안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 원룸을 계약했는데 주소지이전이 안된다는 이유는?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주소지 이전(전입신고)은 원룸 계약에 있어서 중요한 부분입니다. 전입신고를 하지 않으면 확정일자를 받을 수 없고, 이로 인해 대항력이 생기지 않게 됩니다. 대항력은 세입자의 보증금 보호장치로, 이를 통해 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다.또한, 임대인의 주택 담보대출에도 영향을 미칠 수 있습니다. 전입신고가 되어 있는 세대로 인해 최우선변제 보장금액이 증가하여 대출한도가 줄어들거나 대출이 나오지 않을 수 있습니다.따라서, 원룸 계약을 할 때는 반드시 주소지 이전(전입신고)를 하는 것이 좋습니다. 그러나, 중개사가 주소지 이전을 할 수 없다고 말했다면, 그에 대한 구체적인 이유는 중개사에게 직접 문의해야 할 것 같습니다. 이는 계약 상황, 건물의 특성, 또는 다른 법적 요인 등에 따라 달라질 수 있습니다.
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Q. 임차인승계확인서동의를 받는이유는 무엇인가요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임차인 승계확인서는 임대인이 변경되기 전에 임차인에게 임대인이 변경될 것이라고 설명하고, 임대차 계약을 그대로 승계하겠다는 확인을 받는 절차입니다. 이는 임대인이 변경될 것이라는 것을 사전에 고지하고, 임대차를 계속 유지하겠다는 확인서를 임차인에게 미리 받아 두면, 갑작스러운 해지 통고에 대한 위험을 사전에 예방할 수 있습니다.그러나, 임대인이 임차인에게 임차목적물 양도사실을 알리지 않았을 경우에는, 임차인이 양도사실을 안 즉시 임대인에게 내용증명 등을 통해 통지하고 임차목적물을 가압류하는 등의 조치를 통해 임차목적물의 양도 및 양도인 지위승계에 이의를 제기하고 해당 임대차계약을 해지할 수 있습니다.전세금 반환에 대해서는, 원칙적으로 세입자가 집주인에게 전세금 반환 요구를 할 수 있는 시기는 계약 기간이 종료됐을 때입니다. 만약 계약이 종료되지 않았음에도 세입자가 조기에 전세금 반환을 요구한다면, 집주인이 이를 들어줄 필요는 없습니다.매매와 전세 계약이 동시에 이루어지는 경우에는 새로운 집주인 (매수자)와 전세 계약을 하는 것이 일반적입니다. 이 경우, 임차인은 계약서에 대리인의 인적 사항과 직인 날인을 확인해야 합니다.
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Q. 전세 계약 끝나기 전에 매매 계약 후 이사
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약이 끝나기 전에 이사를 계획하고 계신다면, 다음과 같은 방법들이 있습니다새로운 세입자를 직접 구하고, 중개보수를 부담하는 조건으로 임대인과 협의하여 계약을 해지합니다. 이 경우, 임대인은 보증금을 즉시 반환해야 합니다.남은 기간이 많지 않다면, 일정보수를 지급하고 이사하는 조건으로 임대인과 협의하여 계약을 해지합니다. 이 경우, 임대인은 보증금을 일부 차감하고 반환해야 합니다.묵시적 갱신 중이라면, 이사예정 날짜 3개월 전에 임대인에게 통보하고 계약을 해지합니다. 이 경우, 임대인은 3개월 후에 보증금을 반환해야 합니다.전세자금대출은 목적물 변경 신청을 통해 새로운 전세계약에 이전할 수 있습니다. 이 경우, 대출가능한도, 이사 부동산 목적물에 대한 검토 등이 이루어집니다.DTI는 주택담보대출의 원리금만 더하지만 DSR은 한 사람이 가진 거의 모든 빚을 더해 빌려줄 수 있는 돈을 정한다는 점에서 더 강력한 대출 규제라고 할 수 있습니다. 따라서 DTI나 DSR이 괜찮다면 대출 종류에 따라 상관없을 수 있습니다. 하지만, 신용대출을 받으려면 DSR을 알아야 합니다. 나의 총 대출 금액이 1억원을 넘으면, DSR 40%까지만 대출받을 수 있기 때문입니다.
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Q. 부동산 1천에 70 융자금 30프로 이상인데
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다."융자금 시세대비 30% 이상"이라는 표현은 매매가격 대비 근저당 설정금액이 30% 이상이라는 의미입니다. 이 경우, 계약 시 보증금 보호 가능성을 고려하여 선순위 근저당 말소 또는 감액 등기를 요구해야 합니다.전세금이 1천만원인 경우, 해당 주택의 근저당설정 날짜를 확인하고, 후순위라도 소액임차인에 해당하면 경매시 최우선변제를 받을 수 있습니다.그러나, 융자금이 매매가의 60~70%보다 높은 금액으로 잡혀 있는 경우는 위험하며 전세금을 돌려받지 못할 수도 있습니다. 만약 집이 경매에 넘어가게 되면 주변 시세의 60~70%의 가치로 거래가 될 수 있으며, 이 금액에서 융자금을 제외하게 되면 전세금을 돌려받을 수 있는 금액이 결정됩니다.따라서, 매매가 1.9억, 전세가 1.7억인 집에서 보증금 1천만원을 우선으로 돌려받을 수 있는지는 여러 요인에 따라 달라질 수 있습니다.
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Q. 상가 재계약 인상폭이 너무 과한데 어떻게 해야할까요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가 임대료 인상에 대한 법적 제한은 상가건물임대차보호법에 의해 규정되어 있습니다. 이 법에 따르면, 임대료는 최대 5%까지만 인상할 수 있습니다. 이는 임대인이 무조건 임대료를 인상하고 임차인이 따라야 한다는 것이 아니라, 최대 5% 한도 내에서 임대료 인상을 요구할 수 있다는 것을 의미합니다. 임차인이 무조건 응해야 하는 것은 아니며, 양측 간 협의를 통해 결정되어야 합니다.그러나, 모든 상가 임대인이 5% 규칙을 적용받는 것은 아닙니다. 상가의 환산보증금이 해당 지역 기준금액 이하인 경우에만 5% 내에서 인상 요구가 가능하며, 환산보증금이 이보다 넘어가는 금액인 경우에는 인상폭에 제한이 없다고 합니다.따라서, 임대료 인상에 대한 문제는 임대인과 임차인 간의 협의를 통해 해결되어야 합니다. 만약 협의가 이루어지지 않는다면, 법적인 조치를 고려해 볼 수 있습니다.