및 실시간 정보 반영 :모바일 신분증은 발급 단계부터 사용 시까지 여러 보안 장치를 통해 위조가 어렵고, 운전 면허증 정지, 취소,개인 정보 변경과 같은 상태 정보가 실시간으로 반영되어 신뢰할 수 있습니다.다만, '모바일 신분증'과 'PASS 앱 은 신분증이 아닌 '확인 서비스'에 해당하며,정부가 발급하는 공식 모바일 신분증과는 기술적, 법적 , 정책적, 효력에서 차이가 있습니다.오늘 말씀 하신 분 께서 발급 받으신 것은 실물 신분증과 동일한 효력을 지닌 공식 모바일 신분증이니 안심하고 사용하셔도 됩니다. 앞으로는 실물 신분증 없이도 모바일 신분증으로 더욱 편리하고 안전하게 다양한 서비스를 이용하실 수 있을 겁니다.
Q. 안녕하세요, 증여관련해서 전문가분들의 고견이 필요합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.말씀해 주신 증여 관련 내용과 대출 승 계 문제에 대해 살펴보겠습니다.증여세 면제 한도 및 증여세 계산 ==>증여세 면제 한도 :직계 존속(부모님)이 성년 자녀에게 증여할 경우, 기존에는 10년간 총 5천만 원까지 증여세가 면제 되었습니다. 하지만 2024년부터 혼인에 따른 증여 재산 공제가 신설되어, 혼인신고일 전 후 각 2년 이내(총4년) 직계 존속 으로 부터 증여 받은 재산에 대해서는 기존 공제 금에 추가로 1억 원을 더 공제 받을 수 있게 되었습니다. 따라서, 어머니로 부터 성인인 본인께서 증여 받으실 경우, 다음과 같이 공제 한도가 적용됩니다.기존 직계 존속 공제 :5천만 원(10년 합산) 혼인 증여 재산 공제 :1억 원(혼인일 경우 전후 2년 이내 증여 시)즉 본인의 경우 최대 1억 5천만원까지 증여세 없이 증여를 받으실 수 있습니다. 본인께서 말씀하신 "직계 증여는 2,500만 원 중 2,500만 원을 이미 사용하셨다는 의미로 해석됩니다. 그렇다면 내년 결혼 시에는 남은 기존 공제 2,500만 원과 혼인 증여 재산 공제 1억 원을 합하여 총 1억 2,500만 원 까지 증여세를 면제를 받으실 수 있습니다.증여세 계산 :증여세를 계산하기 위해서는 증여 재산의 가액을 정확히 산정해야 합니다. 아파트 분양권의 증여 재산 가액은 보통 "납입 된 중도금 및 잔금 등 총 납입 액 + 증여일 현재의 프리미엄 (P)상당 액 "으로 평가 됩니다.현재 납 입 액 : 중도금 4천만 원잔금 예정 액 : 3억 1천만 원총 분양가 : 3억 5천만 원추정 프리미엄 (P) : 1억 원이 경우 증여 재산 가액은 4억 5천만 원(3억 5천만원 + 1억 원)으로 추정해 볼 수 있습니다. 다만, 1층 프리미엄 1억 원은 예상일 뿐이며, 정확한 평가액은 시가 감정이나 매매 사례 가액을 통해 판단됩니다. 실거래가 이루어지지 않은 경우 감정을 통해 평가해야 합니다.을 통해 평가해야 합니다.이는 매우 개략적인가정하여 총 증여 재산 가액이 4억 5천만 원이고, 공제 한도가 1억 2,500만 원이라고 할 때 증여세 과세 표준은 다음과 같습니다.증여세 과세 표준:4억 5천만 원 - 1억 2,500만원 =3억 2,500만 원증여 세율은 과세표준 1억 원 초과 5억 원 이하 구간에 20%가 적용되고, 누진 공제액 1천 만원이 있습니다.산축세액 :(3억 2,500만 원 x 20%)-1천만 원= 6500만 원 - 1천 만원= 5,500만 원 이는 매우 개략적인 계산이며, 실제로 어떻게 증여 재산 가액을 평가하느냐, 채무를 어떻게 처리 하느냐에 따라 세금이 크게 달라질 수 있습니다. 잔금 3억 1천만 원을 어머님께서 직접 납부하신 후 증여를 하시는지, 아니면 대출을 받고 그 대출금을 증여로 볼 것인지 등에 따라 상황이 복잡해질 수 있습니다.이러한 복잡한 문제들은 개인의 상황과 최신 세법에 따라 달라질 수 있으므로, 반드시 세무 전문가(세무 사)와 부동산 전문가(공인중개사) 와 상담하여 정확한 진단과 맞춤형 절세 전략을 수립하시는 것을 강력히 권해드립니다.
Q. 627 대책 이후로 수도권 거래량이 감소했나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면 6.27 대출 규제 이후 수도권 아파트 거래량은 실제로 크게 감소했습니다. 좀 더 자세히 살펴보면 :수도권 전체 거래량 감소 :6.27 대책 발표 전과 비교했을 때 , 수도권 전체 아파트 거래량은 약 73% 감소한 것으로 나타났습니다.서울 아파트 거래량 급감 :특히 서울의 거래 위축이 두드러졌는데요, 대책 발표 전 7,150건에 달했던 거래량이 발표 후에는 1,361건으로 대폭 줄었습니다. 이는 거래량이 약 80%가까이 감소한 수치입니다.중위 거래 가격 하락 :서울 아파트의 중위 거래 가격도 10억 9천만원에서 8억 7천만 원으로 약 2억 2천만 원 가량 낮아졌습니다. 거래된 전용 면적 역시 줄어든 경향을 보였습니다.고가 아파트 영향 :강남, 송 파 등 고가 아파트가 밀집된 지역에서 거래 급감 현상이 더욱 뚜렷하게 나타났습니다.다양한 요인의 복합 작용 :다만, 일부 전문가들은 이러한 시장 변화가 대출 규제 단독 효과라 기 보다는 여러 복합적인 요인이 작용한 결과일 수 있다고 분석하기도 합니다."똘똘 한 한 채" 현상 :전반적인 거래량 감소에도 불구하고, 20억 원 초과 아파트의 거래량은 크게 줄었지만, 신고가 비율은 모든 가격대 중 가장 높게 나타나며 여전히 '똘똘 한 한 채'에 대한 수요는 남아있음을 보여주기도 했습니다.결론적으로, 이렇게 6.27대책은 수도권 아파트 시장, 특히 서울 시장에 상당한 영향을 미쳐 거래량과 가격에 직접적인 변화를 가져온 것으로 보입니다.
Q. 부동산 계약일 하루 변경하려고 하는데
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.가장 먼저 하셔야 할 것은 부동산에 전화해서 문의하는 것이 맞습니다. 부동산 중 개 인이 임대인과 세입 자 사이의 가 교 역할을 해주실 겁니다.계약일 하루 변경에 대한 일반적인 처리 방법은 다음과 같습니다.임대인과의 협의 :날짜 변경은 임대인의 동의가 필수적입니다. 임대인이 하루 먼저 이사를 허락해야 변경이 가능합니다. 부동산 중 개 인을 통해 임대인과 이사 날짜 변경 가능 여부를 먼저 조율하셔야 합니다.계약서 수정 또는 합의서 작성 :전체 계약서를 다시 작성할 필요는 거의 없습니다.가장 일반적인 방법은 기존 계약서의 이사 날짜 부분에 두 줄을 긋고(정 정선), 변경된 8월 23 일을 기재한 후, 임대인,임차인, 그리고 중 개인 모두가 해당 부분에 도장이나 서명을 하여 수정 내역을 확인하는 것입니다. 대출과 같은 중요한 이슈가 없다면, 집주인과의 메시지(카 톡, 문자)등으로 변경 내용을 명확히 기록해 두는 것도 어느 정도 효력이 있지만, 법적 확 실 성을 위해서는 가급적 서면으로 남기는 것이 좋습니다.확정 일자 유지 :만약 확정 일자를 받으셨다면, 단순히 이사 날짜만 변경되고 다른 보증금이나 중요한 조건이 변동이 없다면 확정 일자는 유효하게 유지될 가능성이 높습니다. 혹시 모르니 변경 계약이나 합의 서를 작성한 후에 동사무소(주민 센터)에 다시 한번 확인해 보시는 것이 좋습니다.결론적으로, 부동산 중 개인에게 먼저 전화해서 임대인과 협의할 수 있는지 여쭤보는 것이 가장 좋은 시작 점입니다. 변경된 날짜가 임대인에게도 부담이 없는 날짜라면 크게 어렵지 않게 진행될 수 있습니다. 말씀 하신 분이 원하는 대로 순조롭게 이사하실 수 있기를 진심으로 바랍니다.
Q. 무게를 표현하는 단위는 어떤것들이 있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.무게를 나타내는 단위는 다순히 물체의 '무거 움'을 표현하는 것을 넘어, 물리학 적으로 '질량(mass)과 무게(weight, 또는 중량)라는 두 가지 개념으로 나뉘어 사용될 때가 많습니다. 이 두 가지 개념을 이해하는 것이 다양한 단이를 이해 하는데 도움이 됩니다.질량(Mass) 질량은 물체가 가지고 있는 고유한 양을 나타냅니다. 장소나 중력의 영향을 받지 않고 어디 서나 동일할 값을 가집니다.킬로그램(kg) :질량의 국제 표준 단위(SI 단위)입니다. 대부분의 일상생활에서 물체의 양을 표현할 대 사용되는가장 보편적인 단위입니다. 그램(g) :킬로그램의 1/1000 단위입니다. 작은 질량을 표현할 때 주로 사용됩니다.밀리그램(mg) , 마이크로 그램 : 그램보다 훨씬 작은 질량을 표현하는 단위로 , 정밀한 측정이나 의약품 등에서 사용됩니다.톤(t) :1,000kg 과 같습니다. 매우 무거운 물체나 대규모의 질량을 표현할 때 사용됩니다.무게(weight) 또는 중량(Force) 무게는 어떤 물체에 작용하는 중력의 크기를 나타내는 힘의 개념입니다. 따라서 측정하는 장소의 중력 가속도에 따라 값이 달라질 수 있습니다. 예를 들어, 달에서는 지구에서 측정한 무게의 약 1/6에 불과하며, 지구 내에서도 위도나 지각 조성에 따라 약간의 차이가 있을 수 있습니다.뉴턴(N) :무게는 힘의 일종이므로, 힘의 국제 표준 단위인 뉴턴(Newton)이 사용됩니다. 1 뉴턴은 1kg의 질량을 가진 물체에 1m/s2의 가속도를 발생 시키는 힘을 의미합니다. 킬로 그램힘(kgf) 또는 킬로 그램중(kg-force) :1 kg의 질량이 지구의 중력에 의해 받는 힘의 크기를 나타내는 단위 입니다. 즉, 1kgf는 질량 1kg인 물체가 지구에서 중력으로 인해 받는 무게와 같습니다. 킬로그램힘은 뉴턴과 환산이 가능하며, 대략 1kgf는 9.8뉴턴(N)과 같습니다. 체중계에서 흔히 'kg'으로 표시되는 값은 사실상 이 kgf에 해당한다고 볼 수 있습니다. 기타 무게 / 질량 단위 위에 언급된 단위 외에도 국제적으로 또는 특정 지역에서 사용되는 다양한 단위들이 있습니다.파운드(lb) :주로 미국이나 영국 등에서 사용하는 질량 단위입니다. 1 파운드는 약 0.4536kg입니다. 온 스(oz) :파운드보다 작은 단위로, 1 파운드는 16 온수와 같습니다. 금이나 보석 등 귀금속의 질량을 나타낼 때 주로 사용됩니다. 캐 럿(ct) :보석의 질량 단위로, 특히 다이야 몬드에 많이 사용됩니다. 1 캐 럿은 0.2그램(200mg)과 같습니다.결론적으로, 말씀하신 분께서 궁금해 하셨던 질량과 무게의 차이, 그리고 각 단위를 잘 이해하시면 앞으로 다양한 정보를 접하실 대 더욱 명확하게 받아들이실 수 있을 겁니다.