다가구 주택 경매 배당순위 관련 질문있습니다.
안녕하세요. 제가 거주하고 있는 다가구 주택이 현재 경매진행이 되고 있는 상태입니다(최근 유찰1회)
전세사기 경매배당과 관련하여 여러 사례를 보던 중 궁금한 점이 있어 질문 드립니다.
Q. 저희 다가구 주택 은행 근저당권은 2020.6.23에 채권최고액 6억8천만원이 설정되어 있는 상황입니다.
지금 같은 상태에서 경매낙찰시 1순위 은행 근저당 6억 8천만원으로 근저당권을 말소한 후
현재시점 2025년 기준 서울지역 5천5백만원으로 2순위인 최우선변제금이 각 가구마다 배분되는 건가요?
(제가 알기로는 근저당권 설정 날짜인 2020.6.23.기준 서울 3천7백만원으로 최우선 변제금을 산정해야 하는 거 아닌가요?)
제가 알고있는 내용과 다르게 경매배당순위에 따라 은행 근저당을 먼저 말소시키고 현재 시점으로 최우선 변제금 산정하는게 이해가 되지 않아서요.. 소중한 답변 기다리겠습니다.
안녕하세요. 최성표 변호사입니다.
다가구 주택의 경매 배당순위와 최우선변제금에 대한 질문에 대해 설명드리겠습니다.
경매 배당순위근저당권:
경매에서 배당은 일반적으로 근저당권이 가장 우선합니다. 따라서, 경매 낙찰가에서 가장 먼저 근저당권에 의해 담보된 채권이 변제됩니다. 귀하의 경우, 2020년 6월 23일에 설정된 채권최고액 6억 8천만 원의 근저당권이 1순위로 변제됩니다.
최우선변제권:
최우선변제권은 주택임대차보호법에 따라 임차인이 일정 금액을 다른 채권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리입니다. 이 금액은 임차인이 주택에 거주하면서 전입신고와 확정일자를 갖춘 경우에 적용됩니다.
최우선변제금의 기준 시점:
최우선변제금은 경매개시결정 당시의 법령에 따라 산정됩니다. 즉, 경매개시결정이 내려진 시점의 최우선변제금 기준을 따릅니다.
따라서, 귀하의 경우 경매개시결정이 2025년에 이루어졌다면, 2025년 기준의 최우선변제금(서울 지역 5천5백만 원)을 적용받게 됩니다.
근저당권 설정 시점과의 관계:
최우선변제금은 근저당권 설정 시점과는 무관하게, 경매개시결정 시점의 법령을 기준으로 합니다. 따라서, 2020년 6월 23일의 근저당권 설정 시점이 아닌, 경매개시결정 시점의 최우선변제금 기준을 적용받습니다.
경매 배당에서 근저당권이 먼저 변제되고, 그 다음으로 최우선변제금이 적용됩니다. 최우선변제금은 경매개시결정 시점의 법령에 따라 산정되므로, 귀하의 경우 2025년 기준의 최우선변제금이 적용됩니다. 이 점이 혼란스러우셨다면, 경매 절차와 관련된 법령의 적용 시점을 다시 확인해 보시기 바랍니다.