그럭저럭담백한코뿔소
- 부동산·임대차법률Q. 셀프 내용증명(최고장) 법리적 검토 부탁드립니다.셀프로 작성한 내용증명서(최고장)입니다.매매 당시 매도자로부터 고지받지 못한 하자 발견 후 매도인(수신인)에게 통보한 상태이나 회신이 없어 내용증명을 보내고자 작성하였습니다. 하자 담보 책임에 따른 손해배상 청구 최고서수신인 : 000(주민등록번호) 경기도 000 000발신인 : 000 (주민등록번호) 경기도 000 0001. 매매 계약 사실 및 하자의 발견 경위본 최고인은 수신인과 상기 부동산에 대하여 2024년 10월 21일 매매 계약을 체결하고 잔금을 지급하였습니다. 계약 당시 임차인이 거주하고 있었으므로, 최고인은 2025년 10월 30일 전입신고 후 실거주를 시작하였습니다. 2025년 11월 30일경 수신인으로부터 고지받지 못한 중대한 구조적 하자를 발견하였습니다.2. 발견된 중대한 하자 및 불법 행위 내역수신인이 본 최고인에게 고지하지 않고 은폐한 중대 하자는 다음과 같으며, 이는 민법 제580조에 근거한 매도인의 하자담보책임을 면할 수 없는 중대한 은닉하자에 해당합니다. 특히 일부 하자에 대하여 수신인의 직접적인 인지 또는 관여 정황이 확인되는바, 이는 부동산 거래의 고지의무 위반으로서, 수신인은 이에 따른 민사상 및 법적 책임이 귀속될 수 있음을 고지합니다.1) 발코니 렉산 및 샤시 불법 증축건축물대장상 미기재된 시설물로, 관할 관청의 허가나 신고 절차를 거치지 않은 무단 증축물에 해당합니다.2) 발코니 침하에 따른 기둥 설치단순한 사용 경과에 따른 노후화가 아니라, 발코니 침하에 대응하여 기둥을 설치해야 할 정도로 건축물 안전성과 정상적인 사용에 중대한 영향을 미치는 구조적 결함에 해당합니다.3) 상하수도 배관 공용 도로 무단 연결 시공주택 내부의 오수/하수 배관을 관할 지방자치단체 소유의 공용 도로 하수관로에 관련 법규를 위반하여 무단 연결 시공한 행위입니다.4) 1층 다락방 배관 하자 및 구조보강 미이행수신인은 하자 보수를 위해 콘크리트 절개 시 하자를 확인했음에도 불구하고, 구조 보강 등 필수적인 후속 조치를 취하지 않고 방치하였으며, 이러한 사실을 최고인에게 고지하지 않았습니다.5) 2층 난방 배관의 누수외벽 누수를 제외한 난방 배관 누수 등 하자는 하자담보책임을 면할 수 없습니다.3. 하자 담보 책임 및 고지의무 위반에 대한 법리1) 중대한 은닉 하자 및 고지의무 위반 책임: 수신인이 상기 하자에 대하여 직접 인지하거나 시공 및 관리에 관여한 정황이 확인되는바, 이는 고의 또는 중과실에 의한 하자 은폐 및 고지의무 위반으로 판단될 수 있습니다. 이 경우 수신인은 단순한 하자담보책임을 넘어 민법 제750조에 따른 불법행위 책임이 별도로 문제될 수 있음을 고지합니다.2) 형사 책임 가능성:건축물대장상 미기재된 불법 증축 및 상하수도 무단 시공 등 중대한 하자를 고지하지 않고 매도한 행위는, 매수인의 재산권 행사에 중대한 영향을 미치는 기망행위로 평가될 소지가 있으며, 이에 따라 관련 법령에 따른 형사상 책임 발생 가능성도 검토될 수 있음을 알려드립니다.4. 최종 합의 요청 및 손해배상 청구액본 최고인은 상기 중대한 하자들에 관하여, 불필요한 법적 분쟁으로의 확대를 방지하고 원만한 해결을 우선적으로 도모하고자, 수신인에게 최종적인 협의를 요청하며 본 최고서를 통지합니다.1) 최소 손해액: 중대한 은닉 하자의 시정 및 보강에 필요한 실질적인 최소 손해배상액은 금 40,000,000원(사천만 원)으로 산정됩니다.상기 손해액은 실제 시공 견적에 근거하여 산정된 금액이며, 관련 자료는 모두 확보·보관 중입니다.2) 합의 조건: 수신인이 본 최고서에 따른 손해배상금 지급 및 협의 요청에 성실히 응하여 원만한 합의가 이루어질 경우, 본 최고인은 본 건 하자와 관련한 민사상 분쟁을 종결 의사가 있습니다.5. 불응 시 법적 조치 경고 (최고)본 최고서의 손해배상액(금 40,000,000원)은 분쟁의 조기 해결을 위한 최소액이며, 협의가 불발될 경우 추가 손해, 지연손해금, 위자료 및 소송 비용을 포함한 전체 손해를 기준으로 청구하여 제시액을 초과할 수 있음을 통지합니다.최고: 수신인은 본 최고서 도달일로부터 7일 이내에 협의 의사를 회신하시기 바랍니다.기한 내 회신이 없거나 합의에 이르지 못할 경우, 본 최고인은 수신인에게 금 40,000,000원(사천만 원) 전액 지급을 최고하며, 지급되지 않을 경우 즉시 민사상 손해배상 청구 등 모든 법적 절차를 진행할 것임을 통지합니다.2025. 00. 00. 발신인 000
- 부동산·임대차법률Q. 부동산 "특별한 사정"로 인한 특약 연장 가능 여부안녕하세요. 부동산 "특별한 사정"로 인한 특약 연장 가능 여부 문의 드립니다.계약1. 2024년 10월 20일 매매(잔금)2. 임차인 거주로 2025년 10월 30일 실입주특약1항 공부 및 특약한 현 상태에서의 매매계약이며, 건물은 건축물 대장의 면적이다.4항 주택의 연식으로 인한 일상적 하자, 사용상의 마모, 미세 균열의 경우는 매매가에 반영 된 계약이다.5항 매도인 하자담보책임에서 중요부분 중 일반 누수, 심한 균열, 보일러 고장은 소유권 이전 후 6개월간 매도인이 책임을 진다.상황매수인 실입주 후 특약상의 ”일반(난방배관) 누수“하자 발생매수 전 발생한 오래된 하자로 확인 및 입증자료 확보질문1. 하자담보책임 6개월 특약 소유권이전 기준으로 봐야할지 실입주 기준으로 봐야할지 궁금합니다.2. ’특별한 사정‘으로 인해 승소한 판례있다고 하는데 승소 가능성이 궁금합니다.3. 기타 유의점과 조언 부탁드립니다.