안녕하세요 이정익 전문가입니다.
부동산
Q. 부동산 계약시 확정일자는 꼭 해야되겠죠?
안녕하세요. 이정익 공인중개사입니다.임대차(전세, 월세)로 계약하시는 세입자의 경우계약하는 집이 만약 경매 등으로 될 경우 확정일자는 중요합니다. 본인이 대항력(계약기간까지 살수있는 권리, 만기시 보증금을 반환받을수 있는 권리/단, 전입과 점유를 했을시에)이 있다고 해도 더이상 그 집에 거주하시기 싫을경우 배당신청을 했을 경우 배당신청을 할 경우 돈받는 순서를 결정하는겁니다.(만약 대항력이 선순위권에 밀린다면 확정일자는 더더욱 중요하죠, 특히 다가구(한집에 주인은 하나인데 여러세대가 방을 나누어 계약한 경우는 무척 중요한것입니다. 최우선변제가 되는 조건이라도 모든 보증금을 다받고 나올수 없는 경우도 있습니다) 반드시 확정일자를 받아서 혹여라도 발생할수 있는 사고에대비해야합니다.
부동산
Q. 무등록공인중개사가 단 1회 중개행위를 했을 경우 처벌받나요?
안녕하세요. 이정익 공인중개사입니다.공인중개사법 제48조에 따른 중개사무소의 개설등록을 하지않고 중개업을 한 자를 3년이하의 징역 또는 2천만원의 벌금에 처하도록 정하고 있습니다.(형사처벌의 대상이 됨)
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Q. 요즘집값이언제까지 떨어질까요??
안녕하세요. 이정익 공인중개사입니다.아직은 아무도 모르긴하지만, 금리가 내려가고 부동산정책이 양도세와 보유세 및 취득세 요건이 완화되면 상황이 나아질 가능성은 있습니다.현재 세금적으로는 완화하는 정책을 펴고있긴합니다만 ...
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Q. 시골의 폐가의 경우, 소유주가 있는 건가요?
안녕하세요. 이정익 공인중개사입니다.등기부등본(유료)을 확인해보시거나 건축물대장(무료)에서 주인이 있는지 확인해 보세요자세한 사항은 그 소재지 이웃분들한테 확인해보시는것도 중요합니다.
부동산
Q. 오피스텔 매매해서 월세를 받을려고하는데 어디지역이 괜찮을까요?
안녕하세요. 이정익 공인중개사입니다.가능하시면 거주하시는 곳에서 멀지 않은 곳의 오피스텔을 매수하셔야 관리하기가 좋습니다오피스텔 사용용도가 주거용으로 사용하는 임차인을 들어 월세를 받으실 생각이시라면, 반드시 주택수 포함에 대해 생각해보셔야 됩니다. 1가구 1주택이면 상관없겠지만 오피스텔 매수시 주거용으로 사용할시 1가구 2주택이 되어 종부세 대상이 될수도 있습니다(1가구 1주택과 2주택 감면기준이 달라서 대상이 될수도 있음), 물론 주택임대사업자를 내도 되지만 10년동안 못 팔고, 신고해야 하는것들과 여러제한 사항들이 많아서 잘 확인해야 합니다.매수시 비싼 거는 피하세요(예를 들어 월세는 50인데(보증금 1천정도) 매수금액이 1억4천이다 하면 손해인거죠, 위치가 좋고 전망이 좋고는 주인분이 거기에 거주할 목적이 아니고 세입자분들이 필요하면 들어오는 것이라 비싼것은 무조건 피하세요)오피스텔 매수시 취득세(주택보다 비쌈)와 등기 등 처리 하는 법무사비, 중개료 등도 생각해야하고취득한 부동산의 도배, 장판, 옵션(냉장고에어컨 세탁기 전등 도어락 인덕션 등) 등 상태가 괜찮은지 새로해줘야하는지 체크하셔야하고 특히 보일러는 돈 많이 드니 물이세는지 언제 바꿨는지 등 파악하셔야함현 세입자가 월세를 잘 내고 있는지 연체하고 있는 사람인지 등도 잘 파악하시고최소한 네이버부동산에 들어가서 그주변 월세 전세 매매시세를 최근 3년 이내를 다 파악해서 적정가인지 보세요 참고로 매매가는 좀 내렸고 전세는 현재 아주싸지 않으면 작년만치 거래가 잘 안되고 있고 월세는 조금 올라갔어요(월세 오피스텔이 귀함) 이 현상은 월세 수요가 전세로 가고 전세수요가 매매로 가면 또 달라질수있으므로 잘 판단하셔서 투자하세요~
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Q. 경락잔금대출 은행은 따로있나요?
안녕하세요. 이정익 공인중개사입니다.경매로 대출시에 경락잔금대출은 개인사정에 맞는 아무 은행이나 찾아가시면 됩니다. 서울에서 경매를 받았어도 대전, 부산등의 은행에서 많은 한도를 대출해준다면 그 은행으로 가야겠죠(물론 이자도 상황에 맞게 따져봐야겠지만, 단타라고 한다면 굳이 이자싼곳(찾기힘들거나 내조건이 잘 안 맞는경우 많음)을 찾는 것은 아닌것 같습니다.그리고 1금융권의 대출한도는 짭니다만약 단타(대략2~3개월내에 매도)를 생각하신다면 중도상환수수료가 없거나 저렴한곳을 찾아야겠죠
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Q. 오피스텔과 원룸하고 비교 했을 때 오피스텔이 더 비싼 이유에 대해 설명해주시겠어요?
안녕하세요. 이정익 공인중개사입니다.보통 원룸은 다가구인 경우가 많고 주로 주택보다는근린생활시설 또는 사무실 또는 다중시설을 쪼개어 방을 만들어 월세 등을 받는경우가 많아요상기 기재된 곳들은 법적으로 용도가 제한되거나 대출등이 힘들어요, 그리고 구분등기가 되지 않은 다가구라 집주인 한명 집에 여러 세입자를 입주시키는거라 아무리 대항력(전입+점유)을 갖추었더라도 추후 보증금 반환 등의 문제가 발생할수도 있어요오피스텔은 주인이 각각으로 이루어진 경우가 대부분이고 구분등기가 되어있어 (안되어 있는 경우도 있으나 극히 일부) 대출이나 보증금 반환 등의 사항에서 일반 원룸보다는 나은편임오피스텔은 주로 관리자를 두어 주먹구구식이 아닌 시스템화 되어 있어 편리하나 기본관리비가 원룸보다는 비쌈,
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Q. 부동산월세계약서 표준임대차계약서에 대한 질문
안녕하세요. 이정익 공인중개사입니다.임대인이 주택임대사업자인 경우 계약시에는 표준임대차 계약서를 작성해야하는데 이 계약서는 좀더 임차인에게 유리하게 만들어진 계약서입니다.임차인과 임대인이 알아야 할것들이 적혀 있어 추후 발생할 분쟁을 조금이나마 줄이려는 내용 들이 있습니다.이 계약서는 보통 한부가 6~7장으로 구성되어 있어 출력도 많이 해야하고 설명도 많아 일부 부동산에서 간단히 처리하려다가 이런 실수가 나왔나 봅니다.
부동산
Q. 월세에는 왜 보증금을 내야 하는 이유가 뭘까요?
안녕하세요. 이정익 공인중개사입니다.만약 계약한되로 임차인이 월세나 관리비를 내지 앓거나 계약 만기시, 임차인이 집을 훼손하여 원상복구 없이 나갈려는 경우, 임대인이 임차인한테 요청할수 있는 말그대로의 보증금입니다. 어떤 경우는 이 보증금이 모자라서 임대인이 손해보는 경우도 많습니다. 또는 임대인이 반환해야 될 경우, 이 보증금을 임차인에게 반환해 주지 않는 경우, 임차인을 보호하기 위한 주택임대차 보호법도 있습니다(예를들어, 소액 임차인을 위한 최우선변제금 제도 등이 있슴)
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Q. 집주인들은 전세를 놓으면 어떻게 돈을 벌죠? 전세금은 돌려줘야 하는데..
안녕하세요. 이정익 공인중개사입니다.몇가지 경우가 있는데♤갭투자: 보통 몇년이내로 부동산 매매가가 높아질것으로 예상될때, 전세가와 매매가의 차이가 크지 않은경우 시세차익을 보려고 작은 금액으로 투자하는경우♤신축시 다가구나 상가주택 같은경우 모자른 건축비를 전세금으로 해결하려고 일부의 방에 전세를 받는경우♤전세가를 매년 조금씩 올려서 일시적인 목돈을 만들거나 월세가로 환산시 괜찮은 수익이 되는 경우, 예를 들어 보증금 500만원인 집에서 새로운 계약시 500만원을 올려서 보증금 1천을 받았다면 500만원을 12개월(1년치) 로 계산시 약 41만원의 이익에다가 1년치를 미리 선불로 받을수 있다는 장점이 있습니다. 계약시마다 시세에 맞게 전세가를 올린다면 괜찮은 임대수익 방식입니다.약간의 세금 회피를 위한 경우도 있습니다.