안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
부동산
Q. 지방에 구축아파트들은 요즘 거의 거래가
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.추후에 부동산 가격이 오를지는 알 수 없지만 부동산 시장이 다시 좋아진다면 위치 좋은 구축도 가격이 오릅니다.현재 부동산시장에서 지방 구축아파트의 경우 위치 좋은곳이나 재건축사업 예상되는 곳은 가격방어가 조금 되고 있습니다. 현재로써 이 외 구축아파트는 가격 상승의 힘이 부족합니다.
부동산
Q. 고가주택은 1주택자 2년 보유해도 양도소득세가 나오나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1세대1주택으로서 고가주택(그 부수토지 포함)에 해당하는 경우에는 전체 양도차익 중 12억원(양도일이 ’21. 12. 7. 이전은 9억원, 이하 같음)을 초과하는 부분에 상당한 양도차익에 대하여만 과세하고 12억원 이하에 해당하는 양도차익은 과세하지 않습니다.※ 고가주택 : 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시 실지거래 가액이 12억원을 초과하는 것ex)양도일：2022.1.3. 취득일：2006.5.7.양도실가：15억 원, 취득실가：8억 원, 기타 필요경비：3천만 원* 보유기간 중 10년 이상 거주전체 양도차익계산 : 15억 원 - 8억 원 – 3천만 원 = 6억 7천만 원(2)과세대상 양도차익의계산：6억 7천만 원 × (15억 원 - 12억 원) / 15억 원 = 1억 3천4백 만 원(3)공제할 장기보유특별공제액 계산：(6억 7천만 원 × 80%) × (15억 원 - 12억 원) / 15억 원 = 1억 7백2십만 원(4)과세대상 양도소득금액 : 1억 3천4백만 원 - 1억 7백2십만 원 = 2천6백8십만 원
부동산
Q. 전세 묵시적 갱신으로 6년째 살고 있는데 계약 만료가 2년씩으로만 되는 건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.묵시적갱신 계약 중 계약 해지시 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있고 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 효력이 발생합니다. 3개월 내어 새임차인이 나타나지 않으면 3개월 동안 관리비를 지불해야 합니다. 3개월 뒤 임대인은 보증금을 반환해야 합니다.이 경우 임차인은 새임차인을 구하지 않아도 되고 복비도 부담하지 않아도 됩니다. 묵시적 갱신 시 이전 계약과 동일하게 진행되지만 계약서에 계약기간 중 계약해지에 대한 내용이 있더라도 유효하지 않습니다.
부동산
Q. 아파트 주차장 대여 해줘도 되는걸까요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.서울시와 일부 지자체들은 주차 공유가 빈 공간을 유기적으로 활용하는 도시재생적 방안이라고 평가하며, 주차장 공유앱과 거주자우선주차장 공유사업을 벌이고 있습니다.공동주택의 부설주차장은 관련 법이 명확하지 않아 임대차계약 중 임대인과 임차인 간, 입주민간 갈등으로 번질수 있습니다. 서울의 한 구청 관계자는 주차장법에 따르면 부설주차장은 유료로 운영할 수 있기 때문에 주차 공유앱이 불법이라고 단정 지을 순 없고 집주인이나 다른 임차인의 동의가 없으면 민사 소송에 휘말릴 수 있다고 했습니다. 한 변호사는 오피스텔이나 다세대 주택 등의 주차장은 대부분 공용 공간이라며 이 공간을 제3자에게 매도할 땐 과반수 이상의 나머지 입주자들과 합의하에 동의를 얻어야 한다고 설명했습니다.관련 규정이 명시된 건 ‘서울특별시 공동주택관리규약 준칙’이 유일합니다. 해당 준칙의 제85조에 입주자 등은 주차장을 임대할 수 있지만 임대기간 및 임대조건을 입주자대표회의 의결로 결정하고, 결정한 내용에 대해 전체 입주자 등의 과반수의 동의를 받아야 한다. 라고 명시되어 있습니다.주차장 공유앱을 운영하는 플랫폼 측은 주택법령의 준칙은 의무사항에 해당하지 않는다 입장이고, 준칙을 준수하지 않고 주차 공유를 한다고 해도 불법이라는 법적인 근거가 없기에 관련 기준이 제대로 마련되지 않아 난감한 입장입니다.공동주택에서의 주차장 대여에 대해 명확한 법적 근거가 없기 때문에 다른 입주민의 민원 제기 시 입주자 대표회의 때 협의 해보시기 바랍니다.
부동산
Q. 이사를 하려고 합니다. 그런데 손없는 날 은 이사비용이 ?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.손 없는 날은 사람의 활동을 방해하고 사람에게 해코지 한다는 악귀 또는 악신이 돌아다니지 않아 인간에게 해를 끼치지 않는 길한 날을 의미합니다. 음력 중 끝자리가 9와 0인 날이 손없는 날에 해당합니다. 악귀(드라마)에서는 무방수날이라고 나와서 헷갈릴 수도 있는데 이는 음력 2월 9일, 어떤일을 해도 해가 없는 날로써 손 없는 날의 옛표현입니다.'손'은 날수에 따라 동서남북 4방위로 다니면서 사람의 활동을 방해하고 사람에게 해코지한다는 악귀 또는 악신을 뜻합니다.이런 신앙을 가진 사람들은 이사, 결혼, 개업 등 중요한 날을 손 없는 날로 정하려 하는 성향이 있다. 이사의 경우에는 손 없는 날이 아니더라도 가는 방향이 악신이 있는 방향이 아니라면 괜찮다고 여기는 경우도 있다.이 때문에 손 없는 날에 이사업체나 용달을 부르려면 돈이 더 많이 필요합다. 다만 윤달의 경우에는 윤달 전체가 손 없는 날로 취급되는지라 이사 예약이 분산되어 예약 경쟁이 덜하고 원하는 날짜에 예약을 잡기가 쉽습니다.
부동산
Q. 토지거래허가구역은 누가 지정하고 누가 해제하는 건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.땅 투기 억제를 위해 국토교통부장관, 시.도지사가 특정 지역을 거래규제지역으로 지정하는 제도입니다.토지거래허가구역은 최대 5년까지 지정이 가능하며, 구역 내의 토지를 거래하기 위해서는 시장이나 군수, 구청장의 허가를 받아야 합니다. 이 제도는 1979년 처음 도입되었습니다.
부동산
Q. 경매에서 끝까지 낙찰되지 않는 부동산은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.법원 경매 유찰이 계속되는 문제가많이 발생하고 있습니다. 특히 다세대주택이나 오피스텔 같은 매매가와 전세가의 차이가 적은 부동산 물건에 있어서 유찰이 반복되는 것을 쉽게 찾아볼 수 있습니다.매매가와 전세가의 갭이 적은 상태에서대항력을 갖추게 되는 임차인이 입주하게 될 경우에는 낙찰을 희망하는 사람 입장에서 기존의 보증금까지 고려를 해야 하는 상황이다 보니 낙찰이 쉽지 않게 됩니다.경매물건이 계속 유찰될 경우 입찰법원이 판단할 때 최저매각가격이 많이 떨어져서 경매를 신청한 채권자가 배당을 받지 못하는 상황에 이르게 되면 법원에서는 채권자인 경매신청자에게 본인이 배당을 받을 수 없음을 알리고 경매를 계속할 것인지를 물어보게 됩니다.하지만 경매라는 것이 채권 전액에 대한 배당을 목적으로 하는 것이 아니기 때문에 배당금이 아애 없어지는 경우를 제외하고는 기각 결정을 손쉽게 하진 않습니다. 경매를 집행하는 집행비 정도만 남을 때까지계속 유찰이 되더라도 진행이 될 수 있습니다
부동산
Q. 전세 재계약시 추가로 올린 보증금은 언제 주나요 ?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.3월 21일 전 계약서 작성일을 임대인과 협의하여 정하면 되고, 전세보증금 인상분은 계약서 작성일에 송금하거나 갱신되는 계약 시작일에 송금 해도 됩니다. 임대인과 협의하여 정하면 문제없습니다.
부동산
Q. 우리나라의 부동산 관련 법은 투기를 막기 위해 계속 개정되고 있어요. 강한 규제가 부동산 시장 안정화에 실질적인 효과가 있을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산 규제로 부동신 시세 영향에 대해서 세가지 말씀드리겠습니다.첫째, 규제 시행 전의 매수 심리정부가 규제 시행을 예고하면, 시장 참가자들은 규제 시행 전에 대출을 받아 주택을 구매하려는 심리가 강해집니다. 예를 들어, 스트레스 DSR 2단계나 가계대출총량제한과 같은 규제가 시행되기 전, 대출이 더 어려워질 것을 우려한 사람들은 규제 전에 서둘러 주택을 매수하려고 합니다. 이로 인해 단기간에 매수 수요가 급증하면서 부동산 가격이 상승할 수 있습니다.둘째, 시장 불확실성 증가규제가 시행되면 향후 부동산 시장의 불확실성이 커집니다. 많은 사람들은 규제가 지속될 경우 주택 공급이 줄어들거나, 대출이 더욱 어려워질 것이라고 예상합니다. 이런 불확실성 속에서 시장 참여자들은 '지금이 마지막 기회'라는 생각으로 주택 구매를 서두르게 됩니다. 특히 전세대출 조건부 금지 같은 규제는 전세 공급 감소를 우려하게 만들어, 전세에서 매매로 전환하려는 수요를 증가시켜 단기적으로 가격을 올릴 수 있습니다.셋째, 투자 심리 자극일부 투자자들은 규제가 오히려 주택 가격을 지지하거나 장기적으로 상승시킬 것으로 믿습니다. 그들은 규제 시행으로 인해 시장에서 자금 조달이 어려워지면 주택 공급이 줄어들고, 장기적으로 주택 가격이 상승할 수 있다고 예상합니다. 이로 인해 규제 직전이나 초기에 투자를 늘리는 경우도 많습니다.그럼에도 규제가 완전히 정착되고, 시장이 규제에 적응해가면서 점차 안정화되거나, 장기적으로 하락 압력으로 전환될 수 있습니다. 장기적으로는 시장의 변동성을 줄이고, 안정적인 주택 시장을 구축하는 데 기여할 것으로 보입니다. 다만, 대출 규제가 강화되면서 실수요자들이 주택을 구매하는 데 어려움을 겪을 가능성도 있어, 이러한 부분에 대한 보완책도 함께 고려되어야 할 것입니다.
부동산
Q. 같은 아파트라도 층수나 방향에 따라 가격 차이가 큰데, 이런 가격 차이는 왜 생기는 걸까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.아파트 구조에서 가장 먼저 고려해야 할 것은 방향 입니다. 일반적으로 남향 아파트가 가장 선호되 며, 가격도 높게 형성됩니다. • 일조량: 남향 아파트는 하루 종일 충분한 햇빛 을 받을 수 있어 실내가 밝고 따뜻합니다.• 에너지 효율: 겨울철 난방비를 절약할 수 있어 경제적입니다.• 쾌적한 환경: 여름철에는 시원한 남풍을 맞이 할 수 있어 쾌적합니다.반면 북향 아파트는 일조량이 부족하고 겨울철 난방 비가 많이 들어 상대적으로 가격이 낮습니다. 동향 이나 서향은 그 중간 정도의 가격대를 형성하는 경향이 있습니다.