안녕하세요 김앤오 전문가입니다.
Q. 예전에 구입한 땅이 맹지라고 해서 그에 관하여 질문합니다
안녕하세요. 부동산 및 감정평가 관련 지식을 공유하는 김앤오 감정평가사입니다. 질문하신 사항에 대하여 아래와 같이 답변드립니다.맹지란 지적도상 도로와 접하지 않은 토지를 말합니다. 건축법에 따르면, 도로에 2m 이상 접하지 않는 토지는 건축이 원칙적으로 불가능합니다. 따라서, 맹지는 일반 토지에 비하여 활용가치가 극히 낮기 때문에 시장가치가 낮게 형성 되며, 매매가 어려운 것이 일반적입니다.하지만 도로와 접하지 않는 맹지일지라도, 인근 토지소유자로부터 인근 토지사용에 대한 승낙을 받는 등의 방법으로 도로를 개설할 수 있는 방법이 있습니다.그러므로 도로 개설 가능 여부 등을 충분히 검토하신 후, 해당 토지를 매매하시는 것을 추천드립니다.감사합니다.김앤오 드림
Q. 주상복합 전용면적과 아파트 전용면적은 다른가요?
안녕하세요. 부동산 및 감정평가 관련 지식을 공유하는 김앤오 감정평가사입니다. 질문하신 사항에 대하여 아래와 같이 답변드립니다.전용면적은 현관문 내 서비스면적(발코니)을 제외한 생활 공간입니다. 현관, 침실, 거실, 주방, 화장실, 다용도실 등이 전용면적을 구성하는 요소입니다.공동주택의 경우 오피스텔과 달리 서비스면적(발코니)이 제공되기 때문에, 전용면적에 비하여 실사용면적이 넓어보이는 것입니다.덧붙여 공동주택과 오피스텔은 전용률에 있어서도 큰 차이를 보이는데, 이는 공동주택은 주택법에 따라 전용률(전용면적/공급면적)을 산정하고 오피스텔은 건축법에 의하여 전용률(전용면적/계약면적)을 산정하기 때문입니다.※ 면적크기 : 전용 감사합니다.김앤오 드림.
Q. 전세 보증금 상한가에 대해 문의드립니다.
안녕하세요, 김앤오 감정평가사입니다. 기존 전세계약을 갱신하는 경우 임대인의 보증금 증액은 5% 이하로만 가능한 것이 원칙입니다(주택임대차보호법 제6조의3 제3항 및 제7조 제2항).특히 계약갱신청구권을 아직 행사하지 않으셨다면, 집주인이 직접 입주하는 등의 특별한 사정이 없는 한 1회에 한하여 2년 연장이 무조건 가능합니다.다만 계약갱신청구권을 이미 사용하셨다면, 집주인 입장에서는 질문자님과의 계약 갱신보다는 다른 세입자를 받는 것이 보증금 액수 측면에서 유리할 수 있고, 질문자님께서는 이러한 집주인의 의사에 대항할 수 없습니다.이 경우에는 질문자님께서 더 높은 전세보증금을 제안하셔야 집주인이 다시 질문자님과 계약할 의향을 비칠 수도 있습니다(당사자 간의 합의를 통한 5% 초과 증액은 유효합니다.). 감사합니다. 김앤오 감정평가사 드림.
Q. 재개발 관련 뚜껑매물의 의미가 궁금해요
안녕하세요, 김앤오 감정평가사입니다. 뚜껑매물이란 타인의 토지나 국공유지에 허가 없이 지은 주택(무허가주택)을 말합니다.재개발사업에서 조합원이 될 수 있는 '토지등소유자'의 요건은 '정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자'이기 때문에, 토지 없이 건물만을 소유한 경우에도 재개발사업의 조합원이 될 수 있습니다.다만, 모든 무허가주택이 뚜껑매물에 해당되는 것은 아니고, 해당 지자체 조례에 따른 기준을 충족해야 합니다.일례로 수도권의 경우 89년 1월 24일 이전 건축된 건물로서 무허가건물확인원에 등재되어 있고, 실제로 주거용으로 이용되고 있어야 합니다.뚜껑매물이 일반 재개발 물건보다 시세가 낮은 것은 토지 없이 건물만 있기 때문입니다.낡은 무허가건물의 가치가 낮다보니 권리가액 또한 낮게 잡히고, 향후 조합원 분양 시 상대적으로 작은 평수를 선택하거나 많은 분담금을 내야 합니다.입주권이 나오지 않는 뚜껑매물을 잘못 샀다가 피해를 보는 사례들이 왕왕 있으니, 반드시 재개발사업이 속한 지자체의 조례 등을 확인하셔서 입주권을 받을 수 있는 뚜껑매물을 고르셔야 되겠습니다.감사합니다. 김앤오 감정평가사 드림.
Q. 토지거래허가구역 지정 전 매매계약..토지거래허가구역 이후 잔금시
안녕하세요, 김앤오 감정평가사입니다. 토지거래허가구역 지정 전 계약을 체결하셨다면, 잔금 및 소유권이전등기 전에 토지거래허가구역으로 지정되었더라도 허가를 받을 필요가 없습니다.잔금 날짜 또한 토지거래허가구역 지정에 구애됨 없이 편하신 날에 치르시면 됩니다.국토이용관리법상의 토지거래허가 규제구역 내에 있는 토지에 관한 매매계약 체결일이 규제구역으로 지정고시되기 전인 때에는 그 매매계약은 관할관청의 허가를 받을 필요가 없는 것이고, 매수인 명의로의 소유권이전등기절차를 위 규제구역 지정고시 이후에 경료하게 되었다 하여 위 원인행위에 대하여 허가를 받아야 하는 것은 아니다(91다33872).감사합니다. 김앤오 감정평가사 드림.