채무자와 채권자가 합의하여 제3자의 이름으로 근저당 설정하면 제3자는 근저당권을 주장할 수 없나요?

부친께서 생존하실 때 사업 관계인에게 2억원을 빌려주시면서 양자의 합의하에 그 사람의 공장에 제 이름으로 근저당을 설정하고 채무자는 채무 금액에 대한 이자를 제 명의의 통장으로 매월 입금하였습니다.

부친께서 세상을 떠나신 뒤에 원금에 대한 상환을 요구하였으나, 변제 약속을 여러 차례 지키지 않고있습니다. 원만한 방식으로 원금을 돌려받고자 합니다만 채무자가 끝내 채무를 불이행하는 경우에, 실제 채권자인 돌아가신 부친과 근저당권자인 제가 동일하지 않으면 근저당 물건에 대한 권리 행사를 할 수 없는지 알고싶습니다.