세입자가 계약갱신청구한다는데 대처

2021. 12. 26. 17:26

처음 계약할때 세입자 사정이 딱하기도해서 시세보다 전세보증금을 꽤많이 낮춰서 해줬었습니다. 다음 연장할때 올릴거니 열심히 벌으라는 말과함께. 서면으로 남기진 않았습니다.

이번에 재계약을 하는데 무슨 법이 5프로이상 못올리게되있다며 먼저 말하더라구요. 이번에도 그다지 올릴생각도 아니었구요. 근데 먼저 그말을 듣고나니 배신감도 들고 글로는 표현이 어렵지만 얄미웠습니다. 그동안 감사했고, 한번만 더 신세좀 지면 안될까요? 라고 했다면 그렇게 해야지 하고 나갔는데. 법이야기를 하니 얄미워서 해주기 싫은데. 방법은 없는건가요?


총 5개의 답변이 있어요.

안녕하세요. 김앤오 감정평가사입니다.

전세계약갱신청구권은 세입자들의 주거 안정을 보호하기 위해서 만들어진 법안입니다.

임차계약은 2년 단위로 하게 되는데 계약이 만료되어 집을 비워달라고 하면

세입자는 거절할 수가 없어 집을 비워야만 했습니다.

이로인해 전세계약 갱신청구권이 생기면서 2년 더 거주를 요청할 수 있게 되었습니다.

단 임차인의 갱신요구가 절대적인것은 아닙니다.

집주인 본인이 실거주를 목적으로 하거나 직계 가족이 실거주를 하겠다고 할 경우에는

임차인의 계약갱신 요청은 집주인이 거부할 수 있습니다.

하지만 집주인이 실거주를 이유로 갱신계약을 거절한 이후

실거주,직계가족외에 다른 세입자를 들인 경우는 손해배상 청구가 가능합니다

전세의 경우는 법정전환율 4%까지의 금액을 요구할 수 있습니다.

실거주를 내세워 계약갱신을 하지 않고 임대료를 높여 다른 임차계약을 할 경우를

염두에 둔 조항으로 해석할 수 있습니다.

감사합니다.

김앤오 드림.

2021. 12. 28. 02:08
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    명작공인중개사

    안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.

    임차인은 주택임대차 보호법을 말씀하였지만 그간의 경과된 사정으로 보아 서운하셨군요.
    이해합니다. 법보다 정이 더 중요한 것 같습니다

    만일 첫 계약시 시세보다 낮으니 다음 연장시는 인상을 하겠다고 기재하여 약정 하였다고 하여도 법률적으로는 5%를 초과하기 어렵습니다.
    (물론 합의에 의해 그 이상의 인상도 가능하지만 이 경우 새로운 계약으로 봅니다)

    이 법은 그래도 약자에 해당하는 임차인을 보호하는 법으로 5%이내 인상만으로 1회의 연장이 가능한 갱신 청구권을 부여한 것입니다.
    법령상 이것을 거절할 수 있는 사유는 아래 항목이 해당 될 경우이니 참조하시고 좋은 결론 있으시길 빕니다.

    1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

    2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

    3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

    4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

    5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

    6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

    7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

    가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

    나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

    다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

    8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

    9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우


    감사합니다




    2021. 12. 28. 00:35
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      대박행정사 및 공인중개사 사무소

      안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다. 작년에 개정된 주임법에 따르면 임차인의 요구에 의해서 계약갱신을 하는 경우 임대인은 기존 보증금의 5%범위 내에서만 인상이 가능합니다. 그러나 이러한 청구에도 임대인은 본인 입주 등을 포함하여 법정 9가지 사항에 해당된다면 임차인의 계약갱신 청구권을 거부할 수가 있는 만큼 이러한 점도 고려하여 보시기 바랍니다.

      2021. 12. 27. 21:56
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        서울벤처대학원대학교

        안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.

        방법이 있으면 얼마나 좋겠어요.

        임차인의 계약갱신요구권을 거절할수 있는 경우는 임대인의 실거주 입니다. 실거주가 아니면 임대인도 받아들여야 합니다. 속상해한다고 달라지는게 없어요. 2년을 기다려야 합니다.

        2021. 12. 26. 22:06
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          반포 플러스부동산

          안녕하세요. 왕인주 공인중개사입니다.

          임차인이 계약갱신청구권을 행사 할 경우

          임대인은 실거주 등의 특별한 사정이 없는 한 거절 할 수 없으며

          5% 이내에서 협의하여 증액해야 할 것으로 보입니다.

          2021. 12. 26. 22:03
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