Q. 토지거래허가 전 매매 약정금(1,000만원) 반환 및 중요 부분 착오 취소 문의1. 기본 사실관계 대상 부동산: 경기도 아파트 (토지거래허가구역 소재) 거래 조건: 총 매매대금 6억 6,500만원 / 매매약정금 3,000만원(당일 1,000만원 송금, 2일 후 2,000만원 입금 조건) / 계약서 작성은 토지거래허가 취득 후 즉시 진행하기로 약정 진행 경과:1. 공인중개사로부터 매매약정 내용이 담긴 문자를 수신함 (본 문자는 계약서 작성 전까지 효력을 가진다고 명시됨).2. 당일 매도인 계좌로 약정금 중 1,000만원을 우선 송금함 (현재 서면 계약서 미작성 상태).3. 약정 문자 특약사항: "토지거래허가 나기 전 일방 해약 시 약정금 몰취/배액배상", "토지거래 불허가 시 본 약정은 무효로 하고 조건 없이 약정금 전액 반환" 조항 포함.2. 분쟁 발생 원인 (중대한 착오 및 대출 불가) 본인은 **생애최초 신생아 특례 디딤돌 대출(법적 요건: 주거전용면적 85㎡ 이하)**을 전제로 잔금을 조달해야만 매수가 가능한 상황이었습니다. 단지 내 통상적인 30평대 국민평형인 '전용 84.99㎡(공급 101㎡)' 매물로 알고 약정금을 송금하였으나, 송금 직후 해당 1013호가 단지 내 극소수인 '전용 98.58㎡(공급 112.98㎡)' 대형 평형임을 인지하였습니다. 주거전용면적이 85㎡를 초과(98.58㎡)함에 따라 신생아 특례 대출 신청이 법적으로 원천 불가하게 되었고, 이로 인해 잔금(4억 7,900만원) 조달이 물리적으로 불가능해졌습니다. 또한 토지거래허가 신청 시 구청에 의무 제출해야 하는 '자금조달계획서' 및 금융 증빙이 불가능하여 토지거래허가 자체가 불허가될 수밖에 없는 상황입니다.3. 변호사님께 드리는 질문1. 민법 제109조(착오로 인한 의사표시): 면적 착오로 인해 계약의 핵심 전제인 대출 조달이 전면 차단된 경우, 이를 '법률행위 중요 부분의 착오'로 보아 본 약정을 취소하고 기입금한 1,000만원 전액 반환을 청구할 수 있는지요?2. 토지거래허가 전 유동적 무효 상태: 정식 계약서 작성 전이자 토지거래허가 신청 전인 유동적 무효 상태에서, 자금조달 불가로 인한 허가 불가 사유를 들어 약정 효력을 부인하고 부당이득 반환 청구가 가능한지요? (특약상 '불허가 시 전액 반환' 조항의 적용 여부)3. 추가 입금 거절의 정당성: 문자 약정상 명시된 "2일 후 잔여 약정금 2,000만원" 입금을 중단하더라도 매수인 귀책의 채무불이행으로 보지 않을 법적 항변권이 성립하는지요?4. 공인중개사 책임: 중개사가 국민주택규모 초과 매물에 대한 명확한 확인·설명 없이 가계약 송금을 유도한 부분에 대해 공인중개사법상 확인설명의무 위반 및 손해배상(공제금 청구) 책임을 물을 수 있는지 궁금합니다.