다소협동적인백조
- 부동산경제Q. 법인 근저당 잡힌 아파트 매수, 진행해도 되는지 자문 구합니다안녕하세요.아파트 매수가 처음이라 잘 몰라서 문의드립니다.현재 마음에 드는 아파트 매물을 보고 있습니다. 집은 리모델링이 되어 있어 상태는 괜찮아 보이고, 부동산에서도 좋은 매물이라 놓치지 말라고 하는 상황입니다.그런데 등기부를 확인해보니 권리관계가 조금 특이합니다.상황은 아래와 같습니다.- 매매가: 약 3억 4천만 원- 근저당 채권최고액: 약 3억 6천만 원- 근저당권자: 은행이 아닌 법인회사- 현재 소유자: 개인 A- 매도인 A는 해당 법인회사와 관련 있는 사람으로 보입니다.- 저는 신생아 특례대출로 매수 예정입니다.매매가보다 근저당 채권최고액이 높은 상태라서 걱정됩니다.만약 진행한다면 현재 소유자인 A와 직접 계약하고, 계약 전부터 매수인 측 법무사를 따로 선임해서 진행하려고 합니다.진행 방식은 두 가지를 생각 중입니다.첫 번째는 잔금일에 제 대출금과 잔금을 법인 근저당권자 상환계좌로 직접 지급하고, 매매가보다 부족한 금액은 매도인 A가 별도로 납부하는 방식입니다.그 후 법무사 입회하에 기존 법인 근저당 말소등기, 제 명의 소유권이전등기, 제 대출은행의 근저당권 설정등기를 잔금일에 동시에 접수하는 구조입니다.두 번째는 계약 전 또는 대출 접수 전에 매도인 측에서 법인 근저당 채권최고액을 매매가 이하로 감액등기한 뒤 진행하는 방식입니다.이 경우에도 최종적으로는 잔금일에 기존 법인 근저당 말소등기, 제 명의 소유권이전등기, 제 대출은행 근저당권 설정등기를 동시에 접수해야 한다고 알고 있습니다.궁금한 점은 아래입니다.1. 이런 매물을 초보자가 매수해도 괜찮을까요?2. 근저당권자가 은행이 아니라 법인회사인 경우, 일반 은행 근저당 매물보다 더 조심해야 할 점이 있을까요?3. 첫 번째 방식처럼 매도인이 부족분을 납부하고 잔금일에 기존 근저당 말소, 소유권이전, 신규 은행 근저당 설정을 동시접수하는 방식이 실무적으로 안전한가요?4. 두 번째 방식처럼 먼저 채권최고액 감액등기를 한 뒤 진행하는 방식이 더 안전한가요?5. 신생아 특례대출로 진행할 때도 잔금일에 기존 근저당 말소등기, 소유권이전등기, 신규 근저당 설정등기를 동시에 접수하는 방식이 가능한가요?6. 가계약금이나 계약금은 매도인에게 바로 주지 않고 법무사 또는 중개사 예치로 진행하는 것이 나을까요?7. 매수인 측 법무사는 계약 전부터 선임하는 게 맞을까요?8. 법무사가 확인해야 할 서류는 말소확약서, 상환금액확인서, 상환계좌확인서, 법인인감증명서, 말소위임장, 등기필정보 정도면 될까요?9. 매도인과 법인회사 사이의 채권채무나 내부관계로 인해 매수인에게 문제가 생기지 않는다는 보증 문구를 특약에 넣는 것이 도움이 될까요?10. 계약서 특약에는 어떤 내용을 반드시 넣어야 할까요?집 상태는 마음에 들지만, 매매가보다 높은 법인 근저당이 잡혀 있고 신생아 특례대출도 같이 진행해야 해서 고민이 됩니다.부동산에서는 좋은 매물이라 빨리 결정해야 한다고 하는데, 저는 계약 전에 법무사와 은행에 먼저 확인하고 안전하게 진행 가능한 구조인지 보고 싶습니다.조언 부탁드립니다.
- 부동산경제Q. 법인 근저당 잡힌 아파트 매수, 진행해도 될까요?안녕하세요.아파트 매수가 처음이라 잘 몰라서 문의드립니다.마음에 드는 아파트 매물을 봤는데, 집은 올수리/리모델링이 되어 있어 상태는 괜찮아 보입니다.부동산에서도 좋은 매물이라 놓치지 말라고 하는데, 등기부를 보니 권리관계가 조금 특이해서 걱정됩니다.현재 상황은 이렇습니다.매매가: 약 3억 4천만 원근저당 채권최고액: 약 3억 6천만 원근저당권자: 은행이 아닌 법인회사현재 소유자: 개인 A매도인 A는 해당 법인과 관련 있는 사람으로 보입니다.저는 신생아 특례대출로 매수 예정입니다.매매가보다 근저당 채권최고액이 높은 상태라서, 초보자인 제가 진행해도 되는 매물인지 판단이 어렵습니다.만약 진행한다면 현재 소유자인 A와 직접 계약하고, 매수인 측 법무사를 따로 선임해서 진행하려고 합니다.생각 중인 방식은 두 가지입니다.1번 방식은 잔금일에 제 대출금과 잔금을 법인 근저당권자 상환계좌로 직접 보내고, 매매가보다 부족한 금액은 매도인 A가 별도로 납부하는 방식입니다.그 후 법무사 입회하에 기존 법인 근저당 말소등기, 제 명의 소유권이전등기, 제 대출은행의 근저당권 설정등기를 잔금일에 동시에 접수하는 구조입니다.2번 방식은 계약 전 또는 대출 접수 전에 매도인 측에서 법인 근저당 채권최고액을 매매가 이하로 감액등기한 뒤 진행하는 방식입니다.이 경우에도 잔금일에는 기존 법인 근저당 말소등기, 제 명의 소유권이전등기, 제 대출은행 근저당권 설정등기를 동시에 접수해야 한다고 알고 있습니다.궁금한 점은 아래입니다.이런 매물을 초보자가 매수해도 괜찮을까요?1번처럼 매도인이 부족분을 납부하고 잔금일에 동시말소·소유권이전·근저당 설정을 진행하는 방식이 안전한가요?2번처럼 먼저 채권최고액 감액등기를 한 뒤 진행하는 방식이 더 안전한가요?근저당권자가 은행이 아니라 법인회사인 경우 특별히 주의할 점이 있을까요?신생아 특례대출로도 잔금일에 기존 근저당 말소등기, 소유권이전등기, 신규 근저당 설정등기를 동시에 접수하는 방식이 가능한가요?가계약금이나 계약금은 매도인에게 바로 주지 않고 법무사나 중개사 예치로 진행하는 게 나을까요?법무사가 확인해야 할 서류는 말소확약서, 상환금액확인서, 상환계좌확인서, 법인인감증명서, 말소위임장, 등기필정보 정도면 될까요?계약서 특약에는 어떤 내용을 꼭 넣어야 할까요?집 상태는 마음에 들지만, 일반적인 은행 근저당 매물이 아니라 법인 근저당이고 채권최고액이 매매가보다 높아서 고민됩니다.부동산에서는 좋은 매물이라 빨리 결정해야 한다고 하는데, 저는 계약 전부터 법무사를 선임해서 안전하게 진행 가능한지 먼저 확인하고 싶습니다.조언 부탁드립니다.