젠트리피케이션에 대해 보호할 수 있는 장치는 없는건가요??
분명 세입자 입장에서 임차 시에 저렴한 임대료가 매력적이라 계약을 하고 입주를 했을테고,
상가임대차보호법도 있어서 상권이 살아 났다고 해서 임대인 마음대로 과도한 보증금 인상이나 계약 종료를 통보하지는 못할 것 같은데,
젠트리피케이션과 관련하여서는 세입자를 보호할 수 있는 관련법이 상가임대차보호법 외에는 없는건가요??
이 법에서도 보호받지 못하면 세입자는 말 그대로 두손 들고 쫓겨나야만 되는 상황인가요??
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이승환변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.우선 상가건물임대차보호법에는애래와 같은 장치를 두고 있습니다.
제10조(계약갱신 요구 등)
① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.
시행령 제4조(차임 등 증액청구의 기준)
법 제11조 제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다.
다만 상가건물임대차보호법은 환산보증금(=보증금+차임*100)이 서울의 경우 9억원을 넘지 않는 경우에만 원칙적으로 적용됩니다.
정리하면 서울 기준 환산보증금이 9억원을 넘거나 넘지 않는 경우에도 임차인에게 특별한 사정(차임연체 등)이 없는한 임차인은 10년의 계약갱신을 주장할 수 있습니다.
다만 환산보증금이 9억원을 넘지 않는 경우에만 법 제10조 시행령 제4조의 적용을 받아 차임 증액을 5% 범위에서만 할 수 있습니다(즉, 환산보증금이 9억원을 초과하는 경우 차임 증감은 별도의 제한이 없습니다).
따라서 정부는 환산보증금을 계속 증액하여 최대한 상가건물임대차보호법의 적용대상을 넓혀 왔고, 임차인의 계약갱신요구권도 5년에서 10년으로 상향하여왔습니다.
위와 같은 제도들은 임대인에게도 재산권의 행사에 대한 제약이 따르는 사항입니다.
임대인과 임차인의 적절한 협의점에서 임차인을 조금 더 보호할 수 있는 방안(환산보증금이 기준을 초과하는 경우에도 차이 증액에 일정한 제한을 둔다든지)에 대한 고민이 필요할 것으로 판단됩니다.
