Q. [청년버팀목전세자금대출 연장 시, 임대인 근저당이 영향 미치는지 문의드립니다]안녕하세요.현재 청년버팀목전세자금대출을 이용 중이며,2023.7.1 ~ 2025.6.30까지 계약된 전세계약이 있습니다.2025.6.30이 계약 만료일이며,갱신요구권을 행사하여 5% 증액(2.5억 → 2.65억) 조건으로임대인과 전세계약을 재작성할 예정입니다.[기본 정보 요약]현재 전세보증금: 2.5억 (버팀목 대출 2억 + 본인 5천)
갱신 계약 후 전세보증금: 2.65억(전세계약 갱신권 청구 사용으로 인한 5%증액)
KB시세: 약 5억 (현시점 기준)
임대인 근저당 설정:
2025.3월: 대부업체로부터 7,500만 원
2025.4월: 추가로 대부업체 4,500만 원
총 1.2억 원, 전세보증금보다 후순위[걱정되는 점]
청년버팀목대출은 유예기간 1개월로 인해 2025.7.30 만기이고, 6.30부터 담당자 배정 및 연장 신청, 심사 시작됩니다.
전세연장계약서은 5월 중에 미리 작성하고, 6.30에 증액된 1,250만 원을 입금하면서 갱신 처리할 예정입니다.
문제는 갱신계약이 “새로운 계약서로 심사”되는 구조라,
임대인 명의의 **후순위 근저당(1.2억)**이 혹시라도 대출 연장이나 보증보험(HUG) 연장에 영향을 주지 않을까 우려됩니다.
시세 대비 전세보증금 + 근저당 합계는 약 3.85억 / 5억 → LTV 약 77% 수준이며,
전세보증금은 전입일/확정일이 근저당보다 앞서므로 법적으로는 선순위입니다.[질문 요지]
임대인의 후순위 근저당이 청년버팀목 대출 연장 또는 HUG 반환보증 연장 심사에서 실제로 문제가 되는 사례가 있는지 궁금합니다.
새 계약서로 증액된 갱신 계약을 진행하더라도, 기존 전입일/확정일 기준으로 선순위가 유지되는지
→ 또는 “증액분 1,250만 원만 후순위가 되고, 나머지는 안전하다”는 해석이 맞는지
혹시라도 심사 과정에서 부결될 수 있는 사유가 된다면, 사전에 어떤 준비나 대처가 가능한지도 조언 부탁드립니다.
혹시 저처럼 비슷한 경험 있으신 분들, 또는 실무적으로 확인해보신 사례 있으면 공유 부탁드리겠습니다.정말 단 1%라도 불안 요소가 있어 대출 연장이 불가능해지면 보증금 회수에 큰 문제가 생길 수 있어서 미리 알아두고자 합니다.감사합니다.