[청년버팀목전세자금대출 연장 시, 임대인 근저당이 영향 미치는지 문의드립니다]
안녕하세요.
현재 청년버팀목전세자금대출을 이용 중이며,
2023.7.1 ~ 2025.6.30까지 계약된 전세계약이 있습니다.
2025.6.30이 계약 만료일이며,
갱신요구권을 행사하여 5% 증액(2.5억 → 2.65억) 조건으로
임대인과 전세계약을 재작성할 예정입니다.
[기본 정보 요약]
현재 전세보증금: 2.5억 (버팀목 대출 2억 + 본인 5천)
갱신 계약 후 전세보증금: 2.65억
(전세계약 갱신권 청구 사용으로 인한 5%증액)
KB시세: 약 5억 (현시점 기준)
임대인 근저당 설정:
2025.3월: 대부업체로부터 7,500만 원
2025.4월: 추가로 대부업체 4,500만 원
총 1.2억 원, 전세보증금보다 후순위
[걱정되는 점]
청년버팀목대출은 유예기간 1개월로 인해 2025.7.30 만기이고, 6.30부터 담당자 배정 및 연장 신청, 심사 시작됩니다.
전세연장계약서은 5월 중에 미리 작성하고, 6.30에 증액된 1,250만 원을 입금하면서 갱신 처리할 예정입니다.
문제는 갱신계약이 “새로운 계약서로 심사”되는 구조라,
임대인 명의의 **후순위 근저당(1.2억)**이 혹시라도 대출 연장이나 보증보험(HUG) 연장에 영향을 주지 않을까 우려됩니다.
시세 대비 전세보증금 + 근저당 합계는 약 3.85억 / 5억 → LTV 약 77% 수준이며,
전세보증금은 전입일/확정일이 근저당보다 앞서므로 법적으로는 선순위입니다.
[질문 요지]
임대인의 후순위 근저당이 청년버팀목 대출 연장 또는 HUG 반환보증 연장 심사에서 실제로 문제가 되는 사례가 있는지 궁금합니다.
새 계약서로 증액된 갱신 계약을 진행하더라도, 기존 전입일/확정일 기준으로 선순위가 유지되는지
→ 또는 “증액분 1,250만 원만 후순위가 되고, 나머지는 안전하다”는 해석이 맞는지
혹시라도 심사 과정에서 부결될 수 있는 사유가 된다면, 사전에 어떤 준비나 대처가 가능한지도 조언 부탁드립니다.
혹시 저처럼 비슷한 경험 있으신 분들, 또는 실무적으로 확인해보신 사례 있으면 공유 부탁드리겠습니다.
정말 단 1%라도 불안 요소가 있어 대출 연장이 불가능해지면 보증금 회수에 큰 문제가 생길 수 있어서 미리 알아두고자 합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
핵심 결론부터 말씀드리면임대인의 근저당권 설정이 후순위이고, 세입자의 전입신고일·확정일자가 근저당권 설정일보다 빠르면
기존 전세보증금은 여전히 선순위 권리로 보호받습니다.즉, 전세보증금 2.5억 부분은 안전하게 유지되고, 증액분 1,250만 원만 후순위가 되는 게 맞습니다.
그리고 청년버팀목전세대출 연장 심사나 HUG 반환보증 연장에서도, 기존 전입일·확정일 기준으로 심사되므로,
이 근저당 때문에 연장 부결되는 사례는 거의 없습니다.다만 몇 가지 실무적으로 체크하실 부분이 있어요.
실무상 체크할 점대출 연장 심사
근저당권의 우선순위보다 '주택 시세 대비 전세보증금+선순위채권 합계' 비율(LTV)를 따져봅니다.
말씀하신 대로 현재 약 77% 수준인데,
HUG 보증 가입 가능 기준이 보통 90% 이내라서
이 범위 안에 있으니 심사 통과 가능성 높습니다.전세보증금 증액분의 우선순위
전입일/확정일자가 기존과 동일하게 유지되므로
기존 보증금 2.5억은 선순위
증액된 1,250만 원만 후순위가 되는 게 맞습니다.갱신 계약서에도 ‘기존 계약의 갱신임’을 명확히 표기해두면 더욱 안전
계약서 작성
반드시 기존 계약서와 연속되는 갱신임을 명확하게 명시
예: 계약서 상단에 "2023.7.1 체결한 전세계약의 갱신임" 문구
HUG 반환보증 연장
HUG도 기존 전입일 기준으로 선순위 확인
대출 은행과 HUG 연장 진행 시, 기존 전입세대열람원과 확정일자 증명서 사본 미리 준비
→혹시 임대인이 또 대출 받을 수도 있으니 대법원 인터넷등기소에서 1~2개월에 한 번씩 확인 추천HUG 반환보증 가입 기한 체크 → 가능하면 갱신계약서 작성 직후 바로 HUG에 보증 연장신청
정리해보면
(대출보다 HUG 보증부터 연장 신청하는 게 더 안전)대출 연장과 HUG 보증 모두 기존 전입일 기준으로 선순위 유지
증액분만 후순위
근저당 총액+보증금의 시세 대비 비율도 안전
계약서에 ‘갱신계약’ 명시 필수
등기부등본 수시 확인
지금 상황이면 크게 우려할 상황은 아니며, 심사상 문제 생긴 사례도 거의 없습니다.
안심하셔도 좋겠고, 미리 준비만 잘해두시면 1% 리스크도 막을 수 있어요. 참고하세요!!1명 평가안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
임대인의 후순위 근저당이 청년버팀목 대출 연장 또는 HUG 반환보증 연장 심사에서 실제로 문제가 되는 사례가 있는지 궁금합니다.
-> 보증금 인상에 따른 추가대출이 아니라는 점과 기존대출금액은 기존 대항력과 확정일자에 따라 후순위보다 선순위로써 지위가 유지가 되는 만큼 연장에는 문제가 없을 것으로 판단됩니다.
새 계약서로 증액된 갱신 계약을 진행하더라도, 기존 전입일/확정일 기준으로 선순위가 유지되는지
-> 1에서처럼 기존 전세보증금 2.5억은 선순위 지위가 유지가 되기 때문에 이후에 등기된 근저당들보다는 선순위에 해당됩니다. 다만 증액된 금액에 대해서는 확정일자를 부여받는 일자부터 순위가 발생하기 떄문에 후순위로 볼수 있습니다. 즉 1250만원만 후순위가 됩니다.
혹시라도 심사 과정에서 부결될 수 있는 사유가 된다면, 사전에 어떤 준비나 대처가 가능한지도 조언 부탁드립니다.
-> 은행심사는 자체 내규에 따라 결정되는 만큼 은행별 차이가 있을수 있습니다. 이런 경우 연장하기전 은행을 통해 상담받아보시고 필요한 부분과 유의사항등을 전달받은뒤 진행하시면 안전하게 마무리 하실수 있습니다.