전세연장 계약 앞두고 임대인 지분 변경 문제 때문에 도움 요청해도 될까요?

Question

[20191228~2021228

전세보증금 2억 계약 후 확정일자 ○

임대인A

2021 6월 경 임대인변경 임대인A -> B (남남)]

[2021228~20231228

전세보증금 3천 증액

증액분 대하여 계약서 작성 후 확정일자 ○

임대인B와 계약

2022 7월 경 임대인B가 지분의 2/3을

남편인 임대인C에게 증여]

[20231228-20251228

전세보증금 증액없이 연장하기로 상호합의○]

증액없이 연장할 때는 계약서를 새로 작성하지 않아도 된다고 알고 있는데 위와 같이 지분의 2/3이 다른 임대인에게 증여됐을 때는 어떻게 해야 하나요...?

1.재계약서 작성하지 않고 기존계약서 아래에

<1> 2023.12.28부터 2025.12.28.까지 (2년)

계약기간을 연장한다.

<2> 기존계약을 연장하는 것으로 최초 및 기존 계약의

효력을 유지한다.

작성일자 2023.12.28.

임대인B 0 0 0 (인)

임대인C 0 0 0 (인)

임차인 0 0 0 (인)

입회자 0 0 0 (인)

라고 작성 후

임대인B의 서명과 도장 / 임대인C의 서명과 도장

(임대인 한명 없을 땐 위임장과 인감증명서 구비)하여

신규계약서 안쓰고 기존계약서에 작성하면 되는걸까

요..?

아니면 기존 임대인B만 서명 및 날인하는 건지ㅠㅜ

지분의 2/3이 임대인C에게 증여되어 있어서

이렇게 되면 추후 보증금 반환시 문제없을지 궁금합니다.

2. 재계약서를 작성하게 된다면 임대인B와

임대인C가 함께 오시거나 한명만 올 경우

위임장/인감증명서 구비하셔서 재계약서 작성 후

특약란에

<1>2023.12.28.부터 2025.12.28.까지

(2년) 계약기간을 연장한다.

<2>기존계약을 연장하는 것으로 최초 및 기존 계약의 효력을 유지한다.]

작성일자 2023.12.28.

임대인B 0 0 0 (인)

임대인C 0 0 0 (인)

임차인 0 0 0 (인)

입회자 0 0 0 (인)

이렇게 작성 후 기존계약서와 함께 보관하고 있으면 될까요? 혹시 재계약서 작성 시에 따로 추가로 넣어야 할 특약이 있을까요..

3.재계약서를 작성 후 또 확정일자를 받아야할까요?

이미 2억3천만원에 대해서는 확정일자를 받아놓았는데 또 받으면 확정일자가 밀려서 대항력이 사라질까 걱정이 됩니다.

Answer 1

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

우선, 임대인의 지분이 변경되었다고 해서 임차인의 권리와 의무가 달라지는 것은 아닙니다. 임대인의 지위는 새로운 임대인에게 승계되고, 임차인은 기존의 계약조건을 유지할 수 있습니다. 따라서, 전세보증금이 증액되지 않는다면, 굳이 계약서를 새로 작성할 필요는 없습니다. 그러나, 임대인의 변경 사실을 명시하고, 계약갱신청구권을 사용한다는 내용을 특약사항에 추가하는 것이 좋습니다. 이렇게 하면, 임대인이 누구인지 확실히 알 수 있고, 추후 보증금 반환시 문제가 발생할 가능성을 줄일 수 있습니다.

그러므로, 1번의 경우에는 임대인B와 임대인C가 함께 서명과 도장을 하고, 임차인과 입회자도 서명과 도장을 하면 됩니다. 2번의 경우에는 임대인B와 임대인C가 함께 새로운 계약서를 작성하고, 특약사항에 계약갱신청구권을 사용한다는 내용을 넣고, 임차인과 입회자도 서명과 도장을 하면 됩니다. 3번의 경우에는 확정일자를 다시 받을 필요는 없습니다. 이미 받은 확정일자는 그 금액에 대한 대항력을 유지하고 있습니다.