안녕하세요 김앤오 전문가입니다.
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Q. 전세 만료 정산이 완료 된 추후 벽지 하자 발견으로 인한 분쟁시 배상 의무가 있을까요?
임대차 기간 종료 후 임차인에게는 원상복구 의무가 있긴 하지만, 자연적인 마모는 원상복구 대상에 포함되지 않습니다. 질문자님과 임대인의 분쟁의 경우, 벽지의 자연적인 마모에 의하여 발생한 문제로 보이므로 질문자님께서 벽지 훼손과 관련한 손해배상 의무를 지실 필요는 없다고 판단됩니다.
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Q. 융자가 있으면 전세계약을 하면 왜 위험한가요??
안녕하세요. 김앤오 감정평가사입니다.융자금+전세금의 합이 시세의 70%를 넘어가면 위험합니다향후 집주인 사정에 따라 경매에 넘어갈경우 보증금을 보장받을수 없습니다.융자금+전세금의 합이 시세의 70%를 넘지 않는 범위내의 집에 들어가는게 중요합니다.그런 매물을 얻고자한다면 전입신고,이사,확정일자를 받거나만약 전입신고를 못한다면 전세권설정을 하면 됩니다.또한 전세보증금반환보험에 가입가능여부 확인하는것도 추후 피해를 방지할 수 있습니다.감사합니다.김앤오 드림.
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Q. 분양받은 아파트 취등록세 계산 어떻게하나요?
안녕하세요. 김앤오 감정평가사입니다.분양받은 아파트 취등록세의 경우 계약 후 60일 이내에 납부해야 합니다.60일 이후에는 가산세가 추가되기에 불필요한 납부를 방지하려면 꼭 기억해야 합니다.분양받는 아파트에 대한 정보를 정확히 알고 있는게 좋습니다.전용 면적이 84제곱미터 이하인지, 초과인지 분양가 6억이하인지 6억~9억 이하, 9억 이상 중 어느 곳에 속하는지 확인해야 됩니다.보통의 사례들을 볼때6억 이하는 1.1% , 6억이상은 2.2% 를 생각하면 됩니다.다만, 생애최초로 취득하는 경우에는 취득세가 감면되는 규정이 있습니다.감사합니다.김앤오 드림.
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Q. 세입자가 계약갱신청구한다는데 대처
안녕하세요. 김앤오 감정평가사입니다.전세계약갱신청구권은 세입자들의 주거 안정을 보호하기 위해서 만들어진 법안입니다.임차계약은 2년 단위로 하게 되는데 계약이 만료되어 집을 비워달라고 하면세입자는 거절할 수가 없어 집을 비워야만 했습니다.이로인해 전세계약 갱신청구권이 생기면서 2년 더 거주를 요청할 수 있게 되었습니다.단 임차인의 갱신요구가 절대적인것은 아닙니다.집주인 본인이 실거주를 목적으로 하거나 직계 가족이 실거주를 하겠다고 할 경우에는 임차인의 계약갱신 요청은 집주인이 거부할 수 있습니다.하지만 집주인이 실거주를 이유로 갱신계약을 거절한 이후 실거주,직계가족외에 다른 세입자를 들인 경우는 손해배상 청구가 가능합니다전세의 경우는 법정전환율 4%까지의 금액을 요구할 수 있습니다.실거주를 내세워 계약갱신을 하지 않고 임대료를 높여 다른 임차계약을 할 경우를염두에 둔 조항으로 해석할 수 있습니다.감사합니다.김앤오 드림.
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Q. 전세계약 갱신권 임대인 기준에서 고민입니다?
안녕하세요. 김앤오 감정평가사입니다.주택을 새로 매수한 주인이 실거주의 명확한 사유가 있더라도이에 앞서 체결된 계약상 임차인이 계약갱신의사를 밝혔다면 계약갱신요구권을 거절할 수 없다는 판례가 있습니다.그 내용을 보면 "임차인이 자신의 계약갱신요권 행사 이후 임차목적물이 양도돼 그 양수인이 실제 거주를 이유로 이를 거절할 수 있다고 한다면 주거권 강화를 위한 주택임대차보호법의개정 사유가 퇴색된다"라고 밝혔습니다.또한 "개정 법의 도입 취지,계약갱신요구권의 법적 성질, 실제 거주 사유라는 거절 사유의 특성등을 볼때실제 거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 임차임이 계약갱신을 요구할 당시의 임대인을 기준으로 보는 것 이 타당하다"라고 판시했습니다.계약갱신 청구권은 계약만료 시점 6개월내에 사용 가능합니다.만기 6개월 이상 남은 시기에 등기를 완료하고 그 이후 실거주 사유 거부할순 있습니다.단, 기존 임대차계약서상 계약갱신을 거절하지 않는다고 명시된 부분을 볼때계약갱신청구를 거절하기 어려울 수 있습니다.이와 유사한 사례가 많은바 최근에는 기존 집주인에게 계약갱신을 하지않는다는것을확인후 특약사항에 명시한 뒤 세를안고 매수하는 사례가 많습니다.감사합니다.김앤오 드림.
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Q. 전세 계약시 계약갱신 청구권 관련 질문 드립니다
안녕하세요. 김앤오 감정평가사입니다.최초 계약시 계약갱신 청구권을 행사하지 않는다는 특약을 기재하더라도주택임대차보호법에 따라 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다.세입자가 계약갱신 청구권을 행사하더라도 위반이라고 볼 수 없으며임대인은 거절 할 수 없습니다.전세 만기 6개월~2개월 사이에 임대인에게 계약갱신청구 의사를 밝히면임대인 또는 임대인의 직계가족이 입주하지 않는 한 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다.감사합니다.김앤오 드림.
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Q. 전세계약연장 관련 질문드립니다
안녕하세요. 김앤오 감정평가사입니다.세입자는 전세 계약 갱신청구권을 사용할 수 있습니다.다만 현 세입자 측에서 계약만료 시점에 이미 이사 갈 집을 마련한 상황에서 볼 때애초 실거주를 이유로 계약 연장이 되지 않았다면 세입자 측에서 이의 제기할 가능성이 있습니다.확정일자를 통해 집주인이 실거주하는지 확인할 수 있으며집주인이 전입신고가 되어있지 않다면 손해배상을 청구할 수 있습니다.1.갱신 거절 당시 월단위 임대료 3개월분에 해당하는 금액 (전세는 전액 월세로 전환, 법정 전환율 4%)2.임대인이 새 임차인에게 얻은 월단위 임대료 ,갱신거절 당시 월단위 임대료 2년분에 해당하는 금액3.갱신거절로 인해 임차인이 얻은 손해액손해배상액은 이 금액 중 가장 큰 금액에 대해 청구 할 수 있습니다.원만한 해결을 위해 기존 세입자와 협의를 보는것도 좋은 방법입니다.최근에 사례들을 보면 집주인과 기존 세입자간의 협의를 통해이사비용을 부담하는 하는 선에서 합의를 보는 경우도 있습니다.감사합니다.김앤오 드림.
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Q. 오피스텔 관리비관련 문의드립니다.
안녕하세요. 김앤오 감정평가사입니다.건물대장을 띠어보시면 분양면적=전용면적+공유면적으로 나옵니다.관리비는 전용면적과 공용면적을 합친 전체(분양)면적을 기준으로 부과됩니다.물론 오피스텔마다 기준이 상이한곳도 있으나관리실에 기준이 분양기준이라 하고 분양면적 기준에 관리비가 부과되었다면관리비 부과내용에 문제는 없는것으로 보입니다. 아파트와 오피스텔 관리비의 가장 큰 차이는 적용되는 법이 다르다는 점입니다. 아파트는 주택법에 의해서 지어지는 건물이고, 오피스텔은 건축법에 의해서 지어지는 건물입니다.그래서 법이 규정하는 전용률에 차이가 있습니다.주거용인 아파트의 전용률은 70%, 사무용인 오피스텔의 전용률은 50%입니다. 10평의 땅이 있다고 가정하면 아파트는 반드시 70%, 7평을 주거용으로 설계해야 합니다. 30평 아파트를 산다면 전용면적은 70%인 21평이 되는것이지만오피스텔이라면 50%. 15평 정도밖에 되지 않습니다.오피스텔은 공부상 업무용이고 아파트에 비해 관리비가 높은편입니다.주차장 사용료, 관리 용역비가 포함된경우는 특히 더 그렇습니다.감사합니다.김앤오 드림.
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Q. 전세만료 시 벽 부분에 훼손이 있으면 물어줘야하나요?
안녕하세요. 김앤오 감정평가사입니다.임대차기간 만료시 임대인은 보증금 지급 의무가 있고, 임차인은 건물을 원상회복 시켜 줄 의무가 있습니다.원칙적으로 벽지,난방기,전열기등 임대인이 처음 설치해 놓은 것을 원상태 그대로 반환해야 되는 것입니다.다만, 현실적으로 임대로인해 사용함에 따라 소비가 되는 부분 등은 별도의 감가상각을 산정하지 않는 것이 일반적이고임대건물사용에 있어서 임차인이 선관주의 의무를 다하였는데도 그러한 하자가 발생하였다면 배상책임이 없으나이러한 의무를 다했다는 것을 임차인이 입증하지 못하면 하자에 대해 임대인이 배상 청구도 할 수 있습니다.임대차기간동안 사용함에 따라 낡게 되는 정도라면 감가상각으로 인정이 되나낙서, 기타 훼손하여 역할을 할 수가 없고 선관주의의 의무이행을 다하지 못하였다면임대인이 이에 대한 청구는 가능하다고 볼 수 있습니다.결론적으로 질문내용상 임대차계약의 종료에 따른 원상회복차원에서 임대인이 청구할 수 있는 권리가 있으나법적인 절차까지 진행하기에는 가벼운 사건이라 임대인과 적정한 선에서 합의를 보는 것이 좋을 것 같습니다.감사합니다.김앤오 드림.
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Q. 부모님과 세대분리 방법 !! 자세히 알려주시면 정말 감사드립니다
안녕하세요. 김앤오 감정평가사입니다.세대분리는 기존 세대에서 분리를 한다는 의미로서같은 주소지에서는 주민등록정정신고를 하면서 세대분가를 선택하면 되고, 다른 주소지로는 전입신고를 하면 기존 세대에서 삭제가 되고, 새로운 세대에서 구성을 하게 되는 것입니다.세대분리 조건에는1) 혼인을 하고 분리하는 경우(가족 사망 포함)2) 만 30세가 넘어서 분리하는 경우3) 만 30세 미만이라도 중위소득 40%이상의 소득이 있는 경우로 볼 수 있습니다.질문자님의 경우를 볼 때30세 미만이라면 월소득이 있어야 분리세대 인정을 받습니다.월별로 지속적이고 반복적인 소득이 있어야 합니다. 21년 기준 월평균 약74만원 이상의 수입이 계속하여 발생 해야 합니다.주소만 다른 곳으로 전입해 놓는다고 하여 부모님과 별도의 세대로 보지는 아니합니다.실제로 부모님과 함께 생활을 하지 않아야 하므로 주의를 기울여야 합니다.감사합니다.김앤오 드림.