가압류->근저당설정이 있는 전세계약

- 1997년 근저당권설정 (1억5천)

- 1998년 가압류 개인채권자 (2천)

- 1998년 가압류 한국상업은행(5천)

등기부등본상 위와같이 97년 "근저당설정" -> 98년 두차례 가압류 내용이 있는집을 전세 2천에 계약을 하였습니다. 근저당설정자는 집주인의 사위이고 같은 건물에 살고있습니다. 가압류/근저당설정 등의 내역이 있어 부동산 중개업자가 아래의 (특약사항)을 임대차계약서에 기록하고 근저당설정자의 도장을 찍었습니다.

(특약);-

1. 현시설 상태의 임대이며 등기부등본열람후 설명.

2. 임대인은 계약일이후 타권리관계를 설정하지 아니한다.

3. 단, 접수번호 제111371호 근저당설정권자인 배대경(630225-1670XXX)은 임차인 홍길동에게 어떠한 권리주장을 하지 못한다. (배대경 도장날인)

2004년 7월 18일

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배경설명:

- 주인집 포함 총 5가구(지층2가구+1층2가구+주인집1가구)의 다가구주택.

- 8월 7일경에 이사하는 즉시 전입신고 및 확정일자를 받을계획임.

- 부동산업자 설명: 비록 집이 경매에 넘어가는 경우가 생기더라도 상기(특약)으로 채권자 1순위인 근저당설정권자는 저"홍길동"의 전세금에 대해서는 권리를 주장하지 못한다라고 하였습니다.(즉, 전세금 2천만원에 대해서는 권리를 주장하지 않겠다라고 서약)

질문사항;-

1) 시간순서상: 근저당 -> 가압류2건 -> 확정일자(홍길동)의 순으로 진행되는 셈인데, 집이 경매에 넘어가게되는 경우: 채권순위는 근저당설정자1순위, 가압류2순위, 저 "홍길동"순으로 되는 건지요? 아니면 순위가 어떻게 설정되는건지요?

2) 전세 세입자가 4가구(2천+2천+3천+4천)로 총 전세세입자 전세금액"1억1천"인 경우라고 가정하고, 경매가 XXXX(?시세모름)에 낙찰된 경우 최악의 상황을 가정하면 어떻게 처분된다고 가정할 수 있는지요? 그리고 서울의 경우 소액임차인보허에 의해 최우선변제되는 금액은 정확히 얼마이며, 이 금액도 다 받지못하는 경우가 생길 수 있는건지 궁금합니다. 여러가지를 가정하여 설명부탁드립니다.