안녕하세요. 전세 [23.11.27~25.11.27]를 승계 받아 실거주 목적 아파트 매수를 진행하는데 문의 드립니다.
부동산 중개인은 이미 초등학교 취학통지서가 나왔고 목적을 달성 하였기에 굳이 돈을 묶이면서 살 필요는 없는 상황이라 매수해서 실거주 할려고 들어오려고 하면 금방 나갈것이라고 설명해 주었고 저도 협의가 될것이라고 생각하여 매수 진행하게 되었습니다.
24년 3월 초에 초등학교 입학식만 끝나고 나가는 것으로 임차인과 이야기가 되었다고 중개인으로부터 전달 받아 3월 중에 저희와 입주 날짜를 협의하면 될것 같다고 하셨습니다.
그래서 1월 초에 이미 계약을 했고 이제 2월에 잔금을 치룬 후 대출을 받아 3월에 대출 받은 돈으로 임차인에게 전달해주어 저희가 실입주를 할려고 하는 상황인데
조금 걱정은 임차인이 마음이 바뀌어 나가지 안 나간다거나 나가는 날짜를 몇개월 뒤로 미루거나 나가게 할려면 이사비+복비+위약금을 내라고 하는 경우입니다.
부동산 중개인 분은 이 임차인과 거래를 여러번 하여 친분 이 있고, 현재 이 전세도 중개인 분이 구해준거라 컨트롤 이 가능할거라고 생각하셨는데 임차인이 이사비용 운운 하며 갑자기 딴얘기를 중간에 해서 스트레스 받았다고 합니다.
결국에는 중개인이 임차인으로부터 문자로는 나가겠다고 확답을 받았다고는 합니다. 아래는 문자 내용입니다.
* 문자 내용 :
“ 00부동산입니다! 00아파트 000동 00 호 매매로 인하여 24년2월7일매매와 전세 잔금일로 추후 매수자(000)는 24년
3월29일 (금)이내 임차인 000님과 날짜 협의후 전세 보증금6억2천 만원을 반환 하고 입주하기로합니다
“임차인 : 네 ”
알아보니 이 문자가 없는것 보단 낫지만 추후 분쟁이 일어난다면 큰 효력은 없다고 전해 들었습니다. 확실한건 임차인과 확약서를 적는것이라고 전해 들었는데 정말 추후 분쟁이 일어난다면 확약서가 효력이 있을지 궁금합니다. 그리고 확약서에 대한 형식이 따로 존재 하지 않아 내용을 잘 써야 할것으로 보이는데 아래와 같이 확약서 내용을 쓰려고 하는데 부족한 점이나 수정해야 할 점이 있는지 알려주시면 감사하겠습니다.
“00아파트 000동 000호의 새 매수인(000) 24년2월7일 매매 잔금 및 소유권 등기 이후 24년 3월29일 (금)이내에 임차인(000)은 날짜 협의후 전세 보증금6억2천만원을 반환 받고 실거주를 위한 퇴거에 협의하도록 합니다.”
그리고 확약서를 쓰는게 맞는지? 혹은 중도해지합의서를 쓰는게 맞는지 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
먼저, 전세 승계에 대한 법적인 효력은 다음과 같습니다. 새로운 소유자가 변경되어도 이전 임대인의 지위를 그대로 승계하게 되므로, (주택임대차보호법 제3조 제1항 및 4항) 임차인의 전입신고와 점유 (인도)를 마쳐 대항력을 취득해 놓은 상태라면 그대로 임대차 계약관계를 유지하며 거주가 가능합니다.
그리고 확약서에 대한 효력은 다음과 같습니다. 전세금 반환확약서는 각서와 달리 공증이 없어도 법적으로 효력이 있습니다. 하지만 확약서 작성 시, 책임 면제 조항이 명시되어 있다면 법적 효력이 상실될 수 있으므로 주의가 필요합니다.
마지막으로, 중도해지합의서와 확약서 중 어떤 것을 사용할지는 상황에 따라 다릅니다. 중도해지합의서는 계약기간 도중에 계약을 종료하기로 합의할 때 사용되며, 확약서는 특정 사항에 대한 확약을 명시할 때 사용됩니다. 따라서 임차인과의 계약 해지에 대한 합의를 명시하려면 중도해지합의서를 작성하는 것이 적절할 수 있습니다.