전세자금대출 실행불가시 전세금의 10%를 임차인이 배상해야하나요?
안녕하세요 전세계약을 처음해보는 사회초년생입니다
특약몇가지를 공인중개사분께 요청드렸는데
거절당한게 몇개 있어서 질문 올립니다
1. 전세자금대출 실행불가시, 임대인은 임차인에게 계약보증금을 반환하고 계약은 무효로한다.
->> 공인중개사 입장 : 계약서를 작성 후 전세자금대출이 실행여부가 판정되기때문에 이미 계약완료상태로 봄. 따라서 대출불가시 계약파기사유가 되어 임차인이 임대인에게 전세금의 10%를 줘야함.
(참고로 계약금 걸기전에 전세자금대출 받는다고 미리 말했고 임대인도 인지하고있는 상태입니다
그리고 전세금의 10%를 제가 손해보상해야된다고 자꾸 말씀하시는데 배상해야할 사유가 되는건가요..
제가 불합리하다고 말했더니 100만원만 배상하라고 하는데 그 금액에 대한 근거는 없습니다)
2. 현재 근저당이 없는 집인데 '잔금 익일까지 근저당 없는상태 유지하고 기타 제한물권 선정하지 않음 + 계약사항 변동시 임차인에게 고지한다'
->> 공인중개사 입장 : 계약이후 임차인이 확정일자 받으면 어차피 대항력이 생기는데 저 문구를 넣을 이유가 없다.
(확정일자는 당연히 받는거고 저한테 1등변제권이 생긴다고해도 저는 특약에 넣어서 확정짓고싶은데 특약에 안넣어도 제가 불리한게 없는건가요..?)
3. 임대인은 임대차 계약 만료일에는 새로운 임대차계약의 성사여부와 관계없이 임대보증금을 반환해주기로 한다.
->> 중개사 입장 : 어차피 전세자금대출로 실행하는거라 금액이 자동반환되기때문에 이 문구는 필요없다.
4. 임대인의 이중계약시 임차인이 목적부동산을 사용할수 없는경우 조건없이 계약은 무효로하며 임대인은 수령한 계약금 배액을 임차인에게 손해배상하기로 한다.
->>중개사입장.. : 이게제일 억울한데 임대인은 그럴일없다며 기분나빠한다고 넣지말라고 하네요....
* 하.. 원래 공인중개사분들이 먼저 제시해줘야하는걸 하나도 넣어주지않으셔서 제가 공부해서 넣어달라고 요구했더니, 임대인에게 물어보지도 않고 중간에서 계속 안된다고 하시는데... 막막하네요ㅠㅠ 도와주세오..
안녕하세요. 고나연 공인중개사입니다.
1. 전세자금대출 실행불가시, 임대인은 임차인에게 계약보증금을 반환하고 계약은 무효로한다.
->> 공인중개사 입장 : 계약서를 작성 후 전세자금대출이 실행여부가 판정되기때문에 이미 계약완료상태로 봄. 따라서 대출불가시 계약파기사유가 되어 임차인이 임대인에게 전세금의 10%를 줘야함.
답변- 이것은 공인중개사가 잘못아는것으로 보여집니다. 우선 대출불가의 귀책사유를 판가름하셔야합니다.
통상적으로 "임대인은 전세자금대출에 동의하고 대출기관 확인절차를 협조하기로함. 전세자금대출이 임대인의 사정및 건물의 사정으로 불가할 시 계약은 무효로 한다." 라고 부동산에는 이런 특약을 적용합니다.
대출의 불가사유는 임차인의 신용이 안좋거나 여러가지 사정으로 대출이 불가할 시에는 계약금 10%를 몰수 받을 수 밖에없습니다. 계약전에 대출여부를 확실히 알아보고 계약진행하는게 좋습니다.
다만, 임차인이 신용상에 대출여건에 문제가 없음에도 불구하고, 임대인의 사정 (근저당권초과) 건물의 사정(건물용도가 주택이 아닌경우나 위반건물일 경우)에 따라 대출이 안나온다면 당연히 계약은 무효입니다. 이것을 주장하셔야 합니다. 그렇다면 당연히 계약금도 돌려주는것이 맞습니다.
또한 아셔야 할 것은 - 임대인의 사정, 건물의 사정, 임차인의 사정으로 전세자금대출이 안나온다고 하여도 공인중개사는 아무런 잘못여부가 없기때문에 중개수수료 부담의무는 임대인 임차인 모두에게 부담의무가 있습니다.
2. 현재 근저당이 없는 집인데 '잔금 익일까지 근저당 없는상태 유지하고 기타 제한물권 선정하지 않음 + 계약사항 변동시 임차인에게 고지한다'
->> 공인중개사 입장 : 계약이후 임차인이 확정일자 받으면 어차피 대항력이 생기는데 저 문구를 넣을 이유가 없다.
(확정일자는 당연히 받는거고 저한테 1등변제권이 생긴다고해도 저는 특약에 넣어서 확정짓고싶은데 특약에 안넣어도 제가 불리한게 없는건가요..?)
답변- 이 문제도 선순위 근저당권이 없다면, 계약서 작성이후 바로 확정일자를 부여받으면 선순위가 되기때문에 굳이 특약을 안넣으셔도 상관 없습니다.만 익일까지는 임차인이 방해받을만한 권리제한 사항을 두지 않는다. 라고 특약을 넣어달라고 하세요.
3. 임대인은 임대차 계약 만료일에는 새로운 임대차계약의 성사여부와 관계없이 임대보증금을 반환해주기로 한다.
->> 중개사 입장 : 어차피 전세자금대출로 실행하는거라 금액이 자동반환되기때문에 이 문구는 필요없다.
답변- 이 특약도 안넣어도 되는것이 계약기간 종료에 따라서 임차인이 명도를 했는데, 보증금을 돌려주지 않는다면, 임대인이 보증금 미반환에 따른 발생한 손해액의 손해배상책임이 생깁니다. 당연한 이야기이기때문에 굳이 특약에 넣지 않아도 되며, 이 특약이 없어도 임대인은 계약종료일에 보증금을 반환하여야 합니다. 저 특약을 넣거나, 안넣어도 계약종료기간에 보증금 반환을 해주지않는다면, 임차권등기명령 설정 및 보증금 반환하라는 취지의 소송을 제기하시면 소장 송달된 날로 부터 연12%의 지연손해금을 배상해야 되기때문에 문제될 여지는 없습니다.
4. 임대인의 이중계약시 임차인이 목적부동산을 사용할수 없는경우 조건없이 계약은 무효로하며 임대인은 수령한 계약금 배액을 임차인에게 손해배상하기로 한다.
->> 이것도 임대인이 이중계약을 했을경우에는 민사적인 손해배상은 물론, 형사처벌도 받을수 있는 사안입니다. 아무튼 임차인의 책임 "계약서 작성이후 확정일자 부여를 최대한 빨리 받으시고, 잔금일에 전입신고"하면 문제된 사안을 없습니다.
계약이란 사람과 사람이 하는 부분입니다. 너무 한쪽에게 불리한 규정은 무효인 법률행위입니다. 또한 임대인이 갑질도 많이하기도 하지만 임차인도 갑질하는 경우도 있습니다. 일방적인 갑질은 없습니다.
보호받을수 있는 법률안에서 서로 좋게 계약서를 마무리하는것이 좋겠습니다.
귀하의 고민사항이 해결되시길 바랍니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다
1. 전세자금대출 실행불가시, 임대인은 임차인에게 계약보증금을 반환하고 계약은 무효로한다.
->> 공인중개사 입장 : 계약서를 작성 후 전세자금대출이 실행여부가 판정되기때문에 이미 계약완료상태로 봄. 따라서 대출불가시 계약파기사유가 되어 임차인이 임대인에게 전세금의 10%를 줘야함.
(참고로 계약금 걸기전에 전세자금대출 받는다고 미리 말했고 임대인도 인지하고있는 상태입니다
그리고 전세금의 10%를 제가 손해보상해야된다고 자꾸 말씀하시는데 배상해야할 사유가 되는건가요..
제가 불합리하다고 말했더니 100만원만 배상하라고 하는데 그 금액에 대한 근거는 없습니다)
==> 상기 특약조건대로 진행해야 적절합니다.
2. 현재 근저당이 없는 집인데 '잔금 익일까지 근저당 없는상태 유지하고 기타 제한물권 선정하지 않음 + 계약사항 변동시 임차인에게 고지한다'
->> 공인중개사 입장 : 계약이후 임차인이 확정일자 받으면 어차피 대항력이 생기는데 저 문구를 넣을 이유가 없다.
(확정일자는 당연히 받는거고 저한테 1등변제권이 생긴다고해도 저는 특약에 넣어서 확정짓고싶은데 특약에 안넣어도 제가 불리한게 없는건가요..?)
==> 대항력이 발생되어 후순위 권리보다 선순위이여서 맞는 말입니다. 그러나 중개의뢰인이 요구한다면 특약조건에 반영시키는 것이 적절해 보입니다.
3. 임대인은 임대차 계약 만료일에는 새로운 임대차계약의 성사여부와 관계없이 임대보증금을 반환해주기로 한다.
->> 중개사 입장 : 어차피 전세자금대출로 실행하는거라 금액이 자동반환되기때문에 이 문구는 필요없다.
==> 상기 문구는 필요하지 않습니다.
4. 임대인의 이중계약시 임차인이 목적부동산을 사용할수 없는경우 조건없이 계약은 무효로하며 임대인은 수령한 계약금 배액을 임차인에게 손해배상하기로 한다.
->>중개사입장.. : 이게제일 억울한데 임대인은 그럴일없다며 기분나빠한다고 넣지말라고 하네요....
==> 상기 조건은 계약일반조건에 반영되어 있는 만큼 필요한 조항이 되지 않습니다.