안녕하세요 임영일 전문가입니다.
부동산
Q. 임차인입니다. 특약사항이 부동산법보다 우선시될수 있나요?
안녕하세요. 임영일 공인중개사입니다.결론 부터 말씀 드리면 우선 다음집을 알아보시는 것을 추천 드리겠습니다.찾아보신 내용은 맞습니다.2020년 12월 10일 이전 계약한 전세 계약은계약 만료 6개월 ~ 1개월 전 통보2020년 12월 10일 이후 계약한 전세 계약은계약 만료 6개월 ~ 2개월 전 통보위 내용은 "주택임대차보호법" 으로, 민법의 특례를 규정한 특별법 입니다.주택임대차는 당사자간 합의에 의해 성립되는 계약임에도 불구하고, 「주택임대차보호법」을 위반하여 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다(「주택임대차보호법」 제10조). 이 때 ‘임차인에게 불리한 것은 효력이 없다’는 것은 「주택임대차보호법」 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 그 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 않은 것은 유효합니다(대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결).여기서 중요한 쟁점은 특약사항 중 "3개월 전 통보" 한다는 것이 "임차인에게 불리한 내용인가" 입니다.계약기간이 더 많이 남아 있는 시점에서 임대인이 임차인에게 계약 종료의 의사를 통보하기로 특약을 맺는 행위는 임차인에게 통상 "유리하다" 라고 판단 됩니다.제가 계약서를 보지 못해 판단 하기는 어렵지만 계약 만료 3개월 이전 까지 계약 만료 의사를 통지하는 것에 대한 주체가 임대인과 임차인 모두로 명시 되어 있다면 이를 임차인에게 불리한 특약으로 보기는 어려울 것 같습니다.감사합니다
부동산
Q. 전세 세입자인데 하자 관련 문의
안녕하세요. 임영일 공인중개사입니다.임차인의 하자 관련 분쟁이 최근 매우 많아서 임대차계약서상 특약에(계약서 보시면 중하단부 네모 박스 부분)임차인이 직접 수리해야 하는 범위를 직접 명시하기도 합니다.보통 "수도꼭지, 문고리, 콘센트, 전등 스위치 등 경미한 하자 및 임차인의 과실에 의한 경우 임차인이 직접 수리하기로 하며 그 이외의 것은 임대인이 수리해주기로 한다" 로 작성 합니다.해당 양식은 크게 다르지 않지만 범위를 어떻게 할 것인지는 임대인과 임차인이 협의하여 중개사가 작성하기 나름입니다.(정답이 없음)하지만 위와 같은 목적물의 하자에 대한 책임 소지를 명시하지 않은 경우에는 작은 분쟁이 생기기도 합니다.우선 통상적인 기준에 대해 말씀 드리면, "탈부착이 가능하여 소모품을 교체하기 용이한 것의 경우는 임차인이 수리" 를 하고,"탈부착이 어렵고 목적물에 종속된 부착물의 경우에는 임대인이 수리" 를 합니다. 질문자님의 경우 전등과 화장실 변기 인데, 전등의 경우 위와 같은 기준으로 이야기 하면 임차인이 수리를 하며 변기는 임대인이 수리를 합니다.제 경험적인 통계로는, 전등은 10번중에 7번을 임대인이 부담 했었고 변기는 임대인이 대부분 부담했었습니다.감사합니다.
부동산
Q. 전세자금대출을 하고 타지역에서 월세계약을 또 할 수 있나요?
안녕하세요. 임영일 공인중개사입니다.결론부터 말씀 드리면 "하면 안된다" 입니다.질문자님의 이름으로 지방에 전세 대출 실행한 주택에 전입신고를 해 놓은상태에서 형이 거주를 하고,질문자님은 형의 이름으로 서울에 월세계약을 맺고 거주를 하시게 된다면, 2가지 문제가 생깁니다.1. 지방에 전세대출을 한 주택에는 "위장전입"을 한 셈입니다. - 안 걸리면 되지 않느냐 라고 하면 할말 없습니다.2. 만약 서울 집에 전입신고를 하지 않는다(물론 형의 이름으로 겠지요)고 하더라도 주택임대차보호법상 "대항력"을 갖추지 못한 것으로 월세 보증금을 안전하게 지킬 수 없습니다.직장때문에 이사를 하시는 것이므로, 번거롭더라도 각각 당사자에 맞게 임대차 계약을 체결하시길 추천 드립니다.시간이 지나다 보면 결국에는 이렇게 해야 하므로 오히려 지금 하는 것이 미래의 불편을 해결 할 수 있을 것으로 보입니다.감사합니다
부동산
Q. 전세재계약 계약서 완료 후 세입자가 맘을 바꾼 경우
안녕하세요. 임영일 공인중개사입니다.잔금을 치르기 전 계약 미이행의 책임을 세입자에게 물순 있습니다다시 말해 계약금 상당 4700만원을 위약금으로 하여 계약을 해제하는것이지요다른 예로, 전세 기간이 상당기간 남아있음에도 이사를 희망하여 임대차기간 만료전 계약 해지를 원하는 경우도 임대인은 임차인에게 계약기간동안 거주하도록 요구할수 있습니다.하지만 통상 다음 세입자를 구할때까지 거주하고 임대측 중개수수료를 현세입자가 부담하는 방향으로 협의가 이뤄지죠.다시 질문으로 돌아가서, 계약만 한 상태에서 잔금을 치르지 않고 다른 세입자를 구해 현세입자가 나가는 경우사실 잔금을 치르지 않아도 이렇게 하는 경우가 많아 계약금을 위약금으로 하기에는 현실적으로 분쟁 가능성이 높습니다더욱이나, 이해당사자(임대인과 세입자)가 동일할것으로 예상됩니다. 갱신계약일경우 전월세 상한제로 임대료를 5%만 올려야하나 당사자간 합의를 통해 7천만원 상향 한것으로 보여집니다주택임대차보호법은 약자(세입자)의 편이기 때문에 현세입자가 마음 독하게 먹고 "주택임대차분쟁조정위원회"같은곳에 조정신청을 하게되면 질문자님께서 다소 난처하실수도 있습니다다음 세입자 구할때까지 거주를 요청하시고, 임대측 중개수수료를 부담하는 것으로 합의 보시는것을 추천 드립니다감사합니다
부동산
Q. 매매허가지역이 무엇인가요?
안녕하세요. 임영일 공인중개사입니다.정확한 풀 네임은"토지거래 허가구역" 입니다조정대상지역, 투기과열지구 등 규제지역중 하나로가장 강도가 높은 규제 방식입니다.매우 급격한 지가상승이 진행중인 지역이라고 보시면됩니다일정 기준 이상의 면적 토지를 거래할 때 구청에 허가를 받고 거래를 할수있습니다 실거주목적으로만 거래가 가능하다정도 이해하시면됩니딘서울에선 삼성동 청담 대치 잠실동이 대표적입니다규제가 완화되어 거래가 활발해져 지가가 상승할수도있고 규제지역이다보니 금싸라기 땅이라는 인식이생겨 지가가 상승할수도 있습니다감사합니다
부동산
Q. 월세금 5%상한은 임대사업자가 아니라면 안지켜도 되나요?
안녕하세요. 임영일 공인중개사입니다.임대사업자가 아닌 일반 임대인도 지켜야합니다.(갱신 계약일경우)임대인과 임차인이 임대차계약을 맺고, 2년이 되어 만기가 되었을시 동일한 이해관계자가 해당 계약을 갱신하는경우 5%상한선을 지켜야합니다해당 법은 임대차 3법 중 "전월세상한제" 라는 이름으로 적용중입니다 문재인정부 추진 정책중 하나이지요전월세신고제를 제외한 전월세상한제, 계약갱신청구권 2가지에 대해서 윤석열정부에서 개정을 하고자 예고한바 있습니다감사합니다
부동산
Q. 월세보다 전세가 좋을까요???
안녕하세요. 임영일 공인중개사입니다.지금과 같은 금리 인상시기에는간단하게 유불리를 따지긴 어렵습니다전세로 들어가도 보증금대출금액이 많다면 월세가 유리한경우가 생깁니다(현재 보통 전세대출이자가 5%가 넘어갑니다)1억에 월 40씩 이자가 나간다고 가정하겠습니다3억 전세에 보통 1-2억 대출하시는 경우가 많습니다2억대출받아 전세로 들어간다면 보증금 1억에 월세 80만원인 셈입니다 하지만 6개월마다 금리가 인상될 수 있기때문에 언제 얼마다 지출금액이 늘어날지 가늠이 쉽지않죠.3억전세인 경우 월세 전환시 통상적으로 5천에 80-110만원정도로 보시면 되는데 월세는 계약기간동안에는 월세 금액이 인상되지 않는다는 점이 있으며 낮은 보증금으로 인해 세이브할수있는 내 목돈을 다른 방식으로 투자할수도 있는 셈이지요결론은, 내 현금이 얼마인지 지금 전세대출받으면 이율이 얼만지를 체크해보시고 월세 매물을 서칭 하시면서 비교를 해보셔야 합니다
부동산
Q. 역전세랑 깡통전세의 차이가 궁금합니다.
안녕하세요. 임영일 공인중개사입니다.역전세와 깡통전세, 비슷하면서 다릅니다.가정 : 전세금 3억원, 매매가격 4억원역전세 : 3억에 전세 계약을 맺고, 만기가 다가 오는 시점인데 동일 평형/세대 시세가 3억보다 낮아져 다음 세입자를 3억원에 구할 수 없는 상황깡통전세 : 3억에 전세 계약을 맺고, 살던 도중 매매 금액이 4억원에서 1억 1천만원이 하락하여 매매 시세가 2.9억원이 됨으로써 해당 집을 팔아도 전세금 보다 1천만원이 부족한 상황우리나라 부동산 시장에서, 전세는 매우 독특한 특징이 있습니다.간략히 핵심만 말씀 드리면, "바톤 터치"의 개념 입니다. 현 세입자는 다음 세입자를 구해야만 임대인으로부터 보증금을 돌려 받을 수 있습니다.(100% 는 아니지만, 아파트/다세대(빌라)/오피스텔 등 대부분 부동산의 상황이 이러 합니다)법적으로는, 임대차계약이 만료됨과 동시에 사용수익하던 부동산을 인계 하고, 전세보증금을 반환받지만 임대인이 현금이 없다면?네, 대부분의 임대인은 그 보증금을 현찰로 들고 있지 않습니다. 그래서 다음 세입자를 구해야 그 세입자의 돈으로 현 세입자에게 보증금을 돌려주는 방식이지요.1. 역전세의 문제다음세입자가 입주할 시점에 이전 세입자가 입주했던 시세보다 하락하여 그 돈보다 적게 주고 입주 한다면?(3억->2.5억)이때 "역전세" 라는 상황이 생기는 것 입니다. 물론 임대인이 그 차액을 현금으로 들고 있다면 본인 현금을 더해서 돌려주면 되지만(대부분은 이렇게 해결됩니다)임대인이 현금이 없다면 마냥 내가 입주했던 3억원에 들어올 다음 세입자를 찾는 수 밖에 없는 것이지요.만료 때까지 다음 세입자를 구하지 못하면 "임차권 등기명령" 등 내 보증금을 보호 하기 위한 다음 스텝을 밟아야 하겠습니다.2. 깡통전세의 문제3억원에 입주했던 집의 시세가 5억원이다보니, 2억이라는 gap이 있기 때문에 마음 놓고 지내다가, 시세가 2.9억이 되어 버린다면임대인은 이론적으로 그 집을 처분해도 세입자에게 3억원을 돌려줄 수 없게 됩니다.이 경우에도 만료 때까지 다음 세입자를 구하지 못하면 "임차권 등기명령" 등 내 보증금을 보호 하기 위한 다음 스텝을 밟거나, 정말 안 좋은 경우에는 "임대인 왈 : 나는 돈이 없으니 그 집을 3억원에 팔테니 사가라" 는 상황이 되어 원치 않는 집을 매수해야 하는 상황이 생깁니다.3. 질문자님의 상황(어떤 평형대에 거주하시는지 몰라 1.5룸을 가정하여.)일반적으로, 1.5룸 정도 오피스텔의 경우에는 전세가와 매매가의 차이가 매우 미비 합니다.전세금이 9천700만원이면 매매가가 1억원인 경우, 전세금이 1억원에 매매가가 1억인 경우, 전세금이 1.1억원에 매매가가 1억인 경우거의 3가지 경우가 대부분입니다.계약 체결 후 1년이 되지 않았다면, HUG의 보증금반환보증보험을 가입하거나 빠르게 다음 세입자를 구하기 위해 미리 알아보시는 것을 추천 드립니다.