안녕하세요, 카레라입니다. 보통주 배당 6% 후반과 연 8% 고정 배당 우선주”를 같은 회사에서 동시에 꺼내놓고 사람들한테 고르라고 던지는 케이스가 있습니다. 오늘 소개할 종목은 베스트바이, 버거킹, 달러제너럴 등 소매업체에 부동산을 빌려주고 직접 대출 투자도 하는 리츠인데, 위험 대비 보상 관점에서 어떤 배당주에 관심을 가지는 것이 더 나을까요? 좀 더 자세히 구조를 뜯어보도록 하겠습니다1. Alpine Income Property Trust, Inc(PINE) 소개PINE은 미국 전역의 상업용 리테일 부동산에 투자하는 소형 리테일 REIT흔히 말하는 단일 테넌트 넷리스 구조를 중심으로 자산을 구성임차인이 재산세, 보험, 유지보수 비용을 부담하는 계약이 대부분이라 운영 리스크가 낮은 구조회사는 임대료 수취에 집중하고 비용 변동성은 임차인 쪽으로 넘긴 형태포트폴리오는 특정 브랜드나 특정 업종에 과도하게 쏠리지 않도록 구성주 임차인들은 지역 밀착형 리테일과 필수 소비 성격이 강한 업종 위주경기 민감도가 낮은 업종 비중이 높아서 임대료 연체나 공실 리스크를 관리하기 쉬움전체적으로 보면 방어형 리츠와 수익률 추구형 리츠의 중간 성격에 가까운 포지션2. PINE.PRA 우선주, 왜 발행했고 구조가 어떻게 될까PINE.PRA는 2025년 11월에 새로 발행된 시리즈 A 누적형 우선주발행 목적은 보통주 희석 없이 자본을 조달해 자산 운용 여력을 늘리기 위한 선택액면가 25달러 기준의 고정 배당 구조로 설계, 액면 이자 8%배당은 분기 단위로 지급되며 지급 의무는 누적되는 형태만기가 정해진 채권형 상품이 아니라 영구 우선주 구조에 가까움일정 시점 이후에는 회사가 선택적으로 상환할 수 있는 콜 옵션이 포함되어 있음구조상 배당 안정성은 높지만 주가 상승 여력은 제한적인 상품우선주는 회사 자산 가치가 올라가도 배당률이 올라가지는 않음3. PINE의 배당 지급 여력과 현금흐름 구조리츠 특성상 순이익보다 운영 현금흐름이 훨씬 중요한 지표감가상각이 큰 자산 구조라 회계상 순손실이 나와도 바로 문제라고 보긴 어려움실제로는 임대료 수취 현금이 꾸준히 들어오는지가 핵심PINE은 임대차 계약 구조상 단기 경기 변동에 따른 현금흐름 변동성이 크지 않음자산 매각과 재투자를 반복하면서 단기 실적은 흔들려도 중장기 현금흐름을 관리하는 방식보통주 배당과 우선주 배당 모두 현금흐름 범위 내에서 설계된 구조4. 보통주와 우선주를 같이 놓고 봐야 하는 이유우선주는 배당 안정성이 높지만 수익 상한이 명확히 정해져 있음금리 하락이나 리츠 섹터 반등이 와도 우선주 가격 상승은 제한적임반면 보통주는 자산 가치 재평가 구간에서 주가 레버리지가 살아 있음PINE은 자산 리사이클링 효과가 시차를 두고 반영되는 구조. 이런 구조에서는 회복 국면 초입에 보통주 쪽 기대값이 더 커지는 경향이 있음그래서 현재 구간에서는 우선주보다 보통주가 위험 대비 보상이 더 나아 보이는 상황진짜 중요한 이야기는 여기서 이어서 확인하실 수 있습니다!https://contents.premium.naver.com/ussocom/highyieldlab/contents/260106213551928sz

경제

수익성 부동산 갈아타기를 열심히 하고 있는 잡식성 리츠, 보통주 or 우선주?

개인회생 채권자집회 통지서를 받는 순간, 많은 분들이 먼저 겁부터 냅니다.법원에서 보낸 우편이라는 점도 그렇고, ‘채권자’와 ‘집회’라는 단어가 주는 압박감 때문입니다.괜히 나가서 문제 되는 말을 하게 되지는 않을지, 채권자가 직접 나와 따지는 건 아닐지, 인가가 뒤집히는 건 아닐지 온갖 생각이 듭니다.하지만 개인회생 채권자집회는 이름과 달리, 막연한 두려움을 가질 절차는 아닙니다.다만 구조를 모르고 임하면, 불필요한 불안이 커질 수 있는 단계인 것도 사실입니다.개인회생 채권자집회는 무엇을 하는 절차일까요.채권자집회는 채무자가 제출한 변제계획안에 대해 법원이 마지막으로 점검하는 공식 절차입니다.채권자의 의견을 형식적으로 들을 수 있도록 마련된 자리이지만, 실제 진행은 재판부 중심으로 이루어집니다.이 자리에서 법원이 확인하는 핵심은 세 가지입니다.제출한 변제계획이 현실적으로 가능한지.기존 서류 내용과 채무자의 설명이 일관되는지.채권자의 이의가 있는지 여부입니다.즉, 채권자집회는 새로운 싸움의 시작이 아니라, 인가 전 최종 확인 단계에 가깝습니다 채권자집회에 반드시 출석해야 할까요.원칙적으로는 채무자 본인의 출석이 요구됩니다.다만 변호사를 선임한 사건의 경우, 변호사 출석으로 갈음되는 사례도 적지 않습니다.관할 법원과 사건 성격에 따라 운영 방식에는 다소 차이가 있습니다.중요한 것은 정당한 사유 없이 아무 설명도 없이 불출석하는 경우입니다.이 경우 법원은 절차에 대한 성실성을 의심할 수 있습니다.즉시 기각되는 경우는 드물지만, 인가 판단에서 불리하게 작용할 수는 있습니다.개인회생 채권자집회에서 실제로 어떤 질문이 나올까요.많은 분들이 “채권자가 공격적으로 나오면 어쩌나”를 가장 걱정합니다.하지만 실무에서 보면, 질문의 대부분은 법원이나 관재인이 합니다.주로 확인하는 내용은 다음과 같습니다.현재 소득이 계속 유지될 수 있는지.최근 지출 내역 중 특이사항은 없는지.변제계획서에 적힌 내용과 실제 생활이 일치하는지.여기서 중요한 것은 말을 잘하는 것이 아닙니다.이미 제출한 서류와 같은 설명을 하는 것입니다.집회 자리에서 새로운 이야기를 꺼내거나, 기존 진술과 다른 설명을 하면 오히려 의심을 키울 수 있습니다.개인회생 채권자집회에서 반드시 피해야 할 태도가 있습니다.“형식적인 절차니까 대충 넘기면 된다”는 생각입니다.채권자집회는 짧게 끝나는 경우가 많지만, 그 짧은 시간 동안 법원은 채무자의 태도를 집중적으로 봅니다.특히 주의해야 할 점은 명확합니다.변제계획서와 다른 소득이나 지출 이야기를 하지 말 것.채무 발생 경위를 축소하거나 과장하지 말 것.질문을 회피하거나 감정적으로 대응하지 말 것.채권자집회는 설득의 자리가 아니라, 기존 내용을 말로 다시 확인하는 절차입니다.채권자집회가 끝나면 바로 인가가 나는 걸까요.집회가 종료되었다고 해서 개인회생 절차가 즉시 끝나는 것은 아닙니다.집회 이후 법원은 제출 서류, 집회 내용, 채권자 이의 여부를 종합해 변제계획 인가 여부를 판단합니다.이 과정에서 추가 보정이 내려오거나, 일부 수정 조건이 붙는 경우도 있습니다.다만 채권자집회를 무리 없이 마쳤다면, 인가 단계로 넘어갈 가능성은 상당히 높아집니다.개인회생 채권자집회는 시험장이 아닙니다.이미 개시결정을 받았다는 것은, 법원이 기본 요건은 충족되었다고 판단한 상태라는 뜻입니다.채권자집회는 그 판단을 뒤집기 위한 자리가 아니라, 계획이 실제로 작동 가능한지를 확인하는 단계입니다.그래서 가장 위험한 준비 방법은 혼자 추측으로 대응하는 것입니다.사건마다 관할 법원도 다르고, 판사 성향과 쟁점도 다릅니다.채권자집회 통지서를 받았다면, 지금 필요한 것은 불안이 아니라 정리입니다.어디까지 설명해야 하는지.어디서 말을 아껴야 하는지.그 기준을 정확히 아는 것이, 개인회생 인가로 가는 가장 빠른 길입니다.

법률

변호사

개인회생 채권자집회 통지서, 겁낼 절차는 아닙니다

1. 오늘은 자동차 손해배상 보장법 상의 운행자 책임과 관련하여, 자동차 수리업자가 수리 완료 여부를 확인하고자 시운전을 하면서 수리 의뢰자의 요청에 따라 거주할 방을 알아보고자 운행한 경우 자동차 소유자와 수리업자의 공동 운행지배와 운행이익을 인정한 대법원의 판결을 먼저 살펴보겠습니다.​2. 이에 대하여 대법원은 '통상의 경우 자동차의 수리를 의뢰하는 것은 자동차 수리업자에게 자동차의 수리와 관계되는 일체의 작업을 맡기는 것으로서, 여기에는 수리나 시운전에 필요한 범위 안에서의 운전 행위도 포함되고, 자동차의 소유자는 수리를 의뢰하여 자동차를 수리업자에게 인도한 이상 수리 완료 후 다시 인도받을 때까지는 자동차에 대하여 관리 지배권을 갖지 않으므로, 그 운행 지배권은 수리업자에게만 있는 것이지만, 자동차를 수리하거나 시운전하는 동안에 발생한 사고 당시 그 소유자가 자동차의 운행에 대한 운행지배와 운행이익을 완전히 상실하지 아니하였다고 볼 만한 특별한 사정이 있는 경우에는 달리 보아야 한다.'는 판시(대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다 53193 구 상금)를 통하여 기준을 세워 주었습니다.​3. 위 사건의 원심법원은 차량 소유자로부터 이 사건 화물차의 수리 의뢰를 받았던 피고는 이 사건 화물차를 인도받음으로써 그 운행이익 및 운행지배를 취득하였고, 차량 소유자의 운행이익과 운행지배가 상실되었기에 망인(위 차량의 운행 중 사고가 발생함)에 대하여 차량 소유자의 책임을 전제로 하는 원고(차량 소유자의 차량에 대한 보험 계약을 체결한 보험회사)의 이 사건 구상금 청구를 배척하였습니다.​4. 하지만 대법원은 이 사건 사고 당시 수리업자인 피고는 수리 완료 여부를 확인하고자 이 사건 화물차를 시운전하였던 것 이외에도, 조수석에 탑승한 수리 의뢰자(차량 소유자로부터 부탁을 받은 자) 가 피고에게 자기 또는 차량 소유자가 거주할 방을 얻는다고 말하여 위 메밀항에 있는 방을 알아보고자 공사 중의 이면 도로인 사고 장소로 무리하게 진입하였다가 이 사건 사고를 야기하였던 사실을 알 수 있는바, 사정이 이러하다면, 이 사건 사고 당시 소유자인 원고는 매형인 수리 의뢰자를 통하여 간접적으로 이 사건 화물차의 운행을 지배하면서 그 운행이익도 누리고 있었다고 봄이 상당하므로, 수리업자인 피고와 공동으로 이 사건 화물차의 운행지배와 운행이익을 가지고 있었다고 보아야 할 것이라는 이유로 원심 판결을 파기, 환송하였습니다.