근생 다가구 취득세, 양도소득세, 종합소득세 궁금합니다. (부탁드립니다)

Question

안녕하세요.

서울에 다가구 매수하려 하는데요.

건축물대장 상에는 1층이 근생 2~4층 다가구 입니다.

실제는 1층 근생도 주택으로 임대하여 월세소득 발생중입니다.

1.

매입 후 추후 건물 양도시에 1층 근생이 주택으로 사용했었기 때문에

다세대 주택으로 판정받아 양도세 폭탄 나올수 있나요?(다가구는 3층까지밖에 안된다고 하네요)

이 경우 양도하지 않고 추후 구축이 되면 철거 후 신축하게 될 경우의 세금문제 발생도 있나요?

아니면 신축하게 되면 근생으로 인한 양도세 폭탄 위험요소는 사라지는건가요?

2.

취득세 관련입니다. 일반 다가구주택은 1.1%~3.3% 인데, 근생이 일부분 있어서요.

주택부분은 주택처럼 취득세 내면 되고, 근생 부분은 4% 내는건가요?

3.

1주택자 다가구 월세소득 비과세 관련하여, 공시가 12억 이하일때 주택부분은 비과세가 되고

근생부분은 비과세가 되지 않고 세금신고 하는건가요?

4.

근생 부분의 주택 임대료를 포기하고, 사무실처럼 임대하거나 or 제가 직접 창고정도로 사용하면 양도세 관련하여 폭탄 맞을 위험요소가 없을까요?

질문사항이 많고 애매한 부분도 있어 죄송합니다.

답변 잘 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 남궁찬호 세무사입니다.

1. 본인과 세대의 주택 현황을 고려하여야 합니다. 다세대주택과 다가구 주택 구분의 실익은 1세대 1주택 비과세 적용 여부이며, 현행 소득세법상 다주택자 중과세는 유예하고 있기에 다세대주택이라도 양도소득세 중과되지는 않습니다.

2. 맞습니다.

3. 실제 주택 이외로 사용하고 이에 따른 임대수익이 발생하면 부가가치세와 종합소득세 신고납부의무 있습니다. 1주택자의 주택 임대소득은 비과세합니다.

4. 양도가액, 주택과 주택 이외 면적의 공부상, 실질 현황에 따라 판단할 부분입니다. 다만 현행 소득세법상 양도소득세 중과세는 유예하고 있습니다.

질문자 본인의 상황을 정리하여 부동산 전문 세무사와 유료상담 진행하는 것을 권장합니다. 질문에 작성한 정보만으로는 정확한 답변이 어렵습니다.